Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Приветствую Вас дорогие читатели, сегодня я подготовил для вас статью про документы на дом и все что с ними связано, мы разберем все изменения, которые произошли в 2020 году и произойдут в 2021. Статья получилась большая, поэтому я разбил её на темы для более удобной навигации:
Правоустанавливающие документы на дом — являются основаниями для регистрации права собственности в Росреестре. Это первичные документы, которые устанавливают факт наступления права владения. Разберемся подробнее в первичных и вторичных правоустанавливающих документах на дом (коттедж) — объект индивидуального жилищного строительства.
Прежде чем установить право собственности на дом, а затем его зарегистрировать в Росреестре с внесением записи об этом в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, сначала необходимо засвидетельствовать его существование, описать его технические характеристики и «привязать» к земельному участку.
Орган государственной регистрации — Росреестр, осуществляет учет всей недвижимости в Российской Федерации.
Учету подлежат как сами объекты недвижимости — кадастровый учет, так и права на них — внесение записи в реестр прав.
Вновь построенный дом (коттедж) должен быть поставлен на кадастровый учет, только потом возможна регистрация права собственности на него.
Кадастровый учет жилого дома осуществляется на основании Технического плана, который изготавливается кадастровым инженером — сертифицированным специалистом.
Кадастровый инженер в 2020-2021 годах должен иметь государственный аттестат и состоять в саморегулированной организации кадастровых инженеров.
Кадастровый инженер — специалист, выполняющий работы в области межевания земель, кадастровых работ, связанных с недвижимостью, а также может заниматься землеустроительной экспертизой.
Реестр (список) кадастровых инженеров размещен на официальном сайте Росреестра.
Стоимость кадастровых работ на индивидуальный жилой дом сильно разнится по регионам и может составлять от 5 000.0 рублей до 50 000.0 рублей и более.
На основании Технического плана и заявления кадастрового инженера в Росреестр, будет произведен кадастровый учет вновь построенного дома и эти данные будут внесены в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
Получите Кадастровый паспорт на ваш дом в Росреестре, как подтверждение проведенного кадастрового учета.
Кадастровый паспорт — это выписка из государственного реестра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, технические характеристики и кадастровую стоимость.
Правоустанавливающие документы на новый дом:
• Кадастровый паспорт.
• Акт ввода в эксплуатацию.
• Документ на земельный участок, подтверждающий ваше право владения или пользования — Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН) или Договор аренды земельного участка.
На основании вышеперечисленных документов и заявления о регистрации права собственности будет осуществлена запись о праве в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 и оплачивается в бюджет.
Документы на регистрацию права можно подать через МФЦ или непосредственно в офис приема-выдачи документов Росреестра, если таковой есть в вашем населенном пункте.
Кадастровый учет и регистрация прав может осуществляться одновременно.
Если происходит передача права собственности от хозяина (правообладателя) другому физическому или юридическому лицу — составляется договор или соглашение об этом. Этот документ будет правоустанавливающим для регистрации прав на нового собственника.
Правоустанавливающими документами для повторной регистрации права собственности (переводе права от бывшего владельца на нового владельца) являются:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• договор купли-продажи и акт приема-передачи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• соглашение о разделе совместно нажитого имущества;
• соглашение о выделении доли в праве собственности.
Документы для разрешения на строительство частного дома в 2020-2021 годах
Заявление о строительстве частного дома подаются в местную администрацию. Если ее решение будет положительным, то на следующем этапе необходимо заняться оформлением паспорта проекта строительства.
Для этого понадобится:
• документация, подтверждающая права собственности на землю;
• решение администрации о предоставлении разрешения на начало строительных работ;
• копии из генерального плана застройки города;
• технические условий на подключение к централизованным инженерным коммуникациям;
• ситуационный план;
• поэтажная планировка этажей, фасадные чертежи и разрезы;
• акт межевания границ участка с разбивкой построек.
Параллельно нужно подготовить документы по проекту частного дома:
• ситуационный план с нанесением рядом стоящих объектов, указанием населенных пунктов и планом централизованных инженерных сетей;
• топографические съемки земельного надела с указанием расположенной рядом улицы;
• генеральный плана земельного надела с привязкой к местности и планировкой по вертикали;
• поэтажный план и чертеж подвала;
• специфические разрезы;
• проект фасада;
• чертежи стропильной системы и конструкции крыши;
• план и сечение конструкции фундамента;
• пояснительная записка с указанием финансовый и технических данных;
• строительная смета;
• инженерно-техническая документация.
Для получения разрешения на начало строительных работ в 2020-2021 годах необходимо подать в местную администрацию заявление и все необходимые документы для строительства частного дома, включая:
1. постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
2. договор купли-продажи;
3. генеральный план объекта;
4. паспорт на землю;
5. акт о межевании участка в натуре с разбивкой зданий, красных линий и осей строения.
После того, как будут изучены все предоставленные документы для разрешения для строительства частного дома глава администрации должен сформировать постановление о разрешении/отказе.
В случае положительного решения будет оформлен паспорт индивидуального жилищного объекта, включающий:
• решение муниципальной администрации о предоставлении разрешения на начало строительных работ;
• документация на право владения земельным наделом;
• копия генплана из градостроительного архива;
• ситуационный план;
• технические условия на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
• поэтажные планы, разрезы, фасадные эскизы;
• акт межевания земельного надела с разбивкой построек (схема выноса в натуру).
Отдельно стоит рассмотреть проектную документацию на строительство, которая включает:
• ситуационный план (М 1:500) с указанием расположения будущего частного дома относительно границ населенного пункта, с указанием централизованных систем инженерного обеспечения (канализация, электросети, водопровод и т.д.);
• топографическая съемка земли с расположенной рядом улицей (М 1:500);
• генплан земельного надела с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);
• планировка подвального помещения;
• поэтажная планировка (М 1:100, 1:50);
• основной и боковой фасады построек (М 1:50, 1:100);
• характерные разрезы (М 1:100, 1:50);
• планировка межэтажных перекрытий и покрытий для этажей, которые не повторяются (М 1:100);
• план стропильной системы крыши (М 1:100);
• план кровельной конструкции (М 1:100, 1:200);
• планировка фундаментов (М 1:100, 1:50);
• сечение конструкции фундаментов с характерными архитектурными и инженерно-строительными узлами и элементами (М 1:10, 1:20);
• пояснительная записка к проекту с техническими и экономическими расчетными данными;
• смета на строительство частного дома;
• чертежная и инженерная документация (по техническому заданию на проект).
Принимая решение о строительстве частного дома, не все застройщики знают, что для этого требуется соответствующее разрешение. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса России такое разрешение необходимо для придания частному дому законного статуса.
В этом нормативном документе определены документы для начала строительства частного дома и реконструкции всех капитальных объектов. В категорию частных домов попадают капитальные строения высотой до 3-х этажей, в которых проживает одна семья. Здания, которые построены без разрешения на начало строительства, могут признаваться незаконно возведенными.
Без такого документа могут возникнуть проблемы с внесением данных в кадастр, с регистрацией прав собственности, с подключением к центральным инженерным коммуникациям. Кроме того, будет проблематично оформить кредит на постройку частных домов без получения разрешения на начало строительства. Государственные органы признают такие здания самовольно построенными, что является нарушением закона. За строительство частного дома без разрешения предусмотрено взимание штрафов.
Кроме частного дома на своем участке застройщики планируют сооружение других строений. Нужно ли получать разрешение на все постройки. Ответ на этот вопрос есть в статье 51 Градостроительного кодекса России.
Здесь перечислены случаи, когда такое разрешение можно не получать:
• для хоз. построек и вспомогательных строений;
• для гаража, который не планируется для использования в предпринимательской деятельности;
• при сооружении, реконструкции построек, не относящихся к объектам капитального строительства;
• для ремонта, реконструкция частного дома без существенных изменений их конструкции и характеристик.
Данный список случаев, когда не нужны документы для строительства частного дома на своем участке для объектов ЛПХ (личного приусадебного хозяйства), не является окончательным. Положениями градостроительного норматива могут быть предусмотрены и другие условия.
Чтобы получить разрешение на легальное сооружение частного дома необходимо подготовить необходимый перечень документов и подать заявление в соответствующий орган. В соответствии с законодательством, решение таких вопросов входит в компетенцию муниципальных администраций (по месту расположения участка).
Сейчас существует возможность подать документы для получения разрешения на строительство частного дома в Многофункциональные центры государственных и муниципальных услуг. Кроме того, можно отправить заявление в электронной форме через Единый портал государственных услуг.
Подавать заявления может сам застройщик или его представители (при наличии подтвержденных полномочий на подписание и подачу документов).
Вместе с заявлением для получения разрешения на строительство необходимо предоставить следующий пакет документов:
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права на землю;
• градостроительный план надела;
• план-схема организации участка;
• паспорт заявителя.
Документы для продажи частного дома в 2020-2021 годах
Документы для продажи частного дома:
1. Правоустанавливающий документ на дом: договор купли-продажи, дарения, передачи в собственность граждан и т.п.
2. Свидетельство о праве собственности на дом.
3. Технический паспорт на дом.
4. Правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи, дарения, передачи в собственность граждан, постановление о выделении земельного участка, государственный акт на землю и т.п.).
5. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
6. Кадастровый план земельного участка.
7. Выписка из домовой книги о прописанных в доме.
8. Нотариально заверенное согласие супруга(-и) продавца.
9. Договор купли-продажи.
Помимо основной документации собственнику необходимо предоставить:
• Письменное заявление от участников сделки.
• Договор купли-продажи.
• Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины в размере 2 тысяч рублей. При непредставлении квитанции сотрудник Росреестра откажет в регистрации сделки.
При отчуждении жилья, находящегося в долевой собственности, в 2020-2021 годах необходимо заверить договор купли-продажи у нотариуса. Когда в сделке по купле-продаже принимает участие представитель одной из сторон, то требуется нотариально оформленная доверенность. Некоторые собственники выставляют на продажу землю, на которой отсутствует какое-либо строение. При этом земля может находиться в обременении. Поэтому в Росреестре следует получить справку с указанием имеющегося вида обременения. Эти сведения следует указать в договоре купли-продажи. Некоторые сложности возникают при совершении сделки по недвижимости, находящейся в СНТ, так как ранее возведение дачных домов в СНТ осуществлялось без получения соответствующего разрешения.
Поэтому при отчуждении собственнику следует провести процедуру оформления земли и возведенных на ней построек в соответствии с Законом «О дачной амнистии»:
1. Потребуется определить четкие границы участка.
2. Следует провести процедуру кадастрового учета строения и земли под ним.
3. В Росреестре проводится процедура регистрации прав собственности и занесения сведений в кадастровый учет.
4. После всех действий следует получить выписку их ЕГРН.
Чтобы зарегистрировать право собственности, следует прибегнуть к услугам, которые оказывает кадастровый инженер. Не стоит забывать и об обязательной процедуре межевания земли. Продажа дома и земли в СНТ происходит на общих основаниях, если получена выписка из ЕГРН.
Не стоит забывать, что с весны текущего года на законодательном уровне запрещено производить сделки с недвижимостью, не прошедшей кадастровый учет.
Документы для ввода дома в эксплуатацию в 2020-2021 годах
Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение.
К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч. 3 ст.55 ГрК РФ):
1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий в 2020-2021 годах соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ «Мои документы» всего два документа:
1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Документы для оформления дома в собственность в 2020-2021 годах
Построили дом и хотите узаконить свои права, тогда подготовьте следующий пакет документов:
1. Право собственности на земельный участок.
2. Технические документы и кадастровый домовой план (выдается на дом, который возведен на участке).
3. Декларация, в которой описаны все имеющиеся на участке объекты недвижимости.
4. Российский паспорт заявителя.
5. Форменное заявление на регистрацию права собственности, которое составляет сотрудник Росреестра. Документ должен быть подписан заявителем.
6. Доверенность на представителя (если таковая необходима), которая заверяется у нотариуса и предоставляет перечень полномочий на подачу и подписание документов, получение выписки, которая подтверждает право собственности.
7. Квитанция об оплате государственной пошлины. Стоимость для физических лиц — 2 тыс. руб., для юридических – 22 тыс. руб.
Оформить дом без документов не получится, поэтому придется запастись силами и временем, после чего жилая постройка сможет перейти в законное право собственности.
Заявление на получение права собственности вместе с пакетом подготовленных документов подается или через органы Росреестра, где заниматься оформлением будут около 10 дней, или посредствам многофункциональных центров (МФЦ). Еще один удобный вариант подачи документов в 2020-2021 годах – портал Госуслуг. В случае с Госуслугами и МФЦ документы будут готовиться от 15 до 20 дней. Для предоставления бумаг данным способом следует подавать заявление с приложенными отсканированными документами и отчетом о проведении платежа по оплате госпошлины.
Забирать готовые документы с выпиской, подтверждающей право собственности, нужно в отделении Росреестра, который относится к месту нахождения объекта недвижимости.
После получения собственности на земельный надел и жилой дом на нем построенный, ежегодно собственник должен будет уплачивать налоговые сборы на недвижимое имущество и землю.
Важно: если земельный участок не оформлен в собственность и записи о нем не помещены в единую базу недвижимости, то сроки узаконивания дома увеличатся. Чтобы получить документ владения, необходимо обратиться в администрацию, где будет выделена земля под строительство или ведение дачного хозяйства. Услуга эта бесплатная, однако на осуществление ее уйдет примерно 30 дней. В результате гражданину выдадут акт выделения земельного надела в собственность, который затем передается в Росреестр, чтобы право собственности зарегистрировать.
Если границы земельного участка также не определены или есть споры с прилегающими территориями, то необходимо оформить межевание. На этот процесс потребуется от нескольких месяцев до 1 года, так как, возможно, придется искать собственников соседних участков, чтобы они подписали акт согласования границ и не имели претензий. Если же добровольно такие договоренности не устанавливаются, то процедура будет проходить в суде.
Процесс оформления дома, построенного на участке земли, трудоемкий и не совсем простой. Однако, придерживаясь простых правил и последовательности, пройдет он легко.
Документы для оформления пристройки к дому в 2020-2021 годах
Если пристройка уже сделана, то для того, чтобы ее узаконить, придется обращаться в суд.
Для этого нужно подготовить следующие документы:
• документ о праве собственности на землю под застройку и на дом, в котором планируется реконструкция;
• письменные заявления других собственников дома на проведение реконструкции;
• согласие соседей на пристройку к вашему дому в письменном виде;
• техпаспорт дома, кадастровый план земельного участка;
• проект пристройки (в виде плана или эскиза);
• заключение ресурсообеспечивающих организаций (газовых, водо-канализационных служб, предприятий энергетики и пр.), подтверждающих безопасность подключения к коммуникациям. Если подключения не производятся, соответственно, и разрешений не требуется.
Суд может дать отказ в признании самовольной постройки: если она не безопасна или неверно подготовлены документы. В этом случае, владелец не приобретет права собственности на такую постройку. Её надлежит снести, причем за счет самого застройщика, плюс заплатит штраф.
Отметим, что пристройки в 2020-2021 годах могут быть вспомогательными, некапитальными и не требовать дополнительной земли: балконы, веранда, терраса и т.д. Такие пристройки узаконить не сложно. Для этого нужно обратиться в местное БТИ с заявлением о внесении изменений в техническую документацию. То же надо сделать, если вы только что завершили строительство. Приемочная комиссия составит акт о том, что вы закончили переустройство дома.
Когда на руках будут документы со всеми изменениями, имеющимися пристроями, можно считать вопрос закрытым.
Вы собираетесь сделать пристройку к садовому дому или жилому дому в садовом товариществе (в период действия «дачной амнистии»). В этом случае Вам необходимо обратится к кадастровому инженеру, для подготовки документов, необходимых для внесения изменений в сведения ЕГРН и подать их в Росреестр.
Когда Ваш дом расположен на земельном участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, то необходимо будет для начала получить разрешительную документацию, так как пристрой является реконструкцией.
После того, как пристрой будет осуществлен, необходимо будет уведомить администрацию об окончании реконструкции, получить уведомление о соответствии и также как и в первом случае, обратиться к кадастровому инженеру, для подготовки технического плана и вместе с уведомлениями подать документы в Росреестр.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
