Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Приветствую Вас дорогие читатели, сегодня я подготовил для вас статью про оформление земельного участка и все что с этим связано, мы разберем все изменения, которые произошли в 2020 году и произойдут в 2021. Статья получилась большая, поэтому я разбил её на темы для более удобной навигации:
Государственная Дума на пленарном заседании приняла в третьем, окончательном чтении поправки, которыми восстанавливается и продлевается до 1 марта 2021 года «дачная амнистия» — возможность для граждан в упрощенном порядке оформить права собственности на дачную недвижимость.
В соответствии с законом до 1 марта 2021 года оформление прав на дома, построенные на садовых участках, будет осуществляться в прежнем упрощенном порядке — при наличии права на земельный участок от его владельца требуется только технический план. Все необходимые документы можно подать в органы регистрации прав самостоятельно.
Законом регулируется и целый ряд других вопросов. В частности, бессрочной становится норма о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. Эта норма касается земельных участков, предназначенных для ведения гражданами личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного и жилищного строительства, и расположенных на них объектов недвижимости.
Также срок бесплатного предоставления в собственность членам садоводческих и огороднических товариществ земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе земель общего пользования, продлевается до 1 марта 2022 года (по действующему законодательству эти нормы должны окончить действие 31 декабря 2020 года). Устанавливается прямая обязанность органов власти проводить все необходимые действия по образованию земельного участка (межевание, постановка на государственный кадастровый учет) придомовой территории многоквартирных домов.
Наконец, устанавливается обязанность органов власти по информированию граждан об изменениях в правилах строительства домов на дачных и садовых участках. Речь идет о разъяснительной работе на местах, поскольку с учетом происходящих изменений разобраться гражданам самостоятельно очень сложно. Изменения предлагается вводить в действие со дня официального опубликования закона.
После введения системы уведомлений о начале и об окончании строительства, когда упрощенный порядок, при котором право на дачи регистрировалось только на основании документа на землю, прекратил действие начались проблемы с оформлением прав.
В результате оформление прав граждан на возведенные дома стало возможным только через суд.
Он включает разъяснение постановления Конституционного суда. Это связано с тем, что наши чиновники на местах, наши законодатели субъектов Федерации не замечали это постановление Конституционного суда. Речь идет о формировании земельных участков под многоквартирными домами и постановки их на кадастровый учет.
Галина Хованская подчеркнула, что очень благодарна, что все поправки, которые были ей предложены, приняты, отметив, что теперь председателям домов будет сложно сказать, что это компетенция собственника и он должен платить.
Четко сказано, что это полномочия публичной власти начиная с межевания и кончая постановкой на кадастровый учет. Даже не зависимо от того, обратился собственник за такой постановкой или не обращался. Уважаемые коллеги, разъясняйте, пожалуйста, на своих приемах этот замечательный документ.
Когда возможно оформление земли:
1. При наличии права наследуемого пожизненного владения данным участком (чаще всего такая ситуация возникает, когда земля автоматически перешла по наследству, но документов на неё у будущего собственника нет).
2. В случае предоставления объекта недвижимости с правом бессрочного пользования им (к примеру, от предприятия, кооператива).
3. Если имеется право аренды на данный участок, заключённый с местной администрацией.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Земля имеет стратегическое значение для интересов государства и находится в ведении служб безопасности страны.
2. Участки, которые могут понадобиться ВС РФ для проведения учений, манёвров, других действий.
3. Нельзя приватизировать участки, которые находятся на территории кладбищ, государственных заповедников, парков, а также мест, имеющих историческую или культурную ценность.
4. Запрещено оформление участка в собственность, если он находится на территории объекта атомной энергетики.
5. В случае выведения определённой территории из земельного оборота (земли лесных фондов, участки, загрязнённые опасными отходами).
С момента подачи заявления и пакета необходимых документов свидетельство, подтверждающее право собственности может быть выдано не позднее, чем через 1 месяц.
Перечень документов для регистрации земельного участка в собственность включает в себя:
• паспорт заявителя (нотариально заверенная копия);
• документы, подтверждающие право на данную землю (договор купли-продажи, свидетельство, доказывающее факт вступления в право наследования, приказ/постановление о выделении участка);
• квитанции об оплате установленных законодательством госпошлин;
• кадастровый план;
• согласие совладельцев (если они имеются);
• заявление.
Большинство сложностей, возникающих в процессе сбора документов для оформления земельного участка в собственность, связаны с отсутствием у заявителя кадастрового плана или должным образом оформленных правоустанавливающих документов.
Сегодня оформление земельных участков невозможно выполнить без обращения в территориальные кадастровые органы для получения на руки кадастрового плана. Для этого понадобится паспорт (или любой другой документ, который сможет стать удостоверением личности), квитанция об оплате госпошлины и заявление.
Законодательством закреплён 10-дневный срок для выдачи этого документа в случае, когда границы участка чётко определены и сведения об этом прописаны в кадастре. Если же такие данные отсутствуют, то заявителю выдаётся справка с перечнем дополнительных документов, необходимых для составления полного кадастрового плана. Сбор документов для оформления участка в этом случае занимает гораздо больше времени, так как для уточнения расположения его границ необходимо проведение землеустроительных работ (конкретно процедуры межевания).
При этом заявителю будет необходимо будет согласовать расположение границы со своими соседями в частном или судебном порядке.
После этого потребуется повторное обращение в кадастровый орган, предъявляя при этом:
• правоустанавливающие документы,
• описание участка,
• запрос на прохождение учёта.
Основные этапы регистрации:
1. Регистрирующим органом производится приём документов.
2. Проводится правовая экспертиза для проверки подлинности представленных документов и законности заключённых сделок.
3. Ситуация анализируется на наличие уже существующих прав на данный объект недвижимости, других причин для приостановки процедуры оформления документов на землю.
4. При отсутствии спорных моментов в ЕГРП вносится соответствующая запись.
5. Производится выдача свидетельства.
Если в данном случае в силу вступает право пожизненного владения (завещания), процедура максимально упрощается, не требуя никаких дополнительных решений ни в отношении возведённых на этом участке сооружений, ни природных ресурсов.
Перед тем как оформить землю необходимо пройти определённую процедуру, порядок действий следующий:
• у нотариуса открывается наследственное дело,
• получить свидетельство на участок,
• зарегистрировать свидетельство в УФРС или МФЦ (для этого потребуется собрать установленный пакет документов: паспорт, кадастровый паспорт, свидетельство о смерти, свидетельство, полученное от нотариуса по наследственному делу).
После принятия документов будет выдана расписка об их получении, а в пределах 7 – 10 дней заявителю будет выдано свидетельство о праве собственности.
Широко распространёнными являются случаи, когда необходимо оформление земельного участка в собственность, но при этом он является арендованным у местной администрации или места работы собственника.
В этом случае необходимо пройти следующие этапы:
1. Заказать геодезическое исследование участка, чтобы получить его план.
2. Заказать генплан земельного участка в БТИ.
3. Написать заявление о передаче земли в частную собственность в районную администрацию или Министерство имущественных отношений и подать его в комплекте с пакетом документов. Решение будет вынесено ориентировочно через 3 месяца. В установленный законодательством пакет документов входит:
• генеральный план участка,
• акт, свидетельствующий о передаче участка в частное владение,
• кадастровый паспорт,
• разрешение в письменной форме от органов опеки, в случае если одним из собственников (или единоличным владельцем) будет несовершеннолетний ребёнок.
4. Провести межевание участка:
5. Поставить участок на кадастровый учёт, получить паспорт.
6. Зарегистрировать право собственности.
• Обратиться в МФЦ или Регистрационную палату с пакетом документов для оформления земли в собственность:
• межевым планом,
• договором-основанием, свидетельствующим о передаче земли администрацией или фактом её выкупа у местных органов власти,
• кадастровый паспорт,
• паспорт собственника.
• Оплатить пошлину.
• Написать заявление.
• Получить расписку о принятии документов с датой получения свидетельства (максимум 7 – 10 дней).
• Забрать документы и свидетельство.
При выполнении процедуры оформления участка земли, который находится в аренде, необходимо принимать во внимание, что в этом случае вначале он должен быть выкуплен у местной администрации по заявленной ею стоимости с получением договора купли-продажи. В случае реализации права бессрочного пользования выкуп земли не требуется.
Оформление купли-продажи земельного участка в 2020-2021 годах
МФЦ – это многофункциональный центр «Мои документы», исполняющий государственную услугу по передаче документов в различные инстанции.
МФЦ регистрирует принятый пакет документов и передаёт его в Росреестр. Основные действия по регистрации будут проводиться в Росреестре.
Госпошлина составляет 350 рублей – это плата государству за оформление сделки. Договор купли-продажи мы составляем сами. Сдать документы можно сразу после подписания договора купли-продажи земельного участка. Право собственности к новому владельцу переходит в течение 10 рабочих дней после сдачи документов. По истечении 10 рабочих дней документы можно получить лично в МФЦ. Для тех, кто из другого города, МФЦ может выслать готовые документы по почте по указанному адресу. Специалист, принявший документы, выдаст расписку об их получении.
В расписке будет указано:
- ФИО участника сделки;
- перечень принятых документов;
- дата, когда документы будут готовы.
Преимущества регистрации договора купли - продажи участка через МФЦ:
- Покупатель экономит деньги (всего 350 руб.);
- Документы сдаются сразу после подписания договора;
- Право собственности переходит в течение 10 дней;
- При желании готовые документы можно получить по почте.
В 2020-2021 годах обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей собственности отменили. Тем не менее, как альтернативный вариант, на выбор, мы предлагаем нашим покупателям оформление сделки у нотариуса.
Конечно, данная услуга несет дополнительные гарантии и проверки перед сделкой, будет стоить покупателю около 17 тысяч рублей.
Документы необходимо подать за 2-3 дня до планируемой даты сделки. За это время нотариус проверяет документы, подтверждает чистоту сделки, получает необходимые выписки и запросы. После того, как сделка заключена, нотариус в электронном виде передаёт документы в Росреестр. Процедура регистрации нотариально заверенного перехода права собственности через Росреестр занимает три рабочих дня. Готовые документы собственник земельного участка забирает у нотариуса самостоятельно.
Преимущества регистрации договора купли - продажи участка у нотариуса:
- нотариус самостоятельно получает выписки и делает запросы;
- нотариус сам передаёт документы в Росреестр;
- по срокам от 2 до 7 дней.
Оформление прирезок к земельным участкам в 2020-2021 годах
При пользовании земельным участком часто случается ситуация когда собственник не придерживается своих документальных (кадастровых) границ. В результате такого использования увеличивается фактическая площадь земли используемого собственников. В результате данных действий возникает самозахват земельного участка. Участок, которым граждане используют без наличия необходимых документов подтверждающих права собственности или аренды, считается захваченным. Самозахват – это незаконное использование земельного участка, которое облагается не только штрафами, но и может привести к судебным действиям со стороны государства, а так же судебными спорами с будущими собственниками захваченной земли.
В особую категорию самозахвату земли следует отнести те случаи, когда происходит присвоение земли находящейся в государственной и муниципальной собственности. Надо понимать, что действия по самозахвату не всегда носят отрицательный характер. Например, если собственник земельного участка обносит забором силосную яму, тем самым, выходя за кадастровые границы земельного участка, или увеличивает фактические границы земельного участка за счет отсыпки оврага и изменение границ заборов.
Основные виды причин по возникновения самозахвата в 2020-2021 годах:
• самозахват вследствие неправильного выноса границ земельного участка и установки заборов;
• ошибка кадастровых инженеров при формировании границ земельного участка;
• ошибки при строительстве капитальных сооружений, без соблюдения процедуры оформления разрешительной документации и учета документальных границ земельных участков;
• несогласованная прирезка земельных участков по причине необходимости увеличения площади земли за счет самозахвата неоформленного пространства;
• самозахват земельных участков для создания благоприятного землепользования (самозахват прилегающих территорий оврагов при их отсыпки, свалок, при их ликвидации и т.п.);
• несанкционированный захват земельный участков по причине незнания законодательства;
• самозахват из-за исторически сложившегося пользования.
При современном этапе развития земельных отношений законодатель стремится к созданию устойчивой структуры использования земельных земли и градостроительства. С ведением в силу нового земельного законодательства собственникам земельных участков предоставлено право законно оформить в собственность самозахват и прирезки земельных участков. Для их оформления и постановки на государственный кадастровый учет предусмотрена процедура перераспределения земельных участков из государственной и муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 39.28. Земельного Кодекса РФ:
1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
2. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.
В соответствии со статьей Статья 39.29. п. 1, в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.
Процедура узаконивание и оформления самозахвата, прирезок земельного участка:
1. Сбор необходимых данных. Для анализа возможности оформления самозахвата кадастровый инженер должен провести анализ по градостроительной, кадастровой и землеустроительной документации, а так же правоустанавливающей информации.
2. Выполнение геодезической съемки.
3. Изготовление схемы границ земельного участка
4. Утверждение схемы границ земельного участка и заключение предварительного соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
5. Изготовление межевого плана и постановка на государственный кадастровый учет земельного участка и прирезки. По результатам кадастровых работ формируется новый земельный участок с площадью равной сумме площадей исходного земельного участка и прирезки и с общими границами.
6. Заключения соглашения о выкупе оформленного участка у органов местного самоуправления.
При оформлении прирезок и самозахватов из муниципальных и государственных земель необходимо соблюдение ряд условий:
• осуществление перераспределения из муниципальных и государственных земель возможно в случае присоединения к участкам предоставленных для садоводства и огородничества (СНТ, ТСН, огородов) и индивидуального жилищного строительства на праве собственности;
• площадь общего земельного участка (основного и прирезки) не должен превышать максимальных размеров земельного участка для данной зоны зонирования в соответствии с правилами землепользование и застройки (ПЗЗ);
• границы формируемого нового земельного участка не должны противоречить градостроительным нормам и правилам (красным линиям, проектам планировки и межевания территории, генпланам);
• формирование земельного участка должно формироваться с учетом расположенных коммуникаций и объектов капитального строительства.
Каждый собственник при оформлении самозахвата должен понимать, что в этом случае он должен выкупить у государства оформляемую прирезку. Стоимость земли в данном случае определяется суммой равной 15 процентов суммы кадастровой стоимости прирезаемого земельного участка. Таким образом, полная стоимость работ по узакониванию самозахвата и оформлению земельного участка в границах заборов равна стоимости работ по оформлению плюс сумма выплачиваемая государству за выкуп прирезанного земельного участка.
При оформлении прирезок и самозахватов земли не только собственников получает положительный эффект от данного действия, но и государство, так как при этом пополняется казна за счет выплат за выкуп земельного участка и налоговых отчислений, происходит перераспределение земель и улучшение землепользования. Таким образом можно сделать вывод, что на современном этапе развития государство в данном случае само заинтересованно в оформлении самозахватов земли, и на всех уровнях управления упрощает данную процедуру а за счет постоянных штрафов и судебных процессов побуждает население в оформлении своих фактических границ и приведение их в соответствие с российским законодательством.
В тех случаях, когда оформление самозахватов и прирезок невозможно провести и узаконить по средствам формирования схемы по перераспределению из земель из муниципальных и государственных нужд, проводятся землеустроительные работы по формированию проектов планировки территорий и межевания территорий.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
