Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п.3 ст.574 ГК РФ и ст.131 ГК РФ все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в простой письменной форме. Оформление договора дарения должно происходить в порядке и по правилам, предусмотренным законодательством. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Узнать как оформить договор дарения можно из формы договора.
Простая письменная форма договора дарения соблюдается в случаях, когда:
- дарителем является юридическое лицо, и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;
- договор содержит обещание дарения в будущем.
Оформление договора дарения, сопровождающегося передачей дара одаряемому, проходит устно, за исключением случаев, предусмотренных выше, в противном случае устная форма договора дарения влечет ничтожность договора.
Специальный порядок оформления договора дарения прав по отношению к третьим лицам (уступка требования), а также дарения в виде освобождения от обязанности перед третьими лицами путем перевода долга установлены ст.389 и 391 ГК РФ.
Если вследствие дарения устанавливается обязательственное отношение, в силу которого даритель обязывается в будущем передать вещь, то не требуется письменной формы договора дарения. Если же в силу дарения одновременно с соглашением должна следовать передача права собственности, то форма договора дарения различается, смотря по тому, касается ли она движимых или недвижимых вещей.
В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи, дарения или мены недвижимости, в том числе и жилой, не требует обязательного нотариального удостоверения (нотариальная форма сделки обязательна в случаях прямого на то указания закона, что установлено для таких сделок, как свидетельство о праве на наследство, договор ипотеки, договор ренты…). Хотя нотариус по желанию сторон может удостоверить любую сделку, для которой нотариальное удостоверение обязательным не является.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В тексте договора по отчуждению жилой недвижимости, как в простой письменной форме, так и в нотариальной, должно быть указано: дата и место заключения договора, полные реквизиты сторон, предмет договора, подробное описание объекта недвижимости, вид права собственности продавца недвижимости и его правоустанавливающие документы, цена недвижимости и порядок расчетов между сторонами (если таковые проводятся), перечень лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются), имеющиеся обременения, и другие условия, обязательные для конкретного вида сделок. Вроде бы все просто, но указанные данные зависят от вида сделки, конкретных обстоятельств совершения, и ее юридических нюансов, а также должны быть правильно описаны, поэтому без участия нотариуса или юриста успешное составление договора отчуждения недвижимости и его успешная государственная регистрация, представляются маловероятными.
Простая письменная форма сделки – это документ, выражающий содержание сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или их доверенными лицами. Самое главное отличие этой формы - нотариус не составляет и не удостоверяет договор, а вы экономите свои средства, не оплачивая нотариальную государственную пошлину в минимальном размере 1,5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Поэтому на практике чаще всего к простой письменной форме сделок прибегают в случае указания в договоре полной рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки установлен законом, а гонорар юриста, составляющего текст договора, определяется им произвольно, и в определенных случаях размер этого гонорара может быть на порядок меньше, чем нотариальная пошлина. Также часто приходиться составлять и договоры дарения недвижимости. Здесь дело не в экономии на государственной пошлине, а в экономии на налогах. Закон о налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, устанавливает, что налог на дарение взимается, если договор дарения недвижимости совершен в нотариальной форме. Это, конечно, лазейка в законе, но сегодня она помогает с помощью простой письменной формы сделки экономить существенные средства при дарении недвижимости.
Помимо размера платы за составление договора есть и иные отличия нотариальной и письменной формы сделок. В частности, нотариус вправе и обязан устанавливать личность участников сделки и их дееспособность. И в случае судебного разбирательства нотариус будет являться третьим лицом в судебном процессе, и его показания могут серьезно повлиять на исход дела. Но, к сожалению, удостоверение сделки нотариусом не является панацеей. Адвокаты часто сталкиваются с ситуациями, когда продавец на момент совершения сделки страдал психическим расстройством (и это в последствии доказывается заключениями как прижизненных, так и посмертных судебно-психиатрических экспертиз), а нотариус не смог это определить. Причем, в большинстве случаев нотариусы действовали правильно и действительно пытались проверить дееспособность участников сделки, но при некоторых психических заболеваниях симптомы болезни может определить только врач-психиатр, поскольку внешне поведение больного человека практически не отличается от здорового. Кстати, и с установлением личности бывают проблемы. Нам довелось столкнуться со случаем, когда мошенникам, арендовавшим квартиру, удалось завладеть паспортом собственника квартиры и его документами на квартиру. Эти матерые аферисты нашли похожего на продавца квартиры подельника, поселили его в квартиру, дали объявления о продаже, провели просмотры с участием лже-продавца, и вскоре нашли покупателя. Была совершена сделка по подлинным документам, при проведении которой и в нотариате, и в ГБР, лично присутствовал мошенник. Более того, на суде нотариус, глядя на настоящего собственника, уверенно подтвердил, что сделку совершал именно этот человек. Надо сказать, что настоящий владелец квартиры внешность имел самую заурядную, поэтому, учитывая качество фотографий в паспортах многих наших граждан, этот случай нельзя поставить в вину ни нотариусу, удостоверявшему сделку, ни инспектору ГБР, принимавшему документы на регистрацию. Кстати, спасло несчастного владельца квартиры то, что в день совершения этой сделки он находился в другом городе, и смог неопровержимо это доказать (сделка была признана недействительной, и собственность на квартиру была возвращена законному владельцу). Поэтому существенной разницы в том, кто будет свидетельствовать на суде: нотариус, юрист, помогавший совершать сделку в простой письменной форме, или инспектор ГБР, принимавший документы на регистрацию, очевидно нет.
До последнего времени еще одно обстоятельство составляло существенное различие рассматриваемых форм сделок - при нотариальной форме документы на регистрацию договора мог подать один покупатель, а при простой письменной форме было необходимо присутствие обеих сторон. Но федеральный закон № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в законную силу 18 сентября сего года, устранил эти отличия. Теперь на регистрацию любой сделки заявления в ГБР должны подавать все стороны договора (или их представители по доверенности).
Справедливости ради, необходимо сказать об одном существенном преимуществе нотариальной формы сделки. Дело в том, что в случае утраты подлинника зарегистрированного договора при нотариальной форме покупатель просто получает у нотариуса дубликат договора и регистрирует его в ГБР, получая повторное свидетельство о регистрации. При этом предыдущий договор и свидетельство теряют юридическую силу. А при утрате зарегистрированного договора в простой письменной форме, если продавца невозможно найти или он отказывается подписывать дубликат и ехать в ГБР, или не выдает соответствующую доверенность, покупатель вынужден обращаться в суд, и только по его решению может восстановить утерянные документы. Причем никакие нотариальные копии договора и свидетельства здесь не помогут. Конечно, этот суд покупатель выиграет, да и с квартирой за время судебного процесса ничего не произойдет (если, конечно, суд по просьбе истца наложит арест на квартиру), но перспектива восстанавливать документы в судебном порядке в течение многих месяцев, а то и лет, затрачивая свои нервы и время – это довод в пользу нотариальной формы сделки.
Хотя по нашему мнению, наличие такого различия в восстановлении утраченных документов является пробелом в законодательстве. Ведь сделка была законно совершена и зарегистрирована. А оригинал договора в простой письменной форме, или заверенная сторонами копия договора в простой письменной форме, хранятся в ГБР. И когда регистрирующий орган отправляет покупателя в суд доказывать очевидный факт, безусловное подтверждение которому находится в самом регистрирующем органе, это является правовым нонсенсом. Правда, вышеуказанный федеральный закон № 69-ФЗ предусмотрел право собственников недвижимости получать и соответствующую обязанность регистрирующего органа выдавать копии их правоустанавливающих документов. Но если указанная норма - это попытка законодателей разрешить рассматриваемую ситуацию (а если вдуматься – зачем мне получать копию договора из ГБР, если оригинал лежит у меня дома и я всегда могу снять с него нотариальную или простую копию, единственный причина - утрата оригинала договора), то попытка достаточно неудачная. Ведь прямого указания на то, что эти копии наряду с повторным свидетельством о государственной регистрации права собственности могут предъявляться в качестве документов, заменяющих правоустанавливающий документ, и служить основанием для совершения последующих сделок, закон не содержит. Хотя закон новый, толкования его еще нет, да и практика его применения не наработана. Может быть мое мнение ошибочно, и все не так грустно.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
