Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Инвестиции тесно связаны с понятием «инвестиционный проект».
Слово «проект» происходит от латинского projectus, что в переводе на русский означает «брошенный вперед», т.е. замысел.
Современное западное представление о проекте изложено в Кодексе знаний об управлении проектами: «Проект представляет собой некоторую задачу, с определенными исходными данными и требуемыми результатами, обуславливающими способ ее решения».
В книге И.Т. Балабанова «Анализ и планирование хозяйствующего субъекта» отдается предпочтение определению проекта как комплекса взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных целей в течение ограниченного периода и при установленном бюджете.
Какие черты проекта представляются наиболее значимыми? Во-первых, это системность проекта — наличие комплекса взаимосвязанных мероприятий (его разработка и реализация связаны с процессом последовательного временного осуществления ряда мероприятий). Во-вторых, разработчику проекта важно обосновать и задать временной интервал рассмотрения проекта, так называемую длительность его жизненного цикла. Третьим «ключевым» моментом является бюджет. На вход проекта поступают разнообразные потоки ресурсов (физических, трудовых, капитальных, информационных); их стоимостный эквивалент называется затратами. Элементы выходного потока — это проектная продукция или услуги, также измеряемые в денежной форме и называемые доходами (выгодами). В бюджет проекта и включаются именно эти затраты и доходы с указанием запланированного времени их осуществления. Наконец, сформулированная цель проекта должна строго соблюдаться на всех этапах его жизненного цикла, так как ее изменение непременно приводит к необходимости отказа от определенного проекта и перехода к разработке нового.
Инвестиционный проект. Одно из самых удачных определений понятия проекта дано в упомянутой книге «Управление проектами»: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению». Здесь сделана попытка охватить все возможные нюансы всех видов деятельности и ресурсов, необходимых для разработки и реализации проекта. Само такое определение предполагает, что подобный проект является инвестиционным.
Причины, побуждающие экономических субъектов к осуществлению инвестиционных проектов, различны.
Можно назвать, по меньшей мере, три больших класса подобных побудительных мотивов:
1. Обновление материально-технической базы производства.
2. Расширение базы.
3. Освоение новых видов продукции.
Подобное деление мотивов типично для анализа производственных предприятий. Помимо проектов, связанных с производством и реализуемых под воздействием одного из вышеперечисленных мотивов, существует также значительное число проектов, реализация которых преследует цели социального характера. В этом случае для анализа используется финансовая оценка возможного социального эффекта.
Таким образом, каждый проект в ходе реализации должен преследовать заранее предусмотренные цели. В экономической теории сложилась некоторая классификация целей, применимых к тому или иному инвестиционному проекту.
Так, например, в книге «Инвестиционное проектирование» предлагаются такие инвестиционные цели:
— прибыльность инвестиционного проекта, которая предполагает, что вложение средств будут осуществляться только в том случае, если прибыль от реализации проекта достигает определенного, заранее задаваемого уровня, с учетом срока окупаемости проекта;
— рост фирмы путем ежегодного увеличения торгового оборота и контролируемого ею доли рынка;
— поддержание высокой репутации фирмы среди потребителей и сохранение контролируемой доли рынка;
— достижение высокой производительности труда;
— производство новой продукции.
Это наиболее типичные цели, которые могут стоять перед тем или иным инвестиционным проектом; при этом перед проектом могут ставиться и другие цели, в том числе и не перечисленные выше.
Для проектов, реализуемых коммерческими структурами и представляющих наибольший интерес для инвестиционного анализа, цель реализации проекта зачастую совпадает с общей целью функционирования коммерческого предприятия — получение максимальной прибыли. В дальнейшем именно эта цель будет считаться основной, если иное не оговорено особо.
Каждый проект имеет определенный период — «жизненный период», называемый инвестиционный цикл — это период времени, охватывающий все временное пространство от идеи до ее реального воплощения, который имеет три фазы:
— прединвестиционную (предварительные исследования до окончательного принятия инвестиционного решения);
— инвестиционную (проектирование, договор, подряда строительство);
— производственную (фаза хозяйственной деятельности предприятия).
Исходя из этого предлагается следующая классификация:
1) по масштабности — например, малые или мега проекты;
2) по срокам выполнения: например, краткосрочные проекты;
3) по качеству: бездефектные проекты;
4) по ресурсам: мульти проекты, проекты модульного строительства;
5) международные проекты;
6) совместные предприятия.
Малый проект невелик по масштабу, прост и ограничен объемами требуемых средств:
— капиталовложения: от нескольких сотен тысяч до 10—15 млн. дол.;
— трудозатраты: от нескольких сотен до 40—50 тыс. человеко-часов. Мегапроекты имеют следующие отличительные черты:
1) высокая стоимость — около 1 млрд. дол.;
2) капиталоемкость — фонды для реализации подобного рода проектов обычно превышают финансовые резервы, необходимы дополнительные источники финансирования:
— банковское финансирование,
— экспортные кредиты,
— смешанное кредитование;
3) осуществление финансирования консорциумом фирм;
4) большой общий объем работ в человеко-часах: 2 млн. человеко-часов на проектирование, 15 млн. человеко-часов для строительства объектов;
5) сроки реализации — 5—7 лет и более;
6) высокий уровень доходов и расходов при значительной динамике активов;
7) необходимость решения проблем международного бизнеса;
8) отдаленность районов, где реализуются мегапроекты, дополни тельные затраты на инфраструктуру;
9) влияние на социальную и экономическую сферы региона и даже страны, где реализуется мегапроект.
Краткосрочные проекты. Такие проекты предполагают сжатые сроки реализации. Стоимость краткосрочного проекта может быть около нескольких десятков тысяч долларов и возрастать в процессе его реализации. Заказчик идет на увеличение стоимости проекта для выигрыша ю времени и сохранения приоритета в конкурентной борьбе на рынке сбыта.
Бездефектные проекты. Качество является доминирующим фактором в таком проекте. Объектом такого проекта могут быть, например, атомные электростанции. Стоимость бездефектных проектов значительна — несколько миллиардов долларов.
Мультипроекты — проекты, которые представляют собой совокупность проектов меньшего масштаба, что подразумевает поиски компромиссов в постановке целей и определении потребностей.
Проекты модульного строительства. Такие проекты предполагают, что элементы конструкций и оборудования, из которых состоит строящийся объект, могут быть смонтированы в одном месте, а после доставляются, например, на место строительства. Модулем как раз и называется предварительно изготовленная и смонтированная часть того или иного сооружения. Модули обычно используются тогда, когда условия для обычного строительства оказываются исключительно сложными. Некоторые проекты без использования модулей могут вообще оказаться экономически необоснованными или физически трудно реализуемыми. Использование модулей оправдано, например, при сооружении морских нефтяных буровых и добывающих платформ.
Международные проекты. Такие проекты обычно реализуются на государственном уровне или при участии государства и предполагают длительный этап подготовительных работ и согласований. Немаловажную роль при этом играют международное разделение труда и международный маркетинг.
Совместные предприятия — это объединение двух или более участников для достижения некоторых коммерческих целей под совместным контролем, при этом каждый партнер вносит свой вклад и определенным образом участвует в прибыли. Часто такого рода предприятия организовываются для реализации крупных и международных проектов.
В целом такая классификация не дает нам обобщающего представления, что лежит в ее основе, так как здесь смешиваются финансовые, организационные и временные параметры (без указания сроков выполнения краткосрочных проектов, предполагая, что все остальные проекты носят долгосрочный характер). Критерии такого деления в книге не приводятся (не понятно, для кого инвестиции в 10—15 млн. дол., собственных средств являются малыми).
Есть и другие подходы к классификации инвестиционных проектов. Например, возможна классификация проектов по таким типам:
1) тип классификации — по объему необходимых денежных средств: мелкие, средние, крупные:
— крупные проекты носят стратегический характер, представляют собой принципиально новые объекты и имеют стоимость более 2 млн. дол.;
— средние проекты имеют стоимость от 300 тыс. до 2 млн. дол.;
— мелкие проекты — менее 300 тыс. дол.
2) тип классификации — по форме финансирования:
— проекты «с утвержденными фондами» (финансирование утверждено заранее);
— проекты «с неутвержденным финансированием»:
а) «зависящие от самой корпорации» (ее руководство принимает решение об инвестировании),
б) «зависящие от потребителя» (финансирование осуществляется в том случае, если корпорация, например, на тендере выиграет контракт на поставку продукции).
3) тип классификации: «прибыльность от реализации проекта» или минимальное пороговое значение рентабельности. Этот тип классификации является как бы сводным.
В первом типе классификации указаны абсолютные цифры, и остается неясным, почему именно эти цифры являются пограничными значениями. Можно предположить, что и здесь речь идет с позиции корпорации, но это означает, что классификация представлена с точки зрения конкретного юридического лица, группы компаний или отрасли и не устраивает нас, так как может не подходить для других проектов. Второй и третий тип классификации интересны с точки зрения объективности подхода, при этом третий тип классификации является, скорее всего, эмпирическим для «среднестатистической» корпорации, так как нет теоретического обоснования именно таких цифр (6—25%) в определении того или иного порогового уровня рентабельности.
В рамках оценки бизнеса инвестиционные проекты компании могут быть разделены по следующим критериям:
— по срокам реализации: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные;
— по основной направленности: коммерческие, социальные, экологические и др.;
— по соотношению собственных и заемных средств: крупномасштабные, среднемасштабные, мелкомасштабные;
— по источникам финансирования: государственные (федеральные), муниципальные, частные, корпоративные;
— экономически независимые и соответственно — зависимые;
— по типу денежных потоков: одноступенчатые и многоступенчатые;
— по уровню рентабельности;
— по признаку их внедрения;
— проекты с «утвержденным финансированием» и соответственно «с неутвержденным финансированием».
Остановимся на этих критериях более подробно.
Краткосрочные инвестиционные проекты — это проекты со сроком возврата инвестиций до 3 лет.
Среднесрочные инвестиционные проекты — проекты со сроком возврата инвестиций до 10 лет (создание значимых для города отраслей или производств, например предприятия (группы предприятий) по переработке городских отходов).
Долгосрочные инвестиционные проекты — проекты, срок возврата инвестиций которых превышает 10 лет (связанные, например, с освоением определенных генпланом развития города территорий — создание новых жилых микрорайонов).
Коммерческие инвестиционные проекты — проекты, главной целью которых является получение прибыли.
Социальные — ориентированные на решение проблем безработицы, снижение криминогенного уровня и т.д.
Экологические проекты — проекты, основной составляющей которых является улучшение среды обитания.
Мелкомасштабные инвестиционные проекты — проекты, для реализации которых необходимы инвестиционные ресурсы исходя из собственных средств инициатора проекта (для города, например, создание новой транспортной развязки, автодороги).
Среднемасштабные инвестиционные проекты — проекты, для реализации которых привлекаются денежные средства, но привлекаемые ресурсы не превышают 50% требуемых средств.
Крупномасштабные инвестиционные проекты носят стратегический характер, и для их осуществления привлекаются значительные сторонние инвестиционные ресурсы.
Государственные инвестиционные проекты (программы) — проекты, гарантом по вложенным средствам в которые выступает государство (федеральное или республиканское правительство) либо финансирование которых осуществляется непосредственно за счет средств федерального правительства или бюджета субъекта Федерации. Они реализуются, как правило, с целью поддержания государственных интересов, либо государство осуществляет управление инвестиционным проектом, и все риски, связанные с этим, несет государственный орган или специально созданное государственное унитарное предприятие.
Негосударственные инвестиционные проекты подразделяются на корпоративные и частные. В первом случае средства для реализации того или иного проекта привлекаются акционерным обществом или другим юридическим лицом (с помощью инвестиционной компании или фирмы, имеющей лицензию на право осуществления операций с ценными бумагами на фондовом рынке), как правило, посредством эмиссии ценных бумаг. В остальных случаях (некорпоративные) инвестиционные проекты носят название частных.
Экономически зависимые проекты — когда, например, из двух или нескольких отбираемых проектов право на осуществление имеет только один.
Соответственно экономически независимый проект — не имеющий альтернативы, например по экологическим ограничениям.
Одноступенчатые проекты — такие, которые подразумевают последовательно сначала расходы, как правило, на начальном этапе, затем доходы в ходе реализации проекта.
Многоступенчатые, или сложные, проекты — такие, когда уже после завершения начального этапа, в период выполнения проекта или по его окончании требуются дополнительные параллельные (часто периодические) инвестиционные расходы.
Минимальная рентабельность проекта на каждом его этапе определяется исходя из альтернативных возможностей вложения средств, например, в государственные ценные бумаги долгосрочного характера, а также исходя из доходности по долгосрочным кредитам и ряда других позиций.
По минимальной рентабельности проекты имеют градацию, связанную с управлением проектом во времени:
— у проекта, как справедливо было замечено выше, могут отсутствовать требования по норме прибыли, например у проектов, направленных на повышение техники безопасности, улучшения условий труда и т.п.;
— проект направлен на поддержание существующих позиций компании на рынке или продвижение на рынок новой продукции (рентабельность на уровне вложений в банковские депозиты);
— проект, целью которого является обновление основных фондов или развитие рынка (рентабельность должна превышать проценты по банковским кредитам);
— проект, преследующий целью сокращение издержек производства (рентабельность выше рентабельности конкурентов в среднем по отрасли);
— проект нацелен на увеличение масштабов производства (рентабельность исходя из преимуществ экономии на масштабах производства);
— рискованные проекты, связанные с изменением технологии организации новых сфер деятельности (очень высокая рентабельность исходя из риска потери средств).
Следующая классификация связана с разделением проектов на две группы по признаку внедрения. Проект может встраиваться в уже функционирующий объект, в этом случае следует рассматривать аспекты, относящиеся к влиянию нового проекта на текущую деятельность действующего предприятия, а также влияние такой деятельности на проект. Но имеется и вариант, когда проект является предприятие образующим; он реализуется, как говорят, «в чистом поле». Правильная идентификация проекта в этом направлении связана с рассмотрением ситуаций «без проекта» и «с проектом». Если проект внедряется в реально действующее предприятие, то исчислять его воздействие на деятельность предприятия и оценивать эффективность можно только на основе расчетов, так называемых дополнительных доходов и расходов, т.е. с помощью сравнительного сопоставления ситуаций «без проекта» и «с проектом». Другими словами, придется отдельно выявить и рассчитать все доходы и расходы в двух ситуациях: «с проектом» и «без него», затем найти разности, как между доходами, так и между расходами для обеих ситуаций и только потом путем вычитания полученных результатов прийти к окончательному выводу.
В случае, когда проект имеет «утвержденное финансирование», предполагается, что объем финансирования заранее определен, так, например, в случае незавершенного строительством жилого комплекса, строительство которого необходимо закончить.
Проекты «с неутвержденным финансированием» являются либо внутренним проектом компании и финансируются по принципу: «сколько необходимо, столько и будет профинансировано», либо зависят от условий, являющихся внешними по отношению к данной компании, например от условия тендера на право осуществления строительства муниципального жилья.
Приведенная выше классификация позволяет упорядочить наши представления об инвестиционных проектах и их основных особенностях. Естественно, что она не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.
Основные этапы и риски финансирования инвестиционных проектов в недвижимости
В связи с увеличением привлечения инвестиций в сферу недвижимости обоснование инвестиционных проектов и оценка их экономической эффективности являются важными задачами. К сожалению, многие, потенциально привлекательные для инвесторов проекты недостаточно грамотно представлены, что негативно сказывается на их продвижении. Поэтому представляется важным рассмотрение этапов разработки инвестиционных проектов в сфере недвижимости и анализ их особенностей, сказывающихся в специфике рисков и виде денежного потока от инвестиций в недвижимость.
Инвестиционное проектирование включает в себя отбор инвестиционных альтернатив, поиск инвесторов, оценку эффективности проекта, анализ чувствительности проекта к воздействию внешних и внутренних факторов.
Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Проект как система имеет ряд свойств:
— проект возникает, существует и развивается в определенном окружении, называемом внешней средой;
— состав проекта не остается неизменным в процессе его реализации и развития: в нем могут появляться новые элементы (объекты) и из его состава могут удаляться некоторые его элементы;
— проект, как и всякая система, может быть разделен на элементы, при этом между выделяемыми элементами должны определяться и поддерживаться определенные связи.
Основные этапы разработки проекта:
1. Формирование концепции проекта.
Процесс разработки проекта начинается с формирования его концепции.
Разработка концепции проекта предусматривает выполнение следующих основных этапов:
— обоснование целей проекта с учетом изучения рынка, макроэкономической ситуации;
— предварительная оценка стоимости проекта и прогноз увеличения оборотного капитала;
— оценка продолжительности инвестиционного процесса и собственно реализации проекта, срока начала эксплуатации проекта;
— прогноз увеличения капитала от реализации проекта;
— определение источников (инвесторов) и размеров финансирования;
— определение основных характеристик проекта.
Процесс формирования концепции проекта подразумевает следующие этапы:
1) формулировка целей, достижение которых обеспечивается реализацией проекта;
2) формулировка предварительных альтернативных вариантов (сценариев развития проекта), удовлетворяющих целям инвестора;
3) отбор вариантов проекта, приемлемых с точки зрения сроков реализации и других условий.
2. Определение жизненного цикла проекта.
Жизненным циклом проекта называется промежуток времени между появлением проекта и его ликвидацией.
Жизненный цикл любого проекта состоит из трех фаз: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной.
3. Финансирование проекта.
Одним из наиболее важных условий обеспечения эффективности выполнения проекта является финансирование.
Финансирование подразумевает решение двух основных задач:
1) обеспечение потока инвестиций, необходимого для планомерного выполнения проекта;
2) Снижение капитальных затрат и риска проекта за счет оптимальной структуры инвестиций и получения налоговых преимуществ.
Одна из проблем, которую приходится решать при разработке плана эффективного финансирования проекта, — это учет риска.
План финансирования проекта должен учесть следующие виды рисков:
Риск Нежизнеспособности проекта. Инвестор должен быть уверен, что предполагаемые доходы от проекта будут достаточны для покрытия затрат, выплаты задолженностей и обеспечения окупаемости любых капиталовложений.
Налоговый риск включает:
— невозможность гарантировать налоговую скидку из-за того, что проект не вступит в эксплуатацию к определенной дате;
— потерю выигрыша на налогах из-за того, что участники прекратили работы над уже функционирующим, но экономически не оправдавшим себя проектом;
— изменение налогового законодательства, например увеличение налога на собственность или изменение плановой нормы амортизации, перед тем как проект запущен в эксплуатацию;
— решения налоговой службы, понижающие налоговые преимущества в результате осуществления проекта.
Риск неуплаты задолженностей. Даже успешные проекты могут столкнуться с временным снижением доходов из-за изменения рыночной конъюнктуры.
Чтобы защитить себя, в такой ситуации, предполагаемые ежегодные доходы от проекта должны жестко перекрывать максимальные годовые выплаты по задолженностям.
Участники могут применить следующие меры снижения риска от неуплаты задолженностей:
— использование резервных фондов;
— производственные выплаты;
— дополнительное финансирование.
План должен предусматривать возможности дополнительного финансирования, необходимость в котором может возникнуть из-за задержки, значительного увеличения масштабов проекта или проблем, связанных с эксплуатацией. Здесь необходимы контакты с отдельными кредиторами для обеспечения приемлемости непредвиденных моментов в плане финансирования.
Риск незавершения внедрения проекта. Как правило, инвесторов беспокоит влияние на завершение процесса внедрения непредусмотренных превышений затрат, возникающих из-за различных причин: инфляции; технических сложностей; проблем, связанных с окружающей средой, правительственных постановлений; отсутствия материалов или колебания курсов валют.
4. Контроль выполнения программ капиталовложений.
Кроме планирования финансовой деятельности в крупных проектах приходится прилагать усилия для решения следующих вопросов:
— точные оценки затрат (финансовые сметы);
— распределение расходов во времени (поток денежной наличности);
— подтверждение затрат (анализ финансового состояния);
— своевременность и точность отчетности по затратам;
— использование соответствующих финансовых рычагов управления;
— выявление неправильных затрат на проект;
— своевременная и осмысленная отчетность о состоянии проекта;
— использование соответствующего решения об осуществлении затрат до того, как будут произведены убыточные затраты.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
