Основная характеристика капитальной пристройки – наличие фундамента тесная связь с домом. Необходимость ее узаконивания обосновывается:
• увеличением площади здания;
• нарушение интересов соседей;
• изменением проекта дома.
Если соседи владельца недвижимость пожалуются в администрацию на самострой, то хозяину выпишут штраф и обяжут снести пристроенное сооружение.
Если не зарегистрировать пристройку к дому, то его нельзя продать, завещать, обменять или совершить иные юридически значимые действия.
Чтобы получить разрешение на пристройку в 2020 году, потребуется понести некоторые расходы. Разберём предстоящие траты:
• если представлять ваши интересы будет адвокат, то потребуется оплачивать его услуги. Одна консультация по данному вопросу в Москве обойдётся от 1 500 до 3 500 рублей. Участие в судебных заседаниях будет стоить около 35 000 за один процесс;
• оплата госпошлины 200-500 рублей;
• проведение технической экспертизы – от 25 000 рублей;
• внесение изменений в технический план – от 10 000 рублей;
• согласование перепланировки всего строения около 20 000 рублей;
• оформление доверенности на ведение дел с заверением у нотариуса – 1 000 рублей.
Траты на оформление пристройки к частному дому выглядят довольно внушительными. Но здесь стоит учитывать факт, что общая площадь жилого строения увеличится, соответственно возрастёт и стоимость дома. Кроме того, комфортные условия проживания оправдывают любые затраты.
По Градостроительному кодексу пристройка относится к реконструкции ОКСа, но при этом нет ограничений на ее размеры. То есть, она может быть любой площади и высоты. Эти параметры влияют на процедуру регистрации сооружения.
По закону все пристроенные сооружения можно разделить на две большие группы:
1. Некапитальные. Это может быть крыльцо, терраса, навес и т.д. Они не затрагивают капитальные конструкции дома, коммуникации. Для того чтобы сделать такое сооружение, не нужно никаких дополнительных согласований. Поэтому и узаконить его просто. Данные о пристройке просто вносят в техдокументацию на ОКС.
2. Капитальные. Их возводят в уведомительном порядке. Получать разрешение на реконструкцию, как это было раньше, не требуется. Достаточно уведомить местную администрацию.
Если капитальная пристройка уже возведена, процедура узаконивания может вызвать сложности. Каждый случай индивидуален. Многое зависит от параметров дома и пристроенной конструкции. Поэтому прежде чем начинать процедуру узаконивания самостроя, стоит проконсультироваться у специалиста.
Прежде чем начинать любые действия по узакониванию самостроя, нужно собрать документы:
• Документы, подтверждающие ваши права на землю и дом.
• Выписка из домовой книги (не обязательно).
• Согласие других заинтересованных лиц (совладельцев, жильцов, соседей), индивидуально.
• Технические документы на ОКС.
• Проект или эскиз (если имеется).
• Согласование проекта с различными службами (газо-, водо-, электроснабжение, пожарная инспекция, санитарная служба и т.д.), индивидуально.
Изменения, внесенные в конфигурацию дома, должны быть отражены в технической документации. Поэтому вам потребуется подготовить техплан, где будут отражены характеристики пристройки.
Пристройка не должна нарушать права третьих лиц, поэтому лучше заранее получить от них согласие. Согласовывать сооружение нужно:
1. С другими собственниками. Пристроенное к дому капитальное сооружение изменяет размеры долей, влияет на налогообложение, поэтому ее обязательно нужно согласовывать с совладельцами.
2. С жильцами, которые не имеют права собственности. Например, в вашем доме зарегистрированы третьи лица, от них должно быть согласие.
3. С соседями. Пристройка, особенно, когда она имеет масштабные размеры, может нарушать права соседей. Рекомендуем заранее получить от них письменное согласие или подготовить акт согласования. Это поможет избежать лишних проблем во время узаконивания результатов незаконной реконструкции дома.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
После того, как вы собрали все документы, можно начинать процедуру узаконивания. Во многих случаях легализовать небольшую пристройку можно в местной администрации. Вы подаете заявление и прилагаете к нему собранные документы. После этого специалисты будут проверять сооружение на соответствие нормам.
Чаще всего легализовать реконструкцию через администрацию не получается. В это случае с полученным отказом вам нужно обратиться в суд. Если вы получили отказ от администрации, значит через суд нужно опротестовать решение. Когда вы решили сразу действовать через суд, подается заявление о том, чтобы сохранить пристройку.
К исковому заявлению нужно приложить ранее собранные документы. Задача суда при легализации самовольных пристроек:
• Обеспечить безопасность людей. Для этого проводят оценку соответствия градостроительным, противопожарным, санитарным нормам.
• Защитить права третьих лиц.
Иногда могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие вашу позицию. Суд может назначить строительную экспертизу. Оплачивает работу экспертов та сторона, которая заявила ходатайство.
Дальнейшая судьба зависит от решения суда:
• В пользу собственника. В этом случае вместе с решением суда вы обращаетесь в Росреестр. На этом основании в ЕГРН будут внесены изменения.
• Не в пользу собственника. Не всегда суды встают на сторону собственника, который самовольно сделал пристройку к дому. В этом случае вас обяжут демонтировать строение.
Существует два способа узаконивания самостроя:
• до начала строительства;
• по окончанию возведения.
В первом случае строительные работы начинаются только после получения согласований и разрешительной документации. То есть возведение происходит на законных основаниях.
Во втором случае до момента оформления прав сооружение считается незаконно построенным. Регистрация возможна только в судебном порядке.
Оформление разрешения на реконструкцию дома регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Согласие выдается местным органом самоуправления.
Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему:
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• проект пристройки;
• согласие соседей и всех правообладателей недвижимости;
• копию паспорта заявителя.
Проект можно заказать в архитектурной или строительной фирме. Его необходимо согласовывать с пожарными, коммунальщиками и администрацией.
Заявление рассматривается администрацией в течение 10 дней. После чего гражданину выдается разрешение на реконструкцию или отказ в согласовании пристройки.
Администрация вправе отказать по следующим основаниям:
• заявитель не имеет прав на дом или землю;
• соседи, чьи права затрагиваются, не дают согласие на реконструкцию;
• подан неполный пакет документов;
• в проектной документации нарушены СНиПы.
После получения разрешения на строительство пристройки к дому от органа местного самоуправления можно возводить сооружение на законных основаниях.
Для этого необходимо обратиться в администрацию, которая направит на объект комиссию. После осмотра составляется заключение о соответствии сооружения проекту строительства.
Заключение передается в БТИ, которое готовит новую техническую документацию. После получения тех. паспорта документы направляются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРП.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
