Нежилое помещение можно использовать для организации в нем производства, ведения торговой деятельности, оказания сервисных услуг. По своему желанию собственник такого помещения может продать его, обменять, оформить на другого человека, сдать в залог. Но также такие объекты возводятся и покупаются часто с целью получения прибыли от сдачи площадей в аренду.
Между собственником и арендатором подписывается договор на тот или иной срок, с той или иной стоимостью аренды.
Временный владелец может использовать его в своих целях, по законодательству он даже может сдать объект в наем третьему лицу, на основании договора субаренды. Такая сделка разрешена законом, но ее нужно грамотно и правильно оформить.
Можно использовать для оформления типовой на договор субаренды нежилого помещения образец, в нем нужно только указать сведения по своему объекту. При субаренде важным фактором является соблюдение интересов и прав собственника помещения.
Субаренда относится к сделкам с недвижимостью. Для того, чтобы она была законной, необходимо правильно оформить все взаимоотношения собственника, арендатора и субарендатора.
Основной закон относительно субаренды – Гражданский Кодекс РФ, его глава 34 (вторая часть, параграфы 1 и 4).
Если к аренде могут иметь отношения и юридические лица, и физические, то субаренда чаще интересует тех, кто занимается предпринимательской деятельностью. Пример – подписание договора о субаренде между ООО и ИП.
Субаренда, по сравнению с арендой, встречается реже, тем более нужно знать, как заполнить договор, какие права получает субарендатор по использованию нежилого недвижимого имущества. Что представляет собой субаренда на практике. Владелец, например, офисного здания, сдает арендатору часть своего объекта.
Проходит время, и надобность в аренде больших площадей у арендатора отпадает. По законодательству, он может сдать часть третьему лицу, оформив субаренду. Такие варианты встречаются чаще всего, но могут быть отданы в пользование субарендатору части производственного помещения, торгового зала, других объектов.
Субарендатор должен использовать полученной помещение с учетом того, для чего они предназначены. Если здание не приспособлено под производство, нельзя использовать его с такой целью и при аренде, ни при субаренде.
Собственник нежилого помещения обязательно должен знать о передаче части его недвижимости третьему лицу.
Арендатор, прежде чем отдать в пользование третьему лицу от офиса все ненужные ему кабинеты, должен получить письменное согласие владельца объекта. Когда составляется предварительный договор по субаренде, этот момент необходимо обязательно учесть.
Но можно не спрашивать у собственника согласие, если в договоре аренды предусмотреть возможность субаренды.
Собственник имущества заинтересован в том, что его имущество, сданное в наем, было в безопасности, использовалось с учетом законодательных норм.
Поэтому арендаторы и субарендаторы должны соблюдать требования к использованию помещения:
• Эксплуатировать помещение нужно только с теми целями, которые указаны в договоре. Если в документе этот момент не указан, следует ориентироваться на первоначальное назначение объекта нежилой недвижимости.
• Арендодатель может проверять использование своей недвижимости и арендатором, и субарендатором. Но не стоит это делать часто, мешая деятельности. Если собственник хочет прийти в свое помещение с проверкой, он должен предупредить об этом лиц, которые нанимают его. Проверка проводится в присутствии временного владельца.
• Субарендатор не должен осуществлять перепланировки вверенного ему временно помещения, заниматься его реконструкцией. Но он обязан поддерживать хорошее техническое состояние объекта, обслуживать его.
Если все же перепланировка крайне необходима арендатору или субарендатору для ведения его деятельности, бизнеса, он должен спросить на нее разрешение у собственника.
И желательно, чтобы это разрешение было оформлено письменно. Капитальный ремонт проводит арендодатель, это его прямая обязанность. Даже если о капремонте в договоре аренды не упоминается, его необходимость подразумевается сама собой. Когда владелец нежилого помещения решить приступить к ремонтным работам, он предварительно оповещает об этом лицо, использующее площади.
Строгого образца для составления документа пока не существует, но есть типичный шаблон, который можно скачать бесплатно чуть ниже.
Потом только останется заполнить простой бланк, с учетом особенностей помещения и конкретной сделки.
Заполненный бланк в двух экземплярах подписывается сторонами, каждый экземпляр хранится у одной и другой стороны.
Хотя не строго утвержденной формы документа, не следует безответственно относится к его составлению, тем более в случае субаренды. Ведь речь идет о дорогом имуществе, прибыли или убытках, о бизнесе.
Договор, подразумевающий субаренду сроком более года, обязательно проходит регистрацию в Росреестре.
Если нежилое помещение сдается на более короткий срок, регистрация не обязательна в 2019 году.
Основные требования к составлению договора изложены в статье 615, 617, 618 ГК РФ:
1. Договор субаренды составляется на срок, который не превышает срок договора аренды.
2. Условия субаренды не должны противоречить условиям аренды.
3. Если собственник расторгает договор аренды, тем самым прекращается и договор субаренды.
4. Когда аренда признается ничтожной, правовые последствия аналогичного типа наступают и для субаренды.
При смене собственника нежилого помещения могут сохраняться условия и аренды, и субаренды. Если арендодателя не стало, его наследники могут не прекращать действие договоров.
К сожалению, процедура оформления аренды и субаренды еще полностью не отработана, поэтому возникают достаточно часто споры, конфликты и даже судебные разбирательства между собственником нежилого помещения и арендатором, субарендатором. При разбирательстве конфликтов, особенно судом, самое важное значение имеет договор.
Поэтому к его составлению и подписанию нудно подойти ответственно, грамотно. Для большей безопасности рекомендуется воспользоваться помощью опытного в делах недвижимости юриста.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Данные о лицах, являющихся участника соглашения по субаренде.
• Назначение помещения.
• Сроки субаренды.
• Подробное описание помещения, включающее указание его типа (здание, комната, офис, другое), технические качества (планировка, площадь, освещение), адрес (юридический, фактический).
• Следующий блок – платеж за аренду, включающий оплату за использование площади, коммуналку, расходы на интернет, телефон.
• Необходимы также реквизиты и подписи сторон, участников сделки.
Договор о субаренде будет считаться недействительным, если в не указывается арендная ставка. В структуре документа должны быть прописаны еще некоторые важные данные. Это запись о согласии арендатора на передачу части объекта третьему лицу, форс-мажорные обстоятельства.
Если под найм запланирован договором более чем на 12 месяцев, нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре.
Заявление на регистрацию направляется вместе с некоторыми документами:
1. Нужны документы на сам объект, сдаваемый в найм и под найм. К ним относится кадастровая выписка и паспорт, свидетельство по праву собственности.
2. 2 экземпляра договора по субаренде.
3. Для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
4. Важно также приложить к документам и письменно оформленное согласие владельца на возможную субаренду. Но передача помещения от арендатора третьему лицу может быть разрешена договором аренды, в таком случае согласие от владельца не требуется.
В некоторых случаях требуются и другие документы, к этому следует быть готовым.
Иногда под найм является единственно возможным вариантом для получения в пользование конкретного помещения. Поэтому субаренда является достаточно распространенным видом аренды.
Но тому, кто именно таким способом арендует нужную площадь, нужно учесть некоторые риски:
• Субаренда может быть оформлена на срок, который не выходит за рамки срока аренды. Если заключить договор на более длительное время, можно потерять средства и остаться без нужных площадей.
• Первоначальное соглашение на аренду является основой для составления договора по субаренде. Изменить условия соглашения субарендатору сложно. Перед тем, как согласиться на под найм нежилого помещения, нужно ознакомиться с договором по найму.
• Использовать объект следует строго в соответствии с его целевым назначением. Субарендатор должен проследить, чтобы и арендатор следовал этому правилу.
• Нужно убедиться в том, что собственник не против передачи части его недвижимости в аренду третьему лицу. Согласие должно быть в виде письменного документа или в виде особого пункта в договоре аренды.
Статья 608 ГК РФ разрешает собственнику нежилого помещения разрывать договор аренды, тем самым прекращается и действие договора субаренды.
Субарендатор может защитить себя от такой ситуации только указанием в договоре неустойки, которая будет выплачена ему после прекращения действия соглашения.
Арендатор получает от субаренды определенный доход, но он будет облагаться налогом. Этот факт следует учесть при составлении договора, при расчете ежемесячных выплат.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
