Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если к движимому имуществу относились все пространственное перемещаемые вещи, то к недвижимости — прежде всего земля и все то, что неразрывно связано с ней.
В буржуазном праве «недвижимость» — это земельные и другие естественные угодья, а также иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.п.). Конкретный перечень имущества, относимого к недвижимости, в разных государствах различен.
Термин «недвижимое имущество» в российском законодательстве появился довольно поздно, — его установил своим указом Петр I в 1714 г.
В советском законодательстве деление на недвижимое и движимое имущество отсутствовало 70 лет.
Появилось оно в законе «О собственности в РСФСР», а затем в «Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик» (далее — «Основы»), где в ст. 4 ч. 2 указано:
«К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения...» Кроме того, в «Основах» определено, что законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество.
В Указе Президента Российской Федерации № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано лаконичное определение: «Земельные участки и все, что с ними связано, относятся к недвижимости».
Впервые после Октябрьской революции земля в этом указе признавалась недвижимым имуществом с правом продажи, обмена, дарения, наследования, внесения участка в качестве взноса в уставные фонды и капиталы, передачи в залог и аренду. Правда, Президент подписал новый указ, в котором эта широкая рыночная перспектива была сужена.
В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных положениях об ипотеке» и Гражданском Кодексе РФ.
Существенно то, что движимое имущество не обязательно регистрировать в государственных реестрах, для недвижимого регистрация обязательна.
В соответствии с ГК РФ (часть 1, ст. 131, п. 1) «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции», то есть законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» могут относиться морские и речные суда, воздушные суда и др.
В американском законодательстве слово «недвижимость» обозначает, прежде всего, землю независимо от ее состояния — разработанную или нет. Кроме определенного участка земли, недвижимость включает воздух над ней, воду, ископаемые под ней, то есть недвижимость имеет три уровня — поверхность, пространство над и под поверхностью (и охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, наверху или внизу, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.
Таким образом, недвижимость — это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории, а также все объекты, постоянно связанные с землей (тротуар, забор, дерево, канализационные Гражданский Кодекс РФ. Часть 1; Глава 6, ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»: 1. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» сети, полезные и бесполезные ископаемые, самолет на пьедестале, крейсер «Аврора» и т.д.). Кроме того, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего данный объект субъекта.
Зеленые насаждения подразделяются на два вида: деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью; однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иначе. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, — и она станет недвижимостью.
Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость.
Например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами, и в судах они определяются (классифицируются) по 4 признакам:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Намерение: намеревался ли установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?
2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?
3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая?
4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?
Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к фикстурам (к недвижимости) определяется нормативными документами данных штатов.
Итак, недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.
Определение сущности недвижимости только с материально вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных ее содержанию. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономик правовых и социальных отношений.
С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические характеристики недвижимого имущества — стоимость и цена —вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество — это основа свободы и независимости людей, источник благ, основа гордости и т.п.
На юридическом уровне недвижимость определяет совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано право частным лицам свободно распоряжаться своей собственностью, т.е. покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличать их от движимых вещей, а также типовые и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам и внутри их.
Недвижимость можно рассматривать в трех аспектах: физическом, юридическом и экономическом.
Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:
- неподвижностью, т.е. постоянством местоположения, фиксированностью, не перемещаемостью;
- уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своем роде;
- неоднородностью;
- долговечностью существования и эксплуатации.
В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и всего того рукотворного, что неразрывно связано с ним и называемого улучшениями земельного участка. К улучшениям относятся построенные здания и сооружения различного назначения вместе со всем тем, что необходимо для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с конкретным его использованием, а также выполненная человеком в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя.
В зависимости от целей использования улучшения объекта недвижимости делятся на следующие виды:
- жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);
- административные здания;
- промышленные здания;
- части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий);
- особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;
- сооружения;
- комплексы зданий и сооружений.
Для целей учета объект недвижимости — это недвижимость, пришедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости» (и их рынки), как квартиры, комнаты и встроенные помещения.
Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный «казус», и каждый объект недвижимости, так как это и положено, будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю.
В юридическом (правовом) аспекте недвижимое имущество является объектом (недвижимой) собственности, с которым непосредственно связано право собственности и по поводу которого формируются отношения собственности. С ним также связан широкий спектр имущественных прав лиц, не являющихся собственниками, но имеющих права реализации тех или иных имущественных интересов, соотносимых с данным объектом (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, различного рода обязательства и обременения и т.п.).
В экономическом аспекте недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка: редкостью, дефицитностью, развитостью, зависимостью от местоположения объекта (отражающей влияние качества и степени использования земли и объектов на ней).
Особенности недвижимости как товара
Недвижимое имущество как Товар — это объект сделок (купли продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Однако недвижимость — это особый товар, который обладает целым рядом характерных только для него свойств.
Полезность это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в Данном месте и в течение соответствующего периода времени. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.
Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяют на 6 групп (капитальности) с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на бессрочный период.
Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба. Поскольку недвижимость — товар стационарный, его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше.
Ограниченность. Особенность земли как товара состоит также в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.
Неповторимость. Если другие товары в большей или меньшей мере стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости, автомобили или сигареты определенной фирмы и марки), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками; Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т.д.
Из уникальности объектов недвижимости следует, что рынку недвижимости присущи, по крайней мере, три характеристики, отличающие его от других рынков:
- ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно, ограниченное число возможных покупателей для продавцов;
- более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контрагента сделки;
- период времени, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости, существенно больше, чем на других рынках.
Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Многообразие комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни компоненты недвижимости могут находиться в собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности по оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество. Чем более точно и ясно определено содержание полномочий собственников, владельцев, пользователей недвижимости, учтено наличие ограничений и обременении, тем меньше издержки, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, тем динамичнее развивается рынок недвижимости. Поэтому и в теоретических исследованиях, и в практической деятельности на рынке недвижимости чрезвычайно серьезное значение придается проблеме регистрации прав на недвижимость и процедурам их перехода от одного лица к другому.
Управляемость. В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот.
Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает изза растущего дефицита недвижимости, инфляции и прочих факторов. Это свойство способствует надежности инвестиций в недвижимость.
Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца, которые определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются, по предложению Р. Коуза, транзакционными издержками. Наличие существенных транзакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.
Характеристика и классификация объектов недвижимости
По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существуют два основных подхода к ее классификации: с точки зрения получения дохода от недвижимости и с точки зрения выполняемых ею функций. Исходя из способности недвижимости приносить доход выделяют жилую, т.е. удовлетворяющую потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т.е. удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от ее использования.
В зависимости от целей владения недвижимость делится на категории:
- недвижимость, занимаемая владельцем для использования в деятельности предприятия;
- инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения настоящего или будущего арендного дохода или для сохранения или увеличения стоимости капитала;
- недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
- недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;
- недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.
По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы:
Иначе по функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. В последней в свою очередь выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимость, отели и мотели, а также недвижимость смешанного использования.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.
Под коммерческой недвижимостью понимают постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли.
Промышленная недвижимость представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.
Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости эти объекты предназначены для временного, а не для постоянного проживания. Кроме того, спрос и предложение на жилье, и отели зависят от разных групп факторов.
Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (яхт и гольф клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие, спортивно оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.
Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше видов недвижимости.
Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.
Рассмотрим характеристику некоторых видов недвижимости более подробно.
Земля как основа недвижимости
Земля — один из факторов производства, неперемещаемое средство производства, не являющееся результатом человеческого труда, пространственно ограниченное и ничем не заменимое, пространственно-операционный базис и природный ресурс для производственной деятельности во всех отраслях народного хозяйства. Земля — это недвижимость и основа для формирования любого объекта недвижимости.
Следует учитывать следующие особенности земли:
- особенность функционирования — территориальная закрепленность на ней зданий, сооружений и других материальных форм, созданных человеком;
- многофункциональность в использовании каждого конкретного участка земли;
- неподверженность износу как ресурса в долгосрочной перспективе;
- особенность как товара: сделки с землей правомерны лишь в той мере, в какой их оборот допускается федеральным и местным законодательством (гражданское, земельное право, природоохранное, местное, водное законодательство, градостроительные нормы, планы перспективного развития территорий и т.п.), то есть гражданский оборот ограничен учетом публичных интересов.
Все земли на территории Российской Федерации объединены в Земельный фонд и являются объектами хозяйствования и гражданских прав.
Земельным законодательством России установлено разделение земельных ресурсов (Земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:
1) земли населенных пунктов (поселений);
2) земли сельскохозяйственного назначения;
3) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историк культурного назначения;
4) земли лесного фонда;
5) земли водного фонда;
6) земли запаса.
Рассмотрим более подробно некоторые категории.
Земли населенных пунктов (поселений) — это земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений.
В состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов входят:
- земли городской, поселковой и сельской застройки, которые состоят из земель, застроенных (подлежащих застройке) жилыми, культурно-бытовыми, промышленными, религиозными и иными строениями и сооружениями;
- земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах, которые состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные); для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи); полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов; полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд жителей;
- земли, занятые лесами, а в городах — городскими лесами, включая земли, которые служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территорий от ветровой и водной эрозии;
- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения в городах, поселках, сельских населенных пунктах, в том числе земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач.
Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят:
- здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений (электроснабжение, освещение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, газоснабжение, пожаротушение, сигнализация, лифты, подъемники и др.), инженерная инфраструктура, ограждения и пр.;
- вспомогательные здания и сооружения (пристройки, трансформаторные, насосные, котельные, мосты, путепроводы и т.д.);
- инженерные сети, элементы благоустройства (кабельные сети, трубопроводы, дороги, тротуары, ограждения, газоны, постоянные элементы благоустройства и т.д.).
Земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья — это земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища). К другим угодьям относят кустарники, торфяники, овраги, карьеры и пр.
Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения: земли заказников (за исключением охотничьих), запретных и нерестоохранных полос; земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции; другие земли в системе охраняемых природных территорий; земли памятников природы (типичные или редкие ландшафты, сообщества растительных и животных организмов, редкие геологические образования, виды растений и животных).
Земельный участок — это часть поверхности земли, обладающая уникальными, присущими только ей местоположением и другими характеристиками (фиксированной границей, площадью и пр.). Для каждого земельного участка важен его правовой статус, отражаемый в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
