Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности.
К таковым объектам можно отнести:
- торговые центры и магазины;
- гаражи, автомойки и автосалоны;
- рестораны и кафе;
- гостиницы и хостелы;
- бизнес центры и офисы и проч.
К коммерческой недвижимости можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома.
Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
• Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
• Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку, арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
• Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
• Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе, или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.
Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.
Свободного назначения - К таковой коммерческой недвижимости относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
• Торговый - Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
• Офисный - Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
• Индустриальный - К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
• Социальный - Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.
Квадратный метр коммерческой недвижимости выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом.
При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:
- площади;
- места расположения;
- состояния помещения;
- окружающей инфраструктуры.
Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.
При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.
Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости коммерческой недвижимости, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета.
При этом во внимание стоит принять следующие особенности:
• Когда владелец коммерческой недвижимости имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ. Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.
• Когда покупатель коммерческой недвижимости является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
• Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
• Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.
При оплате налога на коммерческую недвижимость возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
- характеру имущества, например, государственному или муниципальному.
В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.
Экспертиза коммерческой недвижимости проводится в разных случаях, включая:
- оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
- осуществление приватизации;
- разрешение спорных моментов;
- передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
- сдача имущества в аренду или доверительное управление;
- оптимизация налогообложения;
- перераспределение долей между собственниками и проч.
Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.
Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:
• Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
• Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
• Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.
Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.
Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.
Договор найма коммерческого помещения
Занимаясь бизнесом в том или ином городе, человек сталкивается с ситуацией, когда для расширения площадей требуется заключить специальный договор на аренду коммерческого помещения.
Сразу оговоримся, что данный договор является приемлемым только в том случае, если у гражданина не имеется пока средств для заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости.
Постараемся кратко рассмотреть особенности договора аренды коммерческого помещения.
Правила заключения договора:
• Договор должен быть заключен в письменной форме.
• Если договор заключается на срок более 1 года, не забудьте зарегистрировать его в установленном порядке в уполномоченном органе.
Основные требования к договору аренды коммерческого помещения:
1. В договор должны быть внесены данные по помещению, сдаваемому в аренду (адрес, этаж).
2. Не забудьте указать регистрационные данные объекта.
3. Срок договора аренды. Это крайне важное положение. Если срок составляет более одного года, то договор аренды проходит обязательную государственную регистрацию.
4. Укажите, как будет вноситься плата за помещение (ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или как-то иначе). Не забудьте отметить сумму оплаты.
5. Укажите права и обязанности сторон. Например. Гражданин или организация, предоставив Вам определенное имущество, имеет полное право «заглядывать на огонек» в свое помещение, контролировать техническое и материальное состояние сданного им помещения. Не стоит запрещать (или препятствовать) им проводить такие обследования. Это позволит избежать возможных претензий после окончания срока аренды. Составляя договор аренды не забудьте проверить, является ли Ваш партнер, предоставляющий имущество, собственником данного помещения (второй вариант: или лицом, которое было уполномочено со стороны собственника заключать подобные договоры). Проверку данной информации можно осуществить на сайте Госреестра. В пункте «Права и обязанности сторон» не забудьте указать информацию о том, кто будет делать капитальный и текущий ремонт помещения. Обычно капремонт делает арендодатель, текущий ремонт – арендатор.
6. В договоре стоит упомянуть условия, когда договор прекращает свою силу. Например. Арендатор, пообещав в договоре вывозить технический мусор, не осуществляет данную работу. Арендодатель должен, исполняя предписание муниципалитета, вывезти скопившийся хлам. Может ли арендодатель потребовать от арендатора возмещения указанных затрат? Может.
7. В договоре стоит упомянуть и то, каким образом будет использоваться данное помещение. Например. Помещение, предназначенное под товарный склад, не может быть переоборудовано по желанию арендатора в торговый центр.
Использование коммерческого помещения
Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать жилое помещение исключительно для проживания.
Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.
Закон устанавливает следующие ограничения:
• деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
• собственник нарушает требования к жилому помещению;
• запрещено размещать промышленные производства;
• запрещается располагать религиозные организации;
• необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.
Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.
Для беспрепятственного осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении необходимо перевести объект из жилого фонда в нежилой.
Это возможно в следующих случаях:
• если объекты, расположенные под квартирой, не предназначены для проживания граждан;
• квартира не используется владельцем для проживания;
• есть техническая возможность оборудовать отдельные входы и выходы;
• права на объект не обременены арестом, ипотекой и залогом.
Если объект не соответствует хотя бы одному из перечисленных условий, уполномоченный орган откажет в переводе помещения в нежилое.
Органом, уполномоченным на выдачу разрешения для переоформления квартиры в нежилое помещение, является орган местного самоуправления. Если объект соответствует перечисленным условиям, то владелец имеет право подать документы для переоформления помещения в нежилое.
Для этого необходимо собрать следующую информацию:
• правоустанавливающую документацию;
• технические документы;
• проект перепланировки и переустройства;
• заключение отдела по архитектуре и градостроению, если объект находится под охраной;
• заявление о переводе.
Закон ограничивает период рассмотрения документов. Он составляет 45 дней. После принятия заявления, уполномоченный орган направляет информацию о принятии документов на рассмотрение в течение 3 дней.
Через 45 дней владелец помещения получает разрешение уполномоченного органа на перевод помещения в нежилой фонд.
После чего необходимо:
• провести строительные работы по перепланировке помещения, согласно плану;
• провести проверочную комиссию для оценки результатов работ;
• получить акт о приемке;
• провести регистрацию объекта в Росреестре.
После получения документов, гражданин может использовать помещение для коммерческих целей.
Уполномоченный орган должен уведомить о переводе помещения в нежилое всех собственников прилегающих квартир. Для этого в их адрес направляются уведомления.
После получения документов на нежилое помещение, собственник может самостоятельно оформить в ней офис или сдавать в аренду другим предпринимателям.
Гражданам, желающим взять в аренду помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие документов на перевод объекта в нежилой фонд.
Для предпринимателя целесообразно приобрести жилое помещение и перевести его в нежилой фонд. Таким образом, понадобится меньше финансовых затрат. Часть из них в дальнейшем окупится при оплате налогов предприятием.
Закон предусматривает возможность начисления амортизации помещения на объект, переведенный в нежилой фонд. С этого времени затраты на амортизационные отчисления от стоимости объекта уменьшают налоговую базу.
При этом судебная практика содержит ситуации, когда ФАС принимала сторону налогоплательщика, при включении стоимости приобретенного в собственность жилого помещения для предпринимательских нужд.
К расходам, которые увеличивают стоимость помещения и списываются через амортизационные отчисления, относятся:
• оплата комиссии за перевод помещения в нежилое;
• другие расходы, связанные с переводом объекта недвижимости;
• расходы по содержанию квартиры для командировочных.
Если организация арендует жилое помещение под офис, то расходы на аренду не включаются в налоговую базу для уменьшения налогообложения.
Под офисом понимается помещение, которое предназначено для ведения коммерческой деятельности. А именно:
• приема покупателей и клиентов;
• переговоров с партнерами;
• найма персонала;
• бухгалтерской деятельности;
• проведения управленческих операций.
В соответствии с законодательством офис должен располагаться в специализированных помещениях нежилого фонда. Запрещено располагать офисы в жилых квартирах.
Закон предусматривает возможность заключения контракта аренды квартиры между владельцем и юридическим лицом. Однако единственным видом использования помещения может быть проживание сотрудников или других лиц.
Чтобы использовать жилое помещение для других целей требуется перевод квартиры в нежилое помещение. Таким образом, закон не предусматривает возможность заключения договора найма между собственником и юридическим лицом для использования его под офис.
Постановление ФАС предусматривает, что сделки по сдаче в аренду или передачу в безвозмездное использование жилья для коммерческих целей, являются ничтожными.
Если владелец жилого помещения или его арендатор (физическое лицо) нарушает правила использования жилого помещения, то в его отношении применяются меры ответственности, предусмотренные КоАП РФ (ст. 7.21), Ответственность для ИП наступает по аналогии с должностным лицом. В качестве наказания применяется возврат арендной платы и изменение данных налогового учета.
КоАП предусматривает следующие виды наказаний для лиц, осуществляющих коммерческую деятельность в жилом помещении:
• для должностных лиц (и ИП) величина штрафа составит не менее 4 000 р. и не более 5 000 р.;
• для юридических лиц размер штрафа составит не менее 5 000 р. и не более 10 000 р.
Наказание применяется в отношении лиц, которые провели переоборудование квартиры без получения надлежащего разрешения и без разрешения собственника. Результатом изменений должно быть значительное изменение условий использования жилья.
Квартира может использоваться исключительно для проживания граждан. Если собственник не мешает другим жильцам, то возможно осуществление предпринимательской деятельности. Закон предусматривает необходимость исключение объекта из жилого фонда.
Собственники коммерческих помещений
Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:
• Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
• Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
• Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
• Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).
Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.
В Российской Федерации гарантируются единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности.
В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Поэтому кто бы ни был собственником помещения, его права будут такими же, как и у любого другого собственника.
Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:
1. Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
2. Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.
Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром).
К числу таких документов относятся:
• Ранее – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
• Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.
Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.
Поэтому, хотя срок действия выписки законом не ограничен, крайне не рекомендуется пользоваться той, которая была выдана более 30 дней назад.
Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?
Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим.
Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:
1. Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
2. С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».
Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. Гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.
Лицо, на законных основаниях владеющее нежилым помещением, имеет право:
• Пользоваться им любым способом, не нарушающим закон.
• Распоряжаться им, в том числе продавая, сдавая в аренду, внося в уставной капитал хозяйственных обществ и т. д.
• Защищать своё имущество от любых посягательств со стороны, в том числе и с помощью судебных исков.
• Пользоваться общей собственностью, если помещение расположено в многоквартирном доме либо здании.
Собственник нежилого помещения имеет следующие обязанности:
• Не нарушать законные интересы третьих лиц при использовании помещения.
• Платить налоги за своё имущество.
• Участвовать в несении расходов на содержание своего имущества. Особенно это важно в том случае, когда объект находится в собственности двух и более лиц: каждый из сособственников несёт расходы на него – либо равные, либо пропорционально долям (ст. 249 ГК РФ).
• Участвовать в расходах на содержание общедомового имущества – пропорционально принадлежащей ему в здании площади.
• Не распоряжаться своей долей в общей собственности на домовое имущество отдельно от помещения. Это означает, что хотя собственнику помещения в многоквартирном доме и принадлежит доля в его инфраструктуре, продать, подарить или, к примеру, заложить её отдельно от помещения он не может.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Если прежний собственник решил распорядиться своим имуществом и передать его другому лицу в собственность, то смена владельца оформляться следующим образом:
1. Составляется договор купли-продажи, дарения или иной – в зависимости от сущности сделки.
2. Оплачивается госпошлина, в Росреестр напрямую, по почте или через МФЦ подаётся заявление, экземпляры договора и иные необходимые документы.
3. В установленное законом время Росреестр вносит изменение в данные ЕГРН и выдаёт новому собственнику выписку.
В том случае, если в отношении недвижимости были заключены договора, не расторгающиеся в случае смены собственника, новое лицо обязано уведомить контрагентов по таким договорам о произошедших переменах. Среди таких договоров чаще всего встречается договор аренды – и тогда уведомление направляется арендатору, чтобы он знал, кому теперь должен вносить арендную плату.
Менять условия ранее заключённого договора новый хозяин, согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ, по своей воле не может.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Для арендатора достаточно только письменного уведомления. Составлять и подписывать с ним дополнительное соглашение не нужно, поскольку условия договора, как прямо сказано в законе, не меняются.
В том случае, если помещение, пусть даже нежилое, находится внутри многоквартирного дома, его владелец должен участвовать в управлении домом – в том числе и в общем собрании собственников. Согласно ст. 45 ЖК РФ, собрание собственников проводится не реже, чем раз в год.
Обычное время проведения – второй квартал года, который идёт за отчётным периодом. Кроме того, любой собственник может просить о проведении внеочередного собрания. Если при этом он владеет не менее чем 10% голосов – собрание должно быть проведено.
На общем собрании решаются следующие вопросы:
1. О капитальном ремонте, реконструкции, расширении здания, строительстве пристроек.
2. О формировании фонда для капремонта, размерах взносов туда – и о лице, которое будет открывать счёт и вести операции по этому фонду.
3. О получении ТСЖ, управляющей компании или иной организацией, управляющей домом, займа, о его погашении за счёт фонда капремонта.
4. О границах земельного участка под домом и порядке пользования этой землёй.
5. О лицах, уполномоченных вести дела от имени собственников.
6. О выборе управляющей компании и т. д.
К компетенции общего собрания могут быть отнесены и другие вопросы. Решения собрания принимаются как очно, так и заочно, путём отправки собственникам опросных листов.
В тех случаях, когда лицо не может само реализовать свои права по каким-то причинам, оно может воспользоваться помощью представителя.
Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:
• Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
• Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
• Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.
Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.
В некоторых случаях собственник может получить претензию со стороны, например, если:
1. У него образовалась задолженность по оплате за электричество, воду и по другим аналогичным платежам.
2. Когда он использует имущество так, что нарушает законные интересы других лиц (например, использует помещение на первом этаже жилого дома как мастерскую, и шум от работы инструментами звучит после 22 часов).
3. Когда содержит общую собственность в неудовлетворительном состоянии, если по решению общего собрания содержание её возложено на собственников.
4. Когда из помещения произошёл залив соседей.
Также возможно направление претензий и в других ситуациях, когда действия либо бездействие собственника нарушают чужие интересы или права.
Перепланировка коммерческих помещений
На законодательном уровне не утверждена перепланировка нежилого помещения, поэтому по аналогии используются нормы Жилищного кодекса РФ.
Такие работы будут связаны с изменением конфигурации объекта недвижимости, в том числе:
• демонтаж, обустройство или перенос дверных и оконных проемов;
• полная или частичная замена, демонтаж или перенос перегородок, не относящихся к несущим конструкциям;
• изменение площади одного или нескольких помещений, в том числе перераспределение площадей путем установки новых перегородок;
• иные виды работ, не отнесенных к реконструкции или капитальному ремонту здания.
На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания – сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.
Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.
Процедура согласования будет существенно отличаться, в зависимости от состава запланированных работ.
Выделим ключевые отличия, которые нужно предусмотреть на этапе подготовки проектной документации:
• перепланировка сопровождается изменением конфигурации объекта – если помещение расположено в многоквартирном здании, предстоит согласовать проект в муниципальных инстанциях (в Москве Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге – Межведомственная комиссия), а для отдельно стоящего нежилого здания документы будут утверждаться собственником и проектной организацией. МВК в Санкт-Петербурге организуются при администрациях района с определенной периодичностью и состоят из представителей различных комитетов и отделов администрации;
• переустройство заключается в переносе, изменении, демонтаже или обустройстве инженерных сетей и коммуникаций – процедура согласования работ аналогична перепланировке;
• переустройство, связанное с изменением фасадов, – устройство дверных и оконных проемов, колористических решений, небольшие пандусы и навесы (в Москве – в Москомархитектуре);
• реконструкция связана с изменением несущих конструкций и основных элементов здания (перекрытия, фундамент, лестничные проемы и т.д.) – выполнение таких работ требует соблюдения специальных правил безопасности, поэтому собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы.
Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция – она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо пройти экспертизу проектной документации. Выполнять реконструктивные работы без разрешения - чревато разрушением объекта.
Вне зависимости от содержания работ, на итоговом этапе перепланировки, переустройства и реконструкции все изменения в характеристиках объекта будут зафиксированы в техплане, а затем и в ЕГРН.
Все изменения объектов должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Только этот государственный орган уполномочен регистрировать здания, помещения и сведения о них в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы согласовать предстоящую перепланировку, либо узаконить уже выполненные работы, нужно учитывать нормы федерального и регионального законодательства.
Для нежилых объектов, расположенных на территории Москвы, будут применяться следующие нормативные акты:
• Жилищный кодекс РФ – в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
• Федеральный закон № 218-ФЗ – предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП – данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.
Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.
Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.
Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.
Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.
Муниципальное коммерческое помещение
Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города:
• Выберите подходящий объект.
• Осмотрите недвижимость. Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
• Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
• Соберите пакет документов. Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
• Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
• В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе. Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
• Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
• Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.
Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.
Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, — изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе.
В документе указаны:
• детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
• срок договора;
• начальная цена, с которой стартуют ставки;
• задаток для участия в торгах;
• сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
• минимальный шаг аукциона;
• документы для участия;
• дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.
Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.
Виды коммерческих помещений
Под коммерческой недвижимостью сейчас имеются в виду все нежилые объекты, которые прямо или косвенно используются для определенных коммерческих целей.
Условно можно выделить четыре группы коммерческой недвижимости:
Коммерческая производственная недвижимость. Объекты, входящие в данную группу, относят к специфическому сектору рынка недвижимости. Особенно это касается капитальных объектов, построенных несколько десятилетий назад. Из-за стагнации отрасли они простаивали, и долгий период являлись невостребованными.
Однако в последнее время наблюдается рост производства и повышенный интерес к отрасли. В связи с этим спрос на промышленные коммерческие объекты: цеха, ангары, технические здания значительно вырос и продолжает расти. Новые производственные участки коммерческого назначения в Санкт-Петербурге разрабатываются за пределами города — по решению власти, новая промышленная зона должна переехать из центра Северной столицы, освободив площади для других коммерческих объектов.
Коммерческая торговая недвижимость. Из названия понятно, что данные объекты используются для организации оптовых и розничных продаж услуг и товаров. Сейчас можно наблюдать пересечение торговых объектов с развлекательными. Поэтому таким спросом пользуются торгово-развлекательные центры со сложной многоуровневой структурой. Такие участки коммерческого назначения сейчас популярны, но в данный момент их распространение ограничено дефицитом земельных площадок под строительство в центральных районах города.
Коммерческая офисная недвижимость. Самая востребованная в данное время недвижимость — рынок развивается, появляются новые компании, личный офис для которых — прямая необходимость. Распространенная форма взаимоотношений — аренда офисных помещений. Огромный спрос на подобный вид недвижимости влияет на цену: сейчас в некоторых районах Северной столицы можно говорить о дефиците офисных площадей. Поэтому новые участки коммерческого назначения используются под строительство офисных объектов: это выгодно и владельцам, и арендаторам.
Коммерческая складская недвижимость. Различные склады и складские комплексы относят к молодому сектору рынка бизнес-недвижимости. Тем не менее, его одновременно можно назвать и самым перспективным сегментом: прирост торговых операций и развитие бизнеса стимулируют немалый спрос на здания для хранения товаров. Мало того — правила торговли запрещают вести операции, не имея склада.
Рынок коммерческой недвижимости можно назвать самым насыщенным, динамичным и перспективным одновременно: повышения интереса к строительству, продаже, покупке и аренде объектов коммерческой недвижимости стимулирует развитие данного направления.
Дефицит площадей следует восполнять реализацией новых проектов — в том числе и инициированным властям переносом промплощадки за территорию города. Освободится место для новых проектов, которые со временем покроют растущий спрос на недвижимость различного типа: от небольшого торгового помещения до склада.
Если говорить о делах сегодняшних, то спрос на коммерческую недвижимость сейчас удовлетворяют только торговые помещения — в этой отрасли реализовано уже много проектов. А вот недостача складов и офисных помещений пока сказывается на бизнесе — поэтому ее нужно оперативно восполнять.
Налог на коммерческое помещение
В каждом регионе может быть разная ставка налога на коммерческую недвижимость. Но практически везде максимально действует 2% от кадастровой стоимости. Если ее узнать, то можно определить сумму налога.
Получить необходимые сведения можно в Кадастровой палате. Если цена сильно высокая, то нужно написать заявление на ее пересмотр. Есть возможность заказа независимой оценки за личный счет, после чего можно обратиться в суд.
Налог на коммерческую недвижимость физических лиц может быть меньше, если владелец входит в такие категории, как:
• ветеран войны;
• участник боевых действий;
• инвалид 1 и 2 группы;
• инвалид с детства.
Налог на коммерческую недвижимость не нужно платить предпринимателям, которые выбрали упрощенный вариант налогообложения. Должно быть соблюдено условие, что имущество применяется в коммерческой работе, и из дохода высчитывается единый налог. Юридическим лицам тоже не получится применять балансовую стоимость помещений, для них учитывается кадастровая.
В каждом регионе власти могут дополнять и изымать со списка льготных объектов конкретные виды помещений. Если здания работают в области медицины, науки и образования, то их владельцам надо заплатить лишь 25% от налога.
Налог с продажи коммерческой недвижимости определяется следующими факторами:
• статусом продавца;
• системой налогообложения;
• длительностью владения собственностью;
• применением объекта в хозяйственной работе;
• наличием документов, устанавливаются расходы на покупку объекта.
Какой налог на коммерческую недвижимость платят резиденты? Он равен 13%, а для нерезидентов – 30%. За основу берется кадастровая стоимость. Если она не установлена, то учитывается договорная цена по продаже объекта.
Был изменен только один критерий, определяющий необходимость расчета и уплаты налога с продажи. Все объекты, приобретенные с этого времени, должны быть во владении хозяина не меньше 5 лет. В этом случае платить налог с продажи не нужно.
Необходимо 3 лет владения, чтобы не платить налог:
• недвижимость получена как подарок;
• передана в наследство;
• была приватизирована.
Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей. Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.
Чтобы не платить налог на коммерческую недвижимость, если она была продана, нужно предварительно просчитать сделку. Необходимо все оформить документально, чтобы время владения объектом было равно больше 36 месяцев.
Для срочно заключенной сделки можно выбрать простой расчет. Для этого нужно рассчитать сумму с вычетом, отнять затраты на покупку. Законно могут применяться два вида расчета. Затягивать выполнение сделки не следует. Валютный курс может повысить стоимость объекта, и поэтому увеличится налог.
Физическим лицам, если они оформлены как ИП, могут не платить налог. Только им нужно заключить договор аренды с налогообложением арендных платежей. В этом случае получится заплатить 6% вместо 13%. Юридическим лицам желательно выполнять 2 сделки в 1 налоговом периоде. Это позволит уменьшить налоговую нагрузку. Благодаря этому получится уравновесить доходы и затраты, а также снизить налог.
Если владелец не входит в число участников льгот, то ему надо платить налог на имущество. Коммерческая недвижимость предполагает уплату следующих ставок:
• 0,1% - если недвижимость стоит до 300 тыс. рублей;
• 0,1-0,3% - 300 – 500 тыс. рублей;
• 0,3-2% - больше 500 тыс. рублей.
За соблюдение уплаты сумм следит Налоговая служба. В эту организацию нужно обращаться и при наличии каких-либо вопросов этой сферы.
Полная или частичная неуплата налога из-за уменьшения платежной базы, неправильного расчета суммы, а также других неправомерных действий приводит к ответственности. По Налоговому кодексу, положена выплата штрафа в размере 20% от всей суммы.
У органов взыскания должна быть вся информация и документы, свидетельствующие о наличии такого правонарушения. К этим данным относят определение налогов на основе законодательства РФ, направление оповещения, и факты подтверждения его получения.
В определенный законом период утверждается пеня за просрочку платежей. Процент составляет 1/300 ставки на финансирование ЦБ. К ответственности привлекаются лица с 16 лет. Этот вид налогообложения считается новым в России, но он обязательный, поэтому платить его придется всем. Своевременное погашение позволит беспрепятственно вести коммерческую деятельность.
Кроме коммерческих объектов, налог взимается и на обычную недвижимость. Есть категории граждан, которых освобождают от уплаты сборов. В любом случае важно документально подтвердить льготную группу, и тогда ждет снижение или отсутствие налога.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
