В 2020-2021 годах застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты - это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.
Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши денежки застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке - эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не выполнит свои обязательства - то есть построит дом и сдаст его в эксплуатацию.
Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома - хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения - застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, а соответственно вряд ли и сможет начать стройку.
Новая схема уже отработана - с использованием счетов эскроу сейчас уже строится 6,5 млн. кв. м жилья.
Но при этом еще 14,4 млн. квадратов будет достраиваться по старым правилам - без применения счетов эскроу. И квартиры там тоже будут пока продаваться.
В прошлом году было много прогнозов, что после 1 июля при переходе к новым правилам в строительной отрасли случится коллапс. Часть застройщиков немедленно обанкротятся и побросают стройки, остальные взвинтят цены.
Причина - банковские стандарты достаточно жесткие. По оценкам, в них могло не вписаться порядка 30% застройщиков. А на что тогда достраивать дома, если банки денег не дают, а с граждан их собирать уже нельзя?
Стоит ли гражданам доверять деньги компаниям, которым не хотят давать денег банки, вопрос отдельный. Из-за этого, собственно, и была затеяна реформа долевого строительства. Но ситуацию решили не усугублять - переход к новым правилам сделать плавным. Приняты поправки, которые части застройщиков, начавших строительство до 1 июля, позволят завершить его по старым правилам.
В частности, если:
- готовность объекта не менее 30%, а с дольщиков уже собрано не менее 10% от необходимого объема вложений;
- готовность на уровне 15%, но при этом проект предполагает комплексное освоение территории - то есть компания строит не только дома, но и необходимую социалку (детский сад, школа и т. п.);
- готовность от 6%, но жилой комплекс возводит системообразующая компания (ее критерии: на территории не менее 4 регионов строит не менее 4 млн. кв. м - иначе говоря, очень крупный застройщик); под этот же пункт попадают застройщики, которые достраивают за другими застройщиками проблемные объекты с обманутыми дольщиками. Как поясняют эксперты, большая часть строек, по которым пока не открыто банковское проектное финансирование, под эти исключения подпадают. Так что коллапса из-за нововведений не ожидается.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Если контролирующий орган в регионе подтвердил соответствие проекта установленным критериям, то его можно достроить по старым правилам, с прямым привлечением средств граждан, но это будет происходить под жесточайшим контролем региональных властей.
Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства:
1. Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу. Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму. Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн. рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.
2. Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков. Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку). Застройщик должен был делать отчисления в фонд именно по вашему дому (определенный процент от суммы каждого договора долевого участия). Грубо говоря, эти отчисления служат вашей персональной страховкой.
3. Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.
Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.
Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам - и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.
Но надеяться на это лучше все-таки не надо - вариант три самый ненадежный.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
