Если покупатель и продавец решили заключить сделку друг с другом, предоплата может быть внесена в виде задатка за квартиру. Часто к составлению договора задатка за квартиру прибегают в том случае, если у продавца нет средств погасить коммунальные платежи и оформить необходимые документы для продажи квартиры.
Договор задатка за квартиру в 2018 году регулируется ст. 380-381 ГК РФ, из которых следует, что если Продавец нарушает условия договора, то обязан вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Сверх того, если Продавец не выполняет условий договора задатка, он обязан возместить Покупателю все понесенные расходы. Если Покупатель не выполняет условий, то сумма задатка полностью остается у Продавца и Продавец имеет право требовать от Покупателя возмещения всех убытков, понесенных Продавцом.
Как и другие финансовые сделки при купле продаже недвижимости, договор задатка за квартиру нужно оформлять в письменном виде. Обязательной регистрации у нотариуса не требуется. В договоре и расписках к договору задатка должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка.
В расписке (соглашении о задатке) должны быть указаны следующие пункты:
• полные Ф.И.О сторон и их паспортные данные;
• место проживания каждой из сторон соглашения;
• точное описание предмета сделки (адрес, площадь и другие характеристики объекта недвижимости);
• сумма задатка;
• сроки исполнения обязательств каждой из сторон.
Соблюдение этих несложных правил поможет избежать недопонимания между сторонами в будущем.
Для того, чтобы гарантировать, ну или, по крайней мере, увеличить шансы на завершение сделки, люди часто используют задаток при покупке квартиры. Бывает, что понравившийся Вам вариант настолько хорош, что Вы просто не может допустить чтобы кто-то другой приобрел это жилье. Для того, чтобы заставить продавца подождать некоторое время, пока Вы обналичиваете/переводите деньги и готовите документы, ему предоставляется задаток.
Понятие задатка при сделках купли-продажи дано в Гражданском кодексе РФ, в частности в статье № 380. Он представляет из себя сумму денег, которую потенциальный покупатель дает продавцу, чтобы гарантировать исполнение того обязательства, которое дано сторонами друг другу посредством заключенного соглашения.
Никакая договоренность между продавцом и покупателем не будет иметь юридической силы, если она не была подкреплена договором, составленным в соответствии с принятыми нормами. Любые отклонения здесь могут быть чреваты потерей денег и времени в будущем.
Подобное заключенное соглашение дает внесшему залог лицу следующие гарантированные преимущества:
• продавец не будет предлагать квартиру другим потенциальным клиентам. В «замороженном» состоянии она находится оговоренный срок;
• деньги будут защищены от недобросовестных действий со стороны продавца;
• часть стоимости жилья уже оплачена;
• сама сделка, по сути, является инициированной с момента получения продающей стороной денег.
Наличие финансового фактора на этом этапе придает всему процессу уже более серьезный характер. Обе стороны понимают, что они рискуют потерять деньги, нарушив условия соглашения, в то же время каждая из сторон (прежде всего покупатель) понимает, что в случае форс-мажора без труда вернет вложенные средства.
В случае продажи недвижимости, в частности квартир, сделка считается завершенной только после регистрации нового собственника в Регпалате. Это установлено статьей № 558 Гражданского кодекса. Поэтому наличие задатка не дает покупателю права требовать обязательного завершения сделки, но дает лишь возможность получить компенсацию (зачастую в двойном размере), если она сорвалась по вине продавца.
Соответственно в общем виде смысл задатка сводится к тому, что если покупатель подыщет вариант с квартирой получше, то продавец просто оставляет его себе, тем самым компенсируя простой жилья, когда он вынужден был снять все объявления. И наоборот, если продавец в обход соглашения отдает жилье кому-то другому или передумывает о его продаже вовсе, то обязан вернуть задаток и сумму неустойки (как правило равную ему).
Задаток может выступать в качестве аванса, но им не является. В случае положительного разрешения сделки — да, эту часть суммы можно считать погашенной, то есть авансовым платежом. Когда все срывается, роль этих денег становится совершенно другой.
Прежде всего нужно отметить, что форма соглашения всегда свободная, никакого образца или бланка к ней не существует, однако есть ряд требований, указанный в статьях № 380 и № 381 Гражданского кодекса, которые предписывают вносить следующую информацию:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• перечень участников сделки;
• ФИО, все данные из гражданских паспортов участников сделки. Помимо этого адреса регистрации и фактического проживания этих лиц;
• цена квартиры выраженная в абсолютной величине или цене за 1 кв.м.;
• сумма задатка, указанная как прописью так и цифровой записью;
• данные из тех. паспорта квартиры (из кадастрового паспорта или из домовой книги/документации БТИ). Содержать должны адрес объекта, площадь, сведения об имевшей место перепланировке и т.д.;
• условия возвращения задатка каждой из сторон (что и кто будет выплачивать и в каких случаях). Тут же оговаривается коэффициент возврата суммы задатка продавцом покупателю (зависит от нюансов купли-продажи квартиры);
• любые другие условия внесенные в договор с согласия обоих участников.
Договор не обязательно заверять у нотариуса, но крайне рекомендуется это делать. Это придает ему дополнительный вес и обязательность исполнения указанных условий. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств и обращения в суд у Вас будет возможность привлечь этого юриста в качестве свидетеля.
Договор всегда составляется в 2-х экземплярах и скрепляется подписями. К нему, по вашему желанию, можно привлечь специалиста, который поможет в составлении.
Получение задатка может и желательно должно происходить сразу же после подписания предыдущего документа. Заверяется это специальной распиской.
К ней выдвигается ряд простых требований:
• всегда рукописный текст. Необходимо это для будущей гипотетической каллиграфической экспертизы;
• всегда пишется шариковой ручкой, а не карандашом или тушью/гелиевыми чернилами. Также создано для сведения возможности подделки к минимуму;
• пишется в присутствии покупателя.
Помимо элементарных требований выдвигаются и ряд условий по содержанию самого текста. В нем должны быть указаны:
• фиксированное название. Всегда: Расписка о передаче задатка по настоящему договору от определенной даты;
• собственно дата составления;
• паспортные данные составителя и того, кто дает задаток;
• сумма задатка или другое его выражение;
• данные о ранее составленном договоре о задатке. Можно упомянуть его как просто договор купли-продажи конкретной квартиры или сослаться на нотариальную контору;
• данные о квартире и правоустанавливающих документах на нее;
• ставится подпись.
Конечно Вы можете пренебречь требованием ручного заполнения этой бумаги и распечатать текст. Тогда особенно рекомендуется пользоваться услугами нотариуса.
На этом этапе остается только передать покупателю составленную расписку и получить от него деньги. Конечно, желательно брать в свидетели незаинтересованных людей, которые подтвердят пересчет купюр и сам факт передачи денег.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
