Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Процесс оценки — это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки, и состоящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта.
В процессе оценки оценщик сталкивается со следующими наиболее типичными проблемами, которые ему приходится решать.
В стадии разработки строительства — затраты, в ходе сдачи в наем — переход от затрат к доходам; при этом преимущественно доходном бюджете сохраняются расходы на ремонт и отчисления на реконструкцию; наконец, значительную сумму можно ожидать от продажи объекта.
В процессе эксплуатации доходного объекта можно выделить пять основных периодов, характеризующихся преимущественно доходной или расходной позициями:
1) строительство, затраты капитального характера, доход отсутствует;
2) эксплуатация, преимущественно доходные статьи, эксплуатационные затраты малы;
3) реконструкция (реновация), статьи расходов, возможны незначительные доходы при частичной эксплуатации объекта;
4) эксплуатация после реконструкции, стабильный доход на новом уровне;
5) продажа объекта (реверсия), единовременное поступление дохода владельцу недвижимости после реализации объекта на рынке.
Потенциальный рост стоимости земли может быть связан:
- с изменением способа ее использования (расширение разрешенных видов землепользования, изменение условий зонирования);
- относительным дефицитом участков с аналогичными условиями;
- инфляцией;
- активным освоением района (рост спроса на участки и несбалансированность его с предложением и др.).
Снижение стоимости улучшений.
Может быть связано с физическим износом, функциональным и внешним устареванием объектов недвижимости (в том числе технологическим устареванием оборудования, ухудшением экологической обстановки; деградацией района; в частности, со снижением деловой активности и др.). Снижение стоимости улучшений по всем возможным причинам оценивается совокупным износом. Различают устранимый (который физически возможно и экономически целесообразно устранять) и неустранимый износ; устранимое и неустранимое функциональное устаревание.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Собственность, приносящая доход, может иметь несколько уровней финансирования собственной и заемной долей. Это финансирование может быть усложнено временными условиями, методами расчета ставки процента, долями участников и различными интересами сторон.
Разделенные правовые интересы. Любое имущество может состоять из сложного сочетания юридических прав и интересов. Например, один объект недвижимости сдается в наем без прав на участок и его минеральные ресурсы, между тем как другой — без каких-либо ограничений; аренда у собственника отлична от субаренды и т.д. Оценщик должен рассмотреть все договоры и соглашения, касающиеся объекта недвижимости; их формулировки должны исключать двойное толкование. Часто в таком случае необходима помощь юриста.
Налоговые соображения.
Центральные и местные системы налоговых законов и правил предоставляют как возможности, так и препятствия для инвестиций в недвижимость. Подчас именно налоговые выгоды или убытки предопределяют судьбу сделки, и их надо учитывать.
Риск и неопределенность.
Из-за физической невозможности переместить недвижимость она подвержена большей степени рисков, чем большинство прочих видов инвестирования. Рассмотрение и определение их требует исследования, как самого объекта, так и окружающей среды в процессе оценки стоимости. В российских условиях необходимо исследование политической ситуации и процесса законотворчества.
Стратифицированность рынка.
Рынок недвижимости предстает узкими сегментами, локализованным, сегментированным и персонализированным. Данные по сравнимым объектам трудно собирать и проверять. Цены заключаемых сделок обычно складываются не через взаимодействие большого числа покупателей и продавцов, а согласовываются в конфиденциальных переговорах.
Основные этапы процесса оценки
Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:
1) постановка задачи и заключение договора на оценку объекта;
2) разработка плана оценки;
3) сбор и верификация информации, полученной по результатам анализа рынка (общего и специального);
4) выбор подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости;
5) непосредственное проведение оценочных расчетов;
6) согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;
7) подготовка отчета о результатах оценки недвижимости.
Оценка объекта начинается с определения проблемы — постановки задачи.
Ее можно разбить на шесть основных моментов:
1) идентификация объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и улучшений;
2) определение объема оцениваемых имущественных прав;
3) определение даты оценки;
4) определение цели и функции (назначения) оценки;
5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленному назначению оценки (которое есть не что иное, как цель оценки для заказчика);
6) выявление ограничительных условий.
Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия того или иного решения. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости (рыночную, инвестиционную, ликвидационную и др.) в зависимости от того, с какой целью проводится оценка для заказчика и для чего будет использоваться результат, полученный в отчете (продажа, получение кредита, страховка и т.д.).
При оценке объекта недвижимости важно определить объем связанных с объектом юридических прав, поскольку заказчик, возможно, обладает лишь правом на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком, в котором обязательно указывают вид оцениваемой стоимости, стоимость объекта оценки; размер и вид оплаты за проведение этой работы и т.д. (см. ФСО-3).
Далее осуществляется предварительный осмотр и составляется календарный план оценки с определением необходимого персонала, графика работ и заключением договора с Заказчиком.
После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, включающий ряд задач:
- изучение общих факторов, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне;
- специальных факторов — на местном ц сегментном уровнях;
- конкретных факторов, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений.
Следующий этап — сбор и анализ данных рынка. Оценщик собирает и обрабатывает всю необходимую информацию (уровень спроса на объект недвижимости, наличие возможных покупателей и конкурентов; параметры сопоставимых объектов; условия финансирования предполагаемой сделки и пр.). Если собранные данные окажутся неточны или неполны, оценщику будет трудно дать достоверное и обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.
Рынок должен изучаться широко — от рынка страны в целом, далее — региона, города и конкретного района, где находится объект недвижимости.
В анализе следует ориентироваться на тип оцениваемой недвижимости.
Анализ рынка можно разделить на два вида:
1) общий анализ;
2) специальный анализ.
В первом случае изучаются общие данные о рынке региона, города и района, их влияние на стоимость объекта недвижимости. Во втором случае рассматривается информация, непосредственно связанная с оцениваемым объектом.
Весьма существенным является то, что весь анализ строится на информации, которую аналитик собирает и проверяет:
- на соответствие (в какой мере она соответствует действительности);
- своевременность (свежесть информации);
- точность и надежность (зависит от источника);
- возможность отражать основные тенденции.
1. Общий анализ рынка.
Задачи, которые помогает решить общий анализ рынка:
- определиться с НЭИ объекта;
- обосновать экономическую заинтересованность в объекте недвижимости;
- определить наличие внешнего устаревания объекта недвижимости.
В ходе общего анализа:
- дается характеристика географического положения объекта;
- изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:
— социальные,
— экономические,
— политические и государственные,
— физические;
- прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование и стоимость объекта;
- в общем анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются:
— использование недвижимости,
— типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом,
— типы недвижимости, не пользующейся спросом,
— факторы, влияющие на целесообразное использование объекта,
— отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.
2. Специальный анализ рынка.
Базируется на информации по району, микрорайону и связан непосредственно с определением стоимости объекта.
В базе данных для этого анализа должна быть следующая информация:
- уровень доходов, ставки дохода для Подобных объектов;
- цены на строительство;
- процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;
- продажи, количества, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;
- количество предложений;
- уровень реализации объектов;
- степень недоиспользования;
- использование объектов до и после продажи.
Таким образом, в результате анализа получается полная картина социальной, экономической и политической ситуации вокруг оцениваемого объекта. Замыкаются связи «объект — среда».
Результаты анализа могут быть использованы как для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, так и для других целей, таких как:
- прогноз возможности реализации объекта;
- прогноз финансовой целесообразности проекта;
- прогноз НЭИ участка земли;
- оценка размеров кредита для финансирования проекта. Кроме того, может быть различным уровень детализации анализа, требующийся конкретному заказчику, например, иностранного инвестора интересует общий анализ, связанный с рынком страны, региона для принятия решения о целесообразности внедрения и работы на этом рынке. Российского бизнесмена в большей степени будет интересовать конкретная информация на уровне города, района, микрорайона, а также результаты специального анализа по сопоставимым объектам.
Основываясь на общем и специальном анализе рынка, аналитик рассчитывает стоимость объекта недвижимости методами трех основных подходов (затратного, доходного, сравнительного), каждый из которых базируется на той или иной совокупности оценочных принципов. Для затратного подхода требуется дополнительный расчет стоимости земли, который выполняется исходя из принципа ее НЭИ, при оценке рыночной стоимости недвижимости.
Значения стоимости объекта недвижимости, полученные применением различных подходов, ранжируются, «взвешиваются» на основе сформированной оценщиком системы критериев, для того, чтобы прийти к итоговому значению оцениваемой стоимости. Окончательный результат согласовывается с заказчиком, а затем ему передается отчет об оценке.
Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход (или способ оценки на основе суммирования затрат) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и устаревания; к полученной сумме добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход в оценке недвижимости реализуется единственным одноименным методом.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и принципе замещения, утверждающем, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.
Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре этапа:
1) оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;
2) вычет накопленного улучшениями износа;
3) оценка стоимости земельного участка;
4) суммирование стоимости земельного участка и улучшений.
Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность; когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать отдельно оценку земельного участка.
Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
Для реализации первого этапа в затратном подходе существуют четыре основных метода оценки стоимости восстановления (замещения) улучшений: сметный, индексный, сравнительной единицы, поэлементный.
Метод на основе сметной стоимости строительства заключается в составлении сметы затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные расходы и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1 м, 1 м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.
Поэлементный метод расчета представляет собой модификацию сметного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м кирпичной кладки, 1 м кровельных покрытий и т.п.).
Износ и амортизация улучшений
Износ (или устаревание) — это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Существуют три вида износа: физический, функциональный и экономический (внешний). Для функционального и внешнего износа целесообразно использовать термин «устаревания».
Физический износ — это потеря потребительной стоимости объектом, обусловленная изменениями его физических свойств со временем и в зависимости от условий эксплуатации (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т.п.). Физический износ в бухгалтерском учете отражается в нормах амортизационных отчислений. Основные методы расчета физического износа — экспертный, нормативный, по сроку службы.
Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов.
Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.
Существуют устранимый и неустранимый физические износы.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Неустранимый физический износ определяется тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.
При экспертном методе расчета физического износа путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.
Нормативный метод расчета физического износа объекта недвижимости (кроме земли) определяет Налоговый кодекс РФ. Данный метод предполагает использование действующих в настоящее время Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации.
Для целей оценки недвижимости нормативный метод наименее предпочтителен, он позволяет получить только ориентировочное представление о состоянии объекта без детального визуального осмотра.
Функциональное устаревание — потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.). Функциональный износ в отечественной практике именуется часто «моральным» износом, однако следует устранить этот термин из обихода оценщика. Введенный во времена плановой экономики, этот термин расплывчато отражает часть функционального устаревания (ФУ) и часть внешнего. Так, моральный износ 2й формы, появляющийся в результате создания новых, более экономичных объектов, — что происходит в исследуемой отрасли, — отражает лишь часть ФУ, называемого технологическим. Операционное же функциональное устаревание при этом не отражается вообще. Моральный износ 1й формы, наступающий вследствие удешевления воспроизводства объектов, — что происходит вне исследуемой отрасли, — является лишь одним из многих факторов, формирующих внешнее устаревание. Термин «моральный износ» появился в передовой социалистической системе хозяйствования, в то время, когда внешнего устаревания (устаревания экономической системы) просто «не могло быть (!)». Являясь, таким образом, внесистемным понятием (элементом в системе износов, существующей в теории оценки), он приводит к опасности не учета части функционального устаревания и двойного учета части внешнего устаревания. К тому же он не имеет никакого отношения к морали.
Так же как и физический износ, функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.
Для приблизительного расчета функционального устаревания объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из анализа срока жизни объекта.
Экономическое (внешнее) устаревание — снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов (изменение соотношения факторов спроса и предложения, обострение конкуренции, изменение цен на энергоносители, ограничительные правительственные меры и акты, негативное изменение экономического окружения — ситуса: постройка рядом с объектом аэропорта, завода, скоростной магистрали, и т.п.).
Экономическое (внешнее) устаревание, как правило, неустранимо.
Одним из способов измерения внешнего устаревания является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего устаревания.
Другим способом измерения внешнего устаревания является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину воздействия внешнего устаревания.
Продолжительность физического срока жизни, экономический срок жизни и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов старения, имеющих силу законов природы, и условий эксплуатации.
Физический износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо. Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений — денежного выражения перенесенной стоимости, соответствующего степени износа.
Для определения амортизационных отчислений применяются следующие основные способы.
Линейный (равномерный) метод — начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные товары.
Способ уменьшаемого остатка — амортизация начисляется исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).
Способ списания стоимости по сумме числа лет срока полезного использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта на консервации, в ремонте, реконструкции, когда начисление амортизации приостанавливается.
Способ списания стоимости пропорционально объему продукции позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.
В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части Налогового кодекса РФ начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным методом.
Оценка рыночной стоимости земельных участков
Определение стоимости земельного участка рассматривается с позиций его доступности для наиболее эффективного использования.
Существует шесть методов оценки стоимости земельных участков:
1) метод сравнения продаж;
2) метод распределения;
3) метод выделения;
4) метод остатка для земли;
5) метод предполагаемого использования;
6) метод капитализации земельной ренты.
Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средне-взвещенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах. Эти районы должны иметь схожие по составу ценообразующие факторы с теми, что воздействуют на территорию размещения оцениваемого объекта (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).
Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:
- имущественные права: существуют права собственности, обремененные договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, возможно отсутствие права собственности на землю и т.п.;
- условия финансирования и оплаты в сделке (возможно использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, — безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты, рассрочка платежей и т.п.);
- условия совершения сделки: возможны нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;
- время заключения сделки с объектом аналогом.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
