Актуальность обращения к проблемам правового регулирования оценочной деятельности обуславливается как новыми теоретико-методологическими подходами к оценочной деятельности, так и изменениями законодательства в области недвижимости в целом и оценочной деятельности, в частности. Значимость обращения к проблемам правового регулирования оценочной деятельности обуславливается также тем, что на сегодняшний день, указанный институт является не только результатом усилий законодателей последних лет, но и институтами саморегулирования. Принято множество новых норм в сфере правового регулирования оценочной деятельности. Однако при всем при этом, существует как ряд научно-теоретических, так и правоприменительных проблем. Проблема правового регулирования оценочной деятельности носит многоаспектный характер и затрагивает не только нормы об оценочной деятельности, но и конституционное, гражданское, налоговое право, законодательство о недвижимости, которое в последние годы претерпело изменения.
Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав. Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающим в себя публично-правовые и частноправовые, экономические аспекты.
Исторически данное понятие возникло как представление о принадлежащих определенным лицам или родам земельным участкам. Земля представляет собой основу понятия недвижимости, ее первичный и доминирующий элемент.
Расширение содержания понятия недвижимости в дальнейшем происходило в результате включения в него лесных участков, участков недр, многолетних насаждений, водных бассейнов.
На следующем этапе расширения данного понятия в него были также включены рукотворные объекты недвижимости — долговременные сооружения (здания, дома и др.). Они отличаются от земельных участков не только тем, что являются искусственно возведенными объектами. Данные объекты недвижимости имеют ограниченный срок службы, на протяжении сравнительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности они способны утрачивать свою целостность и свою функциональную и потребительскую ценность.
Изменения представлений о недвижимости отражают развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из различных видов недвижимого имущества. Таким образом, с экономической точки зрения, сущность понятия недвижимости составляют общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности земли, а также являющихся ее частями. Эти экономические отношения по поводу недвижимого имущества получили закрепление в различных правовых конструкциях недвижимости.
Главными экономическими рычагами механизма регулирования рынка недвижимости, земельных отношений считаются налог на недвижимость — земельный налог, плата за землю и цена земли. С переходом России к рыночным отношениям, совершенствованием платности землепользования и налогообложения земель, развитием рынка аренды и др. возникла объективная необходимость стоимостной оценки объектов недвижимости.
Для профессиональных сообществ землеустроителей и инвентаризаторов ФЗ № 221 и № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» было введено два новых понятия, ранее не фигурировавших в истории российского учета недвижимого имущества: «кадастровые инженеры» и «саморегулирующие организации в сфере кадастровой деятельности». Первое понятие означает слияние двух специальностей — землеустроителя и инвентаризатора, однако в настоящее время эти специальности не подлежат лицензированию.
Федеральным законом № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплен порядок кадастровой оценки. Она должна проводиться по решению регионального или местного органа власти не реже одного раза в пять лет. Перечень объектов недвижимости формирует орган кадастрового учета. Информацию о кадастровой оценке публикуют и заносят в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со ст. 24.22 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями выше указанных Федеральных законов, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается стоимость, установленная вследствие проведения государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Государственной Думой был принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данный ФЗ призван регулировать отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Деятельность субъектов оценочной деятельности играет все более заметную роль в сфере национальной экономики и в общественно политической жизни страны. В основе правового регулирования статуса субъектов оценочной деятельности находится практически апробированная нормативно правовая база, основой которой является Закон «Об оценочной деятельности». Согласно ст. 4 указанного закона «субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность».
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Правосубъектность оценщика является одним из основных элементов его правового статуса и представляет собой способность иметь и приобретать права и обязанности с целью осуществления оценочной деятельности. Элементами правосубъектности являются правоспособность, дееспособность и деликтоспособность.
«Правоспособность оценщика — это признаваемая государством и закрепленная в законе юридическая возможность физического лица обладать субъективными правами и обязанностями, необходимыми для осуществления оценочной деятельности». То есть, правоспособность физического лица и оценщика по объему совпадают, поскольку как физическое лицо, так и оценщик обладают абстрактной возможностью иметь гражданские права и нести обязанности по осуществлению оценочной деятельности. Однако, для реализации своего права необходимо обладать еще одним элементом правосубъектности — дееспособностью.
Момент возникновения правосубъектности оценщика определяется моментом приобретения им статуса субъекта оценочной деятельности в полном смысле этого статуса, предусмотренного ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть внесения сведений об оценщике в реестр членов СРО оценщиков, что является правоустанавливающим фактом.
С получением статуса оценщика содержание его правосубъектности изменяется за счет специальных элементов правосубъектности, обусловленных родом его деятельности. Это выражается как в дополнительной возможности фактически осуществлять оценочную деятельность, которой лишено лицо, не обладающее таким статусом, так и в предъявленных к физическим лицам, намеренным осуществлять оценочную деятельность и оценщикам специальных требований для возникновения и реализации правосубъектности оценщика.
Для определения стоимости объекта оценки оценщик обязательно использует исходную информацию двух видов: о самом объекте и о рыночной среде, в которой он находится. Ответственность за предоставление достоверной информации об объекте оценке, как правило, несет заказчик, который обычно является правообладателем оцениваемого имущества и располагает всей необходимой документацией, а также сведениями о нем.
Одним из проблем правового регулирования оценочной деятельности на современном этапе стоит назвать следующие.
Стоит отметить, что цена может меняться не только на основе динамики рыночной конъюнктуры, но также и на основе развития региона. В этом смысле используют сравнительный метод оценки. Там, где сделки заключаются не в больших количествах и процент продажи недвижимости не особо велик, оценщику затруднительно определить аналог проданной недвижимости. Работа оценщиком осуществляется исходя не из цены (конечный результат сделки), а из стоимости (возможная цена купли продажи).
Кроме того, становится довольно сложно методически обеспечить точной исходной информацией саморегулируемые организации (СРО) и государственные органы. Точная и объективная информация о недвижимых объектах позволяет наиболее правильно дать им оценку, и предотвратить дальнейшие проблемы. Такая информация требуется для каждого субъекта отношений возникающих в ходе реализации объектов недвижимости, не говоря уже и об организации системы налогообложения. Приходится констатировать тот факт, что искажение оценочной информации оценщиками, осуществляется намерено. Как правило, чаще всего, это происходит, когда требуется оценка недвижимости крупных объектов, так как объем непосредственно влияет на сумму начисления налогов субъектам.
Таким образом, ряд моментов еще нуждается в совершенствовании института оценки недвижимости.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
