Жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются гражданам по договору найма жилого помещения. Обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение.
Жилищный фонд согласно статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, причем в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется, как мы только что сказали, на частный, государственный и муниципальный.
Частный жилищный фонд это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).
Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, представляют собой муниципальный жилищный фонд.
Наем жилого помещения регулируется не только жилищным законодательством, но и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Не следует забывать о том, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения в 2020-2021 годах предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Указанные договора заключаются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, что определено статьей 672 ГК РФ.
Объектом договора найма жилого помещения на основании пункта 1 статьи 673 ГК РФ может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статья 674 ГК РФ).
Договор найма является возмездным и статьей 678 ГК РФ закреплена обязанность нанимателя по своевременному внесению платы за жилое помещение, причем такая плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если договор таких сроков не предусматривает, плата за наем должна вноситься ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ, что установлено пунктом 3 статьи 682 ГК РФ.
Социальный наем жилого помещения регулируется главой 8 ЖК РФ. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (статья 60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия в письменной форме (статья 63 ЖК РФ). Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (статья 62 ЖК РФ).
Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации № 315.
Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования регулируется главой 8.1 ЖК РФ. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона – наймодатель обязуется передать другой стороне – нанимателю жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (статья 91.1 ЖК РФ).
При этом наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть (пункт 1 статьи 91.2 ЖК РФ):
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
Нанимателем по указанному договору могут быть граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также граждане, признанные по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с пунктом 2 статьи 91.2 ЖК РФ;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
Обратите внимание, что жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (пункт 3 статьи 91.2 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме с указанием срока действия этого договора, размера платы за наем жилого помещения, порядка его изменения и условий заключения договора на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора (пункты 2, 3 статьи 91.1 ЖК РФ). Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом (статья 91.5 ЖК РФ).
Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации (пункт 6 статьи 91.1 ЖК РФ), и в настоящее время утвержден постановлением № 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования".
Согласно статье 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер такой платы, то плата, установленная договором, не должна превышать этот размер. Не допускается одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (пункт 2 статьи 156 ЖК РФ), устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 3 статьи 156 ЖК РФ).
Размер платы за наем государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (пункт 4 статьи 156 ЖК РФ).
Размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – плата за наем жилого помещения) устанавливается с учетом требования, определенного в соответствии с пунктом 3 статьи 156.1 ЖК РФ, указанными в подпунктах 1 – 3 пункта 5 статьи 91.14 ЖК РФ органом государственной власти, органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 156.1 ГК РФ). Пунктом 3 статьи 156.1 ЖК РФ установлено, что размер платы за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.
Приказом Минстроя России № 17-152 были утверждены Методические указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда. Этот документ, разработанный с целью создания методической базы по расчету ставок платы за найм жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда содержит следующее определение: "Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма". Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Такая обязанность предусмотрена пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у нанимателя по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (пункт 2 статьи 153 ЖК РФ).
Сроки, в которые должна быть внесена плата за наем жилья, установлены статьей 155 ЖК РФ.
В общем случае плата за наем вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании:
– платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), которые должны быть представлены жильцам не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем;
– информации о размере платы за жилое помещение, которая размещается в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение. При этом информацией о размере платы за жилое помещение являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе.
Плата за жилье, предоставленное по договору социального найма, договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (плата за наем), вносится наймодателю этого жилья.
Жилье, относящееся к муниципальному жилищному фонду, передается в хозяйственное ведение унитарным предприятиям. Напомним, что унитарным предприятием согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.
Право хозяйственного ведения – это предоставленное государственным и муниципальным унитарным предприятиям ограниченное право владения, распоряжения и пользования предоставленным им имуществом, в том числе право на получение части прибыли от его использования.
Таким образом, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, переданных на праве хозяйственного ведения государственным и муниципальным предприятиям вносят плату за наем наймодателям этих жилых помещений (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
Следует отметить, что неиспользование нанимателями помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на что указано в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа по делу № Ф04-3181/2007(34456-А75-11).
Статьей 65 ЖК РФ определено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение. Проблема неплатежей всегда была для организаций ЖКХ самой острой, и ЖК РФ предусмотрены меры, применяемые к неплательщикам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма.
Пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ для лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение, установлена обязанность по уплате пени. Пеня уплачивается в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение более шести месяцев, на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 83 ЖК РФ допускается расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение, они могут быть выселены. Выселение осуществляется в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Такая норма установлена статьей 90 ЖК РФ.
В судебном порядке по требованию наймодателя также может быть расторгнут договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, но в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев (пункт 3 статьи 91.10 ЖК РФ).
Если наймодатель – государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому жилищный фонд передан на праве хозяйственного ведения, то полученная плата за наем поступает в хозяйственное ведение такого предприятия, что следует из пункта 2 статьи 299 ГК РФ. Согласно названному пункту доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следует обратить внимание на то, что право хозяйственного ведения должно быть зарегистрировано, иначе унитарное предприятие не будет иметь права на получение платы за наем жилых помещений, вносимых нанимателями. К такому выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в постановлении по делу № Ф03-3479.
Если право хозяйственного ведения на жилой фонд будет в надлежащем порядке зарегистрировано, и унитарное предприятие будет наделено собственником жилого фонда полномочиями наймодателя, то полученную плату за наем необходимо отражать в составе доходов предприятия, которые подлежат налогообложению.
То есть, целевым финансированием и целевыми поступлениями плата за наем не признается, что подтверждается судебной практикой. В качестве примера приведем постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № Ф17-294. Из материалов дела следует, что налоговым органом была проведена проверка муниципального предприятия (МП), в ходе которой установлено, что МП не включило в доходы от реализации при исчислении налога на прибыль организаций суммы, полученные в качестве платы за найм жилых помещений. Налоговики произвели перерасчет налоговой базы и привлекли МП к налоговой ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
Суд пришел к выводу, что средства, полученные МП в качестве платы за найм, не являются средствами целевого финансирования, а являются его доходом.
Согласно статье 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, полученная налогоплательщиком, то есть полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.
К доходам в целях главы 25 НК РФ относятся, в том числе, доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав определяемые в порядке, установленном статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном статьей 250 НК РФ.
Суд установил, что МП является коммерческой организацией, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права. МП создано в целях удовлетворения общественных потребностей в результате его деятельности и для получения прибыли. Суд также установил, что МП, являясь наймодателем, предоставляло нанимателям жилые помещения за плату по договорам социального найма.
Суд пришел к выводу о том, что денежные средства, поступающие от нанимателей жилых помещений по договорам социального найма жилого помещения, не могут быть отнесены к целевым поступлениям, поскольку данные средства в бюджет не передавались и из бюджета не поступали, а были получены от населения и учитывались полностью на счетах МП и оставались в его распоряжении. Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что средства, полученные МП в качестве платы за найм, не являются средствами целевого финансирования.
Поскольку полученная плата за наем средствами целевого финансирования не является, а является доходом муниципального предприятия, в бухгалтерском учете она должна отражаться в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина России № 32н. Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина России № 94н, для учета доходов от обычных видов деятельности предусмотрен счет 90 "Продажи". Полученные доходы отражаются на субсчете 90-1 "Выручка".
Если управление государственным и муниципальным жилищным фондом осуществляет управляющая организация, то нередко в договор управления включают условия о том, что на управляющую организация возлагаются обязанности по сбору платы за наем жилья. Насколько это правомерно?
Хотелось бы обратить внимание читателей на постановление ФАС Уральского округа № Ф09-2345/09-С1 по делу № А71-13006/2008-А28, в котором сказано, что плата за пользование жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, является неналоговым доходом муниципалитета и подлежит обязательному зачислению в муниципальный бюджет. Бюджетным кодексом Российской Федерации (далее – БК РФ) не предусмотрено, что администратор дохода местного бюджета вправе передать свои полномочии по сбору неналогового дохода иному лицу.
Администрация не имеет права в силу положений БК РФ передавать полномочия по сбору платы за пользование жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, иным лицам. Оставление за управляющими компаниями возможности сбора такой платы свидетельствовало бы о нарушении администрацией норм бюджетного законодательства.
Касаясь вопроса налогообложения платы за наем жилых помещений налогом на добавленную стоимость, следует обратить внимание на постановление Пленума ВАС РФ № 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов". В постановлении сказано, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
На основании толкования во взаимосвязи подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ и положений ЖК РФ можно сделать вывод о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления названного налога на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.
Аналогичные выводы содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 9593/06 по делу № А40-1941/06-99-15, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-21074, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-4367, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа № КА-А41/1429-09 по делу № А41-7079/08 и в ряде др.
Наймодателем жилого помещения, входящего в состав частного жилищного фонда, может быть юридическое лицо, владеющее этим помещением на праве собственности. Из письма Минфина России № 03-07-05/02 следует вывод, что в рамках указанной нормы подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ плата за услуги по предоставлению в пользование физическим лицам квартир и жилых домов (коттеджей) по договорам найма освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость независимо от того, в чьей собственности находится жилое помещение, сдаваемое внаем.
В советские времена у телефонисток на коммутаторе висел лозунг, из которого следовало, что они все ратуют за свободные сексуальные отношения. Что это был за лозунг?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
