Главная » Недвижимость »
Управление жилищными услугами и организация жилищного хозяйства
Управление жилищными услугами и организация жилищного хозяйства
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В составе жилищно-коммунального комплекса жилищное хозяйство занимает доминирующее положение, так как по существу все остальные составляющие функционируют и развиваются в соответствии с его потребностями.
Представление о жилищном хозяйстве сложилось у людей уже на раннем этапе развития человеческого общества и было связано с удовлетворением их жизненных повседневных потребностей в жилье. Потребность в жилье как в убежище относится к первичной базисной потребности наряду с продуктами питания, одеждой и обувью, являющимися необходимыми для выживания.
Жилище — важнейшая часть социальной инфраструктуры города, т.е. комплекса, призванного обеспечивать удовлетворение социально-бытовых нужд населения. Роль жилища заключается в обеспечении охраны людей от внешних неблагоприятных природных явлений, создании условий для развития семьи, личности, а также для повышения общего культурного и профессионального уровня людей. Жилище дает возможность пользования коммунальными услугами, современными бытовыми приборами и устройствами, облегчающими домашний труд. Таким образом, состояние жилища оказывает первостепенное влияние на развитие всего городского хозяйства, транспорта, коммунальных и других предприятий.
Сфера услуг включает в себя материальные услуги непроизводственного назначения и нематериальные услуги, к которым относятся жилищные.
Жилищное хозяйство — это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения общего уровня благоустройства и санитарного состояния городов.
В современном городе жилищное хозяйство включает, с одной стороны, жилищный фонд муниципального образования, а с другой — предприятия, созданные для его обслуживания, содержания, эксплуатации и ремонта, а также организации, необходимые для управления этой деятельностью.
Жилищный фонд является основой национального богатства любого государства, в Российской Федерации он составляет более четверти основных фондов страны. Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), а также квартиры и служебные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Жилищный фонд различается по форме собственности как частный, государственный и муниципальный.
В частный жилищный фонд входят:
— фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных, и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
— фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов, с не полностью выплаченным паевым взносом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— ведомственный фонд, находящийся в государственной собственности и в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
— фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также вневедомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москва и Санкт Петербург, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждении.
В результате экономических преобразований за последние годы изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Так, доля частного жилищного фонда превысила 50%, в том числе доля жилья, находящегося в собственности граждан, возросла с 26 до 50%, муниципального — до 30%. Более трети квартир государственного и муниципального жилищных фондов приватизировано.
Среди объектов городской недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни, и с этим связаны жесткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, обеспечению безопасности и комфортности проживания. Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации, которым установлены стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также поставки коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.
Предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий проживания должен устанавливаться с учетом особенностей и реальных возможностей города и отвечать существующему на территории города уровню проживания граждан, обеспечивающему наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежную и бесперебойную поставку коммунальных услуг.
До настоящего времени жилищный фонд России недостаточно обеспечен элементарными удобствами, не говоря уже о том, что он не сопоставим по количеству предоставляемых жилищных услуг, существующих в развитых странах. Так, ситуация по благоустройству жилищного фонда России выглядела следующим образом: площади, оборудованные централизованным водоснабжением, составили 73% всего жилищного фонда, канализацией — 69%, центральное отопление было проведено лишь в 73% зданий жилищного фонда, горячее водоснабжение — только в 59%, ваннами было оборудовано 64%, а централизованную подачу газа имело только 70% от всего жилищного фонда. В целом же по стране наименее благоустроен жилищный фонд в Северном, Центрально Черноземном и Восточно-Сибирском экономических районах.
В настоящее время жилищный фонд городов страны отличается высоким уровнем, износа, неоправданно большим сроком службы, морально устаревшей планировкой, аварийным состоянием инженерного оборудования. Ежегодно от 7 млн. до 9 млн. м общей площади жилых домов становится непригодной для проживания, почти треть жилищного фонда имеет износ более 60%: это установленный соответствующими органами ООН предел, после которого жилье считается опасным для жизни. Поэтому развитие жилищного фонда города и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей для муниципальных властей.
Под обеспечением сохранности жилищного фонда понимается поддержание и восполнение постепенно утрачиваемых свойств жилых зданий, осуществляемое посредством организации их эксплуатации, технического обслуживания, систем текущего и капитального ремонта. Организация содержания, эксплуатации и обслуживания жилищного фонда города включает работы по благоустройству и санитарной очистке жилых зданий и прилегающей территории, а также по созданию оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем жилых домов, обеспечивающих нормативные сроки их службы, с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Комплекс организационных мероприятий, связанных с этими процессами, называют технической эксплуатацией и содержанием жилого здания. Он включает в себя организационные меры, направленные на обеспечение бесперебойной работы и надежности элементов и систем объекта в течение всего срока его службы, т.е. различные виды работ, осмотров и ремонтов жилых зданий.
Важнейшая особенность жилищного фонда заключается в том, что он является объектом потребления населением города и со временем изнашивается. Это связано с действием физических законов, внешней среды, деятельностью и изменением потребностей человека.
Существует два вида износа жилых домов: моральный и физический. Физический износ вызывается неблагоприятным воздействием окружающей среды (ветер, дождь, град), действием физических законов (усталость конструкций, разрушение под действием нагрузки, эрозия, гниение и т.д.), негативными действиями людей.
Физический износ измеряется в процентах от первоначальной стоимости жилых зданий и устанавливается специалистами с использованием следующих методов:
— на основе расчетных формул визуальным путем;
— по сметам, составленным на основании результатов технических изысканий и инструментальных обследований;
— по общей шкале и таблицам Правил оценки физического износа жилых зданий.
Моральный износ возникает вследствие роста человеческих потребностей и постоянного повышения современных требований к жилым помещениям (в основном к наличию коммунальных удобств, к площади и планировке квартир).
В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В стране во второй половине XX в. было сооружено громадное количество жилищного фонда, однако качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.
Развитие жилищной сферы в советский и постсоветский периоды прошло несколько этапов: революционно-восстановительный, индустриальный, военно-восстановительный, административный, типовой, переходный.
Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже XIX—XX вв. был резко прерван в период революции и разразившейся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушенными, а население бежало на юг, за границу или влачило жалкое существование и просто вымирало. Так, численность жителей Петербурга сократилась больше чем в 2 раза. Киев был практически опустошен. Решение всех внутригородских проблем находилось в руках ВЧК, которая, как известно, активно боролась «с контрреволюцией», т.е. с противниками режима, и занималась перераспределением имеющихся ресурсов. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающим стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилищный фонд фактически был брошен на произвол судьбы.
Этот этап можно сравнить с эпохой крушения древней цивилизации, разрушения древних городов под напором варваров. Отличие состоит лишь в том, что в данном случае разрушительные силы не были спровоцированы пришельцами извне, а находились внутри российского общества. Массовая эмиграция и гибель миллионов людей, разрушение материальных богатств и духовных ценностей достигли громадных масштабов.
В Советском государстве был осуществлен переход к новой экономической политике (нэпу), суть которого заключалась в частичном возврате к рыночным механизмам, в допущении различных хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца).
Определенное экономическое оживление и некоторое упорядочение общественной жизни создали условия для возрождения крупных городов и восстановления жилищного фонда, коммунальных систем. Для решения хозяйственных вопросов в составе НКВД, пришедшего на смену ВЧК, было создано управление коммунального хозяйства, которое и взяло на себя функции координатора восстановления жилья и коммунальных объектов в городах. В этом направлении были предприняты определенные шаги. Допускались различные формы собственности на жилье и коммунальные объекты, восстановлена квартплата за пользование жилищно-коммунальными услугами.
Были приняты важные решения по в ведению обоснованной системы оплаты за жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной для того времени, так как учитывала не только количество жилья и потребленных услуг, но и качественные параметры жилых помещений, а также уровень дохода жителей. Развивались децентрализованные системы коммунального управления и жилищные товарищества, что было вполне целесообразным в рамках существующего государственного строя. Но функционирование нэпа было совсем недолгим. Уже в конце 1920х гг. началось административное сворачивание новой экономической политики по всем направлениям, включая и жилищную сферу.
На этом этапе наиболее характерным было становление жесткой командно-административной системы, в рамках которой не допускались альтернативные формы собственности и хозяйственные уклады. Формальное существование колхозно-кооперативной формы собственности на селе ничего не решало, так как служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной Сути государства. Административные методы управления стали преобладать и в жилищной сфере. Был создан Народный комиссариат коммунального хозяйства РСФСР, переименованный в Министерство коммунального хозяйства РСФСР. В эти же годы был организован Комитет по строительству (Госстрой СССР).
Основным приоритетом в тот период стал подъем промышленности, и особенно военно-промышленного комплекса. Города теряли самостоятельные рычаги управления и собственные ресурсы, которыми они обладали в период нэпа. Все Материальные и финансовые потоки были сосредоточены на государственном уровне и в руках ведомств, т.е. крупных министерств союзного и союзно-республиканского подчинения. Получили развитие ведомственный жилищный фонд и ведомственное коммунальное хозяйство. Жилищные кооперативы стали ликвидироваться.
Система управления в жилищном хозяйстве строилась на принципе двойного подчинения: центральным органам власти и местным Советам в лице соответствующих исполкомов городов и районов. Важнейшие ресурсы и реальные рычаги власти находились у государства, которое распоряжалось ими через систему ведомств под контролем и руководством Коммунистической партии. Управление жилищно-коммунальным хозяйством города областного подчинения предполагало строгую подчиненность предприятий и организаций ЖКХ вышестоящим управленческим звеньям с выделением их ведомственного звена. Система основывалась на праве директивного централизованного распределения ресурсов и внеэкономического принуждения.
Все сколько-нибудь значимые вопросы развития и содержания систем жилищной сферы решались в Москве или в столицах союзных республик. Это касалось как вопросов выделения средств на строительство зданий или системы очистных сооружений, так и вопросов проведения капитального ремонта жилого дома или асфальтирования участка городской улицы. Республиканские министерства жилищно-коммунального хозяйства и соответствующие управления ЖКХ области и города практически не имели права распоряжаться ресурсами. Предприятия и организации данной сферы были полностью лишены самостоятельности в принятии решений и в большинстве своем являлись планово-убыточными. Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг имели чисто символическое значение и не отражали сути экономических процессов в данной сфере. Финансирование организаций жилищного хозяйства осуществлялось в основном в виде бюджетных дотаций.
В то же время советская система остро нуждалась в крупных промышленных центрах городского типа, и потому города получают определенное развитие, и тенденция урбанизации, ослабевшая в послереволюционный период, опять стала набирать силу. Удельный вес городского населения составил уже 33% от общей численности населения страны. Получило определенное развитие и жилищно-коммунальное хозяйство, но оно касалось, прежде всего, крупных столичных городов. Так, в Москве, Ленинграде, Киеве началось жилищное строительство, сооружались объекты водопроводно-канализационного хозяйства, осуществлялось благоустройство городской территории. В то же время в большинстве городов жилищная сфера практически не развивалась из-за полного отсутствия ресурсов. Качество предоставляемых жителям городов жилищно-коммунальных услуг было низким.
Период 1940х гг. характеризовался громадными, разрушениями во время Отечественной войны 1941—1945 гг. и восстановлением разрушенного хозяйства, в том числе жилищного фонда и коммунальных объектов, в 1946—1950 гг. Уровень жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения оставался низким, а обеспеченность жильем составила в 1950 г. всего лишь 7 м общей площади надушу населения, что соответствовало уровню жилищной обеспеченности в 1917 г. и явно не отвечало потребностям горожан.
В 1950е гг. начался самый длительный и довольно последовательный этап развития жилищной сферы и коммунальных систем в советское время, который по неумолимой логике истории оказался завершающим этапом функционирования советского государства. Наиболее характерной в данной области была тенденция урбанизации, которая с некоторыми естественными колебаниями сохранилась вплоть до начала 1990х гг., когда бурные процессы перестройки затормозили урбанистические процессы. Так, если в 1859 г. удельный вес городского населения в общей численности страны составил 5,7%, в 1897 г. — 13, в 1940 г. — 33, то в 1990 г. — 66%, т.е. две трети населении страны стало проживать в городах и городской образ жизни станов 111ся преобладающим. Уже в первой половине 1950х гг. было начато строительство добротных зданий, которые возводились в первую очередь в Москве, Ленинграде и столицах союзных республик. В целом по стране объемы вводимого жилья были незначительными и не решали жилищную проблему, которая заметно обострилась к середине 1950х гг., когда жители сельской местности, получив право выбирать себе, место жительства, ринулись в крупные города.
После принятия в 1957 г. решения о переходе к типовому проектированию и строительству в стране начался строительный бум. Возникали новые города, расширялись действующие, активно сооружались объекты городского хозяйства. Именно на этом этапе возникла новая технология индустриального домостроения, предусматривающая производство строительных деталей и конструкций в заводских условиях и достаточно быстрый монтаж зданий на Строительной площадке. Эта технология и громадные объемы привлеченных ресурсов позволили существенно нарастить объемы строительного производства и довести среднюю обеспеченность жильем в городах страны до 10 м в 1966 г. и до 15,5 м в 1980 г. Массовая застройка оказалась ориентированной на стандартные панельные и крупноблочные здания с некоторым вкраплением кирпичного строительства. Что касается соблюдения технических и особенно потребительских и архитектурных качеств жилых домов, типовые проекты сооружаемых зданий были выхолощены. К тому же реальное строительное производство сплошь и рядом проводилось с нарушением проектных требований, что приводило к дальнейшему ухудшению качественных параметров жилых зданий. В результате города страны получили значительные объемы новой жилой застройки, но ее технико-потребительские и архитектурные характеристики оказались явно неудовлетворительными. Эксплуатация жилищного фонда и жилищно-коммунальное обслуживание населения также не соответствовали предъявляемым требованиям. В результате острота жилищной проблемы за годы советской власти не только не сократилась, но даже возросла.
Постоянный дефицит ресурсов и их крайне неэффективное использование, отсутствие реальных экономических взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, весьма нерезультативное управление, бесхозяйственность, неоправданные потери ресурсов и многое другое свидетельствовали о неблагополучном положении в жилищной сфере. Осознавая такую ситуацию, руководство страны предпринимало попытки улучшить положение дел в строительстве и эксплуатации жилья и коммунальных систем, но они оказались неудачными, так как затрагивали лишь отдельные элементы хозяйственного механизма в данной сфере, не меняя его по существу.
К числу таких решений относятся следующие:
— постановление Совета Министров № 807 « О мерах по улучшению эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства», в котором был определен порядок возмещения жилищно-эксплуатационным организациям затрат на содержание внутридомовых инженерных систем со стороны предприятий водо, тепло, и электроснабжения;
— постановление Совета Министров № 740 «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда», которое определило курс на передачу ведомственного жилья в ведение местных Советов и наметило меры по развитию ремонтно-строительного производства;
— постановление ЦК КПСС и Совета Министров № 427 «О мерах по дальнейшему совершенствованию работы жилищно-коммунального хозяйства», которое определило пути перестройки в жилищно-коммунальной сфере;
— постановление Совета Министров РСФСР «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование», которое наметило меры по внедрению экономических отношений в данную сферу и введению договорных отношений местных органов власти с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства на основе планово-расчетных тарифов, покрывающих их затраты на предоставление услуг потребителям. Принятые в конце 1980-х гг. решения в совокупности определили важнейшие направления перестройки в жилищно-коммунальной сфере, но реализация этих документов была затруднена их ориентацией на административную экономику «перестроечного типа», которая уже перестала функционировать. Тем не менее, некоторые прогрессивные меры, содержащиеся в указанных постановлениях, нашли свое воплощение на более позднем этапе и уже в иных исторических условиях.
В самом начале 199-х гг. наступил переходный период в развитии жилищной сферы.
Его характерные черты:
— разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;
— существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги дли предприятий, организаций и населения;
— частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появление рынка жилья;
— усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;
— изменение организационно-правовых форм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.
Проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма, который по сути своей был малоэффективным, а в условиях усиления рыночных отношений оказался абсолютно неприемлемым как несоответствующий изменившейся хозяйственной среде. В результате жилищные условия значительной части населения, и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.
Таким образом, положение дел в жилищной сфере к концу XX в. можно оценить как неудовлетворительное, с явными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в себестоимости услуг предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалась недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватало по причине их неэффективного использования.
Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обострения в последние годы, отметим, что все причины целесообразно разбить на две большие группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести остаточное ресурсо-обеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период, а также объективные трудности переходного периода от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы.
Тем не менее, по мере роста городов жилищная сфера получила определенное развитие. Особую значимость приобрела сфера жилищно-коммунального хозяйства, которая представляет собой крупную отрасль экономики, где работает более 2 млн. человек и сосредоточена четверть всех основных средств страны. По данным Л.Н. Чернышева, в составе предприятий ЖКХ преобладают государственные и муниципальные организации. Во второй половине 1990-х гг. жилищный фонд страны составил 2,7 млрд. м общей площади, в том числе в городах он достигает почти 2,0 млрд. м, что на 7,5% выше, чем в 1990 г. Постепенно меняется структура жилищного фонда по формам собственности. В СССР большая его часть находилась в государственной собственности. В условиях перехода к рынку возрастает доля частного и муниципального жилищного фонда.
С начала 1990х гг. 43% государственного и муниципального жилого фонда уже приватизировано и находится в собственности граждан. Завершается процесс передачи ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную собственность. В ведении предприятий осталось не более 13% объектов коммунального хозяйства и 9% жилищного фонда. Объектом централизованного регулирования остается государственный и муниципальный жилищный фонд страны, фактически составляющий 80% всего жилищного фонда России (42,5 млн. квартир), так как большинство приватизированных квартир находится в государственных или муниципальных домах.
Количество предприятий и организаций ЖКХ различных форм собственности возросло вдвое. В настоящее время их насчитывалось уже более 52 тыс. При этом значительно увеличилась численность негосударственных и немуниципальных предприятий данной сферы. Доля этих предприятий в общем объеме работ жилищно-коммунального сектора составила в жилищном хозяйстве 40%, в то время как в водоснабжении только 7%, а в теплоснабжении — 3%.
Значительная часть жилищного фонда не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства, особенно в сельской местности. В домах, не оборудованных водоснабжением, канализацией, отоплением и другими видами благоустройства, проживает не менее 40 млн. человек.
Снижение объемов строительства жилья и острый дефицит ремонтно-реконструктивных работ объясняются отсутствием рациональной системы хозяйственных отношений в данной области. Повышение эффективности воспроизводственного процесса в жилищной сфере является основой решения жилищной, проблемы.
В среднем на одного жителя России приходится 17,8 м общей площади, в том числе в городах — 17,5 м, в сельской местности — 18,4 м. Однако жилье распределено крайне неравномерно: примерно третья часть всех семей имеет менее 9 м на человека, а 17 млн. — менее 5 м для сравнения отметим, что в развитых странах, где жилищная проблема в основном решена, на одного человека приходится в среднем от 40 до 60 м, причем в США — 65 м, а в Норвегии — более 70.
Число семей, улучшивших свои жилищные условия, постепенно сокращается, но их доля остается еще высокой. Приобретение жилья за свой счет или с помощью кредитов является возможным лишь для узкого круга жителей страны, так как жизненный уровень населения весьма низкий, а надежные механизмы получения жилья на основе долгосрочных кредитов отсутствуют. В целом более половины населения не удовлетворены своими жилищными условиями, но не могут решить свои жилищные проблемы самостоятельно.
Формы управления жилищными услугами
Организация управления жилищным хозяйством имеет ряд особенностей отличающих жилье от других объектов. Одна из особенностей состоит в том, что практически каждый жилой дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилые помещения в собственность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения внаем или использующие их для личных нужд, муниципальные и городские власти.
Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в его управление определенные особенности.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Учитывая современную пассивность населения, которое в массе не желает принимать участия в управлении жилищным фондом, наиболее перспективным представляется последний способ управления жилыми домами. При этом в соответствии со ст. 162 указанного Кодекса при выборе управляющей организации общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления с управляющей компанией. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В заключаемом договоре управления многоквартирным жилым домом должно быть указано следующее:
— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения;
— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В советские времена у телефонисток на коммутаторе висел лозунг, из которого следовало, что они все ратуют за свободные сексуальные отношения. Что это был за лозунг?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
