Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Экспертиза отчета об оценке — это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования, подходов к оценке, безошибочности вычислений и обоснованности результата.
Содержание экспертизы отчета об оценке недвижимости
При проведении экспертизы отчета об оценке проверяется:
— соблюдение оценщиком при проведении оценки общих требований законодательства РФ об оценочной деятельности по содержанию отчета об оценке;
— соблюдение оценщиком при проведении оценки требований соответствующего договора об оценке;
— достаточность и достоверность используемой в отчете об оценке информации;
— обоснованность выводов относительно использования или отказа от использования подходов к оценке и допущений, сделанных в отчете.
Оценщику-эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов; и, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, он должен аргументированно ответить на вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке, выполненный оценщиком:
— требованиям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке;
— федеральным стандартам оценки, принятым в срок до даты проводимой оценки;
— иным стандартам профессиональной практики (международным стандартам оценки, стандартам СРО, членом которой является оценщик, и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.
При проведении экспертизы сопоставляются следующие данные отчета об оценке и требования договора об оценке:
— основание заключения договора;
— вид объекта оценки;
— вид определяемой стоимости;
— денежное вознаграждение;
— сведение о страховании гражданской ответственности;
— точное указание на объект оценки и описание объекта.
При этом делается вывод, насколько соответствует отчет об оценке требованиям договора об оценке.
Проверка достаточности информации может осуществляться, например, следующими способами:
— путем анализа общедоступных источников, содержащих в себе дополнительную информацию о характеристиках, использованных при оценке объекта недвижимости;
— путем проведения самостоятельного исследования с целью уточнения и (или) дополнения характеристик, использованных при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки.
Проверяется, указаны ли в отчете дата (окончания) составления отчета и его порядковый номер; период проведения работ по оценке; дата оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цель и назначение оценки; используемые стандарты оценки и вид оцениваемой стоимости; юридический адрес оценщика и заказчика; точное описание объекта оценки; а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина; обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; указан ли период времени, в течение которого использованная в отчете информация являлась актуальной и значимой.
В отчете должна быть представлена информация для точной и полной идентификации объекта недвижимости на основе следующих документов и данных:
— правоустанавливающие документы;
— документы, содержащие сведения о наличии обременении, установленных в отношении объекта оценки;
— документы БТИ;
— кадастровый план земельного участка.
При проверке достаточности используемой в отчете об оценке формации делается вывод о том, насколько полно отражена информация; необходимая для проведения оценки. При отсутствии в отчете необходимой информации эксперт определяет, возможно ли в данном случае проведение оценки и насколько это повлияет на результаты оценки.
При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке оценщик-эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать:
— достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц);
— соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости договору на проведение оценки;
— наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;
— обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
— перечень данных, использованных при проведении оценки (правая, рыночная, финансовая, техническая й другая информация), со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
— наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;
— наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;
— структуру отчета и качество его оформления.
Проверка достоверности информации, используемой в отчете, ее соответствия действительности может осуществляться, например, следующими способами:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— путем проверки источников информации, на которые сделаны ссылки в отчете;
— путем анализа общедоступных альтернативных источников;
— путем проведения самостоятельного исследования с целью установления характеристик, использованных при оценке объекта недвижимости.
Внутренняя информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские формы и т.д.), должна быть надлежащим образом подписана и заверена печатью заказчика.
Внешняя информация, используемая для характеристики условий функционирования объекта недвижимости в регионе, отрасли и экономике в целом, может считаться достоверной при правильном указании источников данной информации, достаточных для их точной идентификации:
— названия печатных (электронных) изданий;
— даты выхода;
— другая информация, которая может идентифицировать источник.
При проверке достоверности данных, полученных из Интернета, следует учесть, что указание только ссылки на данные недостаточно, необходимо указание даты получения информации.
В тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники данных, используемых в расчетах, в случае если невозможно определить источник информации или отсутствует четкая ссылка на него, результаты, полученные с использованием этих данных, нельзя считать Достоверными.
В итоге делается вывод о том, насколько информация, использованная в отчете для проведения расчетов, обоснования выводов и других целей, является достоверной и актуальной, и о возможности ее применения в отчете,
В соответствии с Законом об оценочной деятельности и стандартами оценки в отчете должны быть применены затратный, сравнительный и доходный подходы. При экспертизе анализируется правильность применения подходов к оценке, а также правильность выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт проверяет обоснованность сделанных допущений и сам обосновывает, причини любых несогласий с ними. Он также проверяет соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенный в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему. При использовании оценщиком нестандартных методов оценки оценивается необходимость и обоснованность их применения в отчете.
Под обоснованностью понимается аргументированность суждений оценщика в отношении характеристик, используемых для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, а также подтвержденность данных характеристик:
— анализом рынка, к которому относится данный объект недвижимости;
— необходимыми расчетами;
— количественными и качественными характеристиками объекта оценки;
— другой достоверной и достаточной информацией.
Проверка обоснованности сравнительного подхода к оценке обычно включает в себя проверку:
— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках сравнительного подхода;
— обоснованности выбора аналогов объекта оценки;
— правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости объекта недвижимости на основе цен аналогов.
Проверка обоснованности доходного подхода к оценке включает в себя проверку:
— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках доходного подхода;
— обоснованности определения ожидаемых доходов (в том числе их периодичности) от объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения ожидаемых доходов;
— обоснованности определения обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), включая выбор методов определения рисков;
— правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости на основе ожидаемых доходов от объекта оценки и рисков их получения в будущем.
Проверка обоснованности использования затратного подхода к оценке включает в себя проверку:
— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках затратного подхода;
— обоснованности определения затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения затрат;
— обоснованности определения накопленного износа объекта оценки, включая выбор методов определения накопленного износа и устареваний;
— правильности осуществления необходимых расчетов стоимости на основе затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, и оцененного накопленного износа объекта оценки.
В случае отказа от использования, какого либо из подходов к оценке проверятся аргументированность суждений оценщика, повлекших за собой отказ от использования этого подхода, а также подтвержденность данного отказа анализом рынка, к которому относится объект оценки; необходимыми расчетами; количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.
Особое внимание при экспертизе согласования уделяется процедуре взвешивания, и особенно обоснованию весов.
При проверке обоснованности сделанных в отчете об оценке допущений проверяется аргументированность допущений, используемых для определения оцениваемого вида стоимости объекта оценки, их подтвержденность анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественных характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.
Проверяющий не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы. В своем экспертном 5аключении он обязан отметить не только негативные стороны отчета об оценке, но и положительные.
Для предотвращения «самодеятельности» в оценке Российское общество оценщиков принимает следующую меру. Проверяющий при проведении экспертизы вправе запросить у оценщика описание использованного оценщиком нового методического приема и при необходимости потребовать публичной его защиты оценщиком на заседании Экспертного совета РОО.
Основные ошибки, наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке недвижимости
Основные типы ошибок, выявленные при экспертизе отчетов об оценке недвижимости, таковы:
1. Нарушение формальных требований.
2. Отсутствие источника информации по данным, использованным в оценке.
3. Отсутствие расчётного обоснования по данным, участвующим в оценке.
4. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
5. Фактические и логические противоречия в Отчете.
6. Ошибочно применены та или иная методология или метод.
7. Наличие арифметических ошибок.
Если посмотреть подробно ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке недвижимости по разделам, то сводка результатов будет такова:
1. Нарушение формальных требований:
— отсутствует балансовая стоимость объекта оценки;
— отсутствует дата составления отчета;
— отсутствует дата оценки;
— используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.
2. Ошибки при выборе вида оцениваемой стоимости:
— Вид стоимости не соответствует назначению оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе);
— отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, почему выбрана ликвидационная стоимость, а не утилизационная).
Описание объекта оценки:
1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка — площади застройки здания.
6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
8. Не описаны обременения на объект оценки.
9. Отсутствует анализ сегмента рынка недвижимости, к которому доносится оцениваемый объект.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ):
1. Отсутствует раздел анализа НЭИ.
2. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительства нового.
3. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
4. Результаты НЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
5. Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).
Затратный подход:
1. Не определяется стоимость земельного участка;
2. Отсутствует оценка стоимости прав на земельный участо;
3. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли);
4. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство;
5. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства;
6. Проведена некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки;
7. Имеется несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта на дату оценки;
8. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фото-фиксации объекта оценки не соответствуют принятым количественным значениям износа;
9. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального или внешнего устареваний;
10. Методологически неверно рассчитано функциональное или внешнее устаревание;
11. Физический износ отдельна конструктивных элементов ошибочно учтен, дважды;
12. Отсутствует обоснование величины накопленного износа;
13. Неверно посчитана строительная готовность объекта.
Доходный подход:
1. Отсутствуют источник информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
5. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Прогнозный период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.
7. Не учтена стоимость реверсии.
8. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
9. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта Оценки диапазонам.
10. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
11. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
12. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
13. Не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение.
14. Отсутствует обоснование используемых ставок дисконтирования и капитализации.
15. Выявлено несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.
Сравнительный подход:
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
2. Отсутствует описание и характеристика объектов-аналогов, используемых для сравнения.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным Сегментам рынка.
4. Текущее использование объектов-аналогов отличается от НЭИ объекта оценки.
5. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
7. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.
8. Существуют ошибки в знаках проводимых корректировок.
Согласование результатов:
1. Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
2. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.
Прочие замечания:
1. Имеется несоответствие состава оцененного объекта и (или) оцененных прав на него содержанию договора на оценку.
2. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
3. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.
4. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.
5. Имеются арифметические ошибки и (или) описки.
6. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.
Методологические ошибки, часто совершаемые оценщиками при выполнении оценки и встречающиеся в отчетах, отражены следующим списком:
1. Отсутствует аргументированное обоснование отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.
2. Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.
3. Выявлено несоответствие вида определяемой в отчете стоимости назначению оценки и (или) виду стоимости, предусмотренному в данном случае действующим законодательством.
4. Определяется стоимость в текущем использовании, хотя назначение оценки подразумевает расчет стоимости при НЭИ объекта оценки.
5. При оценке рыночной стоимости отсутствует раздел «Анализ наиболее эффективного использования».
6. В отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов.
7. Отсутствует анализ рынка объекта оценки.
8. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.
9. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.
10. В расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета.
11. В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
