Жилое помещение — отделённое помещение, относящееся к недвижимости и предназначенное для непрерывного проживания людей. Должно отвечать разработанным гигиеничным, промышленным нормам (статья 15 Жилищного кодекса).
Чтобы охарактеризовать жилое помещение, необходимо выделить общую и жилую площадь:
• общая — сумма площади всех частей жилых помещений кроме балконов, веранд;
• жилая — часть общей, включающей жилые комнаты.
Процесс объявления помещения жилым, требования к жилым помещениям разработаны правительственной властью.
Жилищным кодексом 2020 года объект провозглашается отделённым, если у него имеется отдельный вход. Выдвигаются и требования к величине пространства. Площадь помещения — суммарная площадь комнат в совокупности. В расчёт берутся кабинеты для подсобных целей, которые используются людьми для довольства обыденными нуждами. Исключение — терраса, антресоль. Второе требование — отнесение к недвижимости, последнее — годность к обитанию.
Жилые помещения (далее ЖП) объединяются по ряду параметров. Первый — отделённость: одно ЖП должно отмежевываться от соседнего. Изолированный объект может репрезентироваться как постройка или её часть. При чём его параметры должны давать возможность провести отграничение от других объектов.
Согласно положению к указанной группе не причисляется квартирная комната, которая не отграничена от иного пространства. Она считается единой частью с другими площадями конкретной недвижимости. Её нельзя приобрести либо отчуждать отдельно.
Вторая характерная черта, по которой отличают жилые помещения (далее ЖП). Определение понятия «недвижимое имущество» даётся в статье 130 Гражданского кодекса. В соответствии с нормативным актом к подобным объектам причисляют: земельные и водные объекты отдельного типа и всё остальное, что связано с территорией, на которой они располагаются. Следовательно, недвижимое имущество нельзя перемещать — жилым помещением будет считаться то, что сдвинуть в другое место не удастся.
При разработке требований, которые предъявляются к объекту, прибегают к помощи положений правительственной власти — Распоряжению № 522. Негодным признают помещение, которое находится в полуразрушенном состоянии или имеет видимые основания, отрицательно влияющие на объект.
Отнесением жилищного помещения к негодному занимается межведомственный комитет, созданный исполнительной областной властью. Государственный орган имеет право формировать бригады, действующие в пределах одного городского управления. В обязанности рабочей группы входит проверка жилых помещений, их характеристик.
Основное назначение — проживание людей. Допускается использование жилища для профессиональной деятельности, частного предпринимательства. Главное условие при этом — необходимо проживать в помещении на законных основаниях, не нарушать права и интересы соседей.
Нельзя использовать квартиру или комнату для промышленной деятельности (перерабатывать сырье, создавать производственные средства и пр.).
Перевод статуса регулируется Жилищным и Гражданским кодексами. Для проведения процедуры квартира (дом) или комната должны отвечать требованиям:
• располагаться на первом этаже или не иметь под собой жилых помещений;
• должен быть отдельный вход;
• не быть подлежащим сносу;
• нельзя менять статус части комнаты;
• не должно находиться в государственном ЖФ.
Распорядиться имуществом вправе лишь его владелец.
Такое преобразование носит название «приватизация». Под процедуру попадает помещение, предоставленное по договору соцнайма. Типы имущества, не подлежащие приватизации: комната в общежитии, аварийная квартира, жилище в пределах военного городка, служебное помещение.
Список объектов регламентируется статьей 16 Жилищного кодекса. Классифицируют ЖП по определённым характеристикам. Выделяют:
• дом (его часть) — многоэтажный, многоквартирный;
• квартиру (часть) — с разным количеством отделенных площадей;
• комнату.
Жилищный кодекс РФ даёт краткую правовую характеристику каждому типу.
Жилой дом – индивидуальное здание, состоящее из определённого количества комнат и помещений подсобного назначения. То есть, жилой дом — строение, целью которого является проживание людей. Должен соответствовать строительным, техническим, санитарным и прочим нормам. ЖП является и часть дома, которая должна отвечать параметрам: быть пригодной для проживания и удовлетворения потребностей жильцов.
Особая разновидность жилого дома — многоквартирный. В Жилищном кодексе нет чёткого определения термина. Состоит из:
Жилые и нежилые помещения могут быть собственностью любого субъекта права независимо от формы, подсобное — лишь общим долевым владением.
Многоквартирный дом не может быть жилым помещением — некоторые присутствующие в нём элементы можно отнести к жилым, некоторые — нельзя.
Часть жилого дома включает в себя квартиры и комнаты. Квартира — изолированное помещение многоквартирного дома, состоящее из одной либо нескольких комнат для проживания людей. Должна обеспечивать возможность прямого доступа к помещению. Это изолированная площадь для проживания с отдельным выходом на улицу (во двор, подъезд) и отдельной кухней.
Комната — часть дома или квартиры для обитания граждан. Подразделяется на жилую (спальня, гостиная) и подсобную (кухня, коридор, туалет и пр.). Чтобы комнату официально признали жилой, её следует изолировать.
Жилые помещения подразделяют по форме собственности. ЖП вправе владеть гражданское лицо, юридическое, держава или муниципалитет. Независимо от того, кому принадлежит помещение, сотрудники органов исполнительной власти контролируют его сохранность. Государственный орган проверяет, отвечает ли площадь разработанным требованиям.
Устанавливая типы ЖП и их предназначение, законодательная власть выдвигает ряд требований к пользованию объектом.
Эксплуатацию площади осуществляют с учётом:
• соответствия требованиям пожарной безопасности;
• соблюдения прав и интересов соседей;
• требований гигиены и санитарии;
• правил, установленных правительственной властью.
Ключевое назначение рассматриваемого объекта — проживание лиц.
Если человек пользуется жилым помещением, нарушая требования власти, ущемляя права других лиц и нанося урон имуществу, владелец и другие заинтересованные граждан имеют право предупредить его о возможных последствиях недостойного поведения и обязать прекратить совершать нарушения.
Если результатом поведения стало разрушение жилищного помещения, собственник вправе обязать гражданина сделать ремонт в установленные сроки. Если он продолжает совершать противозаконные действия, его могут выселить по решению суда.
Владение жилищным помещением (ЖП) следует отличать от пользования. Первый термин означает обладание помещением по факту (в реале), второй — извлечение пользы, прибыли от ЖП. Владелец жилья имеет право по собственному решению распоряжаться помещением — отчуждать в пользу других, продавать, сдавать в аренду. При этом нельзя нарушать права других лиц. Права собственников жилых помещение защищены государством в равной степени.
Таким образом, жилое помещение имеет чёткое назначение — проживание людей. Чтобы его признали жилым, оно должно быть изолированным от других.
Договор найма жилого помещения 2020 года
Договор найма жилого помещения (квартиры и пр.) — документ подтверждающий предоставление собственником помещения (наймодателем) другой стороне (нанимателю) помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора найма не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.
Стоит отметить, что с законодательной точки зрения в 2020 году существует отличие между наймом и арендой:
• Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.
• Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.
• Перед заключениями подобных договоров рекомендуем ознакомиться с содержанием данных статей ГК.
Договор найма жилого помещения (Согласно статье 671 ГК РФ):
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.
В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.
Объект договора найма жилого помещения (согласно статье 673 ГК РФ):
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Необходимость государственной регистрации договора найма определяется в статье 674 ГК РФ:
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Содержание жилого помещения в 2020 году
Содержание жилья в многоквартирном доме – это совокупность действий, направленных на поддержание помещения в надлежащем состоянии: проведение капитального и текущего ремонтов, обеспечение мер, направленных на предотвращение поломок.
Согласно ст. 154 жилищного законодательства 2020 года в содержание жилья входят:
1. осуществление проверок организациями, ответственными за жизнь и здоровье граждан;
2. организация общедомового освещения;
3. обеспечение проведения санитарных и уборочных мероприятий в помещениях общего назначения и прилегающей к дому территории, отнесенной к придомовой;
4. обеспечение температуры и влажности воздуха в помещениях общего пользования в пределах, установленных нормативными актами;
5. обеспечение мер по соблюдению противопожарной безопасности;
6. обеспечение вывоза жидкого и сухого мусора собственников квартир и организаций, расположенных в доме;
7. выполнение сезонных обязанностей по содержанию придомовой территории (озеленение);
8. проведение текущего и капитального ремонтов.
Это основной перечень услуг, предоставляемых УК.
Управляющая компания обязана выполнять следующие виды работ:
• Ремонт кровли, водостока, чердака. Очистка от мусора, наледи и снега;
• Работы, направленные на укрепление фасада здания. Удаление декоративных элементов, пришедших в негодность, плитки и кирпичей;
• Действия по укреплению или установлению указателей с названием улиц и номерами лестничных клеток;
• Работы по укреплению козырьков, перил, лестниц, крылец;
• Текущий ремонт: замена стекол, пружин, дверей, замков, решеток и т.д.;
• Сезонная антисептическая обработка деревянных деталей;
• Герметизация щелей, укрепление люков и водосточных узлов;
• Благоустройство придомовой территории: покраска мусорных баков, вывоз сухой травы и листьев;
• Уход за растительностью, расположенной на придомовой территории;
• Сезонные работы. Зимой — уборка снега и наледи с тротуаров; летом — подметание дорожек, влажная уборка при отсутствии осадков длительное время, выкашивание газонов;
• Обслуживание коммуникаций (подготовка к отопительному сезону, подача горячей и холодной воды);
• Устранение аварий на придомовой территории и внутри дома;
• Обслуживание технических устройств в доме (лифтовое оборудование, мусоропровод и т.д.).
Каждый пункт детально раскрывается в договоре.
Жильцы и управляющая компании вправе включить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Решение принимается на общем собрании. В случае согласия обеих сторон новые положения добавляются в договор и подкрепляются подписями.
Ежегодно тариф утверждается на общем собрании собственников жилья. Если лицо проживает в муниципальном или государственном многоквартирном доме, то помимо ремонта и содержания входит оплата жилья, предоставленного по договору соцнайма. Жильцы таких домов не получают квитанцию на оплату капитального ремонта, так как бремя содержания недвижимости ложится на собственника – государство или муниципалитет.
Тарифы формируются по четырем направлениям:
1. плата за предоставление жилого помещения по договору социального найма;
2. плата за проведение текущего ремонта;
3. плата за содержание общедомового имущества;
4. плата за капитальный ремонт.
Выделение отдельным пунктом, например, «уборка лестничной клетки», является нарушением, так как данное положение уже включено в статью расходов по содержанию помещения. Иными словами, за одну услугу взимается двойная плата.
Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилья несут расходы на содержание и ремонт жилья, а также оплату коммунальных услуг в соответствии с заключенным договором. В соответствии со ст. 162 ЖК РФ управляющая компания (ЖСК, ЖКХ и т.д.) и собственники жилья составляют договор в двух экземплярах и скрепляют его подписями.
В соглашении устанавливаются перечень предоставляемых услуг, сроки, цена, порядок оплаты, ограничение подачи коммунальных услуг в случае задолженности и т.д. В силу ст. 307 гражданского законодательства одна сторона обязана выполнить предусмотренные обязанности, а вторая – оплатить их в соответствии с установленными тарифами.
Таким образом, отсутствие договора на управление и содержание МКД является основанием для отказа в оплате выставленных счетов. Иными словами, нет оформленных договорных отношений – нет нарушения условий договора.
Незаконным является начисление платы за определенную услугу, не предусмотренную договором.
Как показывает судебная практика, в случае неоплаты ввиду завышения тарифов или установления их без согласия собственников жилья суды встают на сторону жильцов.
Перечень предоставляемых услуг устанавливается соглашением между УК и жильцами. В зависимости от условий договора в содержание жилья входят:
• проведение осмотра с целью выявления неисправностей;
• обслуживание лифтового оборудования;
• уборка мусорных контейнеров;
• содержание придомовой территории;
• уборка МОП;
• вывоз мусора;
• техническое обслуживание помещения;
• консьерж;
• дератизация;
• текущий ремонт;
• электроэнергия МОП;
• ХВ и ГВ мест общего пользования и т.д.
В квитанции указывается сумма, взимаемая за каждую конкретную услугу. Незаконным является взимание платы за работу, не оказанную потребителю или выполненную ненадлежащим образом.
Содержание общего имущества осуществляется на основании договора, заключаемого между собственниками жилья и УК. Тарифы устанавливаются не реже одного раза в год самими жильцами или муниципальными органами.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением 2020 года
Правовые отношения, возникающие в результате заключения соглашения о безвозмездном пользовании жильем, регулируются положениями 36 главы российского Гражданского кодекса.
Кроме того, согласно статье 689 (пункт 2) Кодекса к такому договору в 2020 году применяются некоторые правовые нормы, касающиеся регулирования договора аренды, а именно:
• срок соглашения. Договор, регулирующий безвозмездное использование жилья, как и договор аренды, может заключаться на любой срок, обозначенный в договоре. Если же в соглашении срок не указан, то считается, что оно заключено на неопределенный срок;
• условия пользования имуществом. Жилец, получивший квартиру в безвозмездное пользование, должен использовать переданное ему имущество в полном соответствии с условиями подписанного соглашения и с назначением имущества. Если же ссудополучатель нарушает это требование и использует вверенное имущество не по назначению, владелец квартиры может расторгнуть договор и потребовать от жильца возмещения убытков;
• преимущественное право жильца, безвозмездно пользующегося переданной квартирой, при оформлении соглашения на новый срок. В том случае, если ссудополучатель пользуется жилым помещением и после окончания срока договора, а ссудодатель не возражает, договор безвозмездного использования жилья считается возобновленным на неопределенное время на первоначальных условиях;
• улучшения квартиры, осуществленные ссудополучателем. Как и при аренде жилого помещения, ссудополучатель является собственником всех отделимых от квартиры улучшений и может их забрать с собой после прекращения договорных отношений, возникших при безвозмездном использовании жилья. Если же жилец во время своего проживания в квартире произвел неотделимые улучшения, не согласовав их возмещение с владельцем квартиры, то стоимость всех осуществленных улучшений ему не возмещается;
• возвращение ссудодателю имущества в том же состоянии, в котором жилец его получил при оформлении договора. Жилец обязан поддерживать переданную ему квартиру в надлежащем состоянии, делая за свой счет при необходимости текущий и капитальный ремонт предоставленного жилого помещения. По окончании договора он должен вернуть квартиру ссудодателю в таком же состоянии (или в лучшем), в котором она была в момент передачи. Поэтому сторонам договора во избежание спорных вопросов рекомендуется оформить акт приема-передачи безвозмездно переданного в пользование жилого помещения, в котором будет подробно описано переданное по договору имущество и его состояние.
Договор, определяющий обязанности сторон при безвозмездном пользовании, как и договор аренды может быть заключен в простой письменной форме. Заверять соглашение у нотариуса необязательно.
Однако в отличие от договора аренды, который обязательно должен быть зарегистрирован в территориальном регистрационном органе, если он заключен на год и более, соглашение о безвозмездном пользовании квартирой не нуждается в обязательной регистрации независимо от его срока действия.
На практике соглашение о безвозмездном использовании квартиры заключается между ссудодателем и ссудополучателем, чтобы официально оформить проживание в жилом помещении родственников или знакомых владельца жилья.
Достаточно часто в таких случаях вообще такой договор не заключается, а договоренность между сторонами носит устный характер.
Стоит заметить, что письменное заключение договора имеет множество преимуществ и снижает риски сторон, поскольку письменное соглашение:
• позволяет зафиксировать все условия использования жилого помещения и исключить возникновение споров и конфликтных ситуаций в дальнейшем;
• устанавливает оплату коммунальных услуг и других платежей;
• гарантирует сохранность переданного по договору имущества или возмещение ущерба при его утрате или повреждении жильцом;
• является основанием для регистрационного учета ссудополучателя по месту проживания.
Кроме того, при отсутствии подписанного соглашения о безвозмездном пользовании может возникнуть вопрос о том, что жилое помещение нелегально сдается в аренду.
Как показывает практика, достаточно часто договор безвозмездного пользования жильем используется арендаторами вместо договора аренды с целью избежать налогообложения получаемой арендной платы.
Однако заключение такого соглашения несет риски и для самого арендодателя, поскольку у него нет законных оснований требовать с арендатора платы за пользование переданным жильем. Это лишает его права отстаивать свои интересы в суде, если арендатор не заплатит за квартиру.
Владелец квартиры, передавая ее в безвозмездное пользование жильцу, имеет право расторгнуть соглашение, если жилец:
1. Использует переданное ему имущество не по назначению или с нарушением условий соглашения;
2. Не поддерживает имущество в надлежащем состоянии или сам существенно ухудшает состояние переданного ему имущества.
Жилец, получивший квартиру в безвозмездное пользование, также может отказаться от выполнения условий соглашения, если:
• были обнаружены препятствующие нормальному использованию квартиры недостатки, о которых ссудополучатель не знал при заключении договора с ссудодателем;
• имущество, переданное по договору, оказалось в непригодном состоянии;
• обнаружились права третьих лиц на переданное жилье;
• ссудодатель не выполнил свою обязанность по передаче жилого помещения.
Соглашение также может быть расторгнуто любой из сторон, при условии извещения другой стороны в письменном виде за месяц до предполагаемого расторжения. В договоре может быть оговорен другой срок для извещения.
Перевод помещения из жилого в нежилое в 2020 году
Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.
При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности:
- Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
- Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:
• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.
Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме.
Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:
• на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
• на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Также нужно получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.
После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.
По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:
• оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
• передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
• согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• уведомления (сообщения) о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления уведомления в письменной форме либо не определено помещение, доступное для всех собственников помещений в данном доме, предназначенное для размещения уведомления о проведении общего собрания. В этом случае предоставляется протокол (копия + оригинал для предъявления) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
• лист регистрации участников собрания;
• решения собственников по вопросам, вынесенным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
• списки собственников на дату голосования с указанием ФИО собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего ему на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
• нотариально заверенные доверенности, в случае если в голосовании на общем собрании принимали участие представители собственников;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия.
Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.
К документам, подтверждающим проведение голосования собственников жилья (если их согласие требовалось), вам необходимо приложить:
• заявление о предоставлении государственной услуги;
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, удостоверяющий личность, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригинал или нотариально заверенные копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого;
• другие документы.
Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобятся:
• решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя;
• в отношении детей-сирот — свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка (если ребенок родился на территории иностранного государства).
Перевод помещения из нежилого в жилое в 2020 году
По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам.
Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.
Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.
Помимо этого, жилым помещением в 2020 году становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.
Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:
• Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
• Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
• Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
• Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
• Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо- и водоснабжения.
В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.
Этапы процедуры и куда нужно обратиться:
1. Готовим проект по переустройству или перепланировке. Согласие с других собственников квартиры требуется тогда, когда будет затрагиваться общее имущество. Это фиксируется в части 2 статьи ст.40 ЖК РФ.
2. Подготавливаем бумаги. Процедура фиксируется в ч. 2, 2.1 статьи ст.23 ЖК РФ, п.2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы N 692-ПП. От гражданина понадобится: заявка о необходимости предоставить услугу; гражданский паспорт; правоустанавливающие бумаги на помещение, оформленные — оригинал и заверенная нотариусом копия; проект переустройства или перепланировки; протокол собрания собственников; дополнительно прикладывается уведомление о собрании и вручение его всем собственникам, лист регистрации участников, решения по всем важным вопросам, список пришедших граждан; заключение о соответствии помещения требованиям.
3. Обращаемся в органы, оказывающие услугу. В Москве — Департамент городского имущества. Оформляются бумаги через МФЦ или интернет. Порядок фиксируется в части 2 статьи 23 ЖК, пунктом 2.3.3 Административного регламента. После сдачи бумаг человеку дается уведомление об их принятии. Они рассматриваются в течение 48 дней. Это регламентируется п.2.7.1 Административного регламента. Гражданину направляется уведомление о вынесенном решении. Порядок описан в ч.5 статьи 23 ЖК. Если гражданин с ним не согласен, то он может в течение 3 месяцев его обжаловать.
4. Проводим перепланировку помещения и получаем акт приемочной комиссии. Это регламентируется частью 8, 9 статьи 23 ЖК РФ. Оформляется он 10 дней.
5. Обращаемся к кадастровому инженеру и готовим технический план перепланировки. Это действие регламентируется статьями 29, 36 Закона № 221-Ф3. План оформляется в электронном виде, заверяется подписью и передается в Росреестр. Это регламентируется п.7ч.2 статьи 14, ч.12 статьи 24 Закона № 218-Ф3, ч.2 статьи 36 Закона №218-Ф3.
6. Ожидаем фиксации новых данных в ЕГРН. Далее они направляются в Росреестр и фиксируются в базе около 15 дней. Это регламентируется ч. 9 статьи 23 ЖК РФ, пунктом 5 ч. 1 статьи 32 Закона № 218-Ф3. В течение 1 недели Росреестр направляет человеку сообщение об изменении сведений. Это регламентируется ч.5 статьи 33 Закона 218-Ф3, п.п.2, 3 Приложения 2 к Приказу Минэкономразвития России №173.
7. Получаем выписку. Это регламентируется в пункте 30 Порядка предоставления сведений, утвержденного Приказ Минэкономразвития России N 968.
Представляются следующие бумаги:
• Оформленное собственником заявление, в котором излагается просьба о переводе помещения.
• Кадастровый паспорт, подтверждающий собственность. Также собственник может представить заверенную у нотариуса копию данной бумаги.
• Технический паспорт на имущество, дающий описание объекта. Если в имуществе осуществлялись проектные работы, то это также отражается в паспорте.
• План дома. Обычно его получают в ЖЭУ. По данному документу специалисты определяют возможный вред, который может быть нанесен всему дому в результате перевода имущества.
• Наличие письменного согласия от соседей.
• Заранее подготовленный проект по перепланировке.
Перевод осуществляется в течение 48 дней.
Органы местного самоуправления оказывают данную услугу бесплатно. Однако за новое свидетельство гражданину придется отдать 350 рублей.
Для юридических лиц стоимость составляет 1000 рублей.
Составление технической и проектной документации также требует оплаты услуг. Цена такой услуги складывается из следующих факторов: региона, масштаба работ, технического состояния. Также большую часть материальных расходов берет на себя перепланировка помещения.
По статье 22 ЖК квартиру в многоквартирном доме можно перевести в статус нежилой в следующих случаях:
• при наличии в ней вентиляции, канализации, электро и водоснабжения;
• имущество изолировано и располагается в жилой зоне;
• состояние имущества хорошее и не вызывает опасений для жизни остальных граждан, в том числе и соседей.
При переустройстве нежилого помещения в жилую квартиру важно вначале сделать проект перепланировки. Далее нужно согласовать его с соседями.
Для этого оформляется протокол общего собрания, фиксируется количество пришедших людей и количество собственников имущества.
Далее фиксируются их подписи с согласием на перепланировку.
Чтобы переоформить комнату, нужны те же бумаги, что и при переоформлении квартиры. Также от человека потребуется письменное согласие со всех жильцов.
Перепланировка проводится в соответствии с предварительно оформленным планом и утвержденным актом приемочной комиссии.
Дополнительно потребуется оформить заявление в жилищной службе. Если человек получил отказ, то он может обратиться с заявлением в суд.
Существенным минусом перевода загородного дома в жилое имущество является то, что он обычно строится на земельном участке, который предназначен для огородничества и садоводства.
А значит, строить на них капитальные здания для круглогодичного проживания без предварительного изменения назначения земли нельзя.
Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.
Судебная инстанция в большинстве случаев признает здания жилыми, только если они построены на земле, предназначенной для ИЖС.
Если дом располагается на земле, которая предназначена для ИЖС, то он может быть переведен в жилой. Однако для этого нужно, чтобы он был пригоден для круглогодичного проживания.
Если он не соответствует техническим нормам, то нужно все устранить и сделать перепланировку; далее проблем с переводом не возникнет.
Перевод земли, предназначенной для сельскохозяйственных нужд, в земли под ИЖС возможен. Процесс описан в Земельном кодексе Российской Федерации и N 172-ФЗ.
По ним участок с объектом для ИЖС обязан относиться к землям, принадлежащим населенным пунктам.
Перевод такой земли в иную категорию приводит к потере ее стоимости и дохода государства. Если собственнику это необходимо осуществить, то он обязан возместить государству часть потраченного дохода.
Этих потерь можно избежать в том случае, если собственник построил на сельскохозяйственном участке объект, который имеет статус ИЖС.
Однако по Градостроительному кодексу РФ некоторым земельным участкам нельзя сменить статус и перевести их в жилые.
Это относится к земельным участкам, имеющим статус сельскохозяйственных.
Их перевести в иную категорию можно только при смене границ населенных пунктов.
Это происходит в следующих случаях:
• если участок располагается близко к границе функциональной зоны, которая предусмотрена генпланом;
• планирование целевого назначения данных земель на перспективу как резерв при развитии населенного пункта.
Выгодней всего перевести землю из земель, предназначенных для сельско-хозяйствования в ИЖС.
По закону имущество частями переводить из нежилого в жилое нельзя.
Когда возможен отказ?
Человек, желающий перевести помещение, часто получает отказ. Это регламентируется статьей ст.24 ЖК РФ.
Его можно получить в следующих случаях:
• если им не предоставлен полный перечень необходимых документов;
• гражданин представил документы не в тот орган;
• им не соблюдены все условия, обязательные для выполнения;
• в новом проекте по переустройству не учтены требования, которые предъявляются к помещениям.
Отказ должен содержать основания и требования, которые были нарушены при переоформлении. Отказ выдается гражданину в течение 3 дней после его принятия, обжалуется в суде.
Если человек желает обжаловать вынесенное решение, то ему требуется оформить заявление в суд.
В нем должны содержаться следующие моменты:
• ссылка на отказ в переводе;
• обстоятельства, которые подтверждают, что все условия были соблюдены;
• обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что все документы были переданы в соответствующие органы;
• оформленный акт приемочной комиссии;
• обстоятельства, свидетельствующие об опровержении оснований, по которым был получен отказ.
Помимо этого в документе должны быть доказательства всех выше названных обстоятельств. Данное заявление должен подписать истец и его законный представитель, при его наличии. На обжалование дается 3 месяца.
Учетная норма площади жилого помещения в 2020 году
Учетная норма площади жилого помещения это другой ключевой термин, охарактеризованный в ст. 50 ЖК РФ. В данном случае речь идет про минимальный размер жилплощади, который ложится в основу выяснения уровня обеспеченности физлиц площадью, предназначенной для жилья, но с целью, чтобы он мог встать на учет в Жилищной инспекции в качестве нуждающегося гражданина в жилом имуществе.
В 2020 году размер учетной нормы устанавливается ОМСУ. При этом компетентный орган должен учитывать такие же основания, как и при расчете нормы предоставления.
Учетная норма площади жилого помещения будет зависеть от уровня и степени остроты жилищных проблем на территории того или иного субъекта РФ, темпов возведения объектов жилого фонда, предназначенных для социального найма, а также состояния и структуры уже имеющихся квартир.
На учет в Жилищной инспекции принимаются те граждане, которые признаны нуждающимися. Иными словами, они обладают жилплощадью, размер которой составляет показатель менее учетной нормы. Кроме того, принимается к сведению в таких ситуациях соотношение между нормой представления и учетной нормой. Если норма представления менее учетной, тогда возникает замкнутый круг, который не удастся решить даже при выделе гражданам жилплощади. Обуславливается это тем, что, несмотря на выделенную жилплощадь, они будут считаться нуждающимися.
Термины «норма предоставления жилой площади» и «учетная норма площади жилого помещения» нашли свое разграничение в ст. 50 ЖК РФ. Основанием для этого служит цель, которую подразумевает использование представленных нормативов.
Согласно этому, можно вывести определение, что такое норма предоставления жилой площади – это минимальный размер жилплощади, который ложится в основу для расчета общей площади недвижимого имущества, на который предоставляется договор соцнайма. Компетенция установления данного основополагающего показателя принадлежит органам местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от региональных особенностей. Но стоит отметить тот факт, что принятие решения об установлении минимального размера жилплощади не должно вступать в резонанс с показателями уровня обеспеченности граждан социальным жильем на территории конкретного субъекта РФ.
Например, нормы предоставления жилой площади на одного человека на территории Москвы равняются 18 кв. метрам. А чтобы встать на учет с целью улучшения условий, норма должна достигать показателя в 10 кв. метров на человека. Если обратиться к законодательству Ростовской области, то норма предоставления площади жилого помещения на человека, проживающего обособлено от остальных представителей семьи, составляет 25-33 кв. метра. Если семья состоит из трех и более представителей, тогда минимальный размер составит 15-18 метров.
На сегодняшний день, когда на территории России установились новые социально-экономические принципы, нормирование жилплощади соцнайма представляет собой одну из основополагающих гарантий соблюдения законных интересов и конституционных прав каждого человека. Иными словами, нормирование – важнейший инструмент, который защищает физлица, признанные малоимущими и нуждающимися.
Нормирование жилых помещений на территории РФ осуществляется с учетом простого расчета: размер жилья должен быть не менее установленной органами местного самоуправления нормы, иными словами, нормы представления.
Если ОМСУ установили этот показатель в размере 15 кв. метров, то для семьи, состоящей из 4 человек, должна быть выделена квартира площадью 60 квадратов.
Если принцип нормирования жилой площади не соблюдается при составлении договора социального найма, то граждане могут обратиться за защитой своих интересов в уполномоченные на то органы. При обоснованности претензии ОМСУ будут обязаны выделить недвижимость в точном соответствии с нормами, закрепленными законом.
Государство не может, да и не должно отказываться от нормирования, как механизма социальной политики. Это связывается с тем фактом, что в современной России наблюдается серьезный дефицит жилья, предоставляемого гражданам в социальный найм. Если размер нормы на одного человека не будет фиксирован законом, то многие категории граждан останутся без жилой площади даже при острой необходимости.
Учет жилых помещений в 2020 году
Все жилые помещения на территории Российской Федерации подлежат учету, который включает в себя: технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, порядок ведения которого устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, а возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, БТИ, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Официальный статистический учет жилищного фонда в 2020 году осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" и иными нормативными правовыми актами.
Все жилые помещения на территории Российской Федерации, признанные таковыми в порядке, утвержденном Правительством РФ, составляют жилищный фонд, который в зависимости от формы собственности подразделяется на:
1. государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
2. муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Рассмотрим подробно частный жилищный фонд и жилые помещения, находящиеся в собственности физических (юридических) лиц. Статья 18 ЖК РФ предусматривает обязательность государственной регистрации прав на жилые помещения: право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Жилищным кодексом Российской Федерации. Статьей 131 ГК РФ устанавливается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в данном случае относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК).
Статья 131 ГК РФ (а также ст. 18 ЖК РФ) гласит, что право собственности граждан на жилые помещения в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира).
Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната). Следует отметить, что в силу ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат не только права собственности в отношении недвижимого имущества, но и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и вышеупомянутым Федеральным законом. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Со вступлением в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 2 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В соответствии с п. 2 ст. 4 этого же Закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Дело в том, что до вступления в силу этого Федерального закона отсутствовала единая система регистрации прав на недвижимое имущество, сделки в различных регионах РФ в различные периоды времени регистрировались органами технической инвентаризации, администрациями муниципальных образований. Законом о государственной регистрации устанавливается, что все права на недвижимое имущество, которые возникли у граждан до вступления в силу данного Закона (например, права собственности по договорам купли-продажи, права на наследство и т.д.), сохраняют свою юридическую силу. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется только при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Таким образом, государственная регистрация права на такой объект недвижимого имущества, как жилое помещение, является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Следует отметить, что далеко не всегда подтверждением законности приобретения объекта недвижимого имущества может служить свидетельство о праве собственности, а также его отсутствие у правообладателя не всегда является отсутствием прав у данного правообладателя (например, потенциального продавца квартиры) в отношении данного жилого помещения. Особенно остро данный вопрос встает, когда речь идет о приобретении таких жилых помещений, как квартиры в строящихся домах.
Заявление лица предоставившего жилое помещение в 2020 году
Согласно жилищному кодексу, чтобы прописаться, требуется подготовить заявление лица, собственника, предоставившего жилое помещение. На Госуслугах данная формулировка присутствует в перечне необходимых документов для совершения регистрации.
При составлении заявки на Госуслугах заявителю потребуется привлечь лицо, предоставившее помещение для проживания.
Он должен не только собственноручно подписать форму, но и прибыть в МВД, паспортный стол или МФЦ вместе с человеком, которого хочет зарегистрировать:
1. Сперва указываем орган, в который обращались на Госуслугах. Его вы выбирали на одном из последних шагов перед отправкой обращения.
2. Далее пишем гражданина, которого прописываем на своей жилплощади.
3. Потребуется адрес, откуда переехал новый жилец.
4. Следующим шагом будет установление времени проживания. По истечении указанного интервала прописка автоматически аннулируется.
5. Тут, заносим информацию о лице, предоставившем жилплощадь.
6. Указываем основание на котором оно ему принадлежит (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН и т.д.)
7. Седьмым пунктом заявитель (тот, кто хочет прописаться) заполняет адрес предоставленного для проживания помещения и паспортные сведения.
Заключительным действием будет внесение данных о собственнике, с его размашистой подписью, свидетельствующей о серьезности намерений.
На этом заявление для Госуслуг готово для подачи в выбранный орган. Нужно взять документы, перечисленные на портале и идти на прием в выбранное время для оформления места пребывания в соответствии с буквой закона.
При создании обращения на Госуслугах от заявителя потребуется заявление от лица, предоставившего квартиру или иное жилище. Форма претерпевает незначительные изменения.
Форма №6 заполняется аналогично, однако в ней есть некоторые отличительные признаки, на которые следует указать, чтобы не допустить ошибки. В заявлении также указывается лицо, предоставившее жилое помещение и человек, получающий с легкой руки ПМЖ.
После отправки заявки на Госуслугах следует распечатать или ознакомиться с формой для быстрого оформления его при обращении в ведомство:
1. В шапке пишем госструктуру, в которую записывались на Госуслугах, а ниже заполняем сведения прописываемого человека с указанием прежнего места проживания (при наличии). Графу законный представитель нужно заполнять только при предоставлении интересов детей родителем или опекуном.
2. Далее нужна информация о жилом помещении: адрес, документ, подтверждающий право (свидетельство ГРП или ЕГРН).
3. Здесь потребуются паспорт лица, которого прописываем, СНИЛС, дата и подпись.
4. Ниже заполняются сведения лица, предоставившего помещение, с его подписью. Дата должна соответствовать дню записи на прием на Госуслугах.
Так выглядят заявления для Госуслуг, с помощью которых можно сделать прописку. Они нужны при личном визите к представителям власти. Кроме того, человек, желающий прописаться должен понимать, что он должен привести с собой лицо, которое предоставляет ему помещение. Также подготовьте бланк, подтверждающий согласие остальных собственников (если их несколько) о прописке нового сожителя.
Переустройство жилого помещения в 2020 году
Переустройство квартиры следует отличать от перепланировки. В первом случае происходит изменение, установка или перенос инженерных сетей и оборудования, а во втором — строят или разрушают стены. В обоих случаях запрещено нарушать устойчивость и прочность здания, а также эксплуатационные и иные характеристики помещения.
Переустройство требует обязательного согласования со стороны целого ряда органов, а в случае несоблюдения этого на гражданина может быть наложен штраф и обязанность восстановления квартиры в первоначальный вид.
Чтобы переустройство было законным, необходимо в 2020 году обратиться к специальной организации для составления проекта переустройства и собрать целый пакет документов для получения разрешения.
Если уже имеется неузаконенное переустройство, его можно оформить в административном или судебном порядке.
Переустройство квартиры — это перенос, замена или установка инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования, который требует внесения в технический паспорт изменений.
Ст. 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а также п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает такие виды переустройств:
1. Замена сантехнического, технологического и инженерного оборудования.
2. Переустановка приборов (газовых, отопительных или сантехнических). Исключением является перенос радиаторов в лоджии или балконы.
3. Устройство и переоборудование кухни, туалета или ванной комнаты.
4. Замена газовой плиты электроплитой.
5. Установка или замена оборудования, увеличивающего потребление воды или электричества.
6. Демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.
При перепланировке квартиры разрушают или строят стены, объединяют комнаты и квартиры, это является главным отличие от переустройства, где изменяется электрическое, инженерное или техническое оборудование.
Категорически запрещено при переустройстве квартиры:
• Делать проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках.
• Проделывать штробы в горизонтальных стеновых швах панелей (для проводки или труб).
• Заделывать естественную вентиляцию.
• Делать недоступными выключающие устройства или инженерные коммуникации.
• Устанавливать устройства регулировки на инженерных или общедомовых сетях.
• Увеличивать за счет жилой площади подсобную площадь.
• Создание оконных проемов в несущих стенах.
• Создание кирпичных печей.
• Замуровывание газовых труб и центрального отопления.
• Переустройство, нарушающее противопожарную безопасность.
Запрещено снижать прочность, устойчивость здания и ухудшать условия проживания, эксплуатации в доме.
Все изменения по переустройству квартиры нужно согласовывать еще до того момента начала переоборудования. Как правило, этим занимаются специально созданные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях районов и муниципалитетов.
Важно помнить, что все виды работ по переустройству квартиры требуют того, чтобы были внесены изменения в технический паспорт данного жилого помещения.
Если по правилам оформления такого паспорта, какой-либо элемент не должен отображаться в нем, то значит это не переустройство или перепланировка. А значит и согласование не нужно.
Для получения разрешения на переустройство необходимо предоставить:
• заявление о согласовании переустройства помещения в жилом доме;
• проект переустройства (в 2-х экземплярах);
• письменное согласие всех собственников жилого помещения и иные документы.
При переустройстве квартиры проектирование будет одним из основных моментов строительства. На этом этапе учитываются все особенности квартиры и здания, а также требования нормативов.
Сначала составляется эскизный проект (наработки и представления по переустройству). А затем на его основе путем уточнения и детализации создается рабочий проект. Уже с ним и работают строители, стараясь максимально точно осуществить задумки заказчика и проектировщика. Когда имеются точные документы и чертежи строители могут начать слаженную и безопасную работу, позволяющую избегать нестыковок и различных инцидентов.
Рабочий проект — это специальный документ, разработанный инженерами организации, которая имеют допуски к соответствующей работе. Без этого документа невозможно согласование переустройства и регистрация недвижимости.
Проектная документация обычно содержит:
1. Обложку. Первый лист с информации о компании, которая выполнила проект, год создания проекта, его название, адрес и иные реквизиты.
2. Титульный лист. Подписи и печати ответственных за проект лиц и организаций.
3. Лист общих данных. Перечень чертежей, опись прилагаемых документов, планов и допусков.
4. Пояснительное письмо и план до переустройства. Текущее состояние квартиры и планируемое изменение.
5. План после переустройства. Отражает внесенные изменения и технические данные переустройства.
6. Схемы гидроизоляции и экспликации. Необходимы при изменении полов и конфигурации скрытых коммуникаций.
7. Водоснабжение и канализация. Оформляются при переустройстве кухонь, ванных и туалетов.
8. Допуск, полученный от саморегулирующейся организации.
9. Фотомонтаж. Графическое оформление проекта.
Срок разработки проекта от 2 дней до 2 месяцев. Во многом он зависит от цены проекта и организации составляющей его.
При получении разрешения на переустройство необходимо будет обращаться в такие органы, как:
• Бюро технической инвентаризации (БТИ).
• Министерство по чрезвычайным ситуациям.
• Санитарно-эпидемиологическую службу.
• Эксплуатирующие организации.
• Жилищные инспекции.
• Управление архитектуры.
Для проведения переустройства квартиры необходимо подать в уполномоченный орган следующие документы:
• Заявление о переустройстве (по форме, установленной Федеральным законом №160).
• Правоустанавливающие документы на квартиру (оригиналы или нотариально заверенные копии).
• Технический паспорт.
• Проект переустройства.
• Письменное согласие всех собственника или членов семьи нанимателя (даже временно отсутствующих).
• Экспертное заключение органов, занимающихся охранной памятников истории, культуры и архитектуры, о том, что переустройство допустимо (в случаях если жилой помещение является таким памятником).
Орган, который осуществляет согласование, не имеет права требовать иные документы.
При подаче документов заявителю выдают расписку, в которой указывается перечень документов и дата их получения.
Само решение о согласование или об отказе в таковом принимается не позднее 45 дней с момента, когда заявитель представил все документы. После того, как уполномоченный орган принял решение, он должен за три рабочих дня выдать или отправить почтой данное решение заявителю.
Разрешение на переустройство должно включать в себя:
• дату вынесения решения;
• информацию о лице, принявшем решение, и его подпись;
• основания и обоснования принятого решения;
• требования внести изменения в технические документы;
• назначение лица, ответственного за выполнение решения.
В случае если было принято решение об отказе в переустройстве квартиры есть три варианта действий:
1. Обращение за детальной аргументацией отказа в соответствующий орган.
2. Повторная подготовка пакета документов вместе с имеющемся отказом.
3. Обжалование решения в судебном порядке.
Переустройство квартиры будет считаться самовольным, если оно не было согласовано с ответственным за это органом.
Существует два варианта узаконивания переустройства:
• административный;
• судебный (при отказе в административном порядке).
Административный порядок похож на обычное получение разрешения на переустройство:
1. Нужно обратиться в жилищную инспекцию, узнать необходимо ли согласование.
2. Затем необходимо представить описанный выше пакет документов, получить от органа расписку в получении документов.
3. В течение 45 суток получить решение о согласии или отказе в переустройстве.
Если первый вариант не удался, то гражданину следует обратиться в суд. Нужно подготовить административное исковое заявление об оспаривании решения и после подать его по месту жительства истца или по месту нахождения органа-ответчика.
К заявлению прикладываются решение об отказе, квитанция об оплате госпошлины и документы необходимые для переустройства.
Суд назначает рассмотрение дела в течение месяца. На заседании суда необходимо доказать, что переустройство не нарушает права и интересы других людей, а также то, что оно не нарушает строительные нормы и правила.
Важно заметить, что суд может назначить проведение строительно-технической экспертизы, расходы по которой несет сторона, ходатайствующая о ней.
После вынесения решения суда, есть месячный срок для апелляции. С этим решение нужно обратиться в БТИ для внесения изменения в технические документы.
Нормативы по отоплению жилых помещений в 2020 году
Уровень отопления в квартирах регулируется следующей документацией:
• ГОСТ 30494-96. В нем зафиксированы уровни микроклимата в жилых домах. По нему определяются оптимальные и допустимые уровни;
• СП 23-101-2004. В документе указаны правила, которые должны учитывать строители при возведении дома. Это позволяет создать оптимальный микроклимат в жилье;
• СНиП 23-01-99. Определяет гигиенические правила;
• СНиП 31-01-2003. Устанавливает внутренний температурный уровень.
На основе этой документации в 2020 году определяются разные типы помещений.
Жилые дома относят к первой категории. Температура и влажность являются оптимальными только в том случае, если они создают условия для нормальной жизни человека.
Есть параметры, из-за которых возникает дискомфорт, но они считаются допустимыми. Температура воздуха должна быть равной +20 градусов и выше, а влажность не больше 80%.
Хоть в законе четко прописаны нормы отопления, все же в холодное время года от многих жильцов следуют жалобы по поводу холода. В чем же причина?
Это может быть связано с изношенностью инженерных коммуникаций. Оборудование вышло из строя и уже не выполняет прежних функций. Во многих помещениях его не меняют, а просто ремонтируют.
В этом случае поможет выполнение капитального ремонта центральных теплосетей. Но жильцы не решают эти вопросы.
Есть и другой способ устранения проблемы – включение в многоквартирном доме дополнительных источников. Новейшей разработкой является отопление газовыми котлами и системой «теплого пола».
В законодательстве по отношению к отоплению указаны следующие данные:
• Сезон отопления начинается со снижением среднесуточной уличной температуры до +8 градусов. Если это наблюдается около 5 суток, то необходим обогрев помещения. Заканчивается отопительный сезон с повышением температуры до +8;
• Минимальная температура устанавливается по типу помещения. Ее определение должно выполняться в каждой комнате. Термометр располагается за 1 метр от стен и 1,5 метра от пола;
• Горячая вода должна поступать в дом в течение года, а ее температура должна быть от +50 до +70. Отклонения возможны только на 4 градуса. Если эти правила нарушаются, то жильцы имеют право на уменьшение коммунальных платежей на 0,15 %.
Гражданам нужно написать заявление по поводу снижения температуры воды или отопления. Его подают в контролирующую организацию. По факту проверки составляется акт. Нарушения должны быть устранены в течение 7 дней.
В законодательстве прописывается обязанность компаний по подаче тепла на протяжении отопительного периода. Авария не может продолжаться больше 16 часов. В это время температура должны быть в норме.
Законы устанавливают нормы, которые должны соблюдаться коммунальными организациями. Руководители региона могут вносить изменения на основе климата. Это устанавливается местными властями с помощью соответствующих документов.
Что делать, если стандарты не выполняются в многоквартирном доме? У жильцов есть право обращения в контролирующие организации.
Сейчас действует законопроект, по которому определены максимальные индексы тарифов. Это устанавливается из различных факторов, в том числе и от местных условий.
Нормативы есть не только на отопление в доме но и на влажность. Этот показатель может меняться в квартире по различным факторам, к примеру, из-за нарушения функционирования вентиляции. Проблема должна решаться коммунальными учреждениями.
В зимнее время влажность должна быть в пределах 30-45%, но допустимо 60%. А нормы температуры +18+24 градусов. Норм на влажность нет в кухне и ванной, поскольку эти помещения имеют эксплуатационные особенности.
Зная принципы расчета, можно определить стоимость за отопление в доме. Правила устанавливаются администрацией населенного пункта на основе стандартов. Именно они, используются для установления суммы оплаты.
Нормативные правила обычно действуют около 3 лет. Если происходит повышение, то это обязательно обоснуется. Коммунальная служба обращается в администрацию по поводу повышения стоимости отопления. Если предложение соответствует реальности, то тарифы повышаются.
Правила подачи тепла устанавливаются в гигакаллориях. В расчете учитывается:
• Климат;
• Средние параметры температуры;
• Вид помещения;
• Материалы;
• Качество инженерных сооружений.
Если раньше плата с жильцов бралась только за потраченные ресурсы, то сейчас действуют общедомовые нужны. Теперь приходится оплачивать отопление подъездов, подвалов. Платежи являются обязательными для всех.
У каждого жильца есть право снижения затрат. Для этого нужно утеплить квартиру и установить свой счетчик. В этом случае плата будет взиматься только за лично потраченные ресурсы.
Устанавливать оборудование могут те организации, которые имеют на этот вид работы лицензию. Прибор подвергается пломбировке контролирующими компаниями.
Система отопления работает от горячей воды. Именно она считается теплоносителем. Для самостоятельного измерения температуры в стакан нужно набрать горячую воду и поместить в нее градусник. Температура должны быть в пределе 50-70 градусов.
Есть и другие методы измерения отопления. Определение температуры выполняется около труб или радиаторов.
Для этого используется инфракрасный термометр-пирометр. Подойдет спиртовой термометр, который надо положить на трубу и накрыть утеплителем.
Существует более сложное оборудование – электрический термометр. Его прикладывают к трубе, крепят и выполняют замер. Каждый прибор имеет шкалу отклонений.
Перевод апартаментов в жилое помещение в 2020 году
В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.
Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют). Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.
Изменить статус апартаментов в 2020 году возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.), нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно), звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.
Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.
Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.
Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.
Что требуется сделать для того, чтобы изменить статус недвижимости на «жилой»? В случае с апартаментами вариантов не так уж много:
• Апартаменты могут уже соответствовать всем требуемым правилам, в этом случае остается лишь собрать необходимые документы, подать заявку в соответствующий орган и оплатить пошлину. Комиссия профильных специалистов проведет осмотр, и если у чиновников не возникнет возражений – статус жилья будет изменен. Однако даже в этой ситуации не все так просто, законодательство, описывающее параметры жилой недвижимости, является достаточно размытым, что дает чиновникам возможность принимать решения чуть ли не по своему усмотрению. Естественно, отказ в изменении статуса оформляется соответствующим образом, например, комиссия может посчитать, что расположение дверного проема не может обеспечить безопасность передвижения по квартире. Впрочем, отказ чиновников можно обжаловать в судебном порядке, и если их решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд с большой вероятностью вынесет решения в пользу собственника. Однако, перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит помнить, что все расходы несет собственник.
• Апартаменты не соответствуют требованиям. В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру). Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.
Соответственно, такой проект городские власти не одобрят, и не выдадут разрешения на перепланировку, а если работы будут проведены без разрешения и будут противоречить нормам безопасности, изменения нельзя будет зарегистрировать. Мало того, собственника обяжут оплатить штраф, и «вернуть все как было», если, конечно, самостоятельные работы, выполняемые без разрешения, не приведут к более серьезным последствиям.
К числу таковых можно отнести обрушение части здания по причине нарушения целостности конструкционных элементов (например, при попытках продолбить оконный проем в несущей внешней стене).
Современная практика перевода недвижимости в статус жилой говорит о том, что эта процедура обычно применяется к целому корпусу, для этого собирается собрание жильцов, проводится экспертиза и готовятся соответствующие документы. Случаи смены статуса для одной квартиры являются достаточно редкими, поскольку, если жилье соответствует нормам, то это относится и ко всем остальным квартирам, это правило распространяется и в обратную сторону. Хотя в законе и не указано, что нельзя сменить статус лишь одной квартиры.
Постановление о шуме в жилых помещениях в 2020 году
Согласно закону, объекты Московской области разделены на категории. Существуют общие требования по соблюдению тишины для всех категории и индивидуальные.
Часы тишины общие для всех категорий:
• С 19-00 вечера до 9-00 следующего дня (по рабочим дням и в субботу);
• В воскресенье и дни Государственных праздников — полный день (сутки);
• С 13-00 до 15-00 каждый рабочий день и в субботу (сон-час для малышей и мам).
Часы тишины для дачных поселков, дворовых территорий школ, больниц, санаториев, а так же спортивных площадок и придомовых территорий:
• С 19-00 вечера до 8-00 следующего дня (по рабочим дням).
• С 22-00 вечера до 10-00 следующего дня (по выходным дням).
Что считается шумом по закону 2020 года (текст из закона):
• звуковоспроизводящие устройства и устройства звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, на (в) объектах торговли, общественного питания, организации досуга, повлекшее нарушение тишины и покоя граждан;
• крики, свист, пение, игра на музыкальных инструментах, повлекшие нарушение тишины и покоя граждан;
• проведение переустройства, перепланировки, ремонтных работ в жилом помещении в многоквартирном доме или ремонтных работ в нежилом помещении, не принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, повлекшее нарушение тишины и покоя граждан;
• проведение земляных, ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных и иных видов работ с применением механических средств и технических устройств, за исключением работ, предусмотренных пунктом 4 настоящей части, повлекшее нарушение тишины и покоя граждан.
Положения Закона не распространяются на:
• предотвращение правонарушений, предотвращение и ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, выполнение работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения;
• проведение массовых публичных мероприятий, в том числе официальных физкультурных мероприятий и спортивных мероприятий, культурных мероприятий, религиозных обрядов и церемоний;
• действия, за совершение которых Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Закон о тишине в Московской области отдельно регламентирует проведение ремонтных работ в многоквартирных домах. Запрет действует в периоды:
• с 19-00 до 9 утра в будни;
• с 19-00 до 10 утра по субботам;
• круглые сутки – в воскресенье и в праздники.
Требования настоящего пункта не распространяются на указанные действия в случае их совершения в многоквартирном доме в течение шести месяцев со дня ввода его в эксплуатацию.
К примеру в Москве аналогичный закон разрешает полтора года после ввода в эксплуатацию стучать перфоратором и молотком круглосуточно.
Закон о тишине в Московской области не устанавливает требования по уровням шума. Данные нормы установлены на федеральном уровне. Их устанавливает Федеральный закон № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Уровень шума измеряется в децибелах (дБа). Днем максимально допустимый уровень составляет 55 дБа, ночью — 40 дБа.
Ненаказуемый порог согласно закону — превышение в 5 дБа. При этом в зданиях, расположенных около автомагистралей и железнодорожных путей, порог шума может быть превышен на 10 дБа. Но только днем.
К сожалению, обычные панельные многоэтажки построены «из картона». Звукоизоляция квартир в таких домах инженерами даже не закладывается. Все приходиться делать самостоятельно. Поэтому в первую очередь с шумными соседями надо стараться договариваться. Если переговоры приводят к взаимному недопониманию, то можно постараться воздействовать через участкового полицейского или Роспотребнадзор (местное отделение СЭС).
Обращение в местное отделение СЭС целесообразно в случае регулярных нарушений соседями уровня тишины. Сотрудники СЭС уполномочены проводить измерения уровня шума специальными приборами. В оговоренное с Вами время они проведут необходимые замеры и составят акт.
Если соседи устроили ночной дебош с танцами и дискотекой, то в этом случае необходимо звонить в полицию. Сотрудник полиции в случае фиксации правонарушения должен составить протокол. Но протокол и акт — это только документы для суда, который принимает решение о наказании. А решения суда можно ожидать не один месяц. Да и штрафы за нарушения тишины откровенно не большие. Поэтому старайтесь договариваться мирным путем.
Штрафы:
• от 1 000 до 3 000 рублей – за первое правонарушение;
• 4 000 рублей – за повторное в течение года;
• 5 000 рублей – за третье и последующие за 12 месяцев;
• от 5 000 до 10 000 рублей – за первое в текущем году нарушение;
• от 15 000 до 30 000 рублей – в случае повторного нарушения;
• 50 000 рублей – за третье и последующие.
Юридические лица обязаны перечислить в бюджет от 20 000 до 150 000 рублей.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
