Заключая сделки, физические лица очень часто забывают, что официальным и юридически правильным считается договор, который заверен нотариально. Именно поэтому соглашение о задатке должно заключаться в присутствии нотариуса, только в таком случае оно будет действительно защищать интересы сторон.
Договор о задатке должен заполняться поэтапно:
• внесение информации об участниках соглашения;
• информация о сумме задатка;
• информация о предмете соглашения;
• информация о полной рыночной стоимости объекта договора.
Что касается персональных данных участников соглашения, то к ним относятся паспортные данные, ФИО, год рождения и адрес регистрации. Сумма задатка указывается в том размере, в котором она передается продавцу имущества. Указать точную и достоверную сумму задатка в интересах, как продавца, так и покупателя. Что касается рыночной стоимости объекта договора, то она должна быть предварительно согласована, сделать это можно путем переговоров или пригласив оценочного эксперта.
После того как все пункты договора заполнены, участники соглашения должны детально изучить все условия соглашения и только после этого скрепить его подписями.
Уровень доверия между людьми сейчас очень низкий и обусловлено это большим количеством мошенников, которые норовят поживиться за чужой счет. Именно поэтому любые финансовые операции люди предпочитают закреплять документально, договора сейчас заключаются даже при передаче залога за товар. Но если заключать договор просто между сторонами, он не будет иметь такую юридическую силу, и если нет возможности обратиться в нотариальную контору, тогда прекрасным вариантом будет подписание соглашения в присутствии свидетелей.
Договор о задатке такого типа – это документ, который заключается между двумя физическими лицами. Для придания соглашению юридической силы, стороны могут пригласить свидетелей, которые подтвердят факт заключения соглашения.
Особенность такого документа заключается в том, что помимо персональных и паспортных данных сторон соглашения, там указываются данные свидетелей:
• серия и номер паспорта;
• кем и когда был выдан паспорт;
• адрес официальной регистрации;
• фамилия, имя, отчество.
Свидетели также являются официальными участниками соглашения, поэтому в случае возникновения разногласий, они могут подтвердить или опровергнуть информацию, предоставляемую сторонами соглашения. Настоящий договор изучается всеми сторонами соглашения, в том числе и свидетелями, факт заключения договора подтверждается подписями.
Если вы нашли квартиру своей мечты, но обстоятельства не позволяют приобрести ее сразу, наилучшим вариантом будет предложить хозяину жилплощади задаток. В этом случае продавец будет уверен, что сделка купли–продажи обязательно состоится, а покупатель сможет без спешки заняться оформлением необходимых документов или поиском недостающей суммы. Эта статья расскажем вам, зачем нужен предварительный договор, что такое задаток, в чем его отличие от аванса и как правильно оформить расписку, подтверждающую передачу денежных средств.
Люди часто задаются вопросом, зачем нужно оформлять лишние документы, если стороны уже обсудили все детали и обо всем договорились. Ведь можно подождать несколько дней и заключить договор купли-продажи. Но при таком положение дел бумага будет носить сугубо условный характер и не иметь никакой законной силы.
Случаи, когда продавец и покупатель находятся в близких отношения и абсолютно доверяют друг другу, очень редки. В большинстве своем сделки заключаются между незнакомыми людьми. Во избежание неприятных казусов, к которым относятся и попытки мошенничества, настоятельно рекомендуем заключать предварительный договор о намерении.
В статье 429 Гражданского кодекса РФ сказано, что предварительный договор купли-продажи квартиры – это акт, подтверждающий, что участники обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, которые были согласованы ранее, в предварительном акте.
По желанию сторон, этот документ можно составить или заверить в нотариальной конторе. Стоимость услуг нотариуса будет высчитывать в зависимости от цены квартиры. Государственная регистрация такого договора не требуется.
В бумаге указываются все основные условия купли-продажи, а именно:
• Предмет договора – указывается товар, о купли-продаже которого идет речь.
• Условия основного договора – все, что покупателю и продавцу кажется существенным при заключении будущей сделки.
• Цена объекта недвижимости – полная стоимость квартиры, на которую соглашаются обе стороны, указанная в рублях.
• Перечислены все проживающих в квартире лица, которые имеют право на указанную жилплощадь.
К последним относятся те граждане, у которых после момента продажи квартиры сохраняется возможность проживания в ней. К ним причисляются близкие родственники хозяина, которые имеют равные с ним права на приватизацию, но добровольно отказываются от них в пользу собственника. Срок проживания этих граждан в квартире не ограничен, право пользования жильем носит бессрочный характер. Рекомендуется указать их паспортные данные и сроки снятия этих людей с учета после заключения основного договора купли-продажи.
Без наличия одного из этих условий акт заключения соглашения считается недействительным.
Дополнительные пункты документа:
• Данные сторон договора. Советуем указывать не только место прописки, но и фактический адрес, телефон, электронную почту. В дальнейшем это позволит легко найти человека, с которым был заключена сделка или связаться с ним в случае необходимости.
• Права и обязанности участников сделки. Это сроки заключения сделки и штрафные санкции за просроченное исполнение обязательств по договору. Это позволит исключить ситуацию, когда хозяин жилья затягивает сроки его передачи.
• Сведения о правоустанавливающих документах. Данные бумаги, подтверждающих право собственности продавца на квартиру: договор купли–продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Обозначьте дату оформления и номер этих документов.
• Свидетельство о регистрации права собственности. Дата выдачи, серию, номер, наименование регистрирующего органа и регистрационный номер.
• Страна, которая будет нести дополнительные финансовые расходы, связанные с оформлением документов.
• Место совершения договора.
• Способы расчета.
• Время освобождения недвижимости.
• Момент выписки бывшего хозяина из квартиры.
• Передача ключей покупателю.
• Комплектация квартиры, которая не должна меняться до момента заселения нового жильца.
• Характеристики квартиры.
Из предварительного договора должно следовать, что стороны договорились в будущем заключить сделку о купли-продажи конкретной квартиры на конкретных условиях.
Следовательно, нужно указать данные квартиры, по которым ее можно будет идентифицировать:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Адрес.
• Кадастровый номер.
• Площадь.
• Количества комнат.
• Этаж, на котором она располагается.
• Общая этажность дома.
Срок заключения основного договора можно не указывать. Если вы намерены это сделать, то пропишите точную дату или период. Он указывается по вашему усмотрению: краткий (через месяц) или длительный (больше двух лет).
В случае, когда срок не указан, основной договор заключается в течение года с момента оформления предварительного. Если этого не происходит, и ни одна из сторон не направит другой предложение о продолжении сделки, то документы теряют свою силы. В этом случае, покупатель и продавец освобождаются от обязательств по отношению друг к другу.
Для обеспечения исполнения своих обязательств покупатель передает продавцу денежную сумму, которая и является задатком.
Задаток – это определенная денежная сумма, которая гарантирует обеим сторонам договора неопровержимость будущей сделки. Покупатель передает ее собственнику квартиру, как знак того, что все оговоренные условия будут выполнены. Если тот, кто приобретает жилплощадь, по каким-либо причинам отказывается от договора, задаток остаётся у хозяина.
Человек, получивший задаток, должен снять указанное недвижимое имущество с продажи и считать его «заочно» проданным. Если все идет по оговоренному плану, деньги не возвращаются, а становится частью суммы, в которую оценивается квартира.
Покупатель не может жить в квартире, даже если уже отдал задаток. Переезд осуществляется только после оплаты полной стоимости предполагаемой жилплощади.
Точная сумма, которую покупатель должен отдать в качестве гарантии, не определена законом и является результатом индивидуального договора. Обычно она составляет от 5 до 10 % общей стоимости имущества, но все зависит от желания сторон. Но это сумма не может быть маленькой, потому что тогда она не будет нести никаких гарантийных обязательств.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи задаток выполняет следующие роли:
• Доказывает, что сделка состоится.
• Гарантирует исполнение всеми лицами, которые участвуют в соглашении, оговоренных пунктов.
• Оплачивает часть требуемой за жилье суммы.
• Обеспечивает поддержку той стороне, которая в случае отказа партнера выполнять условия сделки, окажется пострадавшей.
При условии невыполнения условий договора покупателем, денежная сумма остается у продавца. Если же свои обязательства отказывается выполнять собственник квартиры, то он обязан вернуть «двойной» задаток. Это означает, что потерпевшая сторона не только получит всю денежную сумму назад, но и выплату в размере 100 %.
Если факт отмены сделки зависит от каких-либо внешних обстоятельств, в которых не виноваты ни одна, ни другая сторона (болезнь одного из участников сделки, отказ в ипотеке), то задаток просто возвращается оплатившей стороне.
Следует четко прописывать в официальных документах статус денег, которые передаются с целью исполнения обязательств в будущем. От того, как в тексте предварительного договора определяется денежная сумма, переданная кому-либо, зависит степень фактической ответственности сторон. Люди часто путаются понятия «задаток» и «аванс», а этого нельзя делать ни при каких обстоятельствах. Эти слова имеют диаметрально противоположный юридический смысл и разные последствия.
В соответствии с положение Гражданского кодекса РФ любой договор, который касается обеспечения выполнения обязательств, заключается в письменной форме. В противном случае, он считается недействительным и не порождает никаких правовых последствия. Более того, в тех главах, в которых разбирается понятие «задаток» указано, что в оформляемом документе денежная сумма должна быть названа именно так.
Пример:
«Сумма в размере 500000 рублей передается в качестве задатка по договору о …»
Само по себе наличие оплаты – квитанция банка, подтверждающая, что вы заплатили определенные средства какой-либо компании не является задатком. Это аванс, то есть, некая денежная сумма, которую покупатель передает продавцу, подтверждая серьезность намерений.
В Гражданском кодексе это понятие упоминается вскользь. Там зафиксировано, что, если отданные средства не обозначены как задаток, они считаются авансом – полной или частичной оплатой определенной услуги или товара. То есть, если никаких официальных документов, подтверждающих, что переданная сумма называется «задаток», нет, то она автоматически считается авансом. Неважно, как стороны называли средства при устном обсуждении условий договора. Продавец обязан их вернуть.
Таким образом, при расторжении сделки, сторона, вложившая деньги, получит их назад, независимо от того, по чьей вине все произошло. Покупатель может потребовать средств обратно в любое время без объяснения причин. В противном случае, он может взыскать с продавца процент за пользование чужими средствами.
Аванс при покупке квартире не предусматривает обязательного письменного оформления, следовательно, нигде не указывается, чем является выплаченная сумма. Этот акт передачи денег не считается способом обеспечения выполнения обязательств, то есть, у него отсутствует гарантийная функция. В этом случае, лучше составит официальный договор, который называется соглашение об авансе при покупке квартиры.
В нем обязательно должны быть указаны:
• Объект договора.
• Паспортные данные тех, кто получает и отдает деньги.
• Дата выплаты средств.
• Сумма.
Он подтвердит серьезность подхода покупателя к сделке, но не несет дополнительной материальной ответственности в случае отказа от покупки или продажи квартиры. Также подобный договор нужен, чтобы избежать мошенничества. Государственного образца такого соглашения не существует, но образец расписки о получении аванса за квартиру можно скачать в интернете.
Как мы уже выяснили, задаток является производным от какого-либо другого договора (в нашем случае, купли-продажи) и идет в счет выполнения основного обязательства. После того, как предварительный договор заключен продавец выдает покупателю расписку, которая подтвердит, что оговоренная денежная сумма была ему передана. Она должна быть собственником квартиры написана от руки и шариковой ручкой. Такую расписку подделать практически невозможно.
В ней должны быть:
• Корректный заголовок, где упоминается слово «задаток».
• Дата, когда документ был создан.
• Полные данные документов, удостоверяющих личность тех, кто совершает сделку (Ф.И.О, дата рождения, прописка, серия и номер паспорта, кем и когда был выдан).
• Текст, который подтверждает, что вы передаете именно задаток (ни аванс, ни денежную средства, ни залог).
• Конкурентная сумма, указанная цифрами и прописью.
• Данные предварительного договора, который уже был заключен.
• Характеристика недвижимого имущества, в счет покупки которого дается задаток.
• Подпись того, кто продает квартиру, соответствующая паспортной.
Если текст расписки напечатан, то, во избежание недоразумений, лучше заверить его у юриста. Деньги передаются в присутствии свидетелей, количество которых должно быть больше одного. Эти люди не должны быть близкими родственниками какой-либо стороны, участвующей в сделке. Они должны убедиться, что хозяин жилплощади получил обозначенную в расписке сумму, пересчитал ее и не имеет претензий к покупателю.
Сделка признается недействительной, если тот, кто выдавал расписку, на момент акта передачи денег был недееспособным, или если нет документов, подтверждающих его право собственности на недвижимость.
Вернуть «двойной» задаток в этом случае не удастся, так как человек не имел права участвовать в финансовых операциях.
Таким образом, во избежание неприятностей и недоговоренностей при внесении задатка, мы рекомендуем сторонам встречаться лично, чтобы обсуждение нюансов происходило непосредственно между участниками договора и не было нужды в случае каких–либо неприятностей винить третьих лиц.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
