Если покупатель и продавец решили заключить сделку друг с другом, предоплата может быть внесена в виде задатка за квартиру. Часто к составлению договора задатка за квартиру прибегают в том случае, если у продавца нет средств погасить коммунальные платежи и оформить необходимые документы для продажи квартиры.
Договор задатка за квартиру в 2018 году регулируется ст. 380-381 ГК РФ, из которых следует, что если Продавец нарушает условия договора, то обязан вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Сверх того, если Продавец не выполняет условий договора задатка, он обязан возместить Покупателю все понесенные расходы. Если Покупатель не выполняет условий, то сумма задатка полностью остается у Продавца и Продавец имеет право требовать от Покупателя возмещения всех убытков, понесенных Продавцом.
Как и другие финансовые сделки при купле продаже недвижимости, договор задатка за квартиру нужно оформлять в письменном виде. Обязательной регистрации у нотариуса не требуется. В договоре и расписках к договору задатка должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка.
В расписке (соглашении о задатке) должны быть указаны следующие пункты:
• полные Ф.И.О сторон и их паспортные данные;
• место проживания каждой из сторон соглашения;
• точное описание предмета сделки (адрес, площадь и другие характеристики объекта недвижимости);
• сумма задатка;
• сроки исполнения обязательств каждой из сторон.
Соблюдение этих несложных правил поможет избежать недопонимания между сторонами в будущем.
Для того, чтобы гарантировать, ну или, по крайней мере, увеличить шансы на завершение сделки, люди часто используют задаток при покупке квартиры. Бывает, что понравившийся Вам вариант настолько хорош, что Вы просто не может допустить чтобы кто-то другой приобрел это жилье. Для того, чтобы заставить продавца подождать некоторое время, пока Вы обналичиваете/переводите деньги и готовите документы, ему предоставляется задаток.
Понятие задатка при сделках купли-продажи дано в Гражданском кодексе РФ, в частности в статье № 380. Он представляет из себя сумму денег, которую потенциальный покупатель дает продавцу, чтобы гарантировать исполнение того обязательства, которое дано сторонами друг другу посредством заключенного соглашения.
Никакая договоренность между продавцом и покупателем не будет иметь юридической силы, если она не была подкреплена договором, составленным в соответствии с принятыми нормами. Любые отклонения здесь могут быть чреваты потерей денег и времени в будущем.
Подобное заключенное соглашение дает внесшему залог лицу следующие гарантированные преимущества:
• продавец не будет предлагать квартиру другим потенциальным клиентам. В «замороженном» состоянии она находится оговоренный срок;
• деньги будут защищены от недобросовестных действий со стороны продавца;
• часть стоимости жилья уже оплачена;
• сама сделка, по сути, является инициированной с момента получения продающей стороной денег.
Наличие финансового фактора на этом этапе придает всему процессу уже более серьезный характер. Обе стороны понимают, что они рискуют потерять деньги, нарушив условия соглашения, в то же время каждая из сторон (прежде всего покупатель) понимает, что в случае форс-мажора без труда вернет вложенные средства.
В случае продажи недвижимости, в частности квартир, сделка считается завершенной только после регистрации нового собственника в Регпалате. Это установлено статьей № 558 Гражданского кодекса. Поэтому наличие задатка не дает покупателю права требовать обязательного завершения сделки, но дает лишь возможность получить компенсацию (зачастую в двойном размере), если она сорвалась по вине продавца.
Соответственно в общем виде смысл задатка сводится к тому, что если покупатель подыщет вариант с квартирой получше, то продавец просто оставляет его себе, тем самым компенсируя простой жилья, когда он вынужден был снять все объявления. И наоборот, если продавец в обход соглашения отдает жилье кому-то другому или передумывает о его продаже вовсе, то обязан вернуть задаток и сумму неустойки (как правило равную ему).
Задаток может выступать в качестве аванса, но им не является. В случае положительного разрешения сделки — да, эту часть суммы можно считать погашенной, то есть авансовым платежом. Когда все срывается, роль этих денег становится совершенно другой.
Прежде всего нужно отметить, что форма соглашения всегда свободная, никакого образца или бланка к ней не существует, однако есть ряд требований, указанный в статьях № 380 и № 381 Гражданского кодекса, которые предписывают вносить следующую информацию:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• перечень участников сделки;
• ФИО, все данные из гражданских паспортов участников сделки. Помимо этого адреса регистрации и фактического проживания этих лиц;
• цена квартиры выраженная в абсолютной величине или цене за 1 кв.м.;
• сумма задатка, указанная как прописью так и цифровой записью;
• данные из тех. паспорта квартиры (из кадастрового паспорта или из домовой книги/документации БТИ). Содержать должны адрес объекта, площадь, сведения об имевшей место перепланировке и т.д.;
• условия возвращения задатка каждой из сторон (что и кто будет выплачивать и в каких случаях). Тут же оговаривается коэффициент возврата суммы задатка продавцом покупателю (зависит от нюансов купли-продажи квартиры);
• любые другие условия внесенные в договор с согласия обоих участников.
Договор не обязательно заверять у нотариуса, но крайне рекомендуется это делать. Это придает ему дополнительный вес и обязательность исполнения указанных условий. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств и обращения в суд у Вас будет возможность привлечь этого юриста в качестве свидетеля.
Договор всегда составляется в 2-х экземплярах и скрепляется подписями. К нему, по вашему желанию, можно привлечь специалиста, который поможет в составлении.
Получение задатка может и желательно должно происходить сразу же после подписания предыдущего документа. Заверяется это специальной распиской.
К ней выдвигается ряд простых требований:
• всегда рукописный текст. Необходимо это для будущей гипотетической каллиграфической экспертизы;
• всегда пишется шариковой ручкой, а не карандашом или тушью/гелиевыми чернилами. Также создано для сведения возможности подделки к минимуму;
• пишется в присутствии покупателя.
Помимо элементарных требований выдвигаются и ряд условий по содержанию самого текста. В нем должны быть указаны:
• фиксированное название. Всегда: Расписка о передаче задатка по настоящему договору от определенной даты;
• собственно дата составления;
• паспортные данные составителя и того, кто дает задаток;
• сумма задатка или другое его выражение;
• данные о ранее составленном договоре о задатке. Можно упомянуть его как просто договор купли-продажи конкретной квартиры или сослаться на нотариальную контору;
• данные о квартире и правоустанавливающих документах на нее;
• ставится подпись.
Конечно Вы можете пренебречь требованием ручного заполнения этой бумаги и распечатать текст. Тогда особенно рекомендуется пользоваться услугами нотариуса.
На этом этапе остается только передать покупателю составленную расписку и получить от него деньги. Конечно, желательно брать в свидетели незаинтересованных людей, которые подтвердят пересчет купюр и сам факт передачи денег.
Договор задатка квартиры образец 2018 года скачать
Если продавец и покупатель решили заключить сделку купли-продажи квартиры, предоплата за нее может быть внесена в виде задатка. Зачастую к составлению договора задатка прибегают в том случае, когда у продавца недостаточно средств для оплаты коммунальных платежей и оформления документов, необходимых для продажи квартиры.
Составляя договор задатка, продавец обязуется не продавать квартиру никому до того времени, пока не получит за нее всю сумму. Покупатель, в свою очередь, не сможет въехать в квартиру до полного расчета. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Договор задатка при покупке квартиры регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Из них следует, что при нарушении продавцом условий договора, он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же покупатель не выполняет условий, сумма задатка в полном объеме остается у продавца.
После подписания договора задатка продавцу необходимо написать расписку о получении денег, причем сделать это лучше, написав ее от руки (это поможет в случае судебных разбирательств: подпись подделать легко, а почерк сложно).
В договоре и расписках к договору задатка должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка.
В них также следует обязательно указать следующие пункты:
• ФИО сторон соглашения и их паспортные данные;
• место проживания каждой из сторон;
• итоговая цена квартиры;
• точное описание предмета сделки (площадь, адрес и другие характеристики недвижимости);
• сумма задатка;
• сроки исполнения обязательств каждой из сторон.
Важно не перепутать договор задатка с авансом. Аванс, в отличие от задатка, не возвращается покупателю в двойном размере, если продавец отказывается продавать квартиру или находит другого, более выгодного покупателя. В случае же, если покупатель передумывает покупать квартиру, продавец обязан вернуть ему всю сумму аванса (а не оставлять его у себя).
Для того, чтобы уяснить для себя как правильно передать задаток при покупке квартиры, необходимо, для начала, знать, а что же это такое? Для чего он нужен? Чем отличается от аванса?
Если, например, вы хотите купить квартиру по ипотечному кредитованию, то сначала вы представляете финансовой организации объект жилой недвижимости, который необходимо прокредитовать, и лишь потом вы сможете юридически оформить покупку выбранных вами квадратных метров. А для этого надо сделать так, чтобы хозяин квартиры не продал за это время «вашу» квартиру, ведь оформление ипотеки занимает не один день.
Поэтому и нужен задаток, который выступает гарантией вашего намерения купить именно эту квартиру. Обычно в качестве задатка выступают денежные средства в размере 10% от всей стоимости объекта недвижимости, но это не принципиально. Предварительно сумма оговаривается двумя сторонами, при этом продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру раньше оговоренного срока и не получив всю оставшуюся сумму сделки.
С другой стороны, и покупатель не может стать полноправным владельцем квартиры, полностью не оплатив ее стоимость. Задаток стимулирует обе стороны к корректному выполнению соглашения, который потом включается в оплату основной стоимости сделки.
Согласно действующего гражданского кодекса РФ, где регламентируются само понятие задатка, условия и правила составления соглашения и последствия невыполнения условий, при составлении договор задатка при покупке квартиры должна обязательно фиксироваться информация:
• О всех собственниках квадратных метров, которые продаются, и один из ее покупателей, но желательно все;
• Данные паспорта и полные фамилия, имя и отчество, адреса проживания продавца (-ов) и покупателя (-ей);
• Стоимость жилой недвижимости и сумма вносимого задатка, которая указывается в договоре прописью и цифрами;
• Информация технического паспорта жилья, где указаны почтовый адрес, общая и полезная площадь, удельный вес квартиры в общей площади жилого дома и другие данные;
• Временные рамки исполнения договора;
• Дополнительные издержки, которые понесет продавец или покупатель после заключения настоящего договора (перечисляется, например, готовность покупателя оплатить долги по платежам за коммунальные или другие услуги, или предоставление продавцом бесплатно уже проведенной линии Интернет и пр.).
Обратите внимание на то, что договор задатка оформляется и подписывается в двух экземплярах, для каждой из сторон. Корректно составленный предварительный договор о купле-продаже выступает гарантом заключения основной сделки.
Не рекомендуется оформлять документ в виде расписки о получении денег. В случае нечестности продавца вы не сможете доказать факт передачи денег в качестве задатка. Появятся родственники, которые скажут, что продавец находится на учете в психоневрологическом диспансере и не отвечал в момент оформления документа за свои действия.
Внимательно составляйте соответствующий договор и не перепутайте его с авансом.
Согласно с Гражданским кодексом РФ №51-ФЗ статья 380:
• Пункт 2 гласит: «Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменной форме»;
• Пункт 3: «Если не соблюдено правило, установленного пунктом 2 этой статьи, сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное».
Перед оформлением еще раз внимательно проверьте все документы продавца, и, если сомнений нет, подписывайте его.
В статье 381 Гражданского кодекса РФ определены обязательства сторон и их последствия при прекращении или неисполнения обязательств, обеспеченным задатком:
• Пункт 1: «При прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнителя (статья 416) задаток должен быть возвращен;
• Пункт 2: «При нарушении исполнения договора стороной давшей задаток, он остается у другой стороны. Если нарушили условия сторона получившая задаток, она выплачивает другой стороне двойную сумму. Сторона ответственная за неисполнением договора возмещает убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное».
Такого рода документы не требуют обязательного нотариального заверения.
Размер задатка и его правильное оформление:
• Сумма задатка не регламентируется законодательными актами и не привязывается к каким-либо формулам – это произвольная цифра, устраивающая как продавца, так и покупателя. Но она не должна быть слишком символической, так как в этом случае не будет стимулировать стороны к выполнению соглашения.
• При составлении договора необходимо учесть все вышеперечисленные пункты, обязательные для включения в документ, а также зафиксировать размер возмещения каждой стороны в случае его невыполнения. А именно, если не выполнен договор по вине покупателя (квартира не выкуплена) – продавец может оставить у себя задаток, а если по вине продающего квадратные метры (жилье продано другому лицу, не учитывая условия договора) – покупатель получает удвоенную стоимость задатка от продавца.
• Помимо оформленного документа при передаче аванса, продавец должен предоставить расписку о получении денежной суммы, с указанием расширенной паспортной информации. Задаток передается только после ее получения.
Рекомендуется передавать деньги в присутствии двух свидетелей, которые не являются вам родственниками, а также заинтересованными в сделке лицами.
После уточнения сроков исполнения договора стороны обмениваются документами и своими контактными данными.
Правильное оформление расписки в получении задатка:
1. Пишется расписка только от руки и с помощью синей шариковой ручки. В случае начала судебной тяжбы можно будет легко доказать причастность написавшего к получению денег, так как подпись подделывается легко, а почерк, как утверждают графологи, с большим трудом, да и не всякому дано.
2. Если в процессе написания расписки были сделаны помарки, зачеркивания или внесены какие-либо исправления, что является недопустимым, нужно ее переписать начисто.
3. Если официальных владельцев несколько — расписку пишет каждый из них, соответственно и деньги (задаток) каждый получает в зависимости от причитающейся ему доли от продажи в процентном отношении.
4. Нотариального заверения документа не требуется. На расписке могут поставить свои подписи свидетели сделки, а также и сам покупатель (на обратной стороне документа, подтверждая тем самым, что расписка написана при нем).
Следует заметить, что ее копия не имеет юридической силы, даже если она заверена нотариусом. Поэтому важно сберечь оригинал.
В содержимом расписки должна быть информация о месте написания и дате, написанной прописью (левый верхний угол листа).
Содержание имеет примерный вид: Я, ФИО, информация паспорта, получила от (ФИО, информация паспорта) деньги в размере (сумма цифровая) (сумма прописью с большой буквы) рублей в качестве задатка за квартиру по адресу: (полный адрес). Деньги получены в полном размере, материальных претензий к (ФИО) не имею.
ФИО полностью, подпись.
Стоит обратить внимание на то, что указывать данные паспорта как продавца (-ов), так и покупателя (-ей) необходимо самые полные, включая фамилию, имя, отчество, дату рождения, информацию о том, кто и где выдал документ, код подразделения и регистрационный адрес его владельца.
Важные моменты, на которые следует обратить внимание:
• Деньги просто так продавцу не отдают, а только после заключения имеющего юридическую силу договора.
• Важно помнить, что после вступления в силу договора покупатель обязуется купить оговоренную квартиру, а продавец – не продавать ее до указанного в документе срока. В противном случае покупатель может лишиться своих денег, а продавец – отдать деньги покупателю в двойном размере.
• С целью минимизации возможности мошенничества до передачи задатка обязательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру.
• Если засвидетельствован только один владелец квартиры, при этом он состоит в браке, то при передаче задатка супруг(а) должен(-на) присутствовать. Кроме того, даже после расторжения брака один из супругов может потребовать раздела имущества в течение последующих трех лет после развода. Это должно учесть и предварительно взять у отсутствующего претендента расписку о согласии на продажу квартиры и не имения материальных претензий к одному из супругов.
• Проверить из расширенной выписке из домовой книги всех прописанный потенциальных претендентов на продаваемую квартиру и у всех взять согласие на продажу квартиры и отсутствие материальных претензий на нее.
• Обязательно произвести сверку фактической планировки квартиры с паспортной. В случае расхождения ее узаконивать факт самовольной перепланировки придется вам, если вы до оформления договора о задатке не решите этот вопрос по обоюдному согласию.
• Затребуйте выписку с ЕГРП, в котором, кроме всех владельцев квартиры, зафиксированы (если есть) факты обременения третьими лицами.
Обременение должно послужить для вас причиной отказа от покупки данной квартиры.
Если у одной из сторон случились непредвиденные обстоятельства, например, болезнь, финансовый крах, отказ банка о финансировании выбранного вами объекта и прочие причины, только по согласию другой стороны вы можете вернуть задаток.
Поэтому при передаче денежных средств в качестве задатка со всей ответственностью отнеситесь к серьезному шагу: взвесьте все «за» и «против», оцените ваши возможности, оцените любые риски и только тогда подписывайте договор.
Остались малейшие сомнения – не совершайте сделки, не посоветовавшись с юристом. Потратившись на юридическую консультацию, вы сбережете гораздо большую сумму.
Договор задатка при покупке участка образец 2018 года
Договор задатка при покупке земельного участка подписывается между продавцом и покупателем участка для подтверждение намерений покупателя приобрести участок и намерений продавца этот участок продать, а также фиксации основных условий будущего договора. Подписание стороны осуществляют после осмотра участка и документов, подтверждающих наличие права собственности продавца на участок, в частности после проверки свидетельства на право собственности.
Размер задатка определяется договоренностями сторон и не регламентирован законодательством. В практике чаще всего встречаются договоры с размером задатка в размере 5-10%.
После подписания договора, покупатель передает оговоренную договором сумму продавцу (вносит на счет, либо отдает наличностью). Мы рекомендуем все операции проводить через банк, внося на счет требуемую сумму. Так, в случае отказа продавца от продажи, будет проще доказать факт внесения задатка.
Как правило, после подписания договора задатка, продавец обязуется прекратить поиск покупателя на свой участок (снимает объявления, приостанавливает показы и т.п.), а покупатель прекращает поиск земельного участка.
При отказе продавца от продажи земельного участка он обязан вернуть покупателю сумму задатка и оплатить штраф в размере суммы задатка за срыв сделки.
При отказа покупателя от покупки земельного участка размер задатка не возвращается продавцом покупателю.
Суть договора задатка - это страхование риска сторон от отказа либо изменения достигнутых договоренностей. Поэтому в договоре задатка рекомендуется прописывать как можно больше достигнутых сторонами договоренностей. В договоре в обязательном порядке должен присутствовать адрес земельного участка и прочая информация, на основании которой можно точно идентифицировать объект продаваемой недвижимости.
Если человек заботится о своих финансах и имуществе, тогда, совершая сделки с недвижимостью, необходимо заключать официальные договора. Это касается и внесения задатка за недвижимость, в том числе и участка земли. Договор, который заключается при внесении задатка в процессе совершения сделок купли-продажи участка земли, чрезвычайно важен для обеих сторон соглашения, поскольку как продавец, так и покупатель становится защищенным, подписав такой документ.
Такой договор о внесении задатка состоит из нескольких пунктов и «шапки». В «шапке» указывается информация об обеих сторонах соглашения, именно туда вносятся персональные и паспортные данные.
Что касается пунктов договора, то в каждом из них предоставляется определенная информация:
• в первом пункте прописываются особенности имущества, за который вносится залог, а также сумма залога, это может быть кадастровый номер, адрес, характеристики недвижимости и документ, на основании которого она продается;
• второй пункт документа посвящен полной стоимости земельного участка, которую должен выплатить покупатель;
• в третьем пункте прописывается период внесения полной оплаты за объект недвижимости и ответственность сторон в случае несоблюдения договора;
• четвертый и пятый пункты договора освещают права и обязанности сторон, принимающих в нем участие;
• последний пункт данного документа посвящен принципам получения задатка и способам внесения оставшейся суммы.
Договор задатка при покупке дома 2018 года
Сделки купли-продажи недвижимости отличаются повышенными рисками, поскольку их предметом всегда выступает довольно ценное имущество: квартиры, дома, земельные участки и т. п.
Одним из способов предотвращения этих рисков и защиты сторон от возможного срыва сделки является заключение договора задатка при покупке дома с земельным участком. Далее будут рассмотрены особенности и правила составления этого документа на примере сделки, объектом которой выступает земельный участок с домом.
Договор задатка представляет собой документ, в соответствии с которым покупатель передает продавцу определенную сумму денежных средств в счет будущей оплаты недвижимости, то есть задаток. Законодательно эта сумма не установлена, поэтому стороны могут определять ее самостоятельно.
Чаще всего ее размер небольшой — 5-10% от общей стоимости недвижимости.
Договор задатка выступает в качестве обеспечения обязательств обеими сторонами купли-продажи. Он является документальным подтверждением факта передачи этих средств и обязательно прикладывается к пакету документов, которые используются во время заключения этой сделки. Хотя полной гарантии для сторон он не дает, однако с его помощью получается максимально обезопасить их права и интересы.
Покупатель при этом обязуется доплатить оставшуюся величину стоимости недвижимости, а продавец — не продавать этот объект никому другому в течение определенного времени.
Внесение задатка предполагает, что продавец прекращает все действия относительно продажи участка (убирает размещенные объявления, приостанавливает показы недвижимости), а покупатель перестает искать другой участок.
Основное отличие такой сделки от других аналогичных (аванса, предоплаты) состоит в особенностях возврата задатка покупателю, что обычно происходит в случае отказа одной из сторон от ее выполнения.
В этом случае судьба денежных средств зависит от того, кто явился инициатором расторжения, а именно:
• при наличии вины продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере;
• в случае вины со стороны покупателя деньги остаются у продавца.
Очевидно, что такие условия значительно повышают ответственность сторон и дисциплинируют их к максимальному соблюдению своих обязательств. В том случае, если сделка была заключена без проблем, величина задатка вычитается из общей стоимости имущества, и покупатель доплачивает только оставшуюся сумму. Поэтому он практически ничем не рискует, только если не решит отказаться от покупки недвижимости.
Для того чтобы перечисленные выше требования выполнялись, передача задатка обязательно должна быть оформлена документально, в виде специального договора или соглашения. При этом документ должен быть составлен правильно, а передаваемые средства названы именно задатком. В противном случае покупатель или продавец сможет оспорить сделку и оставить себе эти деньги.
Договор задатка обязательно оформляется в письменном виде, устная форма проведения сделки не допускается.
Нотариальное удостоверение документа не требуется, однако если дело касается крупной суммы, лучше все-таки привлечь к сделке юриста.
Утвержденной структуры и бланка этого документа нет, однако обычно в него включается такая информация:
1. Реквизиты сторон. В этой части необходимо написать ФИО продавца и покупателя, их паспортные данные (серию и номер), адреса регистрации и даты рождения.
2. Предмет договора. В качестве предмета выступает объект недвижимости, за который и вносится сумма. В рассматриваемом случае необходимо подробно описать как земельный участок, так и дом. Для участка указываются такие данные:
• кадастровый номер;
• вид разрешенного использования;
• адрес и месторасположение;
• площадь. Для дома, помимо двух последних характеристик, требуется указать еще и этажность. Кроме этого, продавец отмечает, на каких правах ему принадлежат данные объекты и какими документами это подтверждается.
3. Размер задатка. Как уже отмечалось, его величину стороны определяют самостоятельно, однако не стоит договариваться о слишком высокой сумме — риск потерять ее все-таки присутствует. Здесь также может быть указан способ передачи и хранения средств (например, при помощи банковской ячейки).
4. Ответственность сторон. В этой части документа отмечается, что в случае нарушения соглашения продавцом он будет вынужден уплатить покупателю величину задатка в двойном размере, а при наличии вины со стороны последнего деньги останутся у продавца. Также могут быть отмечены исключения из этого (например, перечень форс-мажорных обстоятельств, которые не зависят от сторон).
5. Срок для заключения основного договора. Также стороны могут определить, когда конкретно (или через какой период) должен быть подписан договор купли-продажи. Этого срока должно быть достаточно, чтобы устранить все препятствия на пути к оформлению сделки.
6. В конце ставится дата и место его подписания, а также подписи обеих сторон.
Для составления договора понадобится определенный набор документов, а именно:
• паспорта сторон;
• кадастровый план (паспорт) участка;
• правоустанавливающие документы на него;
• правоустанавливающие документы на дом.
Этот набор бумаг минимальный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы:
• доверенность (если одна из сторон действует от имени законного представителя);
• согласие на проведение сделки от супруга;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам за дом;
• согласие на сделку от других собственников участка или дома и т. п.
Сам договор должен быть составлен в двух экземплярах, чтобы после подписания каждой из сторон досталось по одному документу. В случае нарушения кем-то из них договоренности о дальнейшей продаже недвижимости именно он будет главным основанием для обращения в суд с требованиями получения возмещения.
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, государственная регистрация его в Росреестре не требуется. Хотя нотариальное удостоверение также не является обязательным, лучше все-таки обратиться к юристу.
Он не только проверит документ и поможет его правильно оформить, но и станет гарантом того, что заключение сделки происходило с полной дееспособностью сторон.
Стоит учесть, что при использовании задатка стороны могут столкнуться с определенными проблемами и рисками.
Особенно высоки они для покупателя, поэтому ему стоит учесть такие моменты:
• Оформлять договор лучше уже после того, как была осмотрена земля с домом и проверены все документы на них. Если же продавец обещает сделать все это позже, торопиться с передачей средств таким способом также не стоит.
• Перед подписанием документа нужно быть уверенным на 100%, что оставшиеся средства на покупку недвижимости будут к моменту совершения сделки иметься в наличии. Если источник поступления денег недостаточно надежный (например, долг или неподтвержденный кредит в банке), стоит несколько раз подумать насчет передачи задатка и учесть возможные задержки.
• Сумма не должна быть слишком большой. И это связано не только со стремлением покупателя минимизировать свои потери в случае изменения решения. Если даже срыв сделки произойдет по вине продавца, возвращать задаток и штраф придется через суд. А в ходе судебного процесса может выясниться, что средств к выплате этой суммы у него нет (например, он не работает и не владеет никаким имуществом). Поэтому вернуть в таком случае деньги будет довольно сложно.
• Также стоит учесть, что название договора должно звучать именно как задаток. Только в этом случае на него будут распространяться нормы ГК РФ, посвященные именно этому способу внесения денег. Пренебрегать услугами нотариуса при этом тоже не стоит — потраченные на его услуги деньги обычно гораздо меньше суммы, которая может быть потеряна в случае неправильного оформления договора задатка.
Наиболее распространенным вариантом, при котором используется задаток, является составление предварительного договора купли-продажи. Этот документ имеет большую юридическую силу и поэтому является более надежным способом обеспечения сделки.
Также это связано и с тем, что в самостоятельном виде договор задатка используется редко, чаще всего он является приложением к сделке купли-продажи.
Поскольку быстрое ее проведение возможно не всегда (например, нет всех необходимых бумаг), но стороны хотят закрепить свои намерения документально, то удобно использовать для этого предварительный договор купли-продажи с задатком.
Этот документ составляется в соответствии с теми же правилами и требованиями, что и основной, основное отличие заключается только в его предмете.
Для основного документа предметом является конкретный земельный участок с домом, для предварительного — намерение заключить основной договор на продажу этой недвижимости в будущем.
Однако в предварительном документе все равно должны приводиться подробные характеристики как участка, так и дома, в соответствии с теми же требованиями, что действуют и при заключении основного договора. Пакет документов в этом случае тоже мало чем отличается — единственная разница состоит в том, что некоторые необходимые бумаги могут отсутствовать (например, из-за задержек в их оформлении).
Поскольку предварительная сделка закрепляет лишь намерение продать имущество, но никак не влияет на права собственности на него, то регистрация документа в Росреестре не требуется. После подписания сторонами он вступает в законную силу и действует вплоть до заключения основного договора купли-продажи. В случае отказа одной из сторон от сделки к нему применяются те меры и санкции, которые закреплены в предварительном документе.
Соглашение о задатке наиболее эффективно выполняет свои функции именно при условии его подписания одновременно с предварительным договором. В этом случае стороны не только подписывают документ с официальным закреплением намерения заключить сделку, но и обеспечивают ее финансовыми обязательствами.
Поэтому желательно оформлять данные виды договоров именно так, во взаимосвязи, что позволит значительно повысить надежность проведения сделки.
Договор задатка 2018 года между физическими лицами
Заключая сделки, физические лица очень часто забывают, что официальным и юридически правильным считается договор, который заверен нотариально. Именно поэтому соглашение о задатке должно заключаться в присутствии нотариуса, только в таком случае оно будет действительно защищать интересы сторон.
Договор о задатке должен заполняться поэтапно:
• внесение информации об участниках соглашения;
• информация о сумме задатка;
• информация о предмете соглашения;
• информация о полной рыночной стоимости объекта договора.
Что касается персональных данных участников соглашения, то к ним относятся паспортные данные, ФИО, год рождения и адрес регистрации. Сумма задатка указывается в том размере, в котором она передается продавцу имущества. Указать точную и достоверную сумму задатка в интересах, как продавца, так и покупателя. Что касается рыночной стоимости объекта договора, то она должна быть предварительно согласована, сделать это можно путем переговоров или пригласив оценочного эксперта.
После того как все пункты договора заполнены, участники соглашения должны детально изучить все условия соглашения и только после этого скрепить его подписями.
Уровень доверия между людьми сейчас очень низкий и обусловлено это большим количеством мошенников, которые норовят поживиться за чужой счет. Именно поэтому любые финансовые операции люди предпочитают закреплять документально, договора сейчас заключаются даже при передаче залога за товар. Но если заключать договор просто между сторонами, он не будет иметь такую юридическую силу, и если нет возможности обратиться в нотариальную контору, тогда прекрасным вариантом будет подписание соглашения в присутствии свидетелей.
Договор о задатке такого типа – это документ, который заключается между двумя физическими лицами. Для придания соглашению юридической силы, стороны могут пригласить свидетелей, которые подтвердят факт заключения соглашения.
Особенность такого документа заключается в том, что помимо персональных и паспортных данных сторон соглашения, там указываются данные свидетелей:
• серия и номер паспорта;
• кем и когда был выдан паспорт;
• адрес официальной регистрации;
• фамилия, имя, отчество.
Свидетели также являются официальными участниками соглашения, поэтому в случае возникновения разногласий, они могут подтвердить или опровергнуть информацию, предоставляемую сторонами соглашения. Настоящий договор изучается всеми сторонами соглашения, в том числе и свидетелями, факт заключения договора подтверждается подписями.
Если вы нашли квартиру своей мечты, но обстоятельства не позволяют приобрести ее сразу, наилучшим вариантом будет предложить хозяину жилплощади задаток. В этом случае продавец будет уверен, что сделка купли–продажи обязательно состоится, а покупатель сможет без спешки заняться оформлением необходимых документов или поиском недостающей суммы. Эта статья расскажем вам, зачем нужен предварительный договор, что такое задаток, в чем его отличие от аванса и как правильно оформить расписку, подтверждающую передачу денежных средств.
Люди часто задаются вопросом, зачем нужно оформлять лишние документы, если стороны уже обсудили все детали и обо всем договорились. Ведь можно подождать несколько дней и заключить договор купли-продажи. Но при таком положение дел бумага будет носить сугубо условный характер и не иметь никакой законной силы.
Случаи, когда продавец и покупатель находятся в близких отношения и абсолютно доверяют друг другу, очень редки. В большинстве своем сделки заключаются между незнакомыми людьми. Во избежание неприятных казусов, к которым относятся и попытки мошенничества, настоятельно рекомендуем заключать предварительный договор о намерении.
В статье 429 Гражданского кодекса РФ сказано, что предварительный договор купли-продажи квартиры – это акт, подтверждающий, что участники обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, которые были согласованы ранее, в предварительном акте.
По желанию сторон, этот документ можно составить или заверить в нотариальной конторе. Стоимость услуг нотариуса будет высчитывать в зависимости от цены квартиры. Государственная регистрация такого договора не требуется.
В бумаге указываются все основные условия купли-продажи, а именно:
• Предмет договора – указывается товар, о купли-продаже которого идет речь.
• Условия основного договора – все, что покупателю и продавцу кажется существенным при заключении будущей сделки.
• Цена объекта недвижимости – полная стоимость квартиры, на которую соглашаются обе стороны, указанная в рублях.
• Перечислены все проживающих в квартире лица, которые имеют право на указанную жилплощадь.
К последним относятся те граждане, у которых после момента продажи квартиры сохраняется возможность проживания в ней. К ним причисляются близкие родственники хозяина, которые имеют равные с ним права на приватизацию, но добровольно отказываются от них в пользу собственника. Срок проживания этих граждан в квартире не ограничен, право пользования жильем носит бессрочный характер. Рекомендуется указать их паспортные данные и сроки снятия этих людей с учета после заключения основного договора купли-продажи.
Без наличия одного из этих условий акт заключения соглашения считается недействительным.
Дополнительные пункты документа:
• Данные сторон договора. Советуем указывать не только место прописки, но и фактический адрес, телефон, электронную почту. В дальнейшем это позволит легко найти человека, с которым был заключена сделка или связаться с ним в случае необходимости.
• Права и обязанности участников сделки. Это сроки заключения сделки и штрафные санкции за просроченное исполнение обязательств по договору. Это позволит исключить ситуацию, когда хозяин жилья затягивает сроки его передачи.
• Сведения о правоустанавливающих документах. Данные бумаги, подтверждающих право собственности продавца на квартиру: договор купли–продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Обозначьте дату оформления и номер этих документов.
• Свидетельство о регистрации права собственности. Дата выдачи, серию, номер, наименование регистрирующего органа и регистрационный номер.
• Страна, которая будет нести дополнительные финансовые расходы, связанные с оформлением документов.
• Место совершения договора.
• Способы расчета.
• Время освобождения недвижимости.
• Момент выписки бывшего хозяина из квартиры.
• Передача ключей покупателю.
• Комплектация квартиры, которая не должна меняться до момента заселения нового жильца.
• Характеристики квартиры.
Из предварительного договора должно следовать, что стороны договорились в будущем заключить сделку о купли-продажи конкретной квартиры на конкретных условиях.
Следовательно, нужно указать данные квартиры, по которым ее можно будет идентифицировать:
• Адрес.
• Кадастровый номер.
• Площадь.
• Количества комнат.
• Этаж, на котором она располагается.
• Общая этажность дома.
Срок заключения основного договора можно не указывать. Если вы намерены это сделать, то пропишите точную дату или период. Он указывается по вашему усмотрению: краткий (через месяц) или длительный (больше двух лет).
В случае, когда срок не указан, основной договор заключается в течение года с момента оформления предварительного. Если этого не происходит, и ни одна из сторон не направит другой предложение о продолжении сделки, то документы теряют свою силы. В этом случае, покупатель и продавец освобождаются от обязательств по отношению друг к другу.
Для обеспечения исполнения своих обязательств покупатель передает продавцу денежную сумму, которая и является задатком.
Задаток – это определенная денежная сумма, которая гарантирует обеим сторонам договора неопровержимость будущей сделки. Покупатель передает ее собственнику квартиру, как знак того, что все оговоренные условия будут выполнены. Если тот, кто приобретает жилплощадь, по каким-либо причинам отказывается от договора, задаток остаётся у хозяина.
Человек, получивший задаток, должен снять указанное недвижимое имущество с продажи и считать его «заочно» проданным. Если все идет по оговоренному плану, деньги не возвращаются, а становится частью суммы, в которую оценивается квартира.
Покупатель не может жить в квартире, даже если уже отдал задаток. Переезд осуществляется только после оплаты полной стоимости предполагаемой жилплощади.
Точная сумма, которую покупатель должен отдать в качестве гарантии, не определена законом и является результатом индивидуального договора. Обычно она составляет от 5 до 10 % общей стоимости имущества, но все зависит от желания сторон. Но это сумма не может быть маленькой, потому что тогда она не будет нести никаких гарантийных обязательств.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи задаток выполняет следующие роли:
• Доказывает, что сделка состоится.
• Гарантирует исполнение всеми лицами, которые участвуют в соглашении, оговоренных пунктов.
• Оплачивает часть требуемой за жилье суммы.
• Обеспечивает поддержку той стороне, которая в случае отказа партнера выполнять условия сделки, окажется пострадавшей.
При условии невыполнения условий договора покупателем, денежная сумма остается у продавца. Если же свои обязательства отказывается выполнять собственник квартиры, то он обязан вернуть «двойной» задаток. Это означает, что потерпевшая сторона не только получит всю денежную сумму назад, но и выплату в размере 100 %.
Если факт отмены сделки зависит от каких-либо внешних обстоятельств, в которых не виноваты ни одна, ни другая сторона (болезнь одного из участников сделки, отказ в ипотеке), то задаток просто возвращается оплатившей стороне.
Следует четко прописывать в официальных документах статус денег, которые передаются с целью исполнения обязательств в будущем. От того, как в тексте предварительного договора определяется денежная сумма, переданная кому-либо, зависит степень фактической ответственности сторон. Люди часто путаются понятия «задаток» и «аванс», а этого нельзя делать ни при каких обстоятельствах. Эти слова имеют диаметрально противоположный юридический смысл и разные последствия.
В соответствии с положение Гражданского кодекса РФ любой договор, который касается обеспечения выполнения обязательств, заключается в письменной форме. В противном случае, он считается недействительным и не порождает никаких правовых последствия. Более того, в тех главах, в которых разбирается понятие «задаток» указано, что в оформляемом документе денежная сумма должна быть названа именно так.
Пример:
«Сумма в размере 500000 рублей передается в качестве задатка по договору о …»
Само по себе наличие оплаты – квитанция банка, подтверждающая, что вы заплатили определенные средства какой-либо компании не является задатком. Это аванс, то есть, некая денежная сумма, которую покупатель передает продавцу, подтверждая серьезность намерений.
В Гражданском кодексе это понятие упоминается вскользь. Там зафиксировано, что, если отданные средства не обозначены как задаток, они считаются авансом – полной или частичной оплатой определенной услуги или товара. То есть, если никаких официальных документов, подтверждающих, что переданная сумма называется «задаток», нет, то она автоматически считается авансом. Неважно, как стороны называли средства при устном обсуждении условий договора. Продавец обязан их вернуть.
Таким образом, при расторжении сделки, сторона, вложившая деньги, получит их назад, независимо от того, по чьей вине все произошло. Покупатель может потребовать средств обратно в любое время без объяснения причин. В противном случае, он может взыскать с продавца процент за пользование чужими средствами.
Аванс при покупке квартире не предусматривает обязательного письменного оформления, следовательно, нигде не указывается, чем является выплаченная сумма. Этот акт передачи денег не считается способом обеспечения выполнения обязательств, то есть, у него отсутствует гарантийная функция. В этом случае, лучше составит официальный договор, который называется соглашение об авансе при покупке квартиры.
В нем обязательно должны быть указаны:
• Объект договора.
• Паспортные данные тех, кто получает и отдает деньги.
• Дата выплаты средств.
• Сумма.
Он подтвердит серьезность подхода покупателя к сделке, но не несет дополнительной материальной ответственности в случае отказа от покупки или продажи квартиры. Также подобный договор нужен, чтобы избежать мошенничества. Государственного образца такого соглашения не существует, но образец расписки о получении аванса за квартиру можно скачать в интернете.
Как мы уже выяснили, задаток является производным от какого-либо другого договора (в нашем случае, купли-продажи) и идет в счет выполнения основного обязательства. После того, как предварительный договор заключен продавец выдает покупателю расписку, которая подтвердит, что оговоренная денежная сумма была ему передана. Она должна быть собственником квартиры написана от руки и шариковой ручкой. Такую расписку подделать практически невозможно.
В ней должны быть:
• Корректный заголовок, где упоминается слово «задаток».
• Дата, когда документ был создан.
• Полные данные документов, удостоверяющих личность тех, кто совершает сделку (Ф.И.О, дата рождения, прописка, серия и номер паспорта, кем и когда был выдан).
• Текст, который подтверждает, что вы передаете именно задаток (ни аванс, ни денежную средства, ни залог).
• Конкурентная сумма, указанная цифрами и прописью.
• Данные предварительного договора, который уже был заключен.
• Характеристика недвижимого имущества, в счет покупки которого дается задаток.
• Подпись того, кто продает квартиру, соответствующая паспортной.
Если текст расписки напечатан, то, во избежание недоразумений, лучше заверить его у юриста. Деньги передаются в присутствии свидетелей, количество которых должно быть больше одного. Эти люди не должны быть близкими родственниками какой-либо стороны, участвующей в сделке. Они должны убедиться, что хозяин жилплощади получил обозначенную в расписке сумму, пересчитал ее и не имеет претензий к покупателю.
Сделка признается недействительной, если тот, кто выдавал расписку, на момент акта передачи денег был недееспособным, или если нет документов, подтверждающих его право собственности на недвижимость.
Вернуть «двойной» задаток в этом случае не удастся, так как человек не имел права участвовать в финансовых операциях.
Таким образом, во избежание неприятностей и недоговоренностей при внесении задатка, мы рекомендуем сторонам встречаться лично, чтобы обсуждение нюансов происходило непосредственно между участниками договора и не было нужды в случае каких–либо неприятностей винить третьих лиц.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
