Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В теории информации выделяют три типа информации:
— вполне детерминированную информацию;
— вероятностно-статистический тип информации;
— нечеткую информацию.
В реальной действительности мы постоянно пользуемся нечеткими понятиями и рассуждениями: «у корпорации X прекрасные перспективы на фондовой бирже наблюдается резкий спад»; «корпорация К использует прогрессивную технологию».
Для описания расплывчатости недостаточно теории вероятностей и статистических методов, они предназначены для работы со случайными величинами, когда речь идет о принадлежности некоторого объекта к четкому множеству. Последний из приведенных выше примеров содержит расплывчатое утверждение вследствие неточности выражения «прогрессивная технология», в то время как утверждение «вероятность того, что фирма сработает в убыток, равна 0,8» содержит информацию о мере неопределенности относительно принадлежности 2 к четкому множеству фирм, работающих в убыток.
Нечёткость можно учитывать тремя основными методами в зависимости от так называемой степени неопределенности входных данных. В теории устойчивости сначала находят точные решения, а затем оценивают их вариацию при колебаниях исходных данных в границах допустимых ошибок. В стохастических методах в качестве экспликации исходных понятий, соответствующих реальным объектам и явлениям, рассматриваются случайные величины, а затем вероятностные соображения используют на всех этапах получения принимаемого решения, которое тоже носит случайный характер. Третий метод — описание исходных понятий с помощью теории нечетких множеств и прослеживание такой нечеткости вплоть до окончательного решения.
Для формализованного описания реальных ситуаций, в которых нет полной определенности и однозначности, используется такой математический аппарат, как теория нечетких множеств (ТНМ). Одной из областей применения этого аппарата является теория принятия решений. Математический аппарат нечетких множеств достаточно сложен; большого распространения и применения нечеткие множества еще пока не получили, однако системы, основанные на теории нечетких множеств, разработаны и успешно внедрены в таких областях, как управление технологическими процессами, управление транспортом, медицинская диагностика, техническая диагностика, финансовый менеджмент, биржевое прогнозирование, распознавание образов. Спектр приложений ТНМ очень широкий от видеокамер и бытовых стиральных машин до средств наведения ракет ПВО и управления боевыми вертолетами. Этот аппарат просто необходим в оценке для проведения инвестиционного анализа в условиях риска и неопределенности.
Методы теорий нечетких множеств и нечетких интервалов относятся к методам принятия решений в условиях неопределенности. Их использование предполагает выражение исходных параметров и целевых критериев в виде вектора значений, попадание, в каждый интервал которого характеризуется некоторой степенью неопределенности. Осуществляя операции сложения, умножения и т.д. с такими интервалами по правилам теории нечетких множеств, оценщик получает результативные интервалы для целевого критерия. Оценку риска этого метода можно рассматривать как комплексную (если опираться на нечеткий интервал как на отдельное значение) или как раздельную, если сопоставить нечеткому интервалу кривую распределения вероятностей, в данном случае — кривую уровня неопределенности). Применение оценок показателей методом нечетких интервалов полезно для случаев, когда вероятностные оценки не могут быть получены, что всегда имеет место при предварительной оценке долгосрочных инвестиций и достаточно часто при последующем перспективном анализе, проводимом без достаточной информационной базы.
Исследование любой экономической проблемы целесообразно проводить на адекватной математической модели.
Математическая модель — это система математических соотношений, приближенно, в абстрактной форме описывающих изучаемый процесс или систему. Экономико-математическая модель — это математическая модель, предназначенная для исследования экономические проблемы.
Соответствие типа модели типу используемой информации (в соответствии с классификацией исходной информации по уровням детерминированности) является необходимым условием получения адекватных результатов при практическом использовании модели.
По числу критериев эффективности математические модели делятся на однокритериальные и многокритериальные. Многокритериальные математические модели содержат два и более критерия.
По учету природы неизвестных факторов математические модели делятся на детерминированные, стохастические и модели с элементами неопределенности.
В детерминированных моделях неизвестные факторы не учитываются. Несмотря на кажущуюся простоту этих моделей, к ним сводятся многие практические задачи, в том числе большинство экономических задач. Детерминированные модели делятся на линейные, нелинейные, динамические и графические.
В стохастических моделях неизвестные факторы — это случайные величины, для которых известны функции распределения и различные статистические характеристики, такие как математическое ожидание, дисперсия, среднеквадратическое отклонение и пр.
Среди стохастических моделей можно выделить:
— модели стохастического программирования, в которых либо в целевую функцию, либо в ограничения входят случайные величины;
— модели теории случайных процессов, предназначенные для изучения процессов, состояние которых в каждый момент времени является случайной величиной;
— модели теории массового обслуживания, в которой изучаются многоканальные системы, занятые обслуживанием требований.
Также к стохастическим моделям можно отнести модели теории полезности, поиска и принятия решений.
Модели с элементами неопределенности используются для моделирования ситуаций, зависящих от факторов, для которых невозможно, собрать статистические данные и значения которых не определены.
В моделях теории игр задача представляется в виде игры, в которой участвуют несколько игроков, преследующих разные цели, например организация предприятия в условиях конкуренции.
В имитационных моделях реальный процесс разворачивается в машинном времени, и прослеживаются результаты случайных воздействий на него, например, в организации производственного процесса.
Крайне важным является правильный выбор модели для соответствующего (принятого аналитиком) уровня детерминированности информации и объема передаваемых для расчетов данных. Усложнение математической модели, учитывающей большое число замеряемых параметров, приводит к снижению погрешности, вносимой моделью. Однако при большой размерности моделей очень существенной становится составляющая ошибки, вносимая неточностью применяемых аналитических и численных методов. Усложнение математической модели трек будет также увеличения объема данных, передаваемых с нижнего уровня, и также приводит к росту соответствующей составляющей ошибки; Известно, что в сложных системах энергетики соотношение между компонентами ошибки для установившихся режимов составляют: из-за неточности исходных данных — 82—84%, из-за неточности модели — 14—15%, из-за неточности метода— 2—3%.
Ввиду такой большой доли погрешности исходных данных неизбежна погрешность в расчете целевой функции, что приводит к значительной зоне неопределенности при выборе оптимального режима работы системы. Отсюда возникает необходимость разработки методов, учитывающих неопределенность исходных данных (информации на входе системы) при решении задач многоуровневого управления процессами различной природы.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Проблема искажения информации. В связи с тем, что в Информационные ресурсы включается вся информация, в том числе и недостоверная, накапливается значительное количество недостоверной, искаженной информации. Появился даже термин «экология информационных ресурсов.
Исследования показывают, что участники хозяйственной деятельности всегда ведут двойную бухгалтерию, формируя два информационных массива:
— данные для внешней среды (потребителей, конкурентов, прогнозов, выделения приоритетов и направлений развития);
— данные для внутренних оценок действительного положения в этой области (как правило, строго конфиденциальная информация, распространяемая между регламентированными пользователями).
Особенно это актуально в условиях современной российской экономики.
При анализе макроэкономической и отраслевой информации невозможно учитывать факты, относящиеся к так называемой неофициальной экономике. Сюда входят все легально разрешенные виды экономической деятельности, в рамках которых имеют место не учитываемые официальной статистикой услуги и товары. Одной из задач теневой экономики является сокрытие этой деятельности от налогообложения.
При анализе внутренней информации, в частности бухгалтерской отчетности, оценщик может столкнуться с очень распространенным на сегодняшний день явлением, когда предприятие показывает прибыль, близкую к нулю, что может быть проявлением уклонения от уплаты налога на прибыль, ведения так называемой двойной бухгалтерии, и связано с некоторыми другими факторами.
Для защиты своей профессиональной ответственности в случае намеренного искажения информации заказчиком оценщики делают обычно следующие допущения в отчете об оценке: «Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, касающихся правового положения, финансово-хозяйственной деятельности Заказчика и используемого им имущества, влияющих на оценку, и не несут ответственности в случае выявления таковых, если они не должны были быть ими предвидены с учетом их профессионального опыта».
Проблема неполноты и недоступности информации. Эта проблема в большой степени актуальна для современной практики оценки. Например, невозможность применения метода отраслевых коэффициентов в отечественной практике оценки бизнеса связана с нестабильностью экономики и отсутствием базы для проведения соответствующих наблюдений.
Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости в нашей стране ограничено не только неразвитостью ряда сегментов рынка недвижимости, но и невозможностью получения объективной информации для сравнения:
— отсутствует достоверная и достаточно полная статистическая информация;
— На формирование цены сделки зачастую влияют неэкономические факторы, делающие данные об аналогичных сделках малоинформативными.
Кроме этого необходимо всегда помнить, что сам факт наличия всей (основной, наиболее важной и достоверной и т.п.) информации есть необходимое, но недостаточное условие для принятия эффективных решений. Человек, принимающий решения, действует исходя из определенных внутренних установок, свойственных только ему. Он не свободен от субъективности в оценке, имеющейся в его распоряжении информации. Одна и та же информация может интерпретироваться различно в зависимости от принятых подходов, гипотез и теорий, а также от уровня подготовки, квалификации и опыта работы конкретного пользователя информации по конкретной проблеме.
Информация в оценке недвижимости и ее виды
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:
— определение массива необходимых сведений;
— выбор информационных источников;
— сбор необходимой информации;
— систематизацию, обработку и анализ;
— описание информации в отчете.
Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние.
Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, в Частности определяющие состояние рынка недвижимости. Эта информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиком при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.
Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:
— тенденции экономического развития;
— местные особенности;
— демографическая ситуация;
— законодательная и налоговая политика государства;
— покупательная способность населения;
— динамика цен;
— программа капитального строительства;
— динамика затрат на строительную продукцию;
— организация кредитования недвижимости.
Тенденции экономического развития анализируются оценщиками по принципу сужения масштаба от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости.
Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка, ретроспективной динамики и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, влияющие на формирование стоимости недвижимости.
К макроэкономическим факторам, заслуживающим анализа, относится изменение базовых национальных и международных показателей, таких как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на Импортируемые товары, уровень промышленного производства и объем розничной торговли.
Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.
Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в каждом конкретном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.
Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки. Система землепользования в городской черте обычно является следствием исторического возникновения поселения. Основание городов обычно привязано к какому-либо виду экономической деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяйственного сырья и т.д. Дальнейшее производственное и финансовое развитие города, расширение его территории определяют тенденции спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания необходимого предложения соответствующих объектов.
Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенное конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.
Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка Земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение. Например, наметившаяся тенденция спроса на тихий деревенский отдых обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно- привлекательных районах средней полосы России. Однако этот процесс коснется не всей глубинки, так как первостепенным фактором является экологическое состояние местности, наличие чистых природных водоемов, красота пейзажа и т.д.
Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Рост населения определяется не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою очередь он является следствием состояния медицинского обслуживания, образовательной системы, уровня жизни, социальных программ и регулирования миграции.
Строительство жилой недвижимости зависит от спроса населения, имеющего реальную покупательную способность. Спрос на коммерческие и промышленные объекты недвижимости зависит от динамики производственного и потребительского спроса на товары и услуги, которые будут производиться, и продаваться на этих объектах.
Законодательная и налоговая политика государства. Законодательная деятельность государства устанавливает правила землепользования и обеспечивает функционирование инфраструктуры. Оценщики должны накапливать информацию по зонированию, планам развития, экологии, транспортным системам и нормативным актам, отражающим позицию органов власти различного уровня в отношении недвижимости.
Местные нормы зонирования регулируют использование земли и плотность застройки, сохранение архитектурных особенностей, темпы застройки, программы капитального строительства, строительства очистных сооружений, пожарных депо, соотношение жилых объектов, социальной инфраструктуры и промышленных объектов, создание транспортной системы.
На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государства. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов.
С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в федеральный, региональный и местный бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего экономического и социального развития конкретных территорий.
Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требуют анализа состава и структуры доходов населения по отдельным категориям. Величина дохода определяет спрос, как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.
Динамика цен. Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода, ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.
Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.
Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программы капитального строительства позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости в перспективе.
Активность капитального строительства носит циклический характер и зависит от внешних факторов: фазы экономической активности, политических событий, а также доступности кредитных ресурсов и внутренних факторов, таких как насыщение территориального рынка, строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недвижимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модернизацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под строительные площадки, и т.д.
Эти колебания носят долгосрочный характер, внутри них возможны краткосрочные колебания на основе сезонной депрессии рынка, инертности в силу длительного производственного цикла в строительстве, выработки инвесторами новой инвестиционной политики, падения ставок арендной платы и цен на недвижимость.
Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстановительная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в общую динамику строительных затрат и экономических нормативов. Строительные затраты варьируются по различным территориям, поскольку подчинены специфическим предпочтениям инвесторов, располагающих различным капиталом, кроме того, они зависят от доли обычно более дешевых местных строительных материалов, дешевых трудовых ресурсов, низкой нормы прибыли в строительном производстве.
Оценщик должен помнить о временных колебаниях строительных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды дефляции и растут в периоды инфляции.
Организация кредитования недвижимости. Организация кредитования недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления: предоставление строительного кредита на период создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости.
Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой эффективность использования банковских ресурсов для активизации рынка недвижимости, в современных российских условиях этот механизм не получил должного распространения.
Внутренняя информация
Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.
Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:
1. Юридический статус объекта оценки.
2. Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.
4. Конкурентный спрос и предложение.
Этот массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведения соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.
Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависят от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки — назначения оценки. Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной или иного вида стоимости.
Юридический статус объекта оценки. Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договор аренды земельного участка).
Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения. Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося по своей природе недвижимым, но фиксированного на объекте определенный образом и подлежащего оценке в его составе (фикстуры). Также следует включить описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости.
Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или собственником объекта оценки и представителями технических служб, Отвечающих за эксплуатацию объекта, на основе изучения внутренней документации, визуального осмотра и технической экспертизы объекта.
Экономическая информация об оцениваемой недвижимости. Эта информация включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Практика показывает необходимость сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.
Для получения информации о доходах и расходах оценщик изучает продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие коммерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируются данные о доходах за текущий и прошлый периоды, убытки от незанятости помещений и неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расходов.
Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует располагать в хронологическом порядке согласно типу недвижимости, чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для анализа.
Например, доход может быть представлен в виде арендной платы за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площади.
Ставки капитализации. На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации. В ходе сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести. Общая став> ка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации.
Конкурентный спрос и предложение. Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Разные объекты имеют разную степень схожести, поскольку каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозможна, поэтому оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе анализа.
Информация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, величину экономического устаревания и т.д.
Оценщики также могут использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
