Главная » Недвижимость »
Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Приватизация представляет собой процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность физических и юридических лиц.
Основными целями приватизации являются:
- повышение эффективности деятельности предприятий и жизненного уровня людей;
- формирование широкого слоя частных собственников;
- социальная защита населения и прав акционера;
- привлечение в производство инвестиций, в том числе иностранных;
- создание конкурентной среды в народном хозяйстве;
- содействие финансовой стабилизации в стране;
- освобождение государства от содержания убыточных предприятий;
- обеспечение экономической независимости и социальной стабильности;
- стимулирование высокопроизводительного труда, предпринимательской деятельности.
Приватизация государственного имущества в России должна осуществляться на следующих принципах:
- сочетание платной и бесплатной передачи имущества работникам предприятий и всему населению;
- сочетание обязательной приватизации с инициативой юридических и физических лиц;
- верховенство закона, недопущение коррупции и злоупотреблений;
- создание материальной заинтересованности в результатах приватизации для разных социальных групп;
- согласование интересов непосредственных участников процесса приватизации;
- добровольность приватизации;
- равенство прав граждан на получение доли государственной собственности;
- этапность и многообразие подходов;
- упреждение необоснованной концентрации собственности в руках немногих лиц;
- открытость, государственный и общественный контроль за ходом приватизации;
- ускорение, сжатие сроков приватизации;
- недопустимость реприватизации — восстановления прав прежних собственников.
В процессе приватизации государственного имущества участвуют четыре группы субъектов:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) покупатели (физические лица; юридические лица; члены трудового коллектива предприятия; доверенные лица);
2) продавцы (Мингосимущество и его территориальные агентства, российский Федеральный фонд имущества и назначенные им представители);
3) государственные органы (министерства и ведомства; Мингосимущество и его территориальные органы; антимонопольный комитет и др.);
4) профессиональные организации, оказывающие услуги по проведению торгов (инвестиционные фонды, коммерческие банки, консультационные фирмы, эксперты).
В зависимости от специфических условий функционирования предприятий (Федеральный закон № 774ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации») применяются различные способы приватизации недвижимого имущества: преобразование унитарных предприятий в ОАО со 100% акций в государственной собственности; продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями; внесение имущества в виде вклада в уставный капитал хозяйственных обществ; продажа акций на специализированном аукционе; продажа имущества на аукционе; продажа акций работникам предприятий; выкуп арендованного имущества.
Решения о выборе способа приватизации принимают соответствующие органы исполнительной власти или органы по управлению государственным имуществом.
Продажа государственного имущества на аукционе
Порядок проведения аукциона, условия участия в нем и определения победителя установлены постановлением Правительства Российской Федерации № 356 «Об утверждении Положений о продаже на аукционе государственного и муниципального имущества».
Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме (в запечатанных конвертах) либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов.
Подготовка к проведению аукциона состоит из системы мероприятий продавца, включающей:
- образование комиссии по проведению аукциона и утверждение ее состава;
- принятие решения об установлении начальной цены приватизируемого имущества, начальной цены его продажи на аукционе, а также шага аукциона в случае представления предложений по цене имущества в открытой форме;
- определение срока и условия внесения задатка лицами, заявившими о своем участии в аукционе, заключение с ними договора;
- организацию подготовки и публикации информационного сообщения о проведении аукциона;
- принятие заявок от претендентов и их учет по мере поступления с присвоением номера и указанием времени подачи документов;
- проверку правильности оформления документов, представленных претендентом;
- передачу в комиссию по окончании срока приема поступивших заявок с прилагаемыми к ним документами;
- представление в комиссию информации о поступивших на счета задатках;
- утверждение протокола комиссии об итогах аукциона;
- заключение с победителем аукциона договора купли продажи имущества;
- проведение расчетов с претендентами, участниками и победителями аукциона;
- организацию подготовки и публикации информационного сообщения об итогах аукциона;
- обеспечение передачи имущества покупателю (победителю аукциона).
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставленное на аукцион имущество. При равенстве двух и более предложений по цене имущества победителем признается тот участник, чья заявка подана раньше.
Договор купли продажи приватизируемого имущества заключается между продавцом и победителем аукциона не позднее пяти дней после утверждения протокола об итогах аукциона.
При отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли продажи имущества задаток ему не возвращается, а победитель утрачивает право на заключение указанного договора купли продажи. Выставленное для продажи на аукционе имущество остается в государственной или муниципальной собственности и может быть приватизировано. Всем участникам аукциона (кроме победителя) сумма задатка возвращается в течение трех дней с даты утверждения протокола об итогах аукциона.
Оплата государственного имущества производится единовременно в течение десяти дней после заключения договора купли продажи. Задаток, внесенный покупателем на счета продавца, засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.
Продажа государственных и муниципальных предприятий на конкурсах
Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное или экономическое значение, проводилась в России на следующих основных типах конкурсов: коммерческом, с открытыми или закрытыми торгами; инвестиционном; коммерческом с инвестиционными и (или) социальными условиями и совмещенном с аукционными торгами.
Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом.
Социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс или акции ОАО, составляющие более 50% его уставного капитала.
Социальные условия могут предусматривать:
— сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест;
— переподготовку или повышение квалификации работников;
— сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников;
— ограничение на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;
— реализацию мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.
Инвестиционные условия коммерческого конкурса могут предусматривать:
— осуществление мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретению оборудования, модернизации и расширению производства;
— обязательства победителя конкурса осуществить меры тарифного и нетарифного протекционизма в отношении российских товаропроизводителей, в том числе использовать российское сырье, материалы и полуфабрикаты в случаях, если их качество соответствует или превосходит зарубежные аналоги, либо если цены на них соответствуют ценам зарубежных аналогов или ниже;
— обязательство погасить в установленный срок задолженность перед федеральным бюджетом, бюджетами субъектов РФ и муниципалитетов и государственными внебюджетными фондами.
Все инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса реализуются за счет денежных средств, внесенных победителем конкурса на безвозмездной и безвозвратной основе в соответствии с заключенным им с продавцом имущества договором о порядке выполнения победителем конкурса инвестиционных и социальных условий. Если объектом приватизации являются акции ОАО, оно одновременно с договором о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных и (или) социальных условий заключает с продавцом имущества договор об использовании инвестиционных средств. Заключение указанных договоров обязательно для победителя коммерческого конкурса. После заключения договоров не допускается внесение изменений и дополнений в инвестиционные и (или) социальные условия конкурса и обязательства его победителя. Инвестиции победителя конкурса для выполнения его условий налогом не облагаются.
Конкурсная комиссия объявляет конкурс несостоявшимся в том случае, если в конкурсную комиссию поступило не более одного предложения, удовлетворяющего всем условиям конкурса, а также в случае, если цена покупки снизилась по сравнению с начальной ценой предприятия более чем на 30%. Конкурсная комиссия составляет протокол о признании конкурса несостоявшимся, который утверждается продавцом, а представленные документы возвращаются в Комитет по управлению имуществом, который обязан в месячный срок пересмотреть план приватизации предприятия.
Аренда объектов недвижимости
В переводе с латинского аренда означает «найм» или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.
Аренда — это переход имущества во временное пользование на возмездных началах. По договору аренды одна сторона — арендодатель — обязуется предоставить другой стороне — арендатору — имущество во временное пользование за плату, а другая сторона обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом и возвратить его по истечении срока договора. В качестве арендодателя могут выступать как собственники имущества, так и уполномоченные ими органы или организации.
Субъектами аренды недвижимости выступают: арендодатели, арендаторы, посредники, субарендаторы. Объекты аренды — сооружения, земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности), жилые и нежилые помещения.
Предметом взаимоотношений выступают индивидуально-определенные и не потребляемые вещи, подлежащие возврату по завершении отношений. В этом качестве может выступать недвижимость любого вида. Цель договора имущественного найма — самостоятельное использование имущества нанимателем для предпринимательских или потребительских нужд, то есть арендатор самостоятельно использует переданное ему имущество. Вместе с тем арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи, не меняя ее характера и назначения. Так, взяв в аренду нежилое помещение, арендатор не вправе переоборудовать его в жилое и наоборот, если такая возможность прямо не предусмотрена в договоре.
Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При возникновении арендных правоотношений имущество поступает в пользование арендатора. Однако в случае аренды недвижимости пользование имуществом невозможно без передачи его и во владение арендатора. Здесь арендатор становится и субъектом правомочия владения, титулом (основанием) которого становится заключенный договор аренды. В качестве титульного владельца вещи арендатор может потребовать устранения препятствий в пользовании ею. В силу этого переход прав собственности на сданную в аренду вещь от арендодателя другому лицу не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды, он полностью сохраняет силу и для нового арендодателя.
Права арендатора имеют обязательственную природу. Вместе с тем они носят срочный характер, что в любом случае отличает их от вещных правомочий. Срок договора определяется соглашением сторон. В ряде случаев аренда не прекращается по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается перезаключенным на неопределенный срок.
Права и обязанности сторон по договору носят взаимный характер. На арендодателе, прежде всего, лежит обязанность по своевременной передаче имущества арендатору во владение и пользование. Кроме того, арендованное имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора, то есть быть пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Так, при аренде нежилых помещений необходимо оговорить наличие в них отопления, освещения, водоснабжения, телефона и т.д. Арендодатель отвечает перед арендатором за все недостатки, препятствующие пользованию арендуемым имуществом, кроме тех, которые прямо оговорены договором. Наконец, арендодатель, как собственник, несет бремя содержания, ремонта и охраны своего имущества, если иное не оговорено договором. Так, на арендодателе всегда лежит обязанность капитального ремонта своего имущества. Невыполнение этой обязанности позволяет арендатору самому произвести такой ремонт, взыскав его стоимость с арендодателя (либо компенсировав за счет арендной платы), или расторгнуть договор со взысканием убытков. Самостоятельное осуществление капитального ремонта арендатором допустимо при его неотложной необходимости или при наступлении сроков его проведения, оговоренных в договоре.
Основные обязанности арендатора — своевременное внесение арендной платы и использование имущества в строгом соответствии с условиями договора, не допуская необоснованного ухудшения его состояния. Ухудшение состояния имущества по вине арендатора является основанием для досрочного расторжения договора с арендодателем. Арендодатель, будучи собственником или уполномоченным собственником лицом, несет риск случайной гибели или порчи своего имущества. При возврате арендованного имущества по окончании срока действия договора в состоянии худшем, чем предусмотренное договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки.
Важную особенность исполнения договоров аренды составляет необходимость расчетов сторон по договору при возврате арендованного имущества с улучшениями, произведенными арендатором в ходе его использования. Все зависит от характера самих улучшений. Они бывают неотделимыми и отделимыми без нарушения целостности вещи. Отделимые улучшения признаются собственностью арендатора. Стоимость неотделимых улучшений подлежит компенсации арендодателем только в случае его предварительного согласия на их производство.
Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:
- смена хозяйствующего субъекта;
- возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме;
- равноправие сторон;
- договорные отношения;
- материальная ответственность;
- платность;
- нерасторжимость договора при смене собственника;
- целевое использование объекта.
В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей выделяют два основных вида арендных отношений:
1) свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими, исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой, реализует по рыночным ценам получаемую продукцию по своему усмотрению. Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами;
2) при целевой аренде недвижимость используется в заранее определенных собственником целях — для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качества только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.
Возможна дифференциация арендных отношений на разновидности и варианты:
- по формам и способам изъятия арендной платы;
- степени аренды средств производства;
- формированию и распределению арендного дохода;
- выкупу имущества и т.д.
Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности (земельных участков, предприятий, отдельных зданий и сооружений и т.д.).
Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое ИЗ; оборота, или оборото-способность которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.
Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.
Арендная плата — это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта. В состав арендной платы входят: амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) — А; средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении — С; налог на имущество — Н; часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент — Па).
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость:
Вз = А + С+Н тогда А = Вз + П,).
Виды арендной платы различаются:
- по способу начисления (фиксированная сумма, долевое участие в прибыли, в процентах от стоимости объекта аренды, смешанные и др.);
- по способу уплаты (линейные, возрастающие, снижающиеся, сезонные);
- по периодичности выплат (периодические, единственные, с авансовым взносом и др.).
Весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в арендном договоре. В договорах аренды существенным в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (сооружение), либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре нужно указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом — оборудованием, мебелью, приборами и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества в аренду. Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит охране интересов арендодателя. С арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды, может быть, расторгнут, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Следует учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором не допускается.
В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду (поднаем). Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.
Договор субаренды как производный от основного не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор.
В договоре аренды должны быть согласованы размер и порядок внесения арендной платы арендатором. Гражданский кодекс РФ содержит норму, направленную на защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендных платежей арендодателем. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ запрещено частое изменение размера арендной платы (более одного раза в год) по соглашению сторон договора.
Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Для аренды отдельных видов недвижимого имущества — природных объектов — законом установлены максимальные (предельные) сроки. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование — до трех лет и долгосрочное — до 25 лет. Статья 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет — для геологического изучения, до 20 лет — для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, до 25 лет — при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда — 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства РФ).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
