В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.
Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье, и вы стали ее владельцем больше трёх лет назад. Причем неважно, как именно стали — купили, получили в подарок или в наследство.
Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.
Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.
Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:
• Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
• Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
• Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.
В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.
У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2020 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2020 года, через 60 дней. Сделку провели, вы получили деньги.
Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней. Поэтому налог платить не нужно.
Когда вы продали не единственную квартиру и не попадаете в правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. Нужно смотреть на дату вступления в собственность.
Вступили в собственность — минимальный срок владения для освобождения от налога 5 лет.
Или 3 года, если вы попадаете под эти исключения:
• Получили жилье в наследство;
• Купили квартиру у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают;
• Получили жилье по договору пожизненного содержания (ренты);
• Основанием стал договор приватизации.
Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.
Для владельцев квартир в новостройках тоже есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора с застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.
Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:
• Приватизация. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
• Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
• Жилье получено через суд. С дату вступления в силу судебного решения.
• Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире.
Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.
• 15% — нововведение 2020 года, следствие появления прогрессивной шкалы налогообложения. Такую ставку заплатят в 2021 году те, чей доход превышает 5 млн. рублей в год. Причем 15% платятся от суммы, превышающей 5 млн. В части других доходов применяется обычная ставка НДФЛ.
• 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.
Примеры: В 2021 году вы продали квартиру за 3 млн. рублей и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн. рублей. Ваш совокупный доход — 4,5 млн. рублей, будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.
Квартиру продали за 5 млн., зарплата вышла на 4 млн. рублей. Общий доход будет 9 млн. рублей. Доход до 5 млн. будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн. — суммы превышения.
Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.
Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. База — это специальный налоговый термин, который обозначает сумму, с которой вы платите налоги. Если мы говорим про квартиры, то её нужно считать в зависимости от конкретной ситуации.
Сначала выясните кадастровую стоимость квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.
Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:
• Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
• Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.
Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.
Примеры: Вы продали квартиру за 5 млн. рублей, а её кадастровая цена — 10 млн. рублей. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн., или 7 млн. рублей.
Если квартира стоила бы 8 млн., а кадастровая стоимость была 7 млн., то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 8 млн. рублей.
В налоговом законодательстве есть еще один термин — «вычет». Сделать вычет — это уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой платится налог.
В случае с продажей квартир есть два варианта вычетов:
• Уменьшить базу на 1 млн. рублей. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год. Продали квартиру за 5 млн. рублей, использовали вычет, то есть отняли 1 млн. рублей. База стала 4 млн. рублей — с этой суммы и считается налог.
• Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.
Пример: Купили квартиру за 3 млн. рублей, заплатили процентов еще на 500 тысяч. Продали квартиру через пару лет за 5 млн. рублей.
Из суммы за продажу отнимаете расходы — получается 1,5 млн. рублей. Именно с этой суммы и будет считаться налог.
Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или Договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.
Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.
Пример: Вы купили квартиру за 5 млн. рублей и потратили на проценты еще 3 млн. рублей. Потом продали квартиру за 7 млн.
Налог платить не нужно, потому что ваш доход — минус 1 млн. рублей.
Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году.
Если сделка состоялась, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:
• Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
• Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.
Налог за продажу квартиры платится после подачи декларации в налоговую инспекцию.
Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ:
• Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
• Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
• Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.
В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.
В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться. Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам. Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.
После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.
Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.
Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.
Если вы не сдали декларацию за 2020 год до 30 июля 2021 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.
Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы или сократить налог, или вовсе его не платить — ведь если доход минус вычет в виде расхода будет равен нулю, налога не будет.
Лучше так не делать:
• Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
• Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
• Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
• Это налоговое преступление — есть риск уголовного преследования.
Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.
Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:
• Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или купили у близких родственников, а срок больше трех лет;
• Если не единственное, а срок больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сколько составит налог:
1. Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент, 15%, если ваш доход больше 5 млн. рублей, и 13% в остальных случаях.
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн. рублей, или расходы на приобретение квартиры.
3. Затем умножьте получившуюся базу на ставку.
Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.
Статью подготовила начальник отдела по формированию налоговой отчетности Железнова Яна Константиновна. 
