Дарение — это безвозмездный договор передачи имущества одной стороны (дарителя) другой стороне (одаряемому) без всяких дополнительных условий. О том, как оформить договор дарения квартиры правильно, и на какие важные ключевые пункты следует обратить пристальное внимание, пойдет речь в этой статье.
Как и у любой сделки, договор дарения имеет ряд отдельных преимуществ и отрицательных моментов. Поэтому прежде чем решиться на этот вид отчуждения имущества, следует внимательно изучить все возникающие последствия и отдельные нюансы.
Недостатки договора дарения
1. Налоги. Вопрос о том, какой налог при дарении квартиры, достаточно распространенный. Если квартиру вы получили по договору дарственной от своего близкого кровного родственника: ваших родителей, дедушек и бабушек, детей, внуков, брата или сестры, пусть даже единокровных или единоутробных, тогда, конечно вам платить ничего не придется. Но если родственник или супруг таковым по документу не значится, например, подарок сделал ваш гражданский муж или отец, который официально по документам вашим родственником не является, тогда придется заплатить налог 13 % от стоимости квартиры, а если вы являетесь нерезидентом, то есть до полугода временно пребывающим иностранцем в России, то заплатить придется все 30%.
2. Возможность оспаривания. Договор дарения гораздо легче оспорить в суде, вследствие его безвозмездного характера, чем другие виды сделок, которые являются возмездными. Оспорить сделку можно только в трехлетний срок с даты оформления договора, по самым различным причинам, которые четко перечислены в соответствующих главах гражданско-процессуального кодекса.
3. Обременения. Главное условие договора дарения — его безусловность. В нем нельзя прописать никакие дополнительные условия, дающие дополнительную выгоду дарителю, например, право дарителя проживать в подаренной им квартире после оформления договора.
Преимущества договора дарения
1. Легкость оформления. Чтобы договор дарения был признан заключенным, необязательно подписывать и заверять в нотариальной конторе. Для окончательного оформления, достаточно составить и подписать сам договор, а также акт приема-передачи самой недвижимости. Вместе с другими документами, подтверждающими право собственника на дарственное имущество, пакет документов передается на регистрацию в Росреестр. При этом необходимо заплатить госпошлину. Сделка считается действительной не с момента ее регистрации, как в случае купли-продажи, мены и других возмездных сделок, а с момента подписания самого договора.
2. Возможность быстро провести сделку передачи имущества. Договор дарения — прекрасная возможность быстро передать свою собственность другому владельцу, когда при заключении других договоров отчуждения недвижимости это сделать достаточно проблематично. Например, если квартира находится в совместной собственности определенного круга участников, которые имеют преимущественное право при ее продаже. Или же, если в собственности у престарелого человека или другого лица, который находится на пороге смерти, находится квартира, но у него много наследников, а оставить он ее хочет кому-то определенному. Завещание при этом, согласно российскому законодательству, можно оспорить, если другие наследники относятся к определенным социальным группам: несовершеннолетним, престарелым и т.д. Заключение дарственного договора дарения в пользу любимого наследника станет прекрасным вариантом решения проблемы с передачей имущества.
Для того, чтобы заключить договор дарения и в последующем его зарегистрировать, потребуются следующие документы:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, то есть подтверждение факта, что оно действительно находится в собственности дарителя. Нужно подготовить копии первоначального договора купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство, договора передачи.
2. Кадастровый и технический паспорт недвижимости, выдаваемые БТИ.
3. Письменное согласие супруга или супругидарителя, заверенное нотариально.
4. Непосредственно сам договор дарения, подписанный обеими сторонами договора дарения.
5. Выписка из домовой книги. Следует помнить, что она действительна только первые тридцать дней с момента получения ее на руки.
Со всеми подготовленными документами следует обратиться в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать договор в ЕГРП (Едином Государственном Реестре Прав на различное недвижимое имущество), оформить там соответствующее заявление и уплатить госпошлину. Через одиннадцать дней договор будет зарегистрирован, а одаряемый получит свое свидетельство о праве собственности на эту квартиру.
И все же, как составить договор дарения квартиры правильно, чтобы избежать его дальнейшего оспаривания?
Правильное решение — обратиться к нотариусу и зарегистрировать договор у него. Это поможет избежать все возможные неприятности впоследствии, когда другие заинтересованные лица начнут оспаривать сделку в суде.
Можно, конечно, просто взять стандартный бланк договора и акта приема-передачи недвижимости, но перед этим стоит все-таки обратиться к профессиональному юристу за консультацией, чтобы он подсказал вам как оформить дарение квартиры правильно, и обойти все подводные камни именно вашего конкретного случая и возможных осложнений.
Оспаривание договора дарения
Случается, что договор дарения начинают оспаривать в суде по самым различным мотивам. Но сделать это достаточно тяжело и хлопотно. Подать иск на оспаривание сделки и признание ее недействительной лежит всецело на плечах недовольных действиями дарителя. Иногда и сам даритель может оспорить дарственную по самым различным причинам.
Но для того, чтобы понимать, когда это можно сделать, а когда лучше воздержаться, следует помнить следующее:
- Подать иск об оспаривании сделки можно только в течение трех лет после составления договора.
- Список причин, по которым дарение может быть оспорено в суде, приведен в действующем законодательстве. Никакая другая причина не может являться причиной для отмены этой сделки.
- Даритель также может отменить сделку, и у него есть ряд очень веских причин для этого, которые перечислены в гражданско-процессуальном кодексе.
- Третье лицо может оспорить дарственную после смерти дарителя, а также в случае признания его недееспособности. Оспаривание дарственной в суде начинается уже после того, как сделка была зарегистрирована в государственных органах, а до этого момента ее можно только лишь отменить.
Обращаться в суд лучше всего, если для подачи искового заявления имеются очень веские основания. При этом именно истец должен собрать все доказательства обстоятельств, подтверждающих целесообразность аннулирования договора дарения.
Самое тяжелое — это доказать, что договор дарения действительно нужно отменить.
Причины признания дарственной недействительной
1. Неверное составление договора дарения. Например, включение туда какого-либо обременяющего пункта в виде специального условия. Договор дарения носит безусловный характер.
2. В случае смерти дарителя в промежуток между подписанием договора и его регистрацией в государственных органах. К примеру, получивший квартиру в дар просто не успел подать своевременно документы для регистрации. В этом случае квартира становится наследством умершего.
3. Если будет установлено, что в момент составлении дарственной даритель являлся недееспособным или частично дееспособным, и не отдавал себе отчет в совершаемых действиях. Даже если даритель находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, договор дарения очень легко оспорить. Это условие отлично работает при решении проблемы в случае мошенничества различных религиозных организаций, обманом присваивающих чужие квартиры путем заключения договора дарения.
4. Отсутствие согласия официального супруга, которое должно быть заверено у нотариуса.
5. Отсутствие права дарить квартиру у дарителя. Это касается всех родителей и опекунов несовершеннолетних детей до четырнадцати лет, а также лиц, опекающих недееспособных. Они не имеют права от имени своих опекаемых заключать подобную сделку. Например, если ребенку принадлежит квартира, полученная по завещанию от двоюродной бабушки, его мама или папа уже не сможет никому эту квартиру от его имени подарить.
6. Отсутствие у одаряемого права принимать недвижимость в дар.
Здесь можно выделить два случая:
• сотрудники больниц и образовательных учреждений не вправе принимать в дар недвижимость от своих больных и воспитанников;
• государственные служащие не имеют право принять такой ценный подарок, как квартиру, если он был сделан вследствие их высокого профессионального статуса.
7. Мнимость сделки, то есть договор дарения, заключенный с определенной целью, например, избегнуть конфискации этой недвижимости. Оспорить такую сделку на практике бывает достаточно сложно.
8. Заблуждение относительно сути договора. Случается в ситуации, когда даритель не осознавал, что лишает остальных наследников право на наследство, заключая договор дарения.
9. Насильственное принуждение к оформлению дарственной, когда к дарителю были применены угрозы и насилие. Или же договор был подписан под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств на очень невыгодных условиях, которыми воспользовался одаряемый.
10. Покушение на жизнь, причинение вреда здоровью дарителя, которое совершил одаряемый после подписания договора. Если же одаряемый и вовсе убил своего дарителя, оспорить сделку могут впоследствии его наследники.
11. Обращение с квартирой недостойным образом, которое может способствовать порче и полному разрушению. В этом случае написать иск с просьбой об отмене договора может только сам даритель.
12. Смерть одаряемого. Если тот, кому подарена квартира умрет, даритель также может отменить сделку, об этом лучше всего прописать в самом договоре.
13. Банкротство дарителя, когда организация или индивидуальный предприниматель оформляет дарственную за счет средств компании, а в течение следующих шести месяцев признается банкротом.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
