Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В законодательстве большинства стран предприятие не считается самостоятельным субъектом права; за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом и пользующегося правами юридическою лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся объектом права. В ГК РФ термин «предприятие» используется применительно к субъектам и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113—115 ГК РФ), которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях.
Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации.
Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.
В состав предприятия как особого объекта недвижимости могут входить: отдельные объекты недвижимости (здания, сооружения, земля и т.д.), нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские и другие права и пр.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.). При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Сравнительно небольшая практика применения данного института не дает ответа на этот вопрос. Вместе с тем представляет интерес высказанное в юридической литературе мнение: «если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т.е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл при наличии системы управления им, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами параграфа 8 главы 30 ГК РФ. Все другие сочетания (комплексы) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют». Отсюда следует, что для признания имущественного комплекса предприятием он должен включить элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять производство продукции, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом такой набор элементов часто обозначают термином «организационно экономическая структура» предприятия (не следует путать с его организационно правовой формой (ОПФ). Ее состав и характер зависят от введенной схемы управления производством, от профиля деятельности, финансово экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.
Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав, как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости — это подключение принципов неделимой, сложной и главной вещи (ст. 133—135 ГК РФ), каковой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.
Таким образом, предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для превращения такого комплекта в предприятие необходимо организовать на его основе процесс производства. Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т.е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
- формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
- эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
- прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.
При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.
Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с данным объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.
Срок физической жизни улучшений — период от завершения строительства данных улучшений до их сноса. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Срок экономической жизни объекта — период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.
Срок оставшейся экономической жизни объекта— период времени, определяемый от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Хронологический возраст улучшений это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст улучшений— возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта.
Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и пр., влияющих на стоимость объекта, он учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов; также как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.
Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности (классы капитальности) приведена в нормативной литературе.
Все стадии жизненного цикла объекта и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
Для объектов — исторических памятников — большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
