На рынке недвижимости часто случаются ситуации, когда сделки купли-продажи срываются по самым различным причинам. Поэтому многие продавцы и покупатели объектов недвижимости требуют гарантий исполнения обязательств по сделке. В таком случае риэлторы могут предложить следующие способы обеспечения обязательств сторон: залог (аванс), задаток или предварительный договор купли-продажи. Некоторые агенты по недвижимости настаивают на определенном виде обеспечения, однако каждый клиент вправе согласовать свои условия проведения сделки. Так что же лучше выбрать: залог, задаток или заключение предварительного договора?
Согласно гражданскому законодательству, задаток – сумма, которая передаётся покупателем продавцу в счёт обеспечения исполнения обязательств по сделке. Данный платёж вносится именно в подтверждение заключения договора. Его условия достаточно жёсткие: покупатель передаёт продавцу определённую сумму денег; тут же у обеих сторон возникает обязанность заключить сделку.
Если вдруг в силу каких-либо обстоятельств покупатель уклоняется от сделки, то задаток ему не возвращается и остаётся в собственности продавца; если же продавец отказывается заключить договор купли-продажи, то у него возникает обязанность вернуть задаток покупателю, и сверху сумму такого же размера.
То есть, со стороны продавца компенсация за отказ от сделки будет в двойном размере. Однако для многих продавцов квартир такой вариант обеспечения исполнения обязательств является невыгодным, т.к. они являются участниками цепочки, и если хоть одна сделка из такой совокупности срывается, то продавец не сможет исполнить своих обязательств по независящим от него причинам.
Тогда на помощь продавцу приходит залог – денежная сумма, вносимая покупателем продавцу в целях обеспечения исполнения обязательств. Залог лучше всего оформлять посредством заключения в письменном виде и у нотариуса; таким образом можно указать порядок возврата денежных средств, размер залога и проч.
Следует быть очень внимательным при внесении залога, т.к. многие недобросовестные продавцы составляют договор залога в свою пользу, нежели для того, чтобы обезопасить и покупателя в том числе.
Предварительный договор
Если речь зашла о заключении договора залога, тогда целесообразно сразу оформлять предварительный договор купли-продажи недвижимости. В нем прописываются уже конкретные условия заключения сделки, права, обязанности и ответственность сторон.
Преимущества предварительного договора купли-продажи в следующем:
• в нём определяется срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости;
• фиксирует основные условия сделки, в особенности цену квартиры;
• если одна из сторон договора уклоняется от своих обязанностей, другая сторона вправе в судебном порядке потребовать исполнения его обязательств.
Именно поэтому следует быть внимательным, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, читать все пункты документа, а лучше всего проконсультироваться с юристом.
Соглашение всех условий, прописанных в нем, «покупатель» и «продавец» - именно так в дальнейшем будут называться участники договора. Отдельным условием в таком виде договора является указание о сумме залога, который покупатель вносит, как первоначальный взнос. Данная сумма указывается в содержании договора. Размер залога определяется по обоюдному согласию сторон.
Использовать перечисленные на счет продавца деньги можно. Однако, в тех случаях, когда сторона покупателя не согласна с условиями, процесс расторжения переносится в зал суда. И только сам суд выносит решение о дальнейшей судьбе залога, т.е. кому достанутся деньги.
Оформление документов
Данный процесс является основным в заключении договора.
Существует ряд предоставляемой документации в зависимости от того, что одна сторона хочет продать, а другая купить:
1. Документ, который подтверждает право собственности Продавца на тот или иной объект продажи;
2. Документ, идентифицирующий объект продажи (квартира, автомобиль, земельный участок);
3. Документы, которые подтверждают правосубъектность Продавца и Покупателя. В данный пакет входят следующая документация. Данный пакет включает в себя документацию, касающихся конкретно сторон договора. В зависимости от объекта продажи, происходит оформление тех или иных документов;
4. Иные документы. В данный пакет входит следующая документация:
• Копия чернового варианта договора купли – продажи объекта, заключенного между сторонами.
• Проект договора.
• Прочие документы, предоставляемые по запросу Юридической службы.
Договор купли – продажи с залогом требует не только юридической подготовки, но и бытовой.
По завершению оформления всей необходимой документации сторона договора, а именно продавец обязан выполнить ряд требований, а именно:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Если объект продажи новый (квартира, автомобиль), то условие полной выплаты за него обязателен.
2. Если объект перешел к Продавцу через посредников или был приобретен «с рук», необходимо проверить наличие прилагаемых документов. В случае продажи жилого получения обеспечить отсутствие долгов в сфере ЖКХ, в случае продажи автомобиля и или любого другого вида транспортных средств, Продавец обязан выплатить все штрафы за несоблюдение ППД.
В свою очередь, сторона договора, а именно покупатель обязан выполнить следующий ряд требований:
1. Проследить за законными действиями Продавца в отношении продаваемого объекта. Пояснить данный пункт можно так. Существует вероятность вторичной покупки объекта той или иной продажи. Существует ряд физических лиц, осуществляющих условия договора на законных основаниях, а процесс продажи же, напротив.
2. После того, как Покупатель полностью удостоверен в том, что объект продажи «чист», он выполняет все условия договора, адресованные на него, и вносить залога, сумма которого определяется по обоюдному согласию сторон.
При процессе заключения данного вида договора все документы рекомендуется заверить нотариально. Благодаря данной процедуре, он будет иметь юридическую силу в случаях мошенничества со стороны Продавца, а именно «вторичной» продажи.
В договоре данного вида обговариваются и сроки платежей. Время выплаты определяется также по обоюдному согласию.
Процесс осуществления платежей состоит из трех пунктов:
1. Оплата залога (при заключении договора).
2. Следующий, по очередности, платеж (по истечению 30 дней).
3. Окончательный расчет – после получения свидетельства на право собственности.
При каких – либо затруднительных ситуациях всегда есть возможность обратиться к специалистам, которые подробно расскажут о последовательности выполнения всех условий договора купли – продажи. В зависимости от того, каков объект продажи, существует свой перечень конкретных документов, о которых можно узнать у представителей Юридической службы или в Интернете.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
