Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).
Необходимость раздела жилого дома в натуре возникает довольно часто. Обычно такая проблема возникает тогда, когда в собственность нескольких чужих друг другу людей (чаще всего – в порядке наследования) поступает жилой дом, а совместное проживание для них невозможно или нежелательно. Аналогичная проблема (невозможность совместного проживания) возникает и у бывших супругов после расторжения брака. Есть ли возможность решить проблему?
Такая возможность есть, если площадь частного дома достаточно большая, а «возраст» – не очень древний. Когда имущество поступает в собственность двух и (или) более граждан – то каждый из них вправе требовать реального выдела своей доли из общего имущества. Такое право закреплено в Гражданском кодексе РФ, в тех его нормах, которые регламентируют режим совместной собственности. Как из всякого правила есть исключения и в этом случае, но об этом позже.
Прежде всего нужно обратиться к специалисту (строителю-проектировщику или архитектору), чтобы он предложил проект такого раздела. Ведь при разделе должно получиться минимум два самостоятельных объекта недвижимости, что предполагает обустройство отдельного входа в каждое «новообразованное» помещение, а кроме этого – создание автономных (то есть независимых друг от друга) систем водоснабжения и водоотведения (канализации), газоснабжения, электроснабжения.
При разделе дома фактически осуществляется перепланировка: одни проёмы закладываются, другие – прорубаются, и только специалист, обладающий специальными познаниями, может определить – какие стены можно затрагивать в процессе перестройки без ущерба всему дому, а какие нельзя трогать категорически. Хороший строитель-проектировщик обычно может предложить несколько вариантов раздела, наиболее соответствующих долям «разделяющихся» собственников в их пока ещё общем имуществе.
Если согласия между собственниками о порядке и вариантах раздела не достигнуто – вторым этапом будет обращение в суд.
В суд, как правило, обращается тот, кто был инициатором раздела дома и наиболее в нём заинтересован.
В иске излагается следующая информация:
• когда и на каком правовом основании спорный дом поступил в собственность и кому;
• какие доли принадлежат каждому из собственников;
• чем вызвана необходимость выдела доли, и почему пришлось обращаться в суд.
В суд помимо иска предоставляется проект выдела доли, документы (их копии), подтверждающие право собственности истца и ответчика (на стороне истца и на стороне ответчика могут быть несколько граждан, если собственников больше двух). Необходимо оплатить государственную пошлину за подачу иска, и квитанцию приложить к подаваемым документам. Очень часто ответчик предъявляет истцу встречный иск, и требует принять его вариант раздела (выдела доли). Чем руководствуется суд при выборе того или иного варианта?
Как правило, суд оценивает в совокупности следующие факторы:
• соответствие выделяемой площади дома размеру доли собственника;
• стоимость необходимых строительных работ по разделу дома;
• удобство в пользовании «разделённым» домом для всех собственников.
Когда выдел доли из общего имущества невозможен или затруднителен:
Во-первых, если дом построен достаточно давно и имеет большой процент износа – существует риск его разрушения при производстве работ, особенно если дом не кирпичный или железобетонный, а, например, каркасно-засыпной.
Во-вторых, раздел невозможен, если площадь дома слишком мала, чтобы в результате его раздела получилось как минимум два пригодных для проживания помещения.
В-третьих, бывает, что дом большой, но доля выделяющегося собственника настолько невелика, что не представляется возможным её выделить (с оборудованием отдельного входа и автономных коммуникаций).
В-четвертых, бывает и так, что стоимость работ по переустройству и разделу дома значительно превышает стоимость самого дома (бывает и такое).
В любом случае, при принятии решения: стоит или не стоит затевать раздел дома собственник должен взвесить все «за» и «против» такого раздела и осознанно принимать решение.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
