Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором
Принят Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...», который вступил в силу с 1 января 2019 года. По данным всеобщей сельскохозяйственной переписи около 60 % населения в России имеют дачи, таким образом, введенные правовым актом изменения касаются каждого второго россиянина. В нашей статье даны ответы на главные вопросы о новом законе, введенных им принципиальных новшествах, плюсах и минусах для тех, кого он затрагивает.
Немного истории
Слово «дача» вошло в обиход во времена Петра 1, который даровал своим приближенным за большие заслуги перед Отечеством земельные угодья под усадьбы в окрестностях Петербурга. Эти земли стали называть дачами, словом, производным от глагола «давать», которое обозначало то, что сделал царь.
Первые дачи представляли собой земельные участки в несколько тысяч гектаров с большими домами и на протяжении более ста лет были привилегией богатых аристократов. В советское время в ситуации с дачами произошли радикальные изменения. Они превратились в небольшие участки земли со скромными постройками, которые стали местом сезонного отдыха и занятия садоводством и огородничеством для рядовых горожан – рабочих, служащих, пенсионеров.
Был принят закон, которым регулировались правовые отношения в области дачного хозяйства, садоводства и огородничества. Положения его за два десятка лет, в течение которых этот закон действовал, устарели, и было принято решение разработать новый, что и было сделано.
Основные изменения, введенные новым законом
От момента принятия закона до его вступления в действие прошло почти полтора года, что позволяло дачникам подготовиться к изменениям.
Изменений много.
Вместо десятка разных объединений, кооперативов и товариществ по новому закону осталось всего два вида – садоводческое некоммерческое товарищество СНТ и огородническое некоммерческое товарищество ОНТ. Понятия дачника больше не стало.
Между СНТ и ОНТ существует большое различие. Огородникам не разрешается возводить на своих земельных участках никаких жилых построек – только теплицы или сараи. За незаконные постройки на огородах предусмотрены санкции. Налоговая инспекция имеет право повысить ставку земельного налога в пять раз по причине нецелевого использования участка земли.
Многие огородники уже давно возвели у себя на участках дачные дома, поскольку ранее законом это не запрещалось. В новом законе прописано, что зарегистрированные дома не будут считаться самостроем. Поэтому тем, кто оформил право собственности, беспокоиться не следует. А вот тем, чьи строения не занесены в Росреестр, придется их снести. Поэтому во избежание неприятностей необходимо как можно скорее провести межевание участка и зарегистрировать в Росреестре землю и дом либо перевести товарищество из огороднического в садоводческое.
Правда, муниципальные власти могут отказать огородникам в регистрации. Юристы советуют прописать в новом уставе товарищества положение о том, что норма нового закона, запрещающая строить дачные дома, распространяется только на участки, выделенные под огородничество после вступления в действие нового дачного закона.
Садоводам дано право без разрешения властей строить небольшие дачные домики, а при получении разрешения – полноценные дома.
Тем, кто решил возвести капитальный дом, нужно направить уведомление в местные органы власти.
Начинать строительство можно только после его одобрения муниципалитетом с учетом соответствия строения градостроительным нормам.
Следует принять во внимание то, что размер дома должен соответствовать площади земельного участка. Предельная величина участка определяется местными правилами землепользования и застройки и обычно не превышает 25 соток.
По Закону можно объединять два соседних участка. Но и в случае соединения нескольких участков земли размер постройки не должен занимать более 40% земельной площади. В некоторых муниципальных образованиях эта норма уменьшена до 30%. Поэтому до разработки дизайн – проекта следует обратиться за информацией в отдел архитектуры муниципалитета.
При начале строительства или реконструкции дома садовод обязан сообщить об этом в Росреестр.
Уведомление должно быть подано и в случае сноса строений на участке. Его можно не только подать лично, но и отправить заказным письмом, или через МФЦ либо через портал Государственных услуг.
Тем, кто решил купить дом в деревне или садоводческом товариществе, следует посмотреть правоустанавливающие документы. Если предлагается купить участок с домом, документы на который не оформлены, дом могут признать самовольной постройкой. Поэтому необходимо быстрее оформить право собственности на строение.
Перед покупкой участка и началом строительства дома нужно изучить в муниципалитете правила землепользования и застройки. Как правило, их можно найти на сайте местной администрации. Участок не должен находиться в зоне, где ограничивается строительство. К ним относятся водоохранные зоны и зоны аэропортов, территории, расположенные рядом с воинской частью или объектом культурного наследия, территории Лесного фонда.
Новым дачным законом отменены вступительные взносы в СНТ. Сохраняются только членские и целевые взносы. За счет членских взносов оплачиваются расходы на содержание имущества общего пользования, аренду, услуги организациям тепло- энерго- газо- и водоснабжения, вывоз мусора, благоустройство земель общего пользования, охрану и пожарную безопасность, проведение аудиторских проверок, выплату заработной платы работающим по договорам с товариществом, организацию и проведение общих собраний и выполнение принятых решений, налоги и сборы.
Целевые взносы направляются на покрытие затрат по подготовке различной документации, на проведение кадастровых работ, создание и покупку имущества общего пользования, осуществление мероприятий, принятых на общем собрании членов товарищества.
Становится невыгодно не быть членом СНТ, поскольку все равно придется оплачивать услуги главы СНТ. Более того, в соответствии с Налоговым кодексом от уплаты налогов освобождаются только членские и целевые взносы. Лица, не состоящие в товариществе, находятся на договорных отношениях. Поэтому им добавят еще 6 %. При отказе платить, СНТ вправе взыскать плату через суд.
Те, кто досрочно уплатит взносы, могут рассчитывать на получение скидки, установленной правлением или общим собранием. Для получения скидки не должно быть задолженностей за предшествующие периоды.
По новому закону заниматься садоводством можно и без создания СНТ. Однако юристы не рекомендуют садоводам ликвидировать существующее СНТ. Даже зарегистрированные дома без юридического лица могут быть признаны самостроем, и только коллективно можно будет защитить свои права на землю и строение.
Взносы с 2019 года платятся исключительно на расчетный счет товарищества. Поэтому нужно узнать, оформлено ли товарищество фактически, а не только на словах, и какой у него номер расчетного счета. Наличные деньги на счет товарищества можно внести через кассу любого банка.
Среди дачников много пожилых людей, которым может быть тяжело каждый месяц ехать в банк. Некоторые юристы рекомендуют записать в новом уставе товарищества пункт о разрешении платить так, как людям удобно, в том числе через кассу. При этом они ссылаются на Гражданский кодекс, разрешающий платежи наличными деньгами, и отмечают, что ГК стоит выше закона о садоводстве. Другие юристы, однако, говорят о том, что садовые товарищества являются специальными субъектами, правоотношения которых ГК не регулируются.
Все взносы будут облагаться налогом. Кроме того для ведения расчетного счета товариществу придется платить ежемесячно около 20 – 25 тысяч рублей, которые разделят между членами. В связи с этим новый закон увеличивает размер взносов.
Закон о дачниках вводит новый порядок проведения общего собрания товариществ. За неделю до него всех членов товарищества должны уведомлять о его проведении в случаях, когда предполагается решать вопросы, связанные с деньгами или введением новых документов.
Сложнее станет исключение из членов товарищества. По новому закону претендент на исключение, не вносивший положенных платежей более двух месяцев, должен быть за два месяца уведомлен заказным письмом. Потом все члены товарищества должны быть уведомлены об исключении и дате проведения собрания. Исключенному должнику должно быть направлено заказное письмо об исключении и о возможности восстановления членства при устранении причины исключения.
Произошли изменения в управлении товариществами. Председатель и правление теперь избираются не на два года, а на пять лет. Определена нормативная численность членов правления – не менее трех человек и не более 5% численности членов товарищества.
Все решения, касающиеся функционирования товарищества и руководства им, могут приниматься только общим собранием, и будут считаться действительными в случае присутствия на собрании не менее половины членов товарищества плюс один человек. Многим товариществам собрать одновременно такое количество людей будет очень не просто. Эксперты предлагают выбрать доверенных лиц, оформить на них доверенности и заверить их у нотариуса. Можно также узнать, по каким вопросам возможно проведения собрания заочно.
Хозяйственная деятельность на садовых и огородных участках не может носить коммерческий характер. Выращивать сельскохозяйственные растения и животных можно только для собственных нужд, а не на продажу. Многие дачники подумали, что теперь они не смогут продать излишки своего урожая. Однако разработчики закона заверяют, что беспокоиться не стоит, поскольку продажа излишков собственной продукции новым законом, как и прежним, не регламентируется.
Каждый владелец земли должен быть готов к проверке в 2019 году Министерство финансов разработало программу выявления незарегистрированных построек и неучтенных земельных участков. Она предусматривает проведение топографической аэрофотосъемки и спутниковой съемки местности. Результаты съемки будут сопоставляться с данными Росреестра. В случае выявления расхождений будет проводиться более тщательная проверка.
Для уточнения границ земельных участков будут активизированы кадастровые работы. Выявленные ошибки будут устраняться. Следовательно, тем, фактические размеры участков которых превышают задокументированные, придется доплачивать налоги.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Новый закон, по утверждениям его разработчиков, призван упростить правоотношения в сфере садово – огороднического хозяйствования и ликвидировать расхождения между нормами дачного права и Гражданским, Градостроительным. Жилищным и Земельным кодексами.
В законе 2019 года определено и закреплено понятие садового дома как здания для сезонного и временного проживания, для постройки которого не требуются никакие официальные разрешения.
Впервые на законодательном уровне определены формы и порядок поддержки садоводства и огородничества со стороны органов государственной власти и местного самоуправления. В соответствии с законом 2019 года местные органы власти получили право формировать собственные муниципальные программы помощи садоводам и огородникам. Следовательно, поддержка будет носить не общий, а строго целевой характер.
В ведении муниципальной власти находятся такие важные для садового и огороднического хозяйства вопросы, как строительство и ремонт дачных и подъездных дорог, заключение договоров с подрядными организациями на вывоз мусора.
Принятие нового закона упрощает решение вопроса водоснабжения. Прежде перед прокладкой центрального водопровода требовалось получить лицензию на добычу воды, для чего предварительно нужно было провести геологическое изучение недр. Это исследование очень дорогостоящее – от одного до двух с половиной миллионов рублей. По новому закону проводить данное исследование не требуется.
Политические и общественные деятели, поддерживающие новый закон, приводят ряд его пунктов, которые улучшают положение дачников.
В частности, по новому закону легче получить на даче постоянную регистрацию. При этом должны быть соблюдены три условия – дом должен быть приспособлен для проживания в нем в течение всего года, быть оформлен в качестве жилого и иметь почтовый адрес.
Новый закон заставит не состоящих в товариществе дачников платить за все, чем они пользуются, и за что раньше часто не платили.
Что не нравится садоводам и огородникам в новом дачном законе
К сожалению, новый дачный закон очень сложен для понимания. В нем содержится 55 статей, из которых около половины вносит изменения в другие законодательные акты. Система информирования населения по вопросам законодательства в России пока крайне слабая, гражданам не стремятся доходчиво разъяснять принимаемые законы. В результате некоторые не совсем приятные для дачников моменты, содержащиеся в новом законе, нередко преподносятся в преувеличенной степени.
В новом дачном законе людям многое не нравится. Чаще всего говорят о следующих положениях Закона.
Садоводы, которые до двухтысячных годов получили земельные участки и свидетельства на них старого образца могли продавать свои участки и передавать их по наследству. Новый закон не позволяет приравнивать право на землю к праву собственности. Следовательно, садоводы, у которых нет свидетельства ЕГРП, не смогут распорядиться своим участком.
Органы местной власти могут изменять градостроительные планы земель и переводить земли, например, в особо охраняемые зоны или под создание сельскохозяйственных предприятий, они также могут сдавать землю в долгосрочную аренду. И от таких действий муниципальных органов не защищены даже те садоводы, у которых участки внесены в ЕГРП, поскольку новый дачный закон отменил статью ранее действовавшего закона о компенсации в случаях принудительного освобождения территории садового товарищества. Старый закон тоже ущемлял интересы садоводов, т. к. при принудительном изъятии земель предусматривал выплату компенсации, а не выкуп. Размер компенсации устанавливался властями обычно в сумме, намного меньшей, чем рыночная стоимость выкупа. По новому закону не будет и компенсации.
Прежде границы территории садовых товариществ определялись муниципальными властями, теперь же товарищества за свой счет должны делать кадастровый план, что стоит не менее миллиона рублей. Еще миллион придется тратить на оформление документов на скважину (кроме частных скважин во дворах). Эти суммы будут распределены между членами товарищества.
Садоводы и огородники подчинены новым дачным законом Градостроительному кодексу, нормы которого много раз менялись. Поэтому те, кто производил строительство по старым нормам, могут потерять часть территории или даже построек.
Закон только начал действовать. В процессе его практического применения будут выявляться проблемы. Кроме того, садоводы направляют свои предложения по улучшению нового дачного закона депутатам. С учетом этого существует большая вероятность дополнения и модификации закона в скором времени.
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. 
