Главная » Недвижимость »
Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма:
1) малоимущие;
2) иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;
3) иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.
Исчерпывающего перечня иных категорий граждан, предусмотренных жилищным кодексом, ни федеральными законами, ни законами субъектов Российской Федерации не устанавливается.
Перечисленным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения:
— государственного жилищного фонда;
— муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.
Малоимущими гражданами в силу ч. 2 ст. 49 ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, и подлежащих налогообложению.
Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:
1) норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального найма);
2) учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);
3) социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья коммунальных услуг).
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
Размер обшей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования в квартире.
Места общего пользования — это кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и иным категориям граждан, предусмотренным федеральным законодательством, предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м. общей площади, если иное не установлено федеральным законодательством.
Федеральным законом № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения — не менее 15 и не более 25 кв. м.
Постановлением Правительства РФ № 214 утвержден «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты».
Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья (для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг) определяется исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем: 18 кв. м. общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 квадратных метра — на семью из двух человек, 33 кв. м. — на одиноко проживающих граждан.
Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма
Одной из предпосылок получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Нуждаемость — потребность в улучшении жилищных условий гражданина и членов его семьи, определяемая критериями, установленными комментируемой статьей.
Первое основание состоит в том, что гражданин не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника жилого помещения.
Второе основание для постановки на учет определяется как «обеспеченность жилой площадью ниже учетной нормы» независимо от того, на каком праве принадлежит нуждающемуся гражданину и членам его семьи занимаемое помещение (по договору социального найма или на праве собственности) членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления.
Третье основание для постановки на учет в качестве нуждающегося — проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, в том числе техническим и санитарным.
К непригодным для проживания жилым домам относятся:
— каменные дома с физическим износом свыше 70%;
— деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.
Четвертое основание включает в себя следующие условия:
— проживание в квартире нескольких семей;
— квартира может принадлежать на праве собственности или по договору социального найма;
— в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
— нуждающиеся не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Принятие на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Принятие на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении является обязательным условием для предоставления жилого помещения по договору социального найма. Из этого правила есть исключения.
К лицам, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, независимо от принятия на учет в качестве нуждающегося, относятся:
— граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
— дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказания в виде лишения свободы;
— граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
К лицам, которые могут быть приняты на учет в качестве нуждающихся, относятся:
— малоимущие граждане;
— иные категории граждан, указанные в федеральном законе (инвалиды войны, больные туберкулезом и т. д.);
— иные категории граждан, указанные в законе субъекта РФ;
— иностранные граждане, лица без гражданства исключительно в силу прямого указания международного договора.
К документам, которые должны быть представлены для постановки на учет нуждающегося гражданина, относятся:
— заявление гражданина;
— решение органа местного самоуправления о признании гражданина малоимущим;
— копия финансового лицевого счета;
— выписка из домовой книги;
— справка о проверке жилищных условий;
— сведения о наличии жилья в собственности или осуществлении сделок по его отчуждению;
— план БТИ;
— жилищные документы с прежнего адреса (для проживающих на площади менее 5 лет);
— документы, подтверждающие родственные отношения;
— паспортные данные;
— для инвалидов, участников ВОВ, Героев СССР (России), семей погибших (умерших), участников событий на ЧАЭС, судей, многодетных семей и т. д. все подтверждающие этот статус документы.
Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Снятие с учета
с момента принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении у гражданина возникает право состоять на учете. При этом возникает административное правоотношение между гражданином и органом, принявшим его на учет.
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, принятые на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма Гражданин, который был принят на учет, может быть снят с учета по тем основаниям, которые действовали в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР.
В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением следующих случаев.
Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки и попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возврай1ении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, который устанавливается Правительством РФ.
Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия намеренного» ухудшения гражданами своих жилищных условий (ст. 53).
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть, признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
К числу действий, указанных в статье 53 ЖК РФ, относятся:
1) действия, направленные на прекращение права собственности на жилое помещение (продажа, дарение и другие сделки, направленные на отчуждение жилья);
2) вселение в жилое помещение в качестве членов семьи лиц, не являющихся таковыми (например, при заключении фиктивного брака, расторжение брака);
3) приведение жилого помещения в состояние, не отвечающее установленным требованиям для жилых помещений;
4) изменение порядка пользования жилыми помещениями;
5) обмен жилого помещения;
6) невыполнение условий договора социального найма, коммерческого найма, безвозмездного пользования жилым помещением, купли-продажи с рассрочкой платежа, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
7) определение долей, выдел доли или изменение долей собственниками жилых помещений.
Такие действия могут быть установлены как судом (например, признание фиктивного брака недействительным), так и органом, осуществляющим постановку гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении (путем запроса в регистрирующие органы).
Основания для снятия граждан с жилищного учета
Пункт 1 ч. 1 статьи 54 ЖК РФ в качестве основания для снятия с учета предусмотрел непредставление документов, подтверждающих право граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В частности:
1) решение органа местного самоуправления о признании гражданина малоимущим;
2) документ о наличии или отсутствии жилого помещения в собственности, выданный органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3) договор социального найма жилого помещения;
4) выписка из домовой книги, лицевой счет с указанием лиц, проживающих в данном жилом помещении;
5) документ, подтверждающий, что жилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;
6) справка о наличии тяжелой формы хронического заболевания, при котором совместное проживание невозможно.
Вторым основанием для отказа в принятии гражданина на учет является неправомерная информация, содержащаяся в предоставленных документах.
Третьим основанием для отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося является совершение гражданином действия с намерением приобрести право состоять на учете.
В статье 56 ЖК РФ отражен весь перечень оснований снятия гражданина в качестве нуждающегося.
Первое основание имеет место по желанию самого гражданина, стоящего на учете, путем подачи заявления. Это является его правом, а не обязанностью.
Если гражданин утратил основания, дающие ему право находиться на учете в качестве нуждающегося, то это влечет его снятие с учета. Если у гражданина, принятого на учет, отсутствуют основания, предусмотренные новым ЖК РФ, то в связи с этим гражданин не может быть снят с учета. К таким основаниям относятся, например, доход, который не позволяет считать гражданина малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).
В соответствии с законом граждане снимаются с учета при выезде на другое место жительства в другое муниципальное образование. В данном случае граждане должны сниматься с учета и по месту их прежнего жительства, и по месту работы. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» разъяснил, что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о поселении нанимателя в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства и др.
Новеллой, ранее не имевшей места в жилищном законодательстве, является получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения.
Предоставление в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома также является основанием для снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося.
Последним основанием является выявление сведений, не соответствующих действительности и послуживших для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Устранение недостатков в документах дает возможность гражданину вновь быть принятым на учет в качестве нуждающегося.
Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма
Статья 57 ЖК РФ рассматривает два вида предоставления жилья. В первом случае — это очередность. Во втором случае жилье предоставляется вне очереди.
Первое условие, дающее основание приобретения жилого помещения по договору социального найма вне очереди,— это признание жилого помещения непригодным для проживания и не подлежащим ремонту или реконструкции. Постановлением Правительства РФ № 552 утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.
Таковыми являются:
1) находящиеся в ветхом состоянии;
2) находящиеся в аварийном состоянии;
3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
В п. 2 статьи 57 перечислены лица, имеющие право на получение жилого помещения вне очереди. В соответствии со ст. 8 Федерального закона №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в радах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период прохождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Вышеперечисленные категории лиц, не имеющие закрепленного жилого помещения, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм. Аналогичные права имеют дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в приемных семья, детских домах семейного типа. Правовое регулирование отношений, возникающих в приемной семье, осуществляется на основании постановления Правительства РФ №829 «О приемной семье», письма Минобразования РФ п. № 1293/28-5 «Об оформлении трудовых отношений органов опеки и попечительства с приемными родителями», постановлением Правительства РФ. №195 «О детском доме семейного типа».
Третье основание для предоставления жилого помещения по договору социального найма — наличие тяжелых форм хронических заболеваний. Например, Федеральный закон № 77-ФЗ «О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации».
Основанием для заключения договора социального найма жилого помещения является решение органа местного самоуправления, в котором должен быть указан срок заключения такого договора (ранее действовал ордер на жилое помещение).
Условия предоставления жилого помещения по договору социального найма включают в себя:
1) предоставление жилого помещения по месту жительства гражданина;
2) общая площадь помещения на одного человека должна составлять не менее нормы предоставления;
3) допускается предоставление жилых домов и квартир и не допускается предоставление комнат в коммунальной квартире, за исключением случаев, когда при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют лица, имеющие преимущественное право.
В новом Жилищном кодексе РФ исключено возрастное ограничение при проживании в одной комнате лиц разного пола (брата и сестры, бабушки и внука) при их согласии.
Жилищным кодексом предусмотрена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Это минимальный размер общей площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Эта норма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные нормы предоставления жилых помещений по договорам социального найма, например. Федеральным законом №76-ФЗ «О статусе военнослужащих».
Согласно ст. 17 Федерального закона № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалиды имеют право на дополнительную жилплощадь в виде отдельной комнаты в соответствии с перечнем заболеваний, установленных Правительством РФ.
Предоставление освободившихся помещений в коммунальной квартире
Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат) осуществляется в следующей очередности:
- проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, т. е. указанные граждане могут состоять на учете в качестве нуждающихся, но это не является обязательным условием. Для подтверждения указанного права заинтересованное лицо должно предоставить правоустанавливающие документы;
- во вторую очередь помещения предоставляются проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
- в третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на реновации их заявления;
- в четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение имеют другие граждане (не проживающие в коммунальной квартире в качестве нанимателя или собственника). Предоставление освободившегося помещения осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 49).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
