Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать жилое помещение исключительно для проживания.
Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.
Закон устанавливает следующие ограничения:
• деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
• собственник нарушает требования к жилому помещению;
• необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.
Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.
Для беспрепятственного осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении необходимо перевести объект из жилого фонда в нежилой.
Это возможно в следующих случаях:
• если объекты, расположенные под квартирой, не предназначены для проживания граждан;
• квартира не используется владельцем для проживания;
• есть техническая возможность оборудовать отдельные входы и выходы;
• права на объект не обременены арестом, ипотекой и залогом.
Если объект не соответствует хотя бы одному из перечисленных условий, уполномоченный орган откажет в переводе помещения в нежилое.
Органом, уполномоченным на выдачу разрешения для переоформления квартиры в нежилое помещение, является орган местного самоуправления. Если объект соответствует перечисленным условиям, то владелец имеет право подать документы для переоформления помещения в нежилое.
Для этого необходимо собрать следующую информацию:
• правоустанавливающую документацию;
• технические документы;
• проект перепланировки и переустройства;
• заключение отдела по архитектуре и градостроению, если объект находится под охраной;
• заявление о переводе.
Закон ограничивает период рассмотрения документов. Он составляет 45 дней. После принятия заявления, уполномоченный орган направляет информацию о принятии документов на рассмотрение в течение 3 дней.
Через 45 дней владелец помещения получает разрешение уполномоченного органа на перевод помещения в нежилой фонд.
После чего необходимо:
• провести строительные работы по перепланировке помещения, согласно плану;
• провести проверочную комиссию для оценки результатов работ;
• получить акт о приемке;
• провести регистрацию объекта в Росреестре.
После получения документов, гражданин может использовать помещение для коммерческих целей.
Уполномоченный орган должен уведомить о переводе помещения в нежилое всех собственников прилегающих квартир. Для этого в их адрес направляются уведомления.
После получения документов на нежилое помещение, собственник может самостоятельно оформить в ней офис или сдавать в аренду другим предпринимателям.
Гражданам, желающим взять в аренду помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие документов на перевод объекта в нежилой фонд.
Для предпринимателя целесообразно приобрести жилое помещение и перевести его в нежилой фонд. Таким образом, понадобится меньше финансовых затрат. Часть из них в дальнейшем окупится при оплате налогов предприятием.
Закон предусматривает возможность начисления амортизации помещения на объект, переведенный в нежилой фонд. С этого времени затраты на амортизационные отчисления от стоимости объекта уменьшают налоговую базу.
При этом судебная практика содержит ситуации, когда ФАС принимала сторону налогоплательщика, при включении стоимости приобретенного в собственность жилого помещения для предпринимательских нужд.
К расходам, которые увеличивают стоимость помещения и списываются через амортизационные отчисления, относятся:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• оплата комиссии за перевод помещения в нежилое;
• другие расходы, связанные с переводом объекта недвижимости;
• расходы по содержанию квартиры для командировочных.
Если организация арендует жилое помещение под офис, то расходы на аренду не включаются в налоговую базу для уменьшения налогообложения.
Под офисом понимается помещение, которое предназначено для ведения коммерческой деятельности. А именно:
• приема покупателей и клиентов;
• переговоров с партнерами;
• найма персонала;
• бухгалтерской деятельности;
• проведения управленческих операций.
В соответствии с законодательством офис должен располагаться в специализированных помещениях нежилого фонда. Запрещено располагать офисы в жилых квартирах.
Закон предусматривает возможность заключения контракта аренды квартиры между владельцем и юридическим лицом. Однако единственным видом использования помещения может быть проживание сотрудников или других лиц.
Чтобы использовать жилое помещение для других целей требуется перевод квартиры в нежилое помещение. Таким образом, закон не предусматривает возможность заключения договора найма между собственником и юридическим лицом для использования его под офис.
Постановление ФАС предусматривает, что сделки по сдаче в аренду или передачу в безвозмездное использование жилья для коммерческих целей, являются ничтожными.
Если владелец жилого помещения или его арендатор (физическое лицо) нарушает правила использования жилого помещения, то в его отношении применяются меры ответственности, предусмотренные КоАП РФ (ст. 7.21), Ответственность для ИП наступает по аналогии с должностным лицом. В качестве наказания применяется возврат арендной платы и изменение данных налогового учета.
КоАП предусматривает следующие виды наказаний для лиц, осуществляющих коммерческую деятельность в жилом помещении:
• для должностных лиц (и ИП) величина штрафа составит не менее 4 000 р. и не более 5 000 р.;
• для юридических лиц размер штрафа составит не менее 5 000 р. и не более 10 000 р.
Наказание применяется в отношении лиц, которые провели переоборудование квартиры без получения надлежащего разрешения и без разрешения собственника. Результатом изменений должно быть значительное изменение условий использования жилья.
Квартира может использоваться исключительно для проживания граждан. Если собственник не мешает другим жильцам, то возможно осуществление предпринимательской деятельности. Закон предусматривает необходимость исключение объекта из жилого фонда.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
