Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Приветствую Вас дорогие читатели, сегодня я подготовил для вас статью про жилой найм и все что с ним связано, мы разберем все изменения, которые произошли в 2020 году и произойдут в 2021. Статья получилась большая, поэтому я разбил её на темы для более удобной навигации:
Жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются гражданам по договору найма жилого помещения. Обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение.
Жилищный фонд согласно статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, причем в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется, как мы только что сказали, на частный, государственный и муниципальный.
Частный жилищный фонд это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).
Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, представляют собой муниципальный жилищный фонд.
Наем жилого помещения регулируется не только жилищным законодательством, но и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Не следует забывать о том, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения в 2020-2021 годах предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Указанные договора заключаются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, что определено статьей 672 ГК РФ.
Объектом договора найма жилого помещения на основании пункта 1 статьи 673 ГК РФ может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статья 674 ГК РФ).
Договор найма является возмездным и статьей 678 ГК РФ закреплена обязанность нанимателя по своевременному внесению платы за жилое помещение, причем такая плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если договор таких сроков не предусматривает, плата за наем должна вноситься ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ, что установлено пунктом 3 статьи 682 ГК РФ.
Социальный наем жилого помещения регулируется главой 8 ЖК РФ. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (статья 60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия в письменной форме (статья 63 ЖК РФ). Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (статья 62 ЖК РФ).
Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации № 315.
Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования регулируется главой 8.1 ЖК РФ. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона – наймодатель обязуется передать другой стороне – нанимателю жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (статья 91.1 ЖК РФ).
При этом наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть (пункт 1 статьи 91.2 ЖК РФ):
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
Нанимателем по указанному договору могут быть граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также граждане, признанные по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с пунктом 2 статьи 91.2 ЖК РФ;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
Обратите внимание, что жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (пункт 3 статьи 91.2 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме с указанием срока действия этого договора, размера платы за наем жилого помещения, порядка его изменения и условий заключения договора на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора (пункты 2, 3 статьи 91.1 ЖК РФ). Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом (статья 91.5 ЖК РФ).
Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации (пункт 6 статьи 91.1 ЖК РФ), и в настоящее время утвержден постановлением № 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования".
Согласно статье 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер такой платы, то плата, установленная договором, не должна превышать этот размер. Не допускается одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (пункт 2 статьи 156 ЖК РФ), устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 3 статьи 156 ЖК РФ).
Размер платы за наем государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (пункт 4 статьи 156 ЖК РФ).
Размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – плата за наем жилого помещения) устанавливается с учетом требования, определенного в соответствии с пунктом 3 статьи 156.1 ЖК РФ, указанными в подпунктах 1 – 3 пункта 5 статьи 91.14 ЖК РФ органом государственной власти, органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 156.1 ГК РФ). Пунктом 3 статьи 156.1 ЖК РФ установлено, что размер платы за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.
Приказом Минстроя России № 17-152 были утверждены Методические указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда. Этот документ, разработанный с целью создания методической базы по расчету ставок платы за найм жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда содержит следующее определение: "Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма". Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Такая обязанность предусмотрена пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у нанимателя по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (пункт 2 статьи 153 ЖК РФ).
Сроки, в которые должна быть внесена плата за наем жилья, установлены статьей 155 ЖК РФ.
В общем случае плата за наем вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании:
– платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), которые должны быть представлены жильцам не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем;
– информации о размере платы за жилое помещение, которая размещается в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение. При этом информацией о размере платы за жилое помещение являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе.
Плата за жилье, предоставленное по договору социального найма, договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (плата за наем), вносится наймодателю этого жилья.
Жилье, относящееся к муниципальному жилищному фонду, передается в хозяйственное ведение унитарным предприятиям. Напомним, что унитарным предприятием согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.
Право хозяйственного ведения – это предоставленное государственным и муниципальным унитарным предприятиям ограниченное право владения, распоряжения и пользования предоставленным им имуществом, в том числе право на получение части прибыли от его использования.
Таким образом, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, переданных на праве хозяйственного ведения государственным и муниципальным предприятиям вносят плату за наем наймодателям этих жилых помещений (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
Следует отметить, что неиспользование нанимателями помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на что указано в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа по делу № Ф04-3181/2007(34456-А75-11).
Статьей 65 ЖК РФ определено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение. Проблема неплатежей всегда была для организаций ЖКХ самой острой, и ЖК РФ предусмотрены меры, применяемые к неплательщикам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма.
Пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ для лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение, установлена обязанность по уплате пени. Пеня уплачивается в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение более шести месяцев, на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 83 ЖК РФ допускается расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение, они могут быть выселены. Выселение осуществляется в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Такая норма установлена статьей 90 ЖК РФ.
В судебном порядке по требованию наймодателя также может быть расторгнут договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, но в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев (пункт 3 статьи 91.10 ЖК РФ).
Если наймодатель – государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому жилищный фонд передан на праве хозяйственного ведения, то полученная плата за наем поступает в хозяйственное ведение такого предприятия, что следует из пункта 2 статьи 299 ГК РФ. Согласно названному пункту доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следует обратить внимание на то, что право хозяйственного ведения должно быть зарегистрировано, иначе унитарное предприятие не будет иметь права на получение платы за наем жилых помещений, вносимых нанимателями. К такому выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в постановлении по делу № Ф03-3479.
Если право хозяйственного ведения на жилой фонд будет в надлежащем порядке зарегистрировано, и унитарное предприятие будет наделено собственником жилого фонда полномочиями наймодателя, то полученную плату за наем необходимо отражать в составе доходов предприятия, которые подлежат налогообложению.
То есть, целевым финансированием и целевыми поступлениями плата за наем не признается, что подтверждается судебной практикой. В качестве примера приведем постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № Ф17-294. Из материалов дела следует, что налоговым органом была проведена проверка муниципального предприятия (МП), в ходе которой установлено, что МП не включило в доходы от реализации при исчислении налога на прибыль организаций суммы, полученные в качестве платы за найм жилых помещений. Налоговики произвели перерасчет налоговой базы и привлекли МП к налоговой ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
Суд пришел к выводу, что средства, полученные МП в качестве платы за найм, не являются средствами целевого финансирования, а являются его доходом.
Согласно статье 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, полученная налогоплательщиком, то есть полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.
К доходам в целях главы 25 НК РФ относятся, в том числе, доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав определяемые в порядке, установленном статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном статьей 250 НК РФ.
Суд установил, что МП является коммерческой организацией, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права. МП создано в целях удовлетворения общественных потребностей в результате его деятельности и для получения прибыли. Суд также установил, что МП, являясь наймодателем, предоставляло нанимателям жилые помещения за плату по договорам социального найма.
Суд пришел к выводу о том, что денежные средства, поступающие от нанимателей жилых помещений по договорам социального найма жилого помещения, не могут быть отнесены к целевым поступлениям, поскольку данные средства в бюджет не передавались и из бюджета не поступали, а были получены от населения и учитывались полностью на счетах МП и оставались в его распоряжении. Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что средства, полученные МП в качестве платы за найм, не являются средствами целевого финансирования.
Поскольку полученная плата за наем средствами целевого финансирования не является, а является доходом муниципального предприятия, в бухгалтерском учете она должна отражаться в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина России № 32н. Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина России № 94н, для учета доходов от обычных видов деятельности предусмотрен счет 90 "Продажи". Полученные доходы отражаются на субсчете 90-1 "Выручка".
Если управление государственным и муниципальным жилищным фондом осуществляет управляющая организация, то нередко в договор управления включают условия о том, что на управляющую организация возлагаются обязанности по сбору платы за наем жилья. Насколько это правомерно?
Хотелось бы обратить внимание читателей на постановление ФАС Уральского округа № Ф09-2345/09-С1 по делу № А71-13006/2008-А28, в котором сказано, что плата за пользование жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, является неналоговым доходом муниципалитета и подлежит обязательному зачислению в муниципальный бюджет. Бюджетным кодексом Российской Федерации (далее – БК РФ) не предусмотрено, что администратор дохода местного бюджета вправе передать свои полномочии по сбору неналогового дохода иному лицу.
Администрация не имеет права в силу положений БК РФ передавать полномочия по сбору платы за пользование жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, иным лицам. Оставление за управляющими компаниями возможности сбора такой платы свидетельствовало бы о нарушении администрацией норм бюджетного законодательства.
Касаясь вопроса налогообложения платы за наем жилых помещений налогом на добавленную стоимость, следует обратить внимание на постановление Пленума ВАС РФ № 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов". В постановлении сказано, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
На основании толкования во взаимосвязи подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ и положений ЖК РФ можно сделать вывод о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления названного налога на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.
Аналогичные выводы содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 9593/06 по делу № А40-1941/06-99-15, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-21074, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-4367, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа № КА-А41/1429-09 по делу № А41-7079/08 и в ряде др.
Наймодателем жилого помещения, входящего в состав частного жилищного фонда, может быть юридическое лицо, владеющее этим помещением на праве собственности. Из письма Минфина России № 03-07-05/02 следует вывод, что в рамках указанной нормы подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ плата за услуги по предоставлению в пользование физическим лицам квартир и жилых домов (коттеджей) по договорам найма освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость независимо от того, в чьей собственности находится жилое помещение, сдаваемое внаем.
Договор найма жилого помещения образец в 2020-2021 годах
Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо "Наймодатель" - обязуется предоставить другой стороне "Нанимателю" жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.
Законодательство разделяет обязательства, возникающие из найма жилого помещения, на договоры социального найма и коммерческого найма:
• договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать "квазидоговором", поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью "Социальный найм");
• договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
К категории договоров найма жилого помещения могут быть отнесены следующие договора:
• договор найма квартиры;
• договор найма жилого дома;
• договор найма комнаты.
Существенные условия договора - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре найма жилого помещения в 2020-2021 годах существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).
В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.
Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.
К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:
• Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
• Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
• В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.
• Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
• Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
• Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
• Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Договор социального найма жилого помещения в 2020-2021 годах
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Согласно частям 1 и 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным кодексом.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения в 2020-2021 годах одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных названным Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Л.Е. Архипова просит признать не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17, 18, 19, 21 (часть 1), 25, 35 (части 1 - 3), 38 (части 1 и 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1), 47 (часть 1), 55 и 57, а также федеральному законодательству положения части второй статьи 47, статей 161 и 167 и части первой статьи 196 ГПК Российской Федерации, статьи 20, пункта 2 статьи 292, пункта 3 статьи 672, пункта 2 статьи 677 и пункта 1 статьи 679 ГК Российской Федерации, части 4 статьи 31, части 3 статьи 60 и части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статей 25 и 55 Конституции Российской Федерации.
Частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Таким образом, право пользования жилым помещением по договору социального найма как для нанимателя, так и для членов его семьи каким-либо сроком не ограничено.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
Отсутствие же заключенного в письменной форме с соблюдением положений статьей 60, 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договора социального найма, не может препятствовать осуществлению Занимонской О.А. прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма государственного жилищного фонда, в том числе права на приватизацию, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченным органом этого документа.
Отсутствие же заключенного в письменной форме с соблюдением положений статьей 60, 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договора социального найма, не может препятствовать осуществлению Максимовым А.С. прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма государственного жилищного фонда, в том числе права на приватизацию, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченным органом этого документа.
В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации N 188-ФЗ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно статье 7 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор краткосрочного найма жилого помещения в 2020-2021 годах
На какой срок заключать договор, стороны решают сами.
Но в законодательстве предусмотрены ограничения по срокам для отдельных видов договоров, и особенности прав и обязанностей сторон в зависимости от срока договора.
В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Если же срок в договоре не прописывать, то он будет считаться заключенным на максимальный срок, то есть на пять лет.
Отдельно выделяется краткосрочный наем – договор, заключенный на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Особенность краткосрочного найма в 2020-2021 годах в том, что по такому договору нанимателя можно ограничить в некоторых правах, а именно:
1. У нанимателя не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
2. Наниматель не сможет поселить в квартире постоянно проживающих с ним граждан, а также временных жильцов.
3. Наниматель не будет иметь право сдать квартиру в поднаем.
4. У нанимателя не будет права потребовать с согласия наймодателя заменить в договоре нанимателя на одного из граждан, постоянно проживающих с ним.
5. В случае обращения наймодателя в суд с требованием расторгнуть договор по одному из оснований, перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора, а также отсрочить решение суда о расторжении договора.
Но все эти ограничения могут быть отменены соответствующими условиями самого договора, если стороны сочтут это нужным.
Наряду с возможностью ограничения прав нанимателя имеется еще одно отличие между краткосрочным и долгосрочным договором найма. Ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если хотите получить более подробную информацию о договоре найма в целом и о правах и обязанностях сторон по данному виду договора, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале.
Еще раз обращаем Ваше внимание, что в соответствии с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу наем жилого помещения по договору, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Договор коммерческого найма жилого помещения в 2020-2021 годах
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).
Отличие коммерческого найма от социального найма:
• коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.
Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.
Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).
При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.
Он в 2020-2021 годах должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.
Наймодатель - собственник жилого помещения (управомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может относиться к любому жилищному фонду:
• частному,
• государственному,
• муниципальному.
По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.
В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).
При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Правительства РФ № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым помещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).
Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах».
Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое число жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.
Объект договора коммерческого найма:
• квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
• в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).
Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора. Таким образом, объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья».
Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).
Наймодатель обязан:
• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
• обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (ст. 676 ГК).
Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.
Наниматель обязан:
• использовать жилое помещение только для проживания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.
Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граждан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.
Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).
В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В любом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).
Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отношениями собственности на арендованное имущество.
По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые его условия, если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.
По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.
Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).
• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).
Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.
Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
Принципы расторжения договора коммерческого найма:
1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймодателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке:
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).
Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).
В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.
Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).
Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
