Изменения коснулись всех сфер регистрационных действий и информации об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр недвижимости – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них.
Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними.
Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Этот подход необходимо особо рассмотреть, а также провести правовой анализ новых норм, освещающих кадастровый учет части помещений (зданий) и регистрационных действий в ЕГРН с ними.
Ст. 1 ФЗ №218 утверждено понятие объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи.
Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в ЕГРН. В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит всю информацию о недвижимости на территории Российской Федерации, которая разделена в нем на разделы.
Разделы ЕГРН следующие: реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости); реестр прав и ограничений (обременений); реестр информации о границах особых зон (реестр границ); реестровые дела; кадастровые карты; книги учета документов.
К чему эта информация? К тому, что часть помещения или часть здания, в том понимании, в котором она сейчас утверждена ФЗ №218, это не какой-либо объект, а скорее – информация об объекте, зарегистрированная в ЕГРН. Еще часть помещения (здания) – это объект вещных прав, который можно, к примеру, сдать в аренду, но продать его нельзя. Почему – рассмотрим ниже.
Ст. 8 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» в числе сведений об объекте недвижимости указано – информация о части объекта недвижимости (п. 22). Ст. 14 ФЗ №218 установлено, что государственный кадастровый учет и регистрация прав производится одновременно, в случае образования или прекращения существования части помещения (здания), к которой применяются регистрируемые ограничения (обременения), если такие ограничения (обременения) подлежат госрегистрации.
Т.о. часть помещения или часть здания не следует рассматривать как отдельный объект недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, образование частей объекта недвижимости возможно только в связи с тем, что на них распространяются какие-либо ограничения. Этими ограничениями могут быть к примеру – аренда, сервитут. Если часть помещения является отдельным объектом, то она также становится помещением. То же касается части здания – зарегистрированная его часть — это помещение, а вот часть арендованная – это именно часть здания в соответствии с формулировками ФЗ №218.
Отличительные характеристики части помещения (здания)
Практика кадастрового учета помещения, зданий и их частей пестрит многообразием и спорными ситуациями с органами кадастрового учета. Все это вызвано несколькими факторами: «сыростью» нормативной базы, отсутствием взаимодействия законотворцев с кадастровыми инженерами (практиками кадастровых работ), ошибками кадастровых инженеров и регистраторов недвижимости, и разнообразной правоприменительной практикой органов кадастрового учета (Кадастровых палат).
Более подробно правоприменительная практика по отказам в кадастровом учете была сформулирована судами в документе: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.)». Но это касается применения ФЗ №221 и ФЗ №122, а также постановлений Правительства, действовавших до 01.01.2017 года. Теперь нам следует ожидать новых судебных решений уже по новому законодательству.
Следует пояснить, что часть помещения (здания) для того, чтобы она могла быть сдана в аренду, должна быть зарегистрирована. В этом случае, часть объекта недвижимости может быть либо выделена из него как отдельный объект (помещение), либо ей присваивается временный кадастровый номер сроком до 5-ти лет. Такого временного кадастрового учета части объекта достаточно для регистрации на нее договора аренды. Если же собственник здания (помещения) желает продать его часть, то для таких действий требуется выделить как отдельный объект недвижимости – помещение.
Логично, что выделение части объекта недвижимости как отдельного объекта, предполагает более строгий порядок и совпадение всех необходимых характеристик, установленных законом — критерии обособленности и изолированности от основного объекта недвижимости. Это связано с тем, что при его образовании должны учитываться интересы потенциального собственника: возможность пользоваться созданным помещением без необходимости обращения к иным лицам.
Для регистрации в ЕГРН информации о части помещения (здания) необходимо только желание собственника объекта на эту операцию и соответствие основного объекта недвижимости установленным законом требованиям. У части помещения (здания) могут даже отсутствовать стены, критерия обособленности и изолированности необязательны к исполнению. Часть помещения может быть арендована для любых законных целей, даже – для установки аппарата торговли. Ограничений законом не установлено.
Как зарегистрировать часть помещения (здания) в 2017 году
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Часть помещения или часть здания – как определить, что требуется сделать для регистрации аренды на часть объекта недвижимости? Это следует из особенности зарегистрированных прав на основной объект недвижимости. Если у арендодателя в собственности здание, арендатору требуется выделение части здания. Если в собственности помещение – производят выделение части помещения.
Как было сказано выше, ст. 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимости производится совместно с регистрацией прав, в случае, когда регистрация таких прав обязательна. Необходимость регистрации договора аренды обусловлена волеизъявлением сторон и предусматривается самим договором.
Договор аренды подлежит безусловной регистрации, если он заключен на срок более 1 года. Для кадастрового учета части помещения (здания) требуется подготовка технического плана, отвечающего требованиям нового ФЗ №218. Для реализации его требований, Правительством РФ был принят ряд Постановлений, утверждающих порядок изготовления технической документации для кадастрового учета всех видов объектов недвижимости. Все ранее действовавшие нормативные акты утратили силу с 01.01.2017 года.
При подаче документов для регистрации договора аренды, с соответствующим заявлением вправе обратиться арендатор или арендодатель. Раньше можно было подать документы на кадастровый учет части помещения (здания) имея только проект договора аренды на нее. При этом копия такого проекта прилагалась к документам для кадастрового учета. С 1 января 2017 года не известно, можно ли будет провести подобную процедуру. Тем более, что на 13 января 2017 года регистрация недвижимости в Санкт-Петербурге приостановлена на неопределенный срок в связи с обновлением баз Росреестра.
Помимо технического плана, для кадастрового учета части помещения в 2017 году потребуется предоставить подтверждение полномочий подписанта (собственника объекта), доверенность на представителя, договор аренды как минимум в 3-х экземплярах, платежку об оплате госпошлины, копии учредительных документов юрлица (если сторона в договоре – организация), правоустанавливающие документы на объект недвижимости, часть которого подлежит аренде. В зависимости от вида объекта недвижимости и его особенностей, могут потребовать дополнительные документы. По новому ФЗ №218 подавать отдельное заявление для регистрации аренды не нужно – подразумевается, что кадастровый учет и регистрацию прав заинтересованные лица намерены провести одновременно.
Как подать документы на кадастровый учет части помещения и регистрацию договора аренды
Для того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр (кадастровый учет, регистрацию прав), сейчас требуется посетить Многофункциональный центр государственных услуг («Мои документы»). Обратиться «напрямую» в Росреестр сейчас можно всего по нескольким адресам, а также через сайт Росреестра, по крайней мере в Санкт-Петербурге и Москве. При себе следует иметь паспорт, доверенность или иное подтверждение полномочий и полный комплект документов.
После получения документов сотрудниками МФЦ они направляются в Росреестр. По новому закону №218-ФЗ пересылка документов должна занимать не более 2 рабочих дней.
Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды
По Федеральному закону №218 срок кадастрового учета + регистрация прав при подаче документов через МФЦ составляет 12 рабочих дней. Срок сократится, если направить документы через электронные сервисы Росреестра и составит 10 рабочих дней.
Если Вас интересует только кадастровый учет, то с 1 января 2017 года минимальный срок 5 рабочих дней, если через МФЦ – 7 рабочих дней.
Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения
Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет, однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем.
Законом №218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете и все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 1 января 2017 года заявителю не могут выдать отказ в кадастровом учете или регистрации прав сразу после подачи документов – органы Росреестра обязаны сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.
Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям.
Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменит в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Возможно, с некоторой точки зрения, произойдут улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью… но есть и огромный вопрос – насколько точно и в соответствии с законом будут действовать органы Росреестра? Как быстро государственные регистраторы начнут единообразное применение норм права? Сколько должно пройти времени для формирования судебной практики? Судя по тому, что с середины декабря 2016 года по настоящее время регистрация прав приостановлена, а сайт Росреестра РФ в сети Интернет не работает в части баз данных и приема документов от заявителей, процесс наладки работы будет не быстрым.
Статью подготовила начальник отдела по формированию налоговой отчетности Железнова Яна Константиновна. 
