Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Основные начала жилищного законодательства закреплены в ст. 1 ЖК РФ, что указывает на их важное значение для применения всего комплекса жилищного законодательства. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищном законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из жилищного кодекса РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований; Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В качестве общего конституционного принципа закреплено равенство, в данном случае равенство участников жилищных отношений. Участники жилищных правоотношений имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями, но при этом не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Право владения предполагает господство собственника над вещью. Право пользования — это возможность извлечения из" вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение — это возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов с ней Жилищные права могут приобретаться гражданами двумя способами — на основании закона и на основании договора.
Закон устанавливает только одно ограничение. Осуществление своих прав не должно нарушать права и законные интересы других лиц, т. е. жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации не могут ограничивать права граждан в жилищной сфере.
Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона. Данный принцип устанавливает фактическую и юридическую свободу реализации гражданами своих жилищных прав. Фактическая свобода означает, что гражданин вправе выбирать жилое помещение в любой местности на территории Российской Федерации, но при этом обязан регистрироваться в органах внутренних дел по месту пребывания или по месту жительства. Юридическая свобода подразумевает удовлетворение своих жилищных потребностей посредством различных юридических оснований — приобретать жилье на праве собственности, внаем, проживать в общежитиях, гостиницах, получать и использовать иные служебные помещения, а также пользоваться жилыми помещениями на иных законных основаниях.
Осуществление конституционного права на жилище: условия и порядок обеспечения
Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, т. е. является фундаментальным правом, от которого зависит система конкретных жилищных прав граждан и они не должны противоречить ему в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Часть 2 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
В соответствии со ст. 673 ГК РФ жилище — это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В статье закреплены основные обязанности органов государственной власти и местного самоуправления по реализации гражданами своего права на жилище. Они обязаны содействовать развитию рынка недвижимости. Государство развивает систему ипотечного кредитования, создает рынок земельных участков для строительства жилья, предоставляет гражданам субсидии для приобретения или строительства жилых помещений. Оно должно вырабатывать и реализовывать комплекс управленческих и хозяйственных мер, которые создают наиболее благоприятные условия для гражданского оборота жилых помещений. Устранять существующие или возможные юридические или фактические препятствия для свободного оборота жилых помещений. Такие препятствия должны устраняться в рамках закона независимо от того, по чьей вине они возникли. Важной обязанностью органов государственной власти является контроль над соблюдением жилищного законодательства, а также прав и законных интересов граждан в жилищной сфере (ведет учет граждан, нуждающихся в жилище; обеспечивает контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам и т. п.). Государство, в лице органов государственной власти должно заботиться о безопасном проживании граждан в жилом фонде. Это положение нашло свое отражение во множестве законодательных актов, касающихся строительства, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и правоохранительных органов по обеспечению правопорядка.
Право на жилище и его неприкосновенность
В ч.1 ст. 40 Конституции РФ провозглашено право граждан на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Однако содержание данного права изменилось т. к. сегодня всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не может гарантировать «благоустроенное жилище», а также невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Конституция РФ закрепила принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (то есть на условиях договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется двум категориям граждан.
А именно:
а) малоимущим;
б) иным указанным в законе лицам, нуждающимся в жилище.
Право на жилище может быть закреплено также и в законах субъектов РФ.
Право на жилище может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции РФ:
- возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам, купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством;
- возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами;
- возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина — собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);
- обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
- обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище с обеспечением конституционного права на жилище связаны и другие нормы Конституции РФ о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих нем (ст. 25), неприкосновенности частной жизни (ст. 23); - право на судебную защиту (ст. 46) и др.
В ст. 17 Конституции РФ кроме того указано, что право на жилище принадлежит каждому от рождения. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения.
В статье 3 ЖК РФ наиболее полно раскрывается принцип неприкосновенности жилища. За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность в соответствии со ст. 139 УК РФ. Важным аспектом для проникновения в жилище является согласие проживающих в нем лиц на законных основаниях.
В некоторых исключительных случаях, прямо указанных в ЖК РФ, допускается проникновение в жилое помещение на основании решения соответствующего суда. В решении обязательно указывается порядок проникновения, а именно — дата, время, уполномоченные лица и т. д. Правомерным является также проникновение в жилище для устранения стихийно возникшей опасности для людей (пожар, утечка газа и т. д.).
Недопустимо произвольно лишить гражданина жилища. Произвольное лишение жилища имеет место тогда, когда оно происходит без указанных в законе оснований и без установленного законом порядка. Такие действия носят противоправный характер и могут быть обжалованы в суде.
В конституционно-правовом смысле лишение жилища предусматривает также лишение права на проживание в нем. Поэтому гражданин, самовольно вселившийся в жилое помещение, выселяется из него на основании решения суда без предоставления другого жилья. Судебный порядок выселения из самоуправно занятого жилого помещения установлен и в связи с необходимостью доказывания факта самоуправного вселения в жилое помещение, что обеспечит юридические гарантии лицу, подозреваемому в самоуправном вселении, и обеспечивает принцип презумпции невиновности.
Кроме того, собственник не может быть лишен своего жилища иначе, чем по решению суда (ст.35 Конституции РФ).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Жилищное законодательство по своей природе является комплексным и содержит нормы различных отраслей права.
Многие жилищные отношения регулируются гражданским правом (отношения найма жилого помещения; отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др.). В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые производны от норм трудового и других отраслей права.
Жилищное законодательство направлено на регулирование отношений по поводу:
- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- пользования общим имуществом собственников помещений;
- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
- учета жилищного фонда;
- содержания и ремонта жилых помещений;
- переустройства и перепланировки жилых помещений;
- управления многоквартирными домами;
- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- предоставления коммунальных услуг;
- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Перечисленные в пункте 2 статьи 4 ЖК участники жилищных отношений могут быть также участниками иных отношений. Используемые термины «граждане» и «юридические лица» обозначают не только лиц российского происхождения, но и иностранных лиц и лиц без гражданства. Для российских граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации установлен одинаковый правовой режим. В некоторых случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, установлены ограничения. Нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации. Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг Жилищные права иностранных граждан регулируются «Положением о предоставлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации», утверждено постановлением Правительства РФ №167.
Перечень участников жилищных правоотношений является исчерпывающим. Из этого следует, что право субъектностью на территории Российской Федерации обладают в равной мере все возможные участники отношений.
Жилищное законодательство и его действие во времени и по аналогии
Жилищное законодательство — это совокупность нормативно-правовых актов, регулирующих отношения не только жилищного права, но и всех отраслей права. Нормы жилищного права содержатся в Конституции РФ. Ведущим актом, регулирующим жилищные правоотношения является комментируемый Жилищный Кодекс Российской Федерации, это следует из того, что в случае несоответствия нормативных актов ЖК РФ применяются нормы ЖК РФ.
В статье 5 ЖК напрямую не упоминается Гражданский кодекс Российской Федерации, однако следует заметить, что им регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 288—293 ГК РФ), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и т. д.).
В соответствии с п. 1 ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, а это означает, что правовые акты в жилищной сфере могут издаваться как органами власти РФ, так и органами власти субъектов РФ.
Среди подзаконных актов отдельным пунктом выделены указы Президента РФ, содержащие нормы жилищного законодательства, которые должны соответствовать правовым актам высшей юридической силы, т. е. непосредственно ЖК РФ и другим федеральным законам.
Комментируемый Кодекс содержит много бланкетных (отсылочных) норм, которые позволяют Правительству РФ самостоятельно регулировать жилищные отношения. Постановления Правительства РФ, не содержащие конфиденциальную информацию, подлежат официальному опубликованию не позднее 15 дней со дня их принятия или со дня, указанного в самом постановлении.
Особая роль в Кодексе отведена нормативно-правовым актам органов местного самоуправления. Система муниципальных правовых актов установлена в ст. 43 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Основная нагрузка по решению вопросов жилищной реформы лежит на муниципальных органах власти и отражается в нормативных источниках, принятых ими. В систему муниципальных правовых актов входят: устав муниципального образования; правовые акты, принятые на местном референдуме, нормативные акты представительного органа муниципального образования, правовые акты главы муниципального образования, постановления и распоряжения главы местной администрации, иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования.
Статья 7 ЖК РФ включает в себя право на применение аналогии закона и аналогии права. Данное положение содержится и в СТ.6ГКРФ.
Основанием для применения жилищного законодательства по аналогии является отсутствие нормы жилищного, гражданского или иного законодательства, а также соглашения сторон, прямо регулирующих правоотношение (пробел в законодательстве). Следует заметить, что соглашение не является источником права.
Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям применяются нормы закона, сходного с такими отношениями. Применение какого-либо иного нормативного акта не предусмотрено данной статьей.
Под аналогией права понимается применение к соответствующему отношению общих начал и смысла жилищного законодательства с учетом добросовестности, гуманности, разумности и справедливости которыми должны руководствоваться субъекты жилищного отношения, а также суд при рассмотрении этого отношения.
В качестве примера применения аналогии закона к жилищным отношениям можно привести возможность применения положений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования, к общему собранию членов жилищного кооператива, членов товарищества собственников жилья.
Принцип аналогии применяется только к частноправовым отношениям и не может применяться к публичным правоотношениям.
Новым в Жилищном кодексе РФ является, то, что он определяет пределы действия жилищного законодательства во времени (ст. 6). Нормы Жилищного законодательства, по общему правилу, не имеют обратной силы, из чего следует, что они распространяют свое действие только на отношения жилищной сферы, которые возникли после вступления ЖК в законную силу.
В исключительных случаях, прямо предусмотренных в законе. Кодекс допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям. Например, нормам раздела УП ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» придана обратная сила, они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (ст. 9 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Пункт 2 статьи устанавливает, что действие акта жилищного законодательства в жилищных отношениях, возникших до его введения в действие, может быть распространено на права и обязанности участников этих отношений, Которые возникли уже после введения акта в действие. Иными словами, жилищное отношение до введения акта жилищного законодательства регулируется ранее действующими нормами, а после введения акта в действие — уже новыми нормами.
Жилищные права и обязанности: основания возникновения
Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является юридический факт, который делится на действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц).
Наиболее распространенным фактом являются сделки указанные в п. 1 статьи 10 ЖК РФ. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в Федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ).
Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Судебные решения, предусмотренные п. 3, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным судом (например, абзац 2 ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).
В ч. 4 ст.10 говорится о приобретении в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом. К ним относятся приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 124 ЖК РФ, основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.
В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений (например, п. 4 ст. 165 ГК РФ), т. е. в случае несоблюдения закона обязаны возместить вред, причиненный не соблюдением.
Защита жилищных прав
Защита жилищных прав осуществляется в основном государственными и муниципальными органами. В жилищном праве, как и в гражданском, предусматриваются две формы защиты: судебная и административная. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений. Под судами понимаются арбитражные суды, суды общей юрисдикции.
Арбитражные суды рассматривают дела по экономическим спорам с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. 1,2 ст. 22 ГПК РФ. Жилищный спор, вытекающий из жилищного (гражданского) правоотношения, может быть по соглашению сторон передан на разрешение суда. Деятельность третейского суда регулируется Федеральным законом №102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».
Административная форма защиты реализуется органами исполнительной власти субъектов РФ, муниципальными органами, в частности, жилищными комиссиями, органами опеки и попечительства.
Жилищная комиссия вправе рассматривать представления, жалобы, предложения, ходатайства и прочие обращения по вопросам:
- неправомерности действий и решений государственных жилищных инспекторов;
- необоснованности размеров наложенных финансовых санкций;
- отказов от предоставления доступа в помещения документации, необходимой при инспекционном обследовании и освидетельствовании помещений в жилищном фонде и др.
В числе способов защиты прав в большинстве способы, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, а именно:
- признания права;
- восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
- признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
- признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- самозащиты права;
- присуждения к исполнению обязанности в натуре;
- возмещения убытков;
- взыскания неустойки;
- компенсации морального вреда;
- прекращения или изменения правоотношения;
- неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
- иные не запрещенные законом способы.
Компетенция органов государственной власти в области жилищных отношений
Согласно ч. 1 ст. 11 Конституции РФ государственную власть в Российской Федерации осуществляют Президент Российской Федерации, Федеральное Собрание (Совет Федерации и государственная Дума), Правительство Российской Федерации, суды Российской Федерации. Каждый из этих органов осуществляет полномочия в жилищной сфере.
Указом Президента РФ № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» образовано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, находящееся в ведении Министерства промышленности и энергетики РФ. Правовой статус агентства определяется «Положением о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденным постановлением Правительства РФ № 286». Основной функцией органов государственной власти является учет жилищных фондов, она возложена на Правительство РФ Порядок учета жилищного фонда определен постановлением Правительства РФ № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ № 37.
В соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ №477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности» такой учет осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.
Порядок признания помещения жилым установлен постановлением Правительства РФ № 552.
Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим.
Статья 13 ЖК РФ определяет компетенцию органов государственной власти субъектов Российской Федерации, которые не вправе выходить за пределы своей компетенции и принимать акты, относящиеся к компетенции органов государственной власти РФ и компетенции органов местного самоуправления.
Первая функция органов государственной власти субъектов РФ состоит в государственном учете жилищного фонда субъекта Российской Федерации, который включает в себя жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд социального использования, жилищный фонд коммерческого использования). В соответствии с п.4 постановления Правительства РФ № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» органам исполнительной власти субъектов РФ было рекомендовано создать единую организацию технической инвентаризации субъекта Российской Федерации на базе существующих организаций технической инвентаризации.
Вторая функция заключается в порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ.
К ним относятся:
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда;
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Перечень вопросов, находящихся в компетенции субъектов РФ, не является исчерпывающим.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 Конституции РФ местное самоуправление осуществляется в городских, сельских поселениях и на других территориях с учетом исторических и иных местных традиций. Структура органов местного самоуправления определяется населением самостоятельно.
В соответствии с п.1 1 ст. 1 Федерального закона № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления — это выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. В зависимости от уровня муниципального образования, площади, численности жителей и других обстоятельств могут функционировать и другие органы местного самоуправления, в частности, структурные подразделения администрации, занимающиеся вопросами строительства, жилищно-коммунального хозяйства, рынка жилья, инженерной инфраструктуры жилья, архитектуры и градостроительства.
В соответствии с Федеральным законом №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в функции органов местного самоуправления входят обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, а также организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства.
В городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге — вопросы жилищных отношений регулируются принятыми законами этих субъектов Российской Федерации.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
