Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Массовая оценка недвижимости представляет собой достаточно сложный аналитический процесс.
Она предусматривает обязательное выполнение следующих этапов:
1) постановка задачи;
2) предварительное обследование и анализ объекта, выбор метода оценки;
3) сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования, синтез (спецификация) модели оценки, анализ и выбор ценообразующих факторов, представление ценообразующих факторов в цифровом виде, анализ взаимосвязи «цена — фактор», кодирование ценообразующих факторов;
4) построение и калибровка (настройка) модели, анализ выпадающих объектов и уточнение информации;
5) тестирование модели, контроль качества и уточнение результатов оценки.
Содержание этих этапов отличается от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.
Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
— идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
— уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются — собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
— согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
— согласование даты оценки (на какую дату производится оценка).
Предварительное обследование и анализ объекта. Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием). Составляется полное описание характеристик объема недвижимости (земельный участок, основные количественные я качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.). Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер Окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц). Проводится сбор информации об объекте и местоположении его среди местных жителей и служащих.
Выбор метода оценки. Массовая оценка использует все три классических подхода оценки: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный и доходный подходы, как правило, используют либо аддитивные, либо мультипликативные модели. Затратный подход, за редким исключением, использует гибридную модель.
Сбор и анализ информации. Чтобы реализовать методы массовой оценки, необходимо собрать и проанализировать достаточно большой объем информации. Существует правило, в соответствии с которым можно определять минимально необходимый объем информации: количество наблюдений (сделок) должно быть равно количеству ценообразующих факторов, умноженному, по крайней мере, на пять.
Практика показывает, что результаты моделирования сильно зависят чистоты и достоверности информации. Сбор информации занимает, как правило, до 70% общего времени, отводимого на массовую оценку.
Сбор данных зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (застка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков — форма, глубина и т.п., для зданий — тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки (дата, источник информации) и т.п. В дополнение к данным из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.
Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.
Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый этап качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Например, изменение политической ситуации или налоговой политики они сильно влияют на рынок.
Второй этап — выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.
Определение наиболее эффективного использования объекта производится путем построения математической модели для каждого возможного типа использования объекта. Вариантом наиболее эффективного использования принято считать тот тип использования, в котором получена наибольшая стоимость оцениваемого объекта.
Предварительный анализ и описание объекта не ограничиваются указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенности инфраструктуры земельного участка.
Анализ и выбор ценообразующих факторов. Этот этап предполагает анализ рынка оцениваемой группы объектов с точки зрения выявления минимального необходимого количества факторов, влияющих на цену объектов в рамках выбранного подхода. Такой анализ проводится статистическими методами с помощью опроса экспертов.
Представление ценообразующих факторов в цифровом виде. Массовая оценка оперирует с математическими моделями, которые «понимают» только те данные, которые представлены в формализованном виде. Любой объект недвижимости может быть охарактеризован как качественными (привлекательный или плохой фасад и т.д.), так и количественными показателями (общая площадь, занимаемый этаж и т.д.). Все эти показатели при массовой оценке, предполагающей использование вычислительной техники, должны быть представлены в цифровом виде.
Анализ взаимосвязи «цена — фактор». Такая взаимосвязь, как правило, выявляется методами графического анализа с привлечением результатов статистических исследований.
Кодирование качественных ценообразующих факторов. Существует достаточно много способов кодирования качественных ценообразующих факторов. Однако все они, так или иначе, должны удовлетворять, по крайней мере двум «нельзя»: нельзя нарушать экономический смысл и нельзя нарушать правила математики в рамках выбранной модели.
В основе кодирования качественных ценообразующих факторов лежит разбиение их на уровни и определение «цены» каждого уровня в абсолютных или относительных единицах.
Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой — выражение, включающее в себя факторы, определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется избранным методом оценки.
Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка, объеме и характере информации, следует вобрать метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией.
Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным — код 2 и т.д. Это коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены 1 м, нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен — 1,06; для панельных — 0,94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели, выясняется, какие факторы и каким образом входят в модель, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.
Одним из наиболее важных ценообразующих факторов является местоположение.
В практике массовой оценки существует несколько методов моделирования (кодирования) местоположения. Выбор того или иного метода определяется целями моделирования, требуемой точностью, состоянием рынка, количеством анализируемых объектов, доступностью информации и рядом других факторов.
Моделирование с помощью зон (кластерный анализ). В зависимости от уровня детализации зон можно рассматривать или осуществлять разные типы зонирования:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Зонирование по административным районам. В этом методе местоположение объекта характеризуется только районом. Следовательно, можно построить отдельные модели для всех районов или нескольких групп районов или в рамках единой модели определить поправочный коэффициент для каждого из районов, что проще и требует меньшего числа аналогов. Этот метод подходит для грубого моделирования «ровных» и устоявшихся рынков с большим объемом открытых сделок, например для рынка типового жилья.
2. Зонирование по кварталам. В этом методе местоположение объекта характеризуется кварталом. Для решения задачи необходимо сгруппировать кварталы (на основе экспертных данных или по результатам предварительного моделирования) и определить поправочные коэффициенты для каждой из групп (зон). Один из возможных подходов, принятых на рынке жилья, — зонирование по станциям метрополитена.
3. Моделирование с помощью географических координат. Кодирование с помощью географических координат можно выполнить с помощью техники анализа остатков.
Техника остатка может быть использована, по крайней мере в двух вариантах: для моделирования влияния локальных центров повышения или понижения стоимости на стоимость объектов недвижимости или в целом для построения ценовой карты оцениваемой территории.
Моделирование влияния локальных центров. Местоположение . объекта описывается его координатами, по которым можно определить его удаленность от центров влияния (исторический центр города, станция метро, зона повышенной деловой активности, одна из основных магистралей). При использовании этого подхода необходимо определить все центры влияния, их координаты и зависимость их влияния от расстояния до них. Определить центры влияния можно как экспертно, так и построив ценовую карту.
Более сложная задача — определение зависимостей для каждого из центров. Эта задача состоит из выбора вида зависимости и определения параметров статистическими методами или перебором. При недостаточном количестве исходных данных можно использовать одинаковые зависимости для нескольких однотипных центров влияния. Для аппроксимации можно предложить проверенную практикой достаточно универсальную экспоненциальную зависимость.
Определение параметров статистически возможно только в случае, если количество аналогов в 5—10 раз превышает количество центров влияния. В этом случае используют нелинейную регрессию. При определении параметров перебором каждый параметр подбирается индивидуально до получения наилучших значений статистических критериев.
Построение ценовой карты региона. Это наиболее примой метод и самый требовательный к количеству аналогов. Основной его принцип: все вариации цены, не учтенные другими факторами, списываются на местоположение. Местоположение объекта описывается его координатами. Благодаря этому строится ценовая карта.
Этот метод можно применять только при наличии большого количества достоверных аналогов, равномерно распределенных по карте. Иначе возможен риск завышения или занижения цен на значительной территории из-за одного-двух сомнительных аналогов, которые дадут существенные остатки, списанные на местоположение.
Калибровка моделей массовой оценки. Калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов (выражаемых переменными модели) на стоимость, рассчитать конечные коэффициенты модели.
Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются, и формируется так называемые линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделяются бинарные переменные — да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.
Множественная линейная регрессия позволяет однозначно рассчитать коэффициенты аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены аппроксимирующими их функциями, в частности переменная времени сделки, обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными колебаниями). На этом этапе вводится переменная отклика цен на местоположение, отражающая вклад местоположения в стоимость. Эта переменная создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной модели.
Одним из основных методов калибровки гибридных моделей является метод обратной связи. Он основан на итеративном подборе коэффициентов на основе минимизации суммы всех отклонений прогнозных значений стоимости от заданных рыночных. Для обеспечения сходимости он требует задания корректных начальных значений коэффициентов.
При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые оцениваются, так и к базе данных, по которой строилась модель.
- адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком сложной);
- надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений цены и проверкой сомнительных данных);
- тщательным анализом конечных значений коэффициентов.
Контроль качества и уточнение результатов оценки. Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка, и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом, непосредственно на объект.
Любая модель — это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на 100%ное соответствие рыночным ценам. Существует два основных источника погрешности оценки при выбранной модели. Это — качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов. Второй источник ошибок — неверные предположения, заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная Зависимость стоимости от площади магазина, то она будет переоценивать крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос различает такие объекты. Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.
Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. Визуальный осмотр объекта и его местоположения позволяет нередко объяснить природу расхождения цены и прогноза. Полевое исследование, обычно завершающее работу по массовой оценке, имеет своей основной целью выявление дополнительных и неучтенных оценкой факторов, присутствующих, например, в описании объектов в городских реестрах недвижимости, но не использованных моделью либо связанных со специфическим местоположением объектов. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы, «недоучитываемые» или «переучитываемые» моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до достижения необходимой точности модельной оценки.
Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий — соответствие модельных результатов реалиям рынка.
Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных статистик. Значения этих статистик могут служить критерием при выборе окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов (соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных дает возможность грамотной корректировки, как вида модели, так и ее коэффициентов.
Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. В этом случае причина кроется, скорее всего, в ненадёжности исходной рыночной информации о сделках.
Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов. Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим характеристикам, как физическим (техническим), так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории города. Однако на практике может существовать много объектов, стоимость которых в значительной мере определяется неучтенными в моделях факторами (физический износ, экономическое и функциональное устаревания). Этими факторами могут являться такие физические характеристики, как уникальное качество строительства и планировочная организация объекта, а также особенности функционального назначения объектов, их локального местоположения и специфического окружения.
Такие характеристики могут в явном виде или косвенным образом присутствовать в реестре недвижимости или на карте города, но при этом остаться невостребованными при создании и корректировках модели.
Результатом полевого исследования может стать более полное описание границ применения проведенной массовой оценки с аргументированными выводами по поводу нецелесообразности или невозможности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от целей работы и требований к оценке). При этом могут быть выделены уникальные объекты, оценивать которые нужно в индивидуальном порядке или с применением иных подходов. Одним из возможных результатов полевой проверки может стать разработка дополнительных экспертных поправок (коэффициентов), применимых к отдельным объектам или группам объектов.
Модели массовой оценки для трех подходов оценки
Модель — это полная или упрощенная система, позволяющая осуществлять анализ чего-либо.
Под термином «модель» часто понимают какое-то уравнение или формулу, моделью может служить и утверждение. Например, утверждение «Стоимость собственности с новым зданием есть сумма стоимости земли и стоимости здания» — является (вербальной) моделью. В действительности это простейшая форма модели, иллюстрирующая один из подходов к оценке стоимости — затратный подход.
В массовой оценке, подобно индивидуальной, применяются три метода трех разных подходов к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, затратный метод, метод капитализации дохода.
Построение «оценочной» модели на базе анализа рыночных данных зависит от применяемого подхода к оценке недвижимости.
Например, при применении сравнительного подхода калибровка модели проводится на основе анализа рыночных данных соответствующего регионального рынка недвижимости согласно принципам оценки: спроса и предложения, вклада и замещения.
При применении затратного подхода, поскольку факторы предложения на рынке недвижимости базируются на принципе замещения, калибровка модели проводится на основе анализа состояния рынка строительно-монтажных работ и материалов с учетом сложившейся нормы прибыли для инвесторов (застройщиков). Калибровка модели факторов спроса (местоположение, сложившийся порядок исчисления износа и различные рыночные поправки) отслеживается по изменению конъюнктуры рынка недвижимости.
При доходном подходе для применения метода прямой капитализации в моделировании стоимости доходной недвижимости основная задача при калибровке модели состоит в выявлении ставок капитализации на базе анализа данных по рынку недвижимости.
Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.
Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. Первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и выделения переменных из значимых факторов выбирается вид модели.
Следующим этапом является калибровка модели, и здесь используются несколько приемов:
— парный анализ продаж;
— множественный регрессионный анализ;
— метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).
Важной составной частью МСП является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:
— поправки на характеристики здания (сюда включают и износ);
— поправки на местоположение;
— поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).
На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.
Доходный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и их капитализации. Таким образом, метод капитализации применим для оценки приносящей доход недвижимости. Он основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В его основе лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в определенный момент. Степень этой «временной предпочтительности» может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.
В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации, и стоимость объекта, и его возможный доход.
Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, что в затратном подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из стоимости замещения (восстановления) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.
Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и функционального и экономического (внешнего) устареваний, которые часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и регистрационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.
Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы оценки недвижимости.
Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по продажам.
Предварительные этапы массовой оценки земли — стратификация объектов недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения (сравнения).
Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования земельных участков (зонирование), местоположении или административно-территориальном делении, размере участка. Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории зонирования земельному участку должна быть присвоена соответствующая единица измерения.
Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок (покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь, например квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто используется в качестве единицы сравнения.
В массовой оценке стоимость земли обычно определяется теми видами модели МСП объектов с земельными участками, где стоимость участка рассматривается как аддитивная составляющая полной стоимости.
В советские времена у телефонисток на коммутаторе висел лозунг, из которого следовало, что они все ратуют за свободные сексуальные отношения. Что это был за лозунг?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
