Субаренда подразумевает под собой передачу собственности на основании действующего договора аренды. Осуществить подобные условия можно только на основании действующего законодательства и наличия прямо установленных условий в договоре.
Такая форма сделки имеет несколько этапов:
• заключение соглашения между собственником недвижимости или земельного участка и лицом, желающим воспользоваться на определённый промежуток времени данным имуществом;
• оформление договора между лицами по установленной законом форме и составление условий, на основании которых данные действия по передаче в пользование имущества будут осуществляться;
• передача арендатором полученной в пользование недвижимости в аренду другому лицу на основании действующего соглашения с собственником.
Само действие по передаче недвижимости в пользование должно быть чётко регламентировано. В договоре должен быть указан срок, на который предоставляется имущество, и форма оплаты за его временное использование.
Договор субаренды относится к действиям гражданского правового направления. Согласно данному законодательству стороны соглашения прописывают определенные условия, на основании которых будет происходить передача собственности.
Также, если основные условия не будут обозначены, то к такому договору будут применяться условия, прописанные в 615 статье Гражданского кодекса.
Такая форма сделки между лицами заключается в простой письменной форме. Устное составление соглашения не имеет юридической силы.
Воспользоваться правом субаренды можно только с согласия арендодателя. Это должно быть прямо прописано в документе соглашения. Закон запрещает вести скрытую деятельность по пересдаче помещения в аренду другому лицу без разрешения самого владельца. В противном случае, если это происходит, сделка по субаренде признаётся недействительной.
Все денежные средства по такому решению лицо будет обязано вернуть нанимателю, которые он получил при сдаче недвижимости по договору субаренды.
При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:
1. Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.
2. Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
3. По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.
Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.
Договор субаренды может быть осуществлён только с согласия самого собственника недвижимого имущества. При заключении такого типа сделки у прямого арендатора на руках должен быть документ, подтверждающий данный факт. Согласие либо запрет на пересдачу недвижимости носит императивный характер и не может быть изменён в других договорах пользователя.
Если в договоре аренды не будет прописано данного условия, это не будет означать то, что арендатор вправе пересдать недвижимость другому лицу.
Все действия по заключению договора по субаренде должны быть составлены аналогичным образом, что и по договору аренды. При заполнении условий лица, участники сделки должны руководствоваться теми положениями, что были прописаны в первом документе.
Нарушение установленных правил будет означать, что сделка не имеет юридической силы и через суд может быть признана недействительной.
В зависимости от формы собственности, которая будет сдаваться в субаренду, перечень бумаг может изменяться:
• документ, подтверждающий личность арендатора;
• документ, подтверждающий факт аренды между собственником и арендатором недвижимости;
• чек об уплаченной государственной пошлине;
• если сделка совершается через представителя одного из лиц, то необходимо наличие нотариальной заверенной доверенности по осуществлению данных действий;
• бумаги, подтверждающие право владения и пользования недвижимым имуществом, данная категория документов относится к правоустанавливающим, они предоставляются для заключения договора аренды собственником.
В ситуации, когда предметом аренды является земельный участок, к договору аренды и субаренды должен быть приложен кадастровый паспорт. Если на участке присутствуют здания и иные типы сооружений, то по ним должен быть представлен технический паспорт.
Если собственниками сдаваемого в аренду имущества являются оба супруга, тогда необходимо приложить документы о том, что второе лицо согласно с проведением данной сделки. Документ должен быть заверен нотариально.
При наличии несовершеннолетних детей, прописанных на данной территории, необходимо представить справку из органов опеки, что ребёнок хоть и прописан на данной площади, но проживает в другом месте.
В случае, когда участником сделки является юридическое лицо, то помимо подписи исполнителя в документе необходимо проставить на всех листах печать организации.
Каждый из представленных объектов имеет свои нюансы в оформлении сделки. Нежилое помещение и квартира подчиняются общим правилам при оформлении субаренды. Для этого собственнику необходимо внести документы, свидетельствовавшие о праве на данные объекты недвижимости.
Земельный участок отличается по форме субаренды от вышеперечисленных типов недвижимости. Воспользоваться данным правом может арендатор и без получения письменного согласия лица. Если в договоре аренды прямо не прописано, что данному лицу запрещается передавать землю в субаренду, тогда можно сдавать участок.
Единственное условие для оформления заключается в уведомлении владельца о том, что его собственность будет передана в аренду на установленный договором срок другому лицу.
При соблюдении условий и включении в договор всех требуемых документов сделка будет иметь юридическую силу. Каждая из сторон данного типа договора должна иметь на руках копии всех оформляемых документов и быть осведомлена о деятельности, которая ведётся в данной форме собственности.
Договор субаренды нежилого помещения в 2019 году
Нежилое помещение можно использовать для организации в нем производства, ведения торговой деятельности, оказания сервисных услуг. По своему желанию собственник такого помещения может продать его, обменять, оформить на другого человека, сдать в залог. Но также такие объекты возводятся и покупаются часто с целью получения прибыли от сдачи площадей в аренду.
Между собственником и арендатором подписывается договор на тот или иной срок, с той или иной стоимостью аренды.
Временный владелец может использовать его в своих целях, по законодательству он даже может сдать объект в наем третьему лицу, на основании договора субаренды. Такая сделка разрешена законом, но ее нужно грамотно и правильно оформить.
Можно использовать для оформления типовой на договор субаренды нежилого помещения образец, в нем нужно только указать сведения по своему объекту. При субаренде важным фактором является соблюдение интересов и прав собственника помещения.
Субаренда относится к сделкам с недвижимостью. Для того, чтобы она была законной, необходимо правильно оформить все взаимоотношения собственника, арендатора и субарендатора.
Основной закон относительно субаренды – Гражданский Кодекс РФ, его глава 34 (вторая часть, параграфы 1 и 4).
Если к аренде могут иметь отношения и юридические лица, и физические, то субаренда чаще интересует тех, кто занимается предпринимательской деятельностью. Пример – подписание договора о субаренде между ООО и ИП.
Субаренда, по сравнению с арендой, встречается реже, тем более нужно знать, как заполнить договор, какие права получает субарендатор по использованию нежилого недвижимого имущества. Что представляет собой субаренда на практике. Владелец, например, офисного здания, сдает арендатору часть своего объекта.
Проходит время, и надобность в аренде больших площадей у арендатора отпадает. По законодательству, он может сдать часть третьему лицу, оформив субаренду. Такие варианты встречаются чаще всего, но могут быть отданы в пользование субарендатору части производственного помещения, торгового зала, других объектов.
Субарендатор должен использовать полученной помещение с учетом того, для чего они предназначены. Если здание не приспособлено под производство, нельзя использовать его с такой целью и при аренде, ни при субаренде.
Собственник нежилого помещения обязательно должен знать о передаче части его недвижимости третьему лицу.
Арендатор, прежде чем отдать в пользование третьему лицу от офиса все ненужные ему кабинеты, должен получить письменное согласие владельца объекта. Когда составляется предварительный договор по субаренде, этот момент необходимо обязательно учесть.
Но можно не спрашивать у собственника согласие, если в договоре аренды предусмотреть возможность субаренды.
Собственник имущества заинтересован в том, что его имущество, сданное в наем, было в безопасности, использовалось с учетом законодательных норм.
Поэтому арендаторы и субарендаторы должны соблюдать требования к использованию помещения:
• Эксплуатировать помещение нужно только с теми целями, которые указаны в договоре. Если в документе этот момент не указан, следует ориентироваться на первоначальное назначение объекта нежилой недвижимости.
• Арендодатель может проверять использование своей недвижимости и арендатором, и субарендатором. Но не стоит это делать часто, мешая деятельности. Если собственник хочет прийти в свое помещение с проверкой, он должен предупредить об этом лиц, которые нанимают его. Проверка проводится в присутствии временного владельца.
• Субарендатор не должен осуществлять перепланировки вверенного ему временно помещения, заниматься его реконструкцией. Но он обязан поддерживать хорошее техническое состояние объекта, обслуживать его.
Если все же перепланировка крайне необходима арендатору или субарендатору для ведения его деятельности, бизнеса, он должен спросить на нее разрешение у собственника.
И желательно, чтобы это разрешение было оформлено письменно. Капитальный ремонт проводит арендодатель, это его прямая обязанность. Даже если о капремонте в договоре аренды не упоминается, его необходимость подразумевается сама собой. Когда владелец нежилого помещения решить приступить к ремонтным работам, он предварительно оповещает об этом лицо, использующее площади.
Строгого образца для составления документа пока не существует, но есть типичный шаблон, который можно скачать бесплатно чуть ниже.
Потом только останется заполнить простой бланк, с учетом особенностей помещения и конкретной сделки.
Заполненный бланк в двух экземплярах подписывается сторонами, каждый экземпляр хранится у одной и другой стороны.
Хотя не строго утвержденной формы документа, не следует безответственно относится к его составлению, тем более в случае субаренды. Ведь речь идет о дорогом имуществе, прибыли или убытках, о бизнесе.
Договор, подразумевающий субаренду сроком более года, обязательно проходит регистрацию в Росреестре.
Если нежилое помещение сдается на более короткий срок, регистрация не обязательна в 2019 году.
Основные требования к составлению договора изложены в статье 615, 617, 618 ГК РФ:
1. Договор субаренды составляется на срок, который не превышает срок договора аренды.
2. Условия субаренды не должны противоречить условиям аренды.
3. Если собственник расторгает договор аренды, тем самым прекращается и договор субаренды.
4. Когда аренда признается ничтожной, правовые последствия аналогичного типа наступают и для субаренды.
При смене собственника нежилого помещения могут сохраняться условия и аренды, и субаренды. Если арендодателя не стало, его наследники могут не прекращать действие договоров.
К сожалению, процедура оформления аренды и субаренды еще полностью не отработана, поэтому возникают достаточно часто споры, конфликты и даже судебные разбирательства между собственником нежилого помещения и арендатором, субарендатором. При разбирательстве конфликтов, особенно судом, самое важное значение имеет договор.
Поэтому к его составлению и подписанию нудно подойти ответственно, грамотно. Для большей безопасности рекомендуется воспользоваться помощью опытного в делах недвижимости юриста.
Что включает текст договора по субаренде:
• Данные о лицах, являющихся участника соглашения по субаренде.
• Назначение помещения.
• Сроки субаренды.
• Подробное описание помещения, включающее указание его типа (здание, комната, офис, другое), технические качества (планировка, площадь, освещение), адрес (юридический, фактический).
• Следующий блок – платеж за аренду, включающий оплату за использование площади, коммуналку, расходы на интернет, телефон.
• Необходимы также реквизиты и подписи сторон, участников сделки.
Договор о субаренде будет считаться недействительным, если в не указывается арендная ставка. В структуре документа должны быть прописаны еще некоторые важные данные. Это запись о согласии арендатора на передачу части объекта третьему лицу, форс-мажорные обстоятельства.
Если под найм запланирован договором более чем на 12 месяцев, нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре.
Заявление на регистрацию направляется вместе с некоторыми документами:
1. Нужны документы на сам объект, сдаваемый в найм и под найм. К ним относится кадастровая выписка и паспорт, свидетельство по праву собственности.
2. 2 экземпляра договора по субаренде.
3. Для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
4. Важно также приложить к документам и письменно оформленное согласие владельца на возможную субаренду. Но передача помещения от арендатора третьему лицу может быть разрешена договором аренды, в таком случае согласие от владельца не требуется.
В некоторых случаях требуются и другие документы, к этому следует быть готовым.
Иногда под найм является единственно возможным вариантом для получения в пользование конкретного помещения. Поэтому субаренда является достаточно распространенным видом аренды.
Но тому, кто именно таким способом арендует нужную площадь, нужно учесть некоторые риски:
• Субаренда может быть оформлена на срок, который не выходит за рамки срока аренды. Если заключить договор на более длительное время, можно потерять средства и остаться без нужных площадей.
• Первоначальное соглашение на аренду является основой для составления договора по субаренде. Изменить условия соглашения субарендатору сложно. Перед тем, как согласиться на под найм нежилого помещения, нужно ознакомиться с договором по найму.
• Использовать объект следует строго в соответствии с его целевым назначением. Субарендатор должен проследить, чтобы и арендатор следовал этому правилу.
• Нужно убедиться в том, что собственник не против передачи части его недвижимости в аренду третьему лицу. Согласие должно быть в виде письменного документа или в виде особого пункта в договоре аренды.
Статья 608 ГК РФ разрешает собственнику нежилого помещения разрывать договор аренды, тем самым прекращается и действие договора субаренды.
Субарендатор может защитить себя от такой ситуации только указанием в договоре неустойки, которая будет выплачена ему после прекращения действия соглашения.
Арендатор получает от субаренды определенный доход, но он будет облагаться налогом. Этот факт следует учесть при составлении договора, при расчете ежемесячных выплат.
Договор субаренды земельного участка в 2019 году
Сторонами сделки стандартно являются арендатор и субарендатор (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ). По желанию может быть составлен трехсторонний договор с прямым участием собственника объекта.
Иногда такие участки сдают крупные промышленные предприятия (статьи 659—660 ГК РФ). Они давно сняли землю — к примеру, сельскохозяйственного назначения — у государства, но сейчас в ней нет никакой необходимости, поэтому организации выгоднее сдавать наделы в субаренду более мелким компаниям и получать доход. В некоторых случаях территорию начинают сдавать — например, из-за сокращения производственных процессов или внезапного повышения месячных ставок.
Стороны сделки могут иметь любой правовой статус. Арендовать землю разрешено не только индивидуальным предпринимателям и организациям, но и физическим лицам. При этом нет никаких ограничений относительно гражданства человека или доли иностранного капитала в бюджете компании даже в случае приграничной территории (там распространяется запрет исключительно на саму собственность).
Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.
Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство.
Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:
• систематическое нарушение ГК РФ;
• стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
• нарушение установленного целевого вида использования земли;
• изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.
Если субарендатор нарушил законодательство, то расторжение договора не освобождает его от юридической ответственности за свои действия. Размер штрафа определяется индивидуально в соответствии с действующим законодательством РФ.
Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.
Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:
• площадь сдаваемого участка;
• точный адрес месторасположения (по карте);
• кадастровый номер;
• перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
• лесные дороги;
• склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
• биоэнергетические объекты какого-либо производства;
• противопожарные минерализованные участки;
• индивидуальные жилые дома с гаражами;
• объекты незавершенного строительства;
• питомники животных;
• лодочные станции;
• автостоянки;
• здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
• физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
• гидротехнические постройки;
• пожарные наблюдательные вышки;
• посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
• жилые индивидуальные дома (редко);
• ЛЭП, трубопроводы и т. д.
Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.
Если основной договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то ключевым условием субарендных отношений будет являться согласие хозяина земли. В противном случае его разрешения не требуется — достаточно стандартного уведомления. Статья 22 ЗК РФ допускает сдачу земли третьим лицам на срок, который установлен основным договором, без разрешения владельца объекта. В случае длительной аренды участок может перейти в собственность нанимателя, если он до этого принадлежал государству, т. к. относится к вещам, которые не ограничены в обороте.
В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.
Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.
Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охот угодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.
В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.
Структура субарендного договора типична для недвижимости. Некоторые уклонения от стандартной формы могут наблюдаться в пунктах, связанных с ежемесячными выплатами, правилами землепользования и правовым регулированием возникших споров. Например, стоимость субаренды может быть фиксированной или плавающей в зависимости от деятельности компании или физического лица.
Договор субаренды не должен противоречить основному соглашению. Ведь передача арендных прав может ухудшить состояние участка для его дальнейшей эксплуатации.
В интересах субарендатора надо включить в договор ссылки на главу 55 ГК РФ и дополнительные пункты о том, что обе стороны собираются объединить усилия (в том числе в экономическом плане) ради достижения общей цели. Эта часть документа защитит в случае недобросовестности ключевого нанимателя по отношению к государственным структурам. Однако, тот может просто не пойти на такое оформление, поскольку оно обяжет его больше, чем обычные субарендные взаимоотношения.
При оформлении сделки арендатору необходимо принести следующие документы:
• основной договор, заключенный с собственником надела;
• разрешение на право сдачи, если такое необходимо по закону:
• специальный пункт в соглашении;
• официальное письмо;
• протокол комиссии и т. д.;
• удостоверение личности;
• выписка ЕГРН;
• нотариальное согласие супруги или супруга;
• протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
• свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.
Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).
Непредставление одной из сторон договора всех необходимых справок можно посчитать уклонением от госрегистрации. В этом случае второй участник сделки будет подавать судебный иск, чтобы зарегистрировать обременение.
Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.
Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.
Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.
Как правило, через 5—10 дней (срок устанавливается в договоре) после госрегистрации прав субарендатор может пользоваться наделом. Предоставление земельного надела сопровождается составлением передаточного акта в двух экземплярах. Если наниматель не смог передать объект в оговоренные сроки, он выплачивает субарендатору штраф, размер которого определяется путем согласования сторон.
Договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше периода, указанного в основном соглашении. Если наниматель снял надел у государства на 10 лет, то и в поднаем он может сдать его только на это время или меньше (несколько месяцев).
Договор заключается в простой письменной форме, он не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
В договоре субаренды должны содержаться такие сведения:
• необходимо указать время и место оформления документа (написание города нужно, чтобы в случае судебных разбирательств процесс шел в населенном пункте, где фактически расположен объект, а не там, где находится юридический адрес одной из сторон);
• в начале документа должно стоять наименование договора субаренды;
• на бумаге следует точно написать реквизиты обеих сторон, а также однозначно определить их роли, при этом не важно, названы они «наниматель», «субарендатор» или по-другому;
• нужно прописать данные из документа, который стал основанием для его оформления (основной договор аренды с реквизитами заключения);
• в конце стороны подписывают договор (если бумагу визирует уполномоченное лицо компании, то необходимо указать основания для этого).
При подаче документов стороны оплачивают госпошлину:
• 2 тысячи рублей — для физлиц;
• 22 тысячи рублей — для компаний.
Если в сделке участвует сразу несколько юридических или физических лиц, то вышеуказанная сумма разделяется пропорционально между ними всеми. Пошлина оплачивается за саму регистрацию вне зависимости от количества объектов, которые сдаются в субаренду.
Оплачивать надо:
• через терминалы Многофункционального центра (МФЦ);
• в банкоматах или на сайте любого банка, где предусмотрены онлайн-платежи.
Договор субаренды жилого помещения в 2019 году
Договор субаренды является одной из разновидностей гражданско-правовых соглашений, по которым жилая собственность предоставляется за установленный размер оплаты на пользование в определенный временной промежуток, иногда сочетается с временным владением.
Он аналогичен по структуре и содержанию с обычным договором аренды недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ), за исключением одного отличия: наличия в сделке третьего лица, которому арендатор сдает объект недвижимости.
Характерная особенность договора субаренды – это непременное наличие одобрения от самого собственника на сделку между арендатором и третьим лицом (ст.608 ГК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Для того чтобы избежать необходимости при оформлении каждой заключаемой сделки одобрения владельца, можно сразу же прописать такую возможность в договоре аренды, подготовив документ уже сразу с правом субаренды.
Если по каким-либо причинам первоначальный договор (между арендодателем и арендатором) досрочно расторгается или признается недействительным, то аналогичным образом утрачивает свою юридическую значимость и договор субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В случае с договором аренды сторонами выступают: арендодатель – лицо, сдающее объект недвижимости, и арендатор – тот, кто принимает жилье во временное пользование. При заключении сделок с использованием субаренды, арендатор, вступая в гражданско-правовые отношения, выполняет функции арендодателя, и называется субарендодатель. Субарендатор – сторона, арендующая объект имущества по договору субаренды.
Когда происходит сдача помещения в субаренду, по договору участвуют лишь две стороны: субарендодатель и субарендатор, что значит: любые юридические взаимодействия между владельцем и субарендатором полностью исключены. При любых вопросах собственник ведет переговоры и направляет обращения сугубо арендатору (субарендодателю).
Субарендатор же несет ответственность только перед субарендодателем. И в случае нанесения убытков, возникших при недобросовестной эксплуатации жилья должен возместить их субарендодателю, а тот свою очередь – владельцу недвижимости.
Типовой договор субаренды квартиры (дома) должен подразделяться на следующие смысловые разделы:
• Предмет по контракту с указанием адреса фактического местонахождения жилья, с указанием его основных характеристик.
• Порядок расчетов.
• Порядок приема-передачи недвижимости.
• Обязанности сторон договора.
• Возможные риски по сделке.
• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адрес официальной регистрации и т.п.).
• иные предусмотренные действующим законодательством составные части договора.
Ознакомиться с типовой формой договора субаренды жилого помещения между физическими лицами возможно воспользовавшись интернет-ресурсами или скачав образец.
В установленном законодательством порядке все договора, заключаемые на субаренду жилплощади между физическими лицами подлежат государственной регистрации в специализированном органе (Росреестр). Это актуально, при условии действия договора более 1 года. При меньшем сроке такая необходимость отпадает.
Но в случае наличия желания, договор по субаренде можно зарегистрировать и сроком действия менее 12 месяцев. Это поможет в будущем более продуктивно защищать интересы сторон при возникновении спорных ситуаций.
В современном мире бизнес на субаренде набирает большую популярность, имея ряд преимуществ:
• приносит хороший доход;
• малозатратный бизнес, не требующий больших вложений;
• нет необходимости оформлять разрешительную документацию на вид деятельности (лицензию и т.п.).
При совершении сделок по субаренде две стороны получают доход:
• владелец недвижимости;
• субарендатор.
Получение прибыли обязывает каждого из них оплатить НДФЛ в размере 13%.
Договор субаренды земельного участка сельхозназначения в 2019 году
Земельный кодекс предъявляет определенные требования к использованию сельскохозяйственных угодий, поэтому договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения будет иметь свои особенности. Регулируется он п. 2 ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.
Для разведения садов или кроликов потребуется получить то или иное право на земельный участок. Заключить соглашение о субаренде понравившегося надела получится только в том случае, когда в первичном договоре собственником предоставлено нанимателю такое право.
Вторым случаем станет получение отдельного письменного разрешения на это или направление арендатору-собственнику уведомления о намерении сдать землю в поднаем и неполучение на него ответа в течение месяца. Если собственником надела является государство или муниципальная администрация, а срок первичной аренды составляет более пяти лет, то заключение соглашения о субаренде происходит без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ). Срок нового документа не должен превышать то время, на которое земля предоставлялась в пользование первому арендатору.
Договор всегда будет предусматривать платность пользования участком. Ставка зависит от соглашения сторон.
Если земельный надел, поле, защитная лесополоса или старая ферма принадлежит государству или муниципальной администрации, то форма соглашения субаренды будет рекомендована или утверждена постановлением собственника, и основой для его разработки станут нормы Земельного кодекса РФ.
Если участок находится в собственности частных лиц, то оба соглашения, и первичное, и подписываемое в его рамках, могут разрабатываться в произвольной форме, с учетом соблюдения всех требований Гражданского кодекса.
К отдельным типам соглашений применяется правило о регистрации не только права, которое предоставляется на его основании, но и самого документа. Она станет обязательной процедурой, если срок соглашения превышает один год. Документы подаются или в Росреестр, или в МФЦ, который передаст их по назначению. Отказ будет получен в случае неверного оформления документов или отсутствия права на передачу участка в субаренду, отдельной строкой указанного в основном соглашении.
Что должно быть учтено в соглашении, чтобы в регистрации его не было отказано. Необходимо предусмотреть следующие нормы:
• ограничение целевого использования целями, предусмотрены в ЗК РФ для сельхозземель;
• обязательное наличие согласия собственника;
• отсутствия ареста или иного ограничения, не допускающего передачу участка;
• скрупулезное описание как первичного права (собственности), так и вторичного (аренды) с точными номерами свидетельств, договоров, датами их оформления;
• участок должен быть сформирован как отдельный объект права, иметь собственный кадастровый номер, и выписка из кадастрового паспорта должна стать приложением к соглашению.
Часто возникают вопросы, в каких случаях земля сельскохозяйственного назначения может быть использована под строительство.
Земли такого назначения могут относиться к тем, на которых разрешено строительство:
• дачных домиков;
• объектов, используемых для ведения сельского хозяйства;
• дорог.
Нельзя строить на землях, относимым к сельхозугодиям. Перевести землю, находящуюся в субаренде, в другую категорию невозможно. Также нельзя изменить цель использования участка в тексте договора.
Право на постройку должно быть отдельно предусмотрено не только в договоре субаренды, но и в договоре аренды. Связано это с тем, что владелец недвижимости имеет право на выкуп земли под строением и собственник должен согласовать возможность фактического дробления своего участка.
Если земля принадлежит не частному собственнику, а муниципалитету, в договоре учитываются следующие моменты:
• ставка арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли;
• согласие собственника заменяется на его уведомление;
• невозможно заключить соглашение субаренды надела, на котором есть здания или сооружения, принадлежащие государству или муниципалитету.
Также следует учитывать, что при расторжении договора аренды досрочно субарендатор, если его соглашение еще действует, получит право ранее используемой им земли в преимущественном порядке. Важно, что при предоставлении надела напрямую от муниципалитета для использования ее в целях ведения сельского хозяйства необходимо проведение торгов или аукционов, на субаренду это правило не распространяется.
Как и любое соглашение, договор субаренды земли может быть досрочно расторгнут:
• по соглашению сторон;
• по заявлению одной стороны в судебном порядке в случае существенного невыполнения второй условий соглашения, например, невыплаты арендной платы два раза подряд или нецелевого использования.
Заключая договор субаренды земельного участка сельхозназначения необходимо быть готовым и к тому, что отказ от ведения целевой деятельности, резкое снижение плодородия земли или причинения вреда природе могут привести к изъятию участка у собственника согласно нормам закона об обороте земель сельхозназначения. Если это произошло по вине субарендатора, ему придется возместить причиненные убытки.
Внимание ко всем нюансам позволит избежать отказа в регистрации или досрочного расторжения договора субаренды. Заключая его, необходимо строго соблюдать условия целевого использования.
Договор субаренды части земельного участка в 2019 году
В соответствии с действующим законодательством каждый гражданин имеет право на то, чтобы получить от государства определенную территорию на правах аренды.
При этом нередко встречаются такие ситуации, когда граждане по какой-либо причине перестают пользоваться территорией, но это не избавляет их о необходимости оплаты положенной суммы.
В такой ситуации наиболее оптимальным вариантом будет передать в субаренду часть земельного участка, но для этого нужно ознакомиться со всеми нормами, предусмотренными для проведения данной операции в 2019 году.
В договоре субаренды должна присутствовать следующая информация:
• полное наименование документа;
• место и дата оформления сделки;
• наименование каждой из сторон с указанием их личной информацией;
• перечень оснований для передачи территории в субаренду;
• предмет договора с подробным описанием технических характеристик имущества;
• порядок, в соответствии с которым должна вноситься арендная плата;
• обязанности и права каждой из сторон;
• ответственность, которая накладывается на каждую из сторон в случае несоблюдения условий договора;
• срок, на протяжении которого будет действовать данное соглашение;
• заключительные положения с указанием точного количества экземпляров, а также порядок разрешения различных спорных ситуаций;
• подпись каждой из сторон.
В перечень обязанностей арендаторов входит предоставление земельного участка в установленные сроки, уведомление владельца об оформлении сделки, а также отслеживание того, чтобы участок использовался в полном соответствии с его предназначением.
В то же время субарендатор берет на себя обязательство по сохранности предоставленного имущества, своевременной оплате аренды, а также проведении необходимых ремонтных работ.
Для того, чтобы не ошибиться в процессе оформления договора, следует разобраться с ключевыми нюансами его оформления.
Так как субаренда представляет собой только одну из разновидностей оформления земельного участка в аренду, в первую очередь, стоит разобраться в последнем понятии.
Под арендой в данном случае подразумевается определенная финансово-коммерческая операция, при которой определенное заинтересованное лицо предоставляет свое имущество во временное использование какому-либо другому лицу за установленную плату.
В качестве объекта аренды может выступать любая недвижимость или движимое имущество.
В соответствии с действующим законодательством аренда может иметь несколько категорий:
• субаренда;
• наем;
• лизинг;
• поднаем.
Под субарендой предусматривается передача определенного имущества, находящегося во временной собственности арендатора, третьему лицу. Таким образом, теперь арендатор превращается в арендодателя по отношению к третьему лицу, в то время как оно приобретает статус арендатора. Другими словами, субаренда представляет собой стандартный договор аренды, оформленный в пределах уже имеющегося договора аренды.
В соответствии с нормами, указанными в статье 615 Гражданского кодекса, арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать имущество на использование в субаренду третьим лицам, получив предварительное согласие со стороны владельца данного имущества.
В данном случае можно передавать земельные участки как на возмездном, так и на безвозмездном основании, а также использовать территорию в качестве залога или вклада в уставной капитал специализированного хозяйственного товарищества.
Перед оформлением договора аренды следует разобраться в условиях, которым должно соответствовать такое соглашение:
• арендатор имеет право на то, чтобы предоставлять земельный участок в субаренду, не меняя первоначального предназначения, если это предусматривается изначально оформленным договором;
• продолжительность действия договора субаренды не может превышать тот срок, который прописан в основном договоре;
• предусматривается использовать земельный участок только в пределах тех условий, которые прописаны в договоре;
• земельный участок, предоставленный в субаренду, должен пройти процедуру государственной регистрации;
• не предусматривается возможность передачи участков, на территории которых находятся коммунальные или государственные учреждения.
Главным требованием к оформлению таких соглашений является указание всей необходимой информации, предусмотренной действующим законодательством.
В частности, это касается необходимости указания технических характеристик территории, к которым относится:
• площадь территории;
• ее точное месторасположение;
• габариты;
• здания и сооружения, которые находятся на участке.
Для того, чтобы оформленное соглашение не противоречило нормам действующего законодательства, и в дальнейшем ни одна из сторон не столкнулась с различными трудностями, стоит разобраться в наиболее важных параметрах оформления.
Передача права использования территории, являющейся собственностью государственных органов, осуществляется посредством проведения публичных торгов, причем касается это не только первоначальной аренды, но и субаренды. В данном случае в качестве субарендатора может выступать любое юридическое лицо или частный предприниматель, одержавший победу на торгах в соответствии с условиями их проведения. Если в торгах принимает участие только один человек, имеющий на руках все необходимые документы, то в таком случае договор субаренды будет оформлен именно с ним.
представляют собой земли, главным предназначением которых является ведение частного или крупного сельского хозяйства. Далеко не всегда получается получить в частную собственность требуемый участок, а выкупить его у государства бывает достаточно сложно.
В такой ситуации идеальным решением становится оформление аренды или субаренды. При этом получить в субаренду такую территорию можно только при наличии согласия на проведение данной процедуры со стороны владельца недвижимости. Особый порядок оформления договоры субаренды появляется в том случае, если передается не вся территория, а только определенная ее часть.
Арендатор имеет право на то, чтобы использовать арендованную землю на свое усмотрение, но при этом нужно принимать во внимание определенные ограничения, устанавливаемые условиями достигнутого соглашения.
В первую очередь, использование земельного участка не должно наносить вред территории, в связи с чем ведение некоторых видов сельскохозяйственной деятельности может в принципе не допускаться.
Ограничение может действовать на протяжении определенного промежутка времени или оставаться бессрочным. Если лицо, которое берет землю в субаренду, не согласно с различными запретами, то в таком случае их можно будет обжаловать в судебном порядке.
В обязательном порядке за аренду должна вноситься соответствующая оплата. Если собственником территории выступает какой-либо государственный орган, то в таком случае определение стоимости аренды будет осуществляться уполномоченными органами. Если же владелец – физическое лицо, то именно он должен будет определиться с ценовой политикой по договору субаренды.
В начале документа указывается описание предмета договора, которым выступает земельный участок.
При этом в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:
• характеристики участка, указанные в соответствии с данными из кадастрового паспорта;
• указание того, какая недвижимость находится на территории;
• номер и дата оформления основного арендного договора;
• ключевое предназначение данного участка;
• права на указанную территорию каких-либо третьих лиц.
В обязательном порядке должен указываться срок, на протяжении которого будет действовать субаренда. При этом данный срок начинает отсчитываться с момента подписания договора и прекращается не позднее даты, когда завершается основной договор.
Ключевым пунктом являются права и обязанности каждой из сторон, а также определение суммы оплаты за использование территории и порядок ее возврата основному арендатору.
Для того, чтобы оформить договор субаренды, нужно получить следующий пакет документов:
• документы, подтверждающие право на то, чтобы распоряжаться указанной территорией;
• кадастровый номер, присвоенный рассматриваемому земельному участку с указанием его границ, площади, схемы, адреса и другой информации;
• документы, подтверждающие предназначение земельного участка;
• данные о каждой из сторон, которые заключают договор субаренды;
• разрешение уполномоченных государственных органов, если данная земля имеет особый статус;
• свидетельство, подтверждающее прохождение процедуры регистрации в специализированном государственном органе;
• согласие собственника земельного участка, оформленное соответствующим образом.
Для того, чтобы после оформления договор субаренды имел юридическую силу, нужно в обязательном порядке действовать в полном соответствии с правилами, установленными для его составления. Если государственные служащие не получат какие-либо документы из указанного перечня, в конечном итоге договор не будет считаться действительным.
Оформление договора субаренды может осуществляться на любой промежуток времени, начиная от 1 дня и заканчивая 99 годами. Ключевое условие заключается в том, чтобы данное соглашение не противоречило условиям, прописанным в первичном договоре и, в первую очередь, это касается именно сроков договора. Таким образом, к примеру, если основной договор действует на протяжении пяти лет, то и срок субаренды не может составлять более пяти лет.
Помимо этого, если арендатор нарушает указанное условие и предоставляет третьим лицам земельный участок на более длительный промежуток времени, то в таком случае на него будет наложена ответственность перед собственником этого имущества.
При этом превышение срока субаренды не является условием для того, чтобы оформленное соглашение было признано недействительным. Если будет установлено, что недобросовестный арендатор нарушает условия договора, собственник может вместе с субарендатором заключить новое соглашение, обходя указанное лицо.
Договор субаренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственной деятельности, не может предусматривать норм строительства всевозможных объектов до того момента, пока целевое назначение земли не будет изменено. При этом, если земля предоставляется для реализации определенных задач, то невыполнение работ в установленные сроки в конечном итоге может стать основанием для предварительного расторжения договора. В связи с этим, чтобы обезопасить себя, лучше всего сразу внести подобные моменты в текст соглашения.
Еще одним ключевым моментом являются условия оплаты. Если речь идет о государственном имуществе, условия будут устанавливаться уполномоченными государственными органами или же местной властью, в то время как в случае с частной собственностью условия устанавливаются по договоренности, достигнутой между сторонами.
Не стоит забывать о том, что сумма арендной оплаты, а также условия и порядок ее начисления изначально должны указываться в договоре аренды, и в преимущественном большинстве случаев под это выделяется целый раздел.
Приходит отец домой, а его ребенок плачет. Отец спрашивает ребенка: - Почему ты плачешь? Отвечает ему ребенок: - Почему ты мне папа, а я не сын тебе? Кто же это плакал?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
