Практически каждому рано или поздно приходится заниматься покупкой или продажей квартиры. В таком «легком» на первый взгляд, деле может встретиться много подводных камней, которые может легко обойти специалист профессионал в сфере недвижимости. Один из часто задаваемых вопросов клиентов, – какие особенности и различия у договоров купли-продажи в простой письменной форме и нотариально заверенного. Мне бы хотелось подробно рассмотреть данный вопрос в этой статье.
Вступил в силу Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основной идеей данного закона является гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения «прозрачности» рынка недвижимости.
Так же данный закон предоставил гражданам и организациям возможность выбора - оформлять сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в предусмотренной ст. 161 ГК РФ - простой письменной форме.
Договор купли-продажи, предметом которого будет являться недвижимое имущество, должен быть в письменной форме.
На сегодняшний день существует два типа договора купли-продажи недвижимости:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- простая письменная форма договора купли-продажи, который подписывается между продавцом и покупателем и договор купли-продажи недвижимости, удостоверенный нотариусом, который подписывается между продавцом и покупателем, а уже потом нотариус ставит свою подпись и печать, удостоверяя, таким образом, договор.
Замечу, что есть сделки, для которых предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, но в данной теме мы рассматриваем сделки по купле-продаже жилой недвижимости, которые не подлежат обязательному заверению нотариуса.
Не зависимо от того какую форму договора выберут подписывать участники сделки, в любом случае эти два вида договора по закону ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость, иначе, сделка будет считаться ничтожной. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной – совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Для того чтобы сделка считалась заключенной ее необходимо зарегистрировать. Момент заключения сделки – это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.
Так какой же форме договора купли-продажи отдать предпочтение и выбрать для подписания? Давайте рассмотрим на примерах.
Есть продавец квартиры, и есть покупатель на эту продаваемую квартиру, далее стороны. После подписания определенных документов, где подтверждается серьезность намерений участников сделки и сбора пакета документов на регистрацию, стороны решили подписать договор купли-продажи в простой письменной форме. К кому обратиться за составлением договора в простой письменной форме? Это может сделать специализированный юрист, либо агентство (при наличии юриста), которое участвует посредником между сторонами, либо специалист юридической фирмы, которая, занимается регистрациями сделок с недвижимостью. Или же проект договора может подготовить нотариус, тем более, что при подготовке и сбору документов к сделке без нотариуса не обойтись. От него потребуются либо удостоверения согласия на сделку родственников, либо каких ни будь других заверенных обязательств или доверенностей согласно определенной ситуации по предстоящей сделке. Стоимость подготовки договора будет стоить примерно 5 000 рублей. Итак, договор составили, напечатали и дали ознакомиться сторонам сделки. Если у кого-то из сторон возникнут какие-нибудь вопросы, тот, кто составлял, обязательно все разъяснит. В назначенный день и время в назначенном месте все участники встречаются для подписания договора купли-продажи и остальных выполнений условий по данной сделке. Договор подписан, расчеты по согласованию сторон произведены (вариантов по расчетам несколько в зависимости от ситуации, пожеланий и местонахождения в России). Собранный пакет документов и подписанный договор купли-продажи отдают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, где производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре купли-продажи) и регистрация права собственности нового собственника.
Теперь рассмотрим ситуацию с нотариально заверенным договором.
Все тоже, что и в вышеуказанной ситуации, но с одним отличаем. Стороны сделки договорились подписывать договор купли-продажи, заверенный нотариусом. В назначенный день и время в назначенном месте все участники встречаются для подписания договора купли-продажи в нотариальной конторе.
Итак, обязанности нотариуса:
- Проверить дееспособность граждан участвующих в сделке. Другими словами, прежде чем удостоверить сделку, нотариус обязан убедиться, что стороны договора понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причине плохого самочувствия насчет предмета сделки. Это устанавливается путем беседы с лицами, обратившимися с просьбой удостоверить сделку.
- Разъяснить смысл и значение представленного ему проекта сделки.
- Проверить, не противоречит ли содержание проекта сделки требованиям закона.
- Установить личности обратившихся участников сторон сделки.
- Зачитать вслух содержание нотариально удостоверяемой сделки ее участниками.
- Предложить подписать договор купли-продажи в своем присутствии.
- Зарегистрировать сделку в реестре.
Стоит отметить, что нотариус - независимая сторона, которая должна удостоверить добрую волю участников сделки и проследить за соблюдением их прав в договоре. Однако, к примеру, убедиться в дееспособности сторон он не может. Как юрист, не имея медицинского образования, может проверить дееспособность клиента? Например, в нотариальную контору пришли клиенты заверить договор купли-продажи. Нотариус установил личности, выполнил все свои вышеперечисленные обязанности. И самое главное, в процессе разговора с участниками сделки нотариус убедился, что стороны находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причине плохого самочувствия насчет предмета сделки, после чего уверенно заверяет договор купли-продажи. А продавец в настоящее время состоит на учете в психоневрологическом диспансере, но это ни кому не известно и в его поведении не было ничего подозрительного, потому что на момент совершения сделки и подписания договора он чувствовал себя прекрасно. А месяца через три или некоторое другое время продавец придет в суд и предъявит свою справку из психоневрологического диспансера. Как быть покупателю? Хорошо если он свою сделку застраховал и еще лучше, если в договоре купли-продажи указана полная стоимость квартиры, тогда покупатель может получить свои деньги в полном объеме. Несет ли нотариус ответственность за вред, причиненный своими действиями? Цитата из законодательства РФ о нотариате - «Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ. Возмещение вреда осуществляется за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, а при его недостаточности — за счет личного имущества». Но закон гласит, что, люди, которые состоят на учете в психоневрологическом или наркодиспансере, не ограничены в праве распоряжаться своим имуществом. Из чего становится понятно, что нотариус, подписывая договор, не совершает действия, противоречащего законодательству РФ. Вот и получается, что если покупатель квартиры останется без квартиры, нотариус не будет нести никакой ответственности!
Стоимость нотариально заверенного договора купли-продажи будет стоить примерно 1% от стоимости отчуждаемой недвижимости.
Хочу отметить, что с вышеперечисленными обязанностями нотариуса (кроме удостоверения договора) может легко справиться либо опытный эксперт по недвижимости, либо юрист, специализирующийся в той же сфере.
Но я бы не стала совсем отрицать заверенный нотариусом договор. Например, если идет прямой родственный обмен квартирами, то можно воспользоваться услугами нотариуса. Или же можно заверить договор у нотариуса, если сделка проходит между участниками, которые знают друг друга очень хорошо, и доверяют друг другу.
Немного из статистики. По данным Федеральной нотариальной палаты, обращения участников сделки к услуге нотариата по заверению договоров отчуждения недвижимости в России снижается.
На сегодняшний день, исчерпывающее число участников сделки по купле-продаже жилой недвижимости выбирают подписывать договор в простой письменной форме. Такой вариант оформления договора более удобный и менее затратный. Бытует мнение, что неукоснительное соблюдение нотариусами всех требований при нотариальном удостоверении сделок обеспечивает их действительность и придает сделкам трудно оспоримый характер. Но, как показывает практика "степень защиты" от возможных неприятностей у простой и нотариально заверенной формы абсолютно одинакова.
Хотелось бы заметить, что такие серьезные финансовые учреждения как банки, при выдаче ипотечного кредита, если учесть, что прежде чем выдать кредит банк досконально анализирует все риски, готовы к оформлению договора купли-продажи в простой письменной форме.
В итоге, мне бы хотелось сказать, что окончательный выбор в какой форме подписывать договор купли-продажи придется принять самим участникам сделки. Потому что, не бывает однозначных и похожих ситуаций. Прежде чем определиться с формой договора, сначала проконсультируйтесь у специалиста, проанализируйте обстоятельства и условия заключения сделки. Послушайте, что посоветует в вашей ситуации опытный эксперт по недвижимости, а потом уже решение принимайте сами.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
