Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенность и недопустимость произвольного Лишения жилища, на необходимость беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (ст. 1 ЖК РФ).
Термин «жилищное право» употребляется в юридической практике в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле — это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Предметом регулирования жилищного права является совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической практике название «Жилищные отношения».
Провозглашение в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов — в самостоятельную комплексную отрасль — жилищное право, основанное на жилищном законодательстве.
Общественные отношения, которые называются жилищными, имеют характерную особенность, складываться, как правило, по поводу объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.
В круг общественных отношений, которые служат предметом жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам — нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения (которые в ЖК РФ отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища, — жилищно-земельные, кредитные и др.
Метод жилищного права
Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Жилищное право — это комплексный институт, и у него нет самостоятельного метода регулирования. Его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.
Институт жилищного права является комплексным, так как его нормы относят к различным отраслям российского права. Например, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся только к гражданскому праву Нормы, регулирующие распределение, предоставление, бронирование жилого помещения в государственном и муниципальном формах, относятся только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мен«, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (государственная регистрация сделок с недвижимостью, переход прав на недвижимость, выдача ордера на жилое помещение социального использования). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются и нормами гражданского права, и нормами целого ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право является всего лишь институтом гражданского права, сформировавшимся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают веские основания для придания этому институту статуса самостоятельной подотрасли гражданского права.
Принципы жилищного права
Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основополагающие идеи, требования, лежащие в основе правового регулирования отношений в отрасли права.
В жилищном праве как в комплексной отрасли наблюдаются действия принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву, и, соответственно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.
К числу основных принципов относятся:
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища—это важнейший принцип жилищного права, имеет важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Его можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, закрепленного гражданским правом.
Законодателем регламентированы все основания выселения (п.4 ст.3 ЖК РФ). Некоторые виды выселения возможна только при предоставлении другого помещения или другого благоустроенного помещения. Любое выселение можно обжаловать в судебном порядке.
Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.
Этот принцип должен реализоваться, прежде всего, в результате увеличения жилищного строительства государственного и муниципального жилья, позволяющего большую часть новых жилых помещений предоставлять внаем либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище или в его улучшении.
Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции РФ ясно определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище, а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением (ст. 139 УК РФ).
Принцип свободного использования жилых помещений.
Вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило — наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера или оплачивать большее помещение.
Отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов по этажности, площади и т. п.
Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 6 Закона об основах жилищной политики) и др. Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования в России, Вытекает из положений ст. 35 Конституции РФ о том, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
В соответствии с этим принципом гражданам — собственникам жилых помещений законодательством обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников — возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством <ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер предусматривает возможность пользования жильем не только нанимателями, но и их детьми, внуками и т. д.
Принцип недопустимости злоупотреблением правом. За такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц, могут принудительно выселить или ограничить в праве пользования жилым помещением.
Принцип целевого использования жилого помещения. Граждане и организации могут пользоваться помещениями только по их пря»!10му назначению — для проживания граждан. Ст. 17 ЖК гласит: «Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств».
Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое использование помещения. Если лицо использует помещение не по назначению, оно может быть выселено без предоставления другого помещения. В соответствии с ст. 288 ч. 3 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
К 2014 году нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 г устарели настолько, что ими фактически стало невозможно регулировать отношения в Жилищном праве. Поэтому был принят новый ЖК РФ закрепивший реально сложившиеся отношения в жилищной сфере.
Это повлекло изменение жилищного законодательства, прекратив действие ряда законов:
- Жилищный кодекс РСФСР 1983 г.;
- Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»;
- Закон РФ № 1541 -1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
- Федеральный закон № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»" и ряд других.
В настоящее время в России действуют четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья, а проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две составляющие.
А именно:
а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т. е. увеличение предложения на рынке жилья;
б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т. е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.
Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х годов до 20% в настоящее время. До настоящего времени не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Причины — административные и бюрократические барьеры, препятствующие внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность, бедность населения и его слабая социальная активность.
Еще велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку, трудно решаются проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от года до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций и которых надо получить до двух сотен подписей. Все это, в конечном счете, приводит к удорожанию строительства и повышению цены продажи жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цены на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках. Средняя цена, на первичном рынке в два раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.
Система ипотечного жилищного кредитования развивается, но пока очень слабо. Годовой суммарный объем кредитов — менее 10 млрд. руб. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют те механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств.
Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения, естественно, не за счет качества и безопасности.
Новая редакция Градостроительного кодекса РФ наряду с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства; снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц; сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.
Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище».
Программа устанавливает основные количественные приоритеты:
а) сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15—20 лет до 5—7 лет;
б) обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за эти года.
Программа «Жилище» включает девять подпрограмм:
«Государственные жилищные сертификаты»;
«Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур»;
«Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда»;
«Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»;
«Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф»;
«Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации»;
«Обеспечение жильем молодых семей»;
«Обеспечение Жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;
«Мероприятия по обеспечению жильем Отдельных категорий граждан».
С целью повышения ее эффективности предлагается:
Изменить приоритеты Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья.
Учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов.
Выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель:
а) государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства;
б) государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
Источники жилищного права
Под источниками жилищного права в юридическом смысле понимаются формы выражения жилищных норм, т. е. те акты, в которых они содержатся.
Источники жилищного права можно подразделить на две группы:
- законы РФ и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты (Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и др.);
- законы и другие нормативные акты, принятые субъектами РФ.
Рассмотрим более подробно основные источники жилищного права:
Конституция РФ является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Базовом законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов (п. ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению РФ.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Он определил принципы регулирования жилищных правоотношений, установил новую классификацию жилищных фондов, определил принципы реализации конституционных прав граждан на жилище, установил правомочия собственников на недвижимость в жилищной сфере, содержит нормы о найме, обмене, ремонте, строительстве жилых помещений и др.
Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ.
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Данный закон разрешает государственным и муниципальным органам бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности на жилое помещение у лица, проживающего в нем.
Градостроительный кодекс РФ. Определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах территории РФ при осуществлении градостроительной деятельности, на обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности соблюдения требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс РФ регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, ответственность за нарушение законодательства РФ о градостроительстве.
Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Закон, будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятая на основании и в соответствии с данным Законом Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения создают систему регистрационных учреждений юстиции.
Важнейшим источником жилищного права является ГК РФ, в частности, глава 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671 —688 ГК РФ), так как соединяет гражданское право с жилищным.
КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21—7.23 КоАП РФ).
10. Земельный кодекс РФ регулирует правовое положение, в частности, земель поселений, т. е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. В ст. 83 ЗК РФ специально указывается, что правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ. ЗК РФ устанавливает институт зонирования территорий, который предусматривает, в частности, установление жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной смешанной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5 ст. 85 ЗК РФ). Законодательная деятельность субъектов РФ осуществляется путем принятия отдельных нормативных актов.
Многочисленность и разнообразие таких актов затрудняют решение конкретных жилищных вопросов. К числу источников жилищного права следует относить и постановления пленумов Верховных Судов СССР и РФ по вопросам жилищного законодательства.
Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты после того, как действующая Конституция РФ определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью правовой системы России (ч. 4 ст. 15).
В Конституцию РФ вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из:
- Всеобщей декларации нрав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН;
- Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН.
- Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали основой для разработки других нормативных актов по жилищному праву.
Жилищное право как учебная дисциплина, как наука, и его место в системе российского права
Жилищное право — одна из отраслей правовой системы России. Критерием самостоятельности отрасли является наличие самостоятельного предмета правового регулирования, т. е. отношений, которые регулировались только жилищным правом (отношения по удовлетворению потребности в жилье) своеобразием правового регулирования.
В юридической литературе термин «жилищное право» понимается в узком и широком смыслах. Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания. (Например, И.Л. Брауде считал, что «...жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе советского права. То, что у нас называют жилищным правом, есть часть гражданского права»). Этого же мнения придерживался В.Н. Литовкин, который считает, что «...жилищное право является составной частью гражданского права... жилищное право — это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем».
В то же время есть достаточно обоснованная точка зрения на жилищное право как на самостоятельную комплексную отрасль российской правовой системы. Такого мнения придерживаются Ю.К. Толстой, А.Н. Сергеев.
Жилищное право в широком смысле — это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Понятие «жилищное право» в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов — ЖК РФ, законов РФ об основах жилищной политики, о приватизации и других, в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают все разнообразные виды жилищных отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями. Как вторичная, комплексная отрасль права (правовой комплекс) жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т. е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Специфическими чертами общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, являются их возникновение, существование и развитие главным образом по поводу особого материального объекта — жилища (жилого дома, квартиры, комнаты и т. д.), специально предназначенного для проживания граждан. Для жилищных отношений характерно также и то, что они связаны с организацией и деятельностью местных (государственных, муниципальных и др.) органов государственной власти.
Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права: так, для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера — метод административного права (метод власти—подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта — жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.
Вместе с тем жилищное право — это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовой материал был не просто систематизировано изложен в законах и ЖК РФ, а переработан и обогатил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве, ввел в юридическую практику новые, особые системные нормативные правовые обобщения (в том числе понятие «жилищные отношения»), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.
А это означает, что жилищное право — это отрасль Российского права, являющаяся системой правовых норм и институтов, регулирующих отношения в сфере обеспечения прав гражданина на жилье.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
