Учет объектов недвижимости – многогранный и хлопотный процесс. Организации для правильной его организации приходится следовать множественным законодательным актам и, конечно, учитывать специфику собственной компании.
Объекты недвижимости по определению относятся к основным средствам, которые принимаются к учету, как только полностью становятся готовыми к эксплуатации. Однако такая формулировка требует некоторого пояснения. Ведь объекты недвижимости могут и строиться, и приобретаться.
В случае со строительством затраты теряют характер капитальных вложений в момент подтверждения готовности к их использованию. Для этого служат акты ввода в строительство, приема-передачи и прочие деловые бумаги. С момента подписания главного пускового документа и следует начинать вести бухучет, а со следующего месяца и начислять амортизацию.
При приобретении объекта недвижимости Минфин своими письмами предусмотрел отдельный порядок. Здесь и в целях налогообложения, и в регистрах бухучета приход объекта отражается на дату регистрации в госреестре. Правда, если процесс затягивается, специалисты министерства разрешили начать работать и со следующего месяца за тем, в котором документы переданы на регистрацию.
Проводки приведем для второго случая, так как они чаще встречаются на практике:
• Дт 08.4 Кт 60 – учитывается стоимость приобретаемого объекта;
• Дт 19.1 Кт 60 – отражается НДС выставленный поставщиком;
• Дт 60 Кт 51 – производится оплата с р/с организации;
• Дт 01 Кт 08.4 – отражается ввод объекта в эксплуатацию (регистрация в госорганах);
• Дт 68 Кт 19.1 – отражается НДС, предъявленный к вычету.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Амортизация начисляется для того чтобы погасить стоимость объектов недвижимости. Если это стройка, то все начинается с максимума. Новый объект редко реализуется, поэтому при передаче, допустим, здания следует обязательно уточнять размер начисленной прежним хозяином амортизации. Как правило, эти данные содержатся в отдельных приложениях к договору купли-продажи, оформленных в виде справки.
Ремонт
Вариантов, существующих в этой сфере, много. Мы приведем бухгалтерские проводки, когда ремонтные работы проводятся сторонней организацией – подрядчиком.
Записи при проведении капитального ремонта отличаются тем, что предварительно фактические затраты следует учесть на 23 счете. Таким образом, берется некоторый тайм-аут в течении которого выбирается один из двух возможных вариантов списания затрат – как реконструкция или как капремонт.
В итоге вокруг одной проводки и будут сосредоточены все остальные:
Можно и сформировать ремонтный резерв на год. Тогда затраты будут включаться в состав текущих расходов равномерно.
• Дт 44 Кт 96 – производятся ежемесячные отчисления в резерв;
• Дт 96 Кт 60 – отражается оплата подрядчику за ремонт;
• Дт 44 Кт 96 – списание остатка резерва на конец отчетного периода.
Аналогичные записи (за некоторыми изменениями) будут применены и к варианту, когда ремонтный резерв создается на несколько лет.
Довольно часто организации применяют отражение фактических затрат в качестве расходов будущих периодов с последующим их списанием на текущие расходы. В таких случаях производимые ремонтные затраты будут отражаться на 97 счете, списание – в зависимости от характеристики расходов.
Продажа
Как и при получении объекта на баланс, по закону вроде бы государственная регистрация сделки является отправной точкой для снятия с учета этого основного средства. Однако здесь единодушия у контролирующих органов и налогоплательщиков не наблюдается.
Налоговики довольно часто настаивают, чтобы начисление амортизации прекращалась в день подписания приемо-сдаточного акта, желая тем самым ускорить закрытие этой расходной статьи. Однако судебная практика на стороне компаний – подход должен быть един и при получении объекта, и при его передаче.
Операцию отражают проводками:
• Дт 01 Кт 01 – списывается первоначальная стоимость переданного объекта недвижимости;
• Дт 02 Кт 01 – списывается амортизация по выбывшему объекту;
В этом месте следует сделать отступление. Дело в том, что реализацию, как мы уже говорили до регистрации сделки еще рано показывать. Значит, с дебетом 91 счета корреспондировать 01 счет тоже рано.
Из этой ситуации есть выход, которым пользуются опытные бухгалтеры – сделать следующую промежуточную запись:
Дт 45 Кт 01 – отражается остаточная стоимость передаваемого объекта.
Налогообложение
Отражение выручки у продавца представляется правильным сделать в момент подписания приемо-сдаточного акта. В расходы же следует включить остаточную стоимость недвижимости. Тогда у сторон не произойдет одновременного начисления амортизации.
Что касается налога на имущество, то при определении момента начала (или прекращения) его начисления следует исходить из того, что до момента регистрации сделки в государственных органах налог платит продавец, после – покупатель.
Резюмируя вышесказанное, можно отметить, что на стыке двух дат: подписания акта приемки и регистрационных документов, сосредоточены все проблемы. Единого мнения нет даже у судов. И если в сфере амортизации и налога на имущество еще выработались конкретные тенденции, то по НДС – определенности нет. Лучшим выходом представляется письменный запрос в налоговый орган с последующим использованием полученного документа в качестве аргумента.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
