Аренда участка оформляется письменным договором, который формируется в двух экземплярах. Он описывает условия передачи арендодателем арендатору участка земли в личное распоряжение на конкретный промежуток времени.
Для составления договора необходимы документы:
• персональные документы участников сделки;
• заявление;
• документы, иллюстрирующие имущественные права на землю;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• кадастровый паспорт.
Договор аренды составляется в отношении участка земли, имеющего конкретные границы. Чертеж участка, прилагается к каждому его экземпляру. Образец договора аренды представляет собой некий шаблон, который содержит универсальные условия, подходящие для большинства сделок.
Особенности договора аренды заключаются в следующем:
• объектом аренды является надел земли, который можно идентифицировать по месту его фактического размещения, кадастровому номеру и площади, которую он занимает, располагаясь на местности;
• в договоре обязательно прописываются функциональное назначение эксплуатируемой земли;
• отдельным пунктом прописывается механизм внесения арендных платежей;
• в договоре закрепляется обязанность арендатора по сохранению земли в надлежащем виде;
• в договоре оговариваются условия возврата земельного надела его владельцу после истечения срока аренды.
Права и обязанности сторон
Долгосрочная аренда предполагает оформление договоренностей на срок до 50 лет, краткосрочная реализуется через заключение договоров на срок до 3 лет.
Базовые правила аренды земельных участков прописаны в гражданском и земельном законодательстве.
Согласно нормативным документам арендатор обязан:
• исполнять положения договора в части использования земли;
• не осуществлять строительство построек, не предусмотренных договором;
• не передавать надел в субаренду без получения согласия собственника земли;
• своевременно оплачивать арендные платежи.
За арендатором сохраняется преимущественное право в случае продление договора. Кроме того, он получает право использовать для личных нужд любые полезные ископаемые, залежи которых имеются на участке.
Арендодатель может претендовать:
• на получение платы, закрепленной в условиях договора;
• досрочное прекращение договора (в случае, если арендатором допускаются нарушения в ходе эксплуатации участка).
Оформление сделки на аренду земельного участка предусматривает совершение следующих действий:
• передача заявления в муниципалитет (в случае, если надел арендуется у государства) о выделении земли для аренды;
• обращение в уполномоченные органы для вызова технического специалиста. Специалист произведет межевание земли с целью составления кадастрового паспорта и план-схемы участка. Действующие правовые акты возлагают обязанность по межеванию земли на арендатора;
• после окончания процедуры межевания арендатору нужно обратиться в муниципалитет для подписания договора аренды. Если ее продолжительность превышает 5 лет и его нужно зарегистрировать в установленном порядке.
Если планируется аренда участка у частных лиц, то нужно обратиться в агентство, специализирующееся на сделках в сфере недвижимости для подбора земельного надела.
Регистрация производится специалистами УФРС на основании следующей документации:
• план-схема земельного надела;
• кадастровый план участка;
• акт, в котором определены фактические границы земельного надела;
• акт о приеме земельного участка для аренды.
Граждане часто устраняются от данной процедуры с целью уменьшения затрат. С одной стороны, незарегистрированный договор освобождает от уплаты налогов и государственной пошлины, с другой стороны он не порождает правовых последствий во взаимоотношениях между арендодателем и арендатором, что может негативно сказаться на правах последнего.
Признание договора аренды недействительным
Это происходит, если одна из сторон сделки грубо нарушает условия оформленного договора. Кроме того, о ничтожности сделки можно говорить, когда стороны не отразили в нем существенные условия.
Признание договора ничтожным производится через судебный орган. Для этого заинтересованные лица формируют иск, занимаются поиском доказательств и формулируют тактику защиты.
На практике договор а признается недействительным при наступлении следующих обстоятельств:
• в случае, если нарушены правила проведения аукционных торгов;
• в случае, если арендодателем представлены искаженные данные, которые влияют на возможности арендатора в части целевого использования земельного надела;
• получение в аренду надела, расположенного на природохранной территории;
• нарушение договоренностей сторонами сделки.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Пролонгация договора производится в ситуациях, когда истек срок аренды. После завершения срока договор прекращается или возобновляется посредством продления.
Проблемы с пролонгацией чаще всего возникают в отношении земельных участков, арендодателем которых выступает муниципалитет. Мотивацией к отказу может послужить нарушение сроков внесения арендной платы или игнорирование требований законодательства в части порядка использования земельного надела.
При этом следует учитывать, что договора аренды, выделенных для строительства жилых домов, продлеваются автоматически на аналогичный срок в случае, если гражданами получены специальные разрешения на строительство и договор аренды заключался без предварительного проведения аукциона.
Гражданское законодательство по данной проблеме исходит из позиции, что договор аренды рассматривается в качестве возобновленного, если арендатор не утрачивает возможности эксплуатации земельного надела на прежних условиях.
Если арендатор стремится прекратить отношения с арендодателем ему следует уведомить его в письменном варианте до даты окончания срока по договору аренды земли.
Аренда земельного участка может быть расторгнуты по инициативе одной из сторон.
Арендодатель может прекратить договорные отношения при возникновении следующих обстоятельств:
• нерациональное использование земельных ресурсов, приводящее к значительному ухудшению качества почв;
• эксплуатация земли вразрез с техническим назначением;
• не соблюдение сроков внесения платежей за аренду земли;
• самовольное строительство зданий или сооружений на участке земли;
• жалобы соседей на не целевое использование участка, или на совершение иных правонарушений в сфере землепользования.
Земельное законодательство обозначает необходимость открытия торгов при предоставлении имущественных прав на землю, которая относится к категории государственной или муниципальной собственности.
Предметом аукциона становится участок с границами, зафиксированными в межевом деле, поставленный в установленном порядке на кадастровый учет. Как правило, рассматривается вопрос о долгосрочной аренде, срок которой равен 49 годам.
Корректировка условий, прописанных в договоре аренды, может осуществляться только с согласия арендатора. Если он такое согласие не предоставляет арендодатель, может заявить о досрочном прекращении аренды только через суд.
Важным условием договора является применения принципа платности. Размер оплаты за аренду устанавливается в результате соглашения сторон и прописывается в договоре аренды.
Если земельный надел принадлежит государству, то размер выплаты определяется с учетом постановлений Правительства. Если участниками сделки являются частные лица, то плата рассчитывается с учетом рыночных параметров.
В договоре должна быть оговорена периодичность перечисления платы и может пересматриваться через год, после даты заключения договора. При этом ее размер по договорам с муниципалитетом может изменяться в зависимости от инфляционных процессов.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
