С развитием рыночных отношений нежилые помещения все чаще вовлекаются в гражданский оборот. Все объекты гражданского права дифференцируются на три группы: полностью оборотоспособные; с ограниченной оборотоспособностью; изъятые из оборота. Большая масса вещей относится к первой группе; в этом собственно и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношение в основном по поводу оборотоспособных объектов. Нежилые помещения являются оборотоспособными объектами недвижимого имущества. Каждый из объектов недвижимого имущества характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, нежилые помещения как объект недвижимого имущества характеризуются: разнообразным назначением (промышленные, общественные, хозяйственные), особой формой функционирования, длительностью хозяйственного оборота и т.д.
Для понимания специфики нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо рассмотреть прежде всего само понятие помещения. Определение «помещения» имелось в Федеральном законе № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение – это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных организаций. Как видно из данного определения под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Однако, большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.
Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (п. 2 ч.6 ст.12).
Вместе с тем, весьма интересной остается точка зрения на проблему определения помещения как самостоятельной единицы, а не части здания (сооружения). Например, существуют здания, состоящие только из одного помещения. В этом случаи два объекта пространственно совпадают. С.П. Гришаев выделяет также наружные пристройки к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости.
Авторы концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, приводят свой аргумент в защиту данного довода. По их мнению, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.
Однако здесь необходимо учитывать следующие моменты. Во-первых, существование помещения невозможно вне какого-либо здания и сооружения. Даже если здание состоит из одного помещения, объектом права будет являться здание, а помещение будет лишь составляющей данного здания. Во-вторых, вывод о том, что нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок, противоречит действующему законодательству. По смыслу ст. 288 ГК РФ квартиры в многоквартирном доме, переведенные в соответствии с жилищным законодательством в нежилые помещения могут быть предметом сделок. Между тем, данные нежилые помещения физически являются частью здания.
Интересной представляется точка зрения И.А. Дроздова, который определяет помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход. При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши.
Однако, в данном определении не содержится признака помещения как части здания (сооружения). В связи с чем, пользуясь неполнотой формулировки данное определение можно применить и к понятию здания.
Основными положениями системы нормативных документов в строительстве помещение определяется как пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и отграниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком).
Что касается непосредственно понятия нежилых помещений, то следует отметить, что в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота. Хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях. Следует отметить, что не одна из концепций о нежилых помещениях не претендует на исключительность.
В законодательстве также не содержится понятия нежилого помещения, но вместе с тем в Жилищном кодексе РФ № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства). ГК РФ содержит положение о праве собственности на жилое помещение и позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п.3 ст.288 ГК РФ), а также рассматривает здание и сооружение как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения – это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Однако на практике предметом сделок являются именно части зданий и сооружений, соответствующие коммуникации.
Законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах. Ранее ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" нежилые помещения рассматривались не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).
Региональный закон г. Москвы № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда.
В п.2 ст.2 данного Закона дается определение объектов нежилого фонда, под которыми понимаются:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
а) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части;
б) нежилые помещения в жилых домах, включая встроено-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных к жилищному фонду.
Постановлением Правительства РФ № 219 утверждены «Правила ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 – 3). То есть, под нежилыми помещениями данным нормативно правовым актом понимаются такие помещения, которые являются частями более крупного целого, каковым является здание (сооружение) как жилые так и нежилые. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.
Следует отметить, что Правила рассматривают нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п.23 Постановления) и отдельного вида недвижимого имущества (п.24 Постановления).
В соответствии с точкой зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич "к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей". Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке".
Е.О. Трубачев предлагает различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав.
Таким образом, единого подхода при определении понятия нежилого помещения не существует. Вместе с тем, на проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав. Как минимум две причины позволяют сделать данный вывод. Во-первых, в ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако, их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу, о чем в частности отмечается в указанном выше проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения). Во-вторых, помещения – это не просто части зданий, а части не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений невозможно. Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав и указывает на активное использование данных объектов в гражданском обороте.
В науке гражданского права имеется и третья точка зрения. Помещение является самостоятельным объектом права наряду со зданием: нежилые помещения - это самостоятельное «узкое» понятие. В данном случае акцент делается на тесной взаимосвязи нежилого помещения и здания, в котором нежилое помещение расположено. Однако возникает проблема: если помещение, расположенное в здании, объект права, то является ли объектом само здание. Несмотря на различные точки зрения, каждая из вышеприведенных концепций показывает актуальность выделения нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских прав. В связи с изложенным выработка понятия нежилое помещение будет полезна в научном и правоприменительном аспектах. Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение – это помещение, предназначенное для целей не связанных с проживанием граждан. Ключевое слово в данном определении – это помещение.
Как видно из данных определений юридическое понятие нежилого помещения базируется и фактически включает в себя техническую составляющую определения. Разумеется, не учитывать «строительную» специфику нежилого помещения нельзя. Поскольку только таким образом можно точно пространственно отграничить нежилое помещение от другого объекта. На наш взгляд, формулируя определение нежилого помещения необходимо учитывать его специфику как объекта недвижимого имущества и объекта гражданских прав.
Согласно точке зрения А.А. Маковской, ГК РФ не урегулировал в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в связи с тем, что «положения ГК РФ были разработаны исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов.
И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты».
По мнению Г.Ф. Шершеневича многие дома являются по своей природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараи), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Однако, по мнению автора, возможна и обратная ситуация – обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Г.Ф. Шершеневич так же отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Следовательно, как полагает автор «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого».
Схожей позиции придерживался Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения.
К.П. Победоносцев относил дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, "если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу".
В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.
Рассматривая проблемы нежилых помещений как объектов гражданских прав, В.А. Лапач считал «необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение)», и далее автор отмечает, что «в то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания». Автор под нежилыми помещениями понимал, прежде всего, части жилого многоквартирного дома, находящиеся в режиме общей долевой собственности.
О.Ю. Скворцов, выделяя нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.
Можем сделать вывод, что перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже необходимостью) относительно свободного, независимого от юридической судьбы здания участия в обороте его "технической" части – нежилого помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав. Если следовать логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавец (он же собственник здания) обязан предварительно "расчленить" здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и "остающееся" недвижимое имущество, а затем соответствующим образом зарегистрировать права на них. По нашему мнению необходимо выделить точку зрения В.В. Чубарова, которую мы считаем вполне обоснованной. Автор указывает, что здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации должно прекратиться, уступив двум новым недвижимостям: помещению и зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически - нет, поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на иной объект, отличный от указанных в законе.
Вместе с тем, согласно точке зрения Е.А. Суханова признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома. Автор рассматривает вопрос и о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали. Е.А. Суханов предлагает введение общей долевой собственности на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников), считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на места общего пользования. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях.
Однако, на наш взгляд, поскольку помещения (жилые или нежилые) как таковые фактически представляют собой внутреннею составляющую или внутреннею площадь любого здания и сооружения, важным является именно легальное установление конкретных границ помещения, находящихся в общей собственности (смежные стены в многоквартирном доме, пол, потолок), но само помещение, будучи внутренней частью, может являться объектом права исключительной собственности, не затрагивая законные права и интересы других собственников.
Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект. Считаем целесообразным воспользоваться словарным определением понятия нежилое строение, поскольку именно термин строение позволяет наиболее правильно охарактеризовать собственно нежилое помещение. Нежилое строение - отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.
Следовательно, на наш взгляд нежилое помещение можно определить следующим образом: нежилое помещение – это индивидуально обособленное строение, используемое по единому хозяйственному назначению, подразделяемое в зависимости от места расположения и целей использования на виды (функциональное назначение).
Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способы определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.
Что касается вообще урегулирования в законодательстве правового режима зданий и находящихся в них нежилых помещений, то на наш взгляд будет правильным согласиться с Е.А. Сухановым в том, что речь идет об "особом правовом режиме, который... должен регулироваться специальным законодательством, а не общими правилами ГК", чему на наш взгляд может поспособствовать принятие в дальнейшем специального закона о нежилых помещениях.
Соглашаясь с мнением Е.А. Суханова, мы также полагаем, что в Гражданском кодексе РФ следует в общем виде закрепить правовое положение нежилых помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т.д.). Представляется правильным, соглашаясь с проектом изменений в Гражданском кодексе РФ, в ст.130 ГК РФ нежилые помещения выделить в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
Перевод жилое помещение в нежилое помещение в 2019 году
Для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:
1. В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
2. Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
3. Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
4. От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
5. Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
6. После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.
Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.
В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.
Вот что придется собирать дополнительно:
1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.
Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.
Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.
Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не 2/3 голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем 2/3 голосов именно из нужного подъезда.
Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.
Кворум — это еще не решение о согласии на перевод. Если наберется кворум, это значит, что собрание правомочно и можно выносить на рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.
Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.
Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.
Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.
Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:
1. Фамилия, имя, отчество собственника.
2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
3. Паспортные данные собственника.
4. Номер примыкающей квартиры.
5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не 2/3 и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.
В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.
Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.
С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.
В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.
В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.
Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.
Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.
У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.
Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.
Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2019 году
Для регистрации договор вместе с документами передается в Росреестр, а по истечению положенного срока стороны получают государственное свидетельство.
Далеко не во всех случаях требуется данная процедура, поэтому давайте разберемся в самых важных нюансах — необходимость процедуры зависит от срока соглашения, т.е. на какое время участники договариваются об аренде нежилого помещения.
Теперь, опираясь на законодательство, в частности, на ГК РФ, мы имеем обязанность проходить процедуру регистрации в Росреестре, если сделка по аренде планируется на год или более.
Поэтому регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре следует делать только в том случае, если сделка является долгосрочной. Краткосрочная сделка этого не требует от сторон.
То же касается бессрочного вида соглашения. В этом случае подписи обеих участников будут полностью сигнализировать о моменте вступления договора в законную силу, без привлечения иных сторон, в том числе государства.
Такой договор вступит в силу сразу после подписания, т.к. минимальный срок для обязательной регистрации начинается от 12 мес. и более.
Для совершения процедуры регистрации все бумаги должны соответствовать по стандартам. Особое внимание следует уделить договору аренды.
Посмотреть сведения ЕГРН. Бывают ситуации, когда при проверке сведения не совпадают с действительностью. В таком случае их необходимо изменить.
Перед заключением основного договора рекомендуется делать предварительное соглашение сторон. Оно не нуждается в регистрации, однако, дает основные задатки для совершения сделки, указывает цели обеих сторон, и запускает процесс сделки в безопасном режиме.
На деле регистрация представляет очень простую процедуру, но для наглядности предлагаю ее рассмотреть пошагово:
1. После подписания договора обеими сторонами, берется пакет документов вместе с техническим планом, и подается в Росреестр.
2. При обращении будет необходимо написать заявление.
3. При взятии бумаг Росреестр назначит дату, а пока документы будут проверяться на достоверность.
4. После проверки информация о сделке занесется в реестр государственной единой базы.
5. Оформление необходимых бумаг и проставление печатей в подтверждении о прохождении регистрации.
6. Выдается свидетельство и выписка ЕГРН по договору согласно срокам.
Если лицо, которое выступает в договоре, не может явиться лично для регистрации, это может делать уполномоченное лицо, на основании выписанной доверенности.
Законодательством нет ограничений по срокам, когда именно будет подаваться договор на регистрацию, однако без данной процедуры он не имеет силы, поэтому лучше, чтобы стороны заранее оговорили условия регистрации при составлении документа, а подписывая его, соглашались следовать своим обязанностям.
Для исключения спорных вопросов должна указываться точная дата обращения в государственный орган, а в случае несоблюдения, вторая сторона может добиться результата в судебном порядке.
При обращении следует обратить внимание на законодательные нормы обращения по времени. В этом году регистрация прав составляет не более 7 дней.
Процедура проходит без непосредственного участия сторон, но требует заявителя. Это может быть одна из сторон или ее представитель.
Законодательство меняется очень часто, поэтому при обращении следует посмотреть актуальную стоимость.
С этого года цена сбора составляла 2 тыс. рублей, если заявитель является физ. лицом, и 22 тыс. рублей для организаций и любых юридических лиц.
Старые правила указывали, что оплату должны совершать обе стороны, однако 2019 год внес свои изменения.
Теперь оплата лежит на том, к кому переходит право по договору аренды. Т.е., если нежилое помещение переходит в аренду физ. лицу, стоимость регистрации будет составлять 2 тыс. рублей. Если же аренда нужна юр. лицу – стоимость 22 тыс.
Обычно, при надобности в регистрации юр. лиц используются другие предприниматели – фирмы, чтобы сократить расходы на государственный сбор.
Законом это не запрещено, а для совершения такой регистрации необходимо будет составить доверенность.
Кроме непосредственного обращения в Росреестр существует альтернатива – МФЦ. Однако такой вариант подойдет для тех граждан, которым не жмут сроки, т.к. время регистрации будет немного дольше.
Если обратить внимание на сроки, законом не оговаривалось, сколько займет проверка и выдача свидетельств до 2019 года.
Однако, в этом году были предоставлены строгие сроки, и для МФЦ они равняются 9 дням. Срок следует отсчитывать с момента принятия всех необходимых документов от заявителя, включая госпошлину и заявление.
Если документы были приняты, законодательством выделяется срок в 18 дней, по истечению которого можно забрать свидетельство.
С момента получения его на руки сделка считается заключенной, вступает в силу, а участники наделяются правами и всеми условиями согласно подписанному соглашению.
Бывают ситуации, когда сторона не желает обращаться для получения регистрации. В этом случае Вы имеете право обратиться в орган юстиции, и его склонят к данному действию принудительно.
Таким же образом можно поступить, если ваш второй участник не желает предоставлять необходимые бумаги для подачи на получение свидетельства.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением образец 2019 года
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением представляет собой соглашение о невознаградимой передаче помещения для применения в производственных или торговых целях. Документом фиксируются условия пользования недвижимостью без арендной платы, срок актуальности договора и обязательства сторон.
Объектом контракта может быть помещение для коммерческого применения, промышленное оборудование, техника бытового назначения или автомобили. Так как объектом сделки становится недвижимое имущество, в договоре присутствуют пункты, присущие договору аренды.
Не стоит отождествлять с договором безвозмездной аренды помещения. При заключении договора безвозмездного пользования, в отличие от аренды, расходы на поддержание исходного состояния объекта ложатся на плечи ссудополучателя.
Сторонами в договоре безвозмездного пользования выступают ссудодатель и ссудополучатель. Ссудодателем может выступать обладатель нежилого помещения или его представитель, а принимающей стороной может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Договор безвозмездного пользования не может быть подписан между предприятием и его учредителем (руководителем или членом управления).
При составлении договора необходимо ознакомиться с гарантируемыми законодательством правами сторон. С положениями о данной сделке можно ознакомиться в 33 главе 689 статьи Гражданского кодекса РФ «Договор безвозмездного пользования (ссуда)».
При необходимости внесения поправок в пункт «права и обязанности сторон», изменения должны отображаться в тексте документа. Также при составлении текста необходимо отобразить обязанности по оплате содержания помещения.
Текст договора должен включать в себя следующие пункты:
• Преамбула. Отображает стороны договора, их личные или корпоративные данные.
• Субъект договора. Отображается общая информация об объекте, его адрес и кадастровый номер. Также указываются основания приобретения прав собственности ссудодателем.
• Стоимость помещения.
• Расходы по эксплуатации и содержанию помещения.
• Права и обязанности сторон. Очень важная часть документа, так как здесь описывается распределение ответственности между сторонами и меры действий при нарушении условий договора.
• Срок действия обязательств по договору. Может устанавливаться на определенное время или быть бессрочным.
• Непредвиденные обстоятельства.
• Порядок передачи помещения. Уместно будет применить акт приема-передачи, а также описать оснащение и техническое состояние помещения.
• Порядок расторжения договора. При отсутствии установления условий для расторжения, договор расторгается по предоставленным Гражданским кодексом правилам.
• Прочее. Указываются все данные, которые нельзя отнести к вышеуказанным пунктам.
• Реквизиты и подписи сторон.
Ссудодатель должен предоставить помещение в зафиксированном в договоре состоянии, включая описанное в договоре оборудование и технику. Рекомендуется составить акт приема-передачи, в котором будет отражено оборудование, предоставляемое с помещением. Также в акте следует указать качественные характеристики помещения, такие как степень износа и т.д.
После внесения в законодательство Российской федерации изменений, термин «безвозмездная аренда» был упразднен. Сейчас под эту сделку скорей подходит понятие «ссуда».
В отличие от договора аренды, ссудополучатель не вносит арендую плату, но при этом берет на себя затраты на техническое обслуживание помещения.
Также отличительной чертой является то, что без надлежащей подробной описи передаваемого объекта, соглашение может признаться недействительным. Без установления сроков действия договора, стороны договора имеют возможность расторгнуть соглашение, уведомив о принятии такого решения за месяц.
Объект договора должен иметь конкретное документальное описание. При отсутствии оного договор может быть признан бессильным.
В комплекте с документом должны составляться:
• опись оснащения объекта;
• акт приема-передачи.
Также требуются кадастровый паспорт и документы юридических лиц, представляющих стороны договора.
Следует отметить, что по договору ссуды получатель не может распорядиться имуществом в целях сдачи оной в субаренду. Ссудополучатель вправе предоставлять помещение третьим лицам на временное даровое использование. Может эксплуатировать как само помещение, так и прилегающую земельную площадь.
Если здание или помещение является памятником культуры и охраняется государством, то для заключения акта нужно получить разрешение от Комиссии содействия охране памятников истории и архитектуры.
Если в договоре нет соответствующего пункта условий, то ссудополучатель должен обслуживать помещение и поддерживать надлежащее техсостояние оного за свой счет. В издержки соблюдения должного состояния входит технический и облицовочный ремонт помещения.
В случае переложения ссудодателем прав собственности на иное лицо, или если хозяин решил реализовать помещение под платную аренду, то в договор могут вноситься поправки после его заключения.
Документ требует государственной регистрации при установлении срока действия договора от одного года. Перед заверением договора принимающая сторона получает документ на ознакомление и внесение необходимых поправок и условий.
Договор аренды помещения на безвозмездной основе не требует обязательного заверения нотариуса.
Несмотря на это, как и любую операцию по обороту недвижимого имущества, договор безвозмездного пользования нежилым помещением рекомендуется заверить у нотариуса. Так вы получите гарантию юридической защиты при возможном упущении каких-либо пунктов при составлении договора, что чревато последующей потерей недвижимости.
Налог на нежилое помещение в 2019 году
Налог на нежилую недвижимость с 2019 года для физических лиц почти во всех регионах будет начисляться по кадастровой стоимости, т. е. размер суммы к уплате возрастет в 5-15 раз. В переходный период будут применяться понижающие коэффициенты, но и они перестанут учитываться через 3 года после перехода. Как же уменьшить налог за нежилую недвижимость?
Имущественное обложение граждан регулируется главой 32 НК РФ. В статье 401 перечислены объекты, за которые собственники обязаны платить. Так в пп.6 п.1 указана такая категория, как иные помещения, строения, сооружения и здания, к которой можно причислить любые объекты недвижимости.
Таким образом, налог на имущество на нежилое помещение в собственности физического лица начисляется в общем порядке. Базой обложения при этом может быть кадастровая или инвентаризационная стоимость — зависит от политики региона: если регион принял закон о переходе на кадастровую оценку недвижимости, то будет применяться она, если нет — то стоимость, установленная органами БТИ. Кадастровая стоимость в 2-3 раза больше инвентаризационной и более приближена к рыночной цене. Метод, по которому кадастровые инженеры оценивают объекты, достаточно сложный и самостоятельно оценить свое имущество вы не сможете.
В любом случае стоимость нежилых объектов в несколько раз ниже, чем у жилых, а значит, и база обложения будет ниже. Но для нежилой недвижимости предусмотрены:
• повышенные ставки;
• в некоторых случаях — повышенные коэффициенты (для деловых центров, офисов и т.п.).
Типичный пример нежилого помещения — апартаменты, которые облагаются с высокой ставкой (от 0,5% до 2%), хотя по функциональности не отличаются от квартир, но к ним не применяются вычеты из ст.403 НК РФ и невозможно использовать льготы, если объекты не относятся к льготируемому имуществу из п.4 ст.407 НК РФ.
Налог на имущество нежилого помещения физического лица уплачивают на основании НК РФ и муниципальных законов, т. к. этот платеж относится к местным. Пенсионеры стали льготниками по ст.407 НК РФ и могут освободиться от уплаты за один объект каждого вида.
Какие виды попадают под льготу:
• квартира;
• дом;
• комната;
• доля в квартире, доме;
• гараж и машиноместо;
• помещения (жилые и нежилые), используемые для творческой и культурной деятельности — библиотеки, музеи, ателье, мастерские, студии и пр.;
• хозяйственные строения на участках, используемых для огородничества, садоводства, личного, дачного хозяйства или ИЖС, если площадь строения не больше 50 кв.м.
Если у пенсионера есть имущество из этого списка, то он может подать заявление на льготу и освободиться от платы. Но если его объект не является ни творческой мастерской, ни сооружением для хозяйства, то налог будет начисляться по общим правилам.
Рассмотрим, как будет начисляться налог пенсионеру за крытый бассейн на дачном участке площадью 60 кв.м.
Если строение не стоит на учете в Росреестре, ИФНС не будет о нем знать и не сможет начислять вам налог на имущество.
С одной стороны, это возможность уклоняться от налогообложения. С другой — если в будущем вы оформите документы на объект и датой возникновения прав будет дата покупки, постройки и т. д., т. е. всплывет факт уклонения, то ИФНС вправе доначислить вам платежи за 3 года и назначить пеню за просрочку и штрафы за каждый год в размере 40% от суммы и не менее 1 000 рублей.
Также учтите действие дачной налоговой амнистии, согласно которой все прошлые налоговые задолженности прощаются гражданам, если они сообщат от имеющихся у них неучтенных объектах.
Патент на аренду нежилого помещения в 2019 году
Патентная система налогообложения подробно описана главой 26.5 НК РФ. Плательщики делают свой выбор самостоятельно. Принудить бизнесменов к переходу на режим нельзя.
Помимо статей Налогового кодекса РФ, юридическая регламентация осуществляется:
1. Распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-3/544@. Приказом утверждена форма заявления о покупке патента, а также методические рекомендации по ее заполнению.
2. Письмом налоговой службы № СД-4-3/6694@. Ведомство разъяснило порядок постановки на учет в Москве, Севастополе и Петербурге.
3. Приказом ФНС РФ № ММВ-7-3/599@. Документ вводит единый бланк для оформления патента (26.5-П).
Большое значение приобрели обзоры судебной практики. Так, ценная информация для плательщиков ПСН содержится в письме ФНС РФ № КЧ-4-7/14643. Поскольку при приобретении патента на аренду недвижимости необходимость формирования отчетности отпадает, пояснения Минфина РФ заметного влияния на отношения не оказывают. Министерство вносит свою лепту лишь в части организационных вопросов, определения статуса предпринимателей на ПСН и правил отчисления страховых взносов. Примером может служить ведомственное письмо № 03-11-09/57325.
Особое внимание юристы обращают на региональную специфику ПСН. Так, в Москве патенты выдаются в соответствии с законом № 53. Документ устанавливает виды облагаемой режимом деятельности, а также сумму потенциального дохода.
Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.
Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.
Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:
• среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
• заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.
Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н.
Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).
Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.
Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:
На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.
Объем налоговых обязательств при переходе на патентный режим определяет инспекция ФНС РФ. На расчет стоимости влияют несколько факторов:
1. Период аренды. Патенты имеют ограниченный срок действия. Минимум установлен на отметке в 1 месяц, а максимум – 1 год. Временные границы вводит п. 5 ст. 346.45 НК РФ.
2. Количество и площадь помещений. В рамках режима действует правило «один объект – один патент». В пользу такого подхода Минфин России высказался в письме № 03-11-09/18174. Уточнения и дифференциация устанавливаются на региональном уровне. Ярким примером является московский закон № 53. Нормативный акт утверждает потенциальную доходность по типу объекта. Законом Москвы № 62 введено деление по площади. Менять расчетные показатели разрешено и с учетом места расположения недвижимости (№ 244-ФЗ).
Налогоплательщикам предоставлена возможность оценить размер отчислений заблаговременно. На сайте ФНС РФ действует бесплатный онлайн-сервис. Программа рассчитывает стоимость патента по характеристикам объекта.
Внести денежные средства предприниматели могут единовременно либо в рассрочку. По патентам со сроком менее полугода оплата производится до истечения действия. В остальных случаях исполнить обязательства перед бюджетом можно по частям. Не менее 1/3 вносят не позднее 90 суток после перехода на ПСН и 2/3 – до завершения налогового периода (ст. 346.51 НК РФ).
Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения.
Простота ПСН обманчива, а заявления о минимальной фискальной нагрузке – недостоверны. Потенциальный доход, с которого рассчитывается цена патента, нередко завышен. Фактические поступления могут оказаться в разы ниже. Необходимость уплаты страховых взносов и запрет уменьшения на них стоимости патента также является существенным недостатком. Минусом следует считать утрату права на вычет по НДФЛ в случае продажи недвижимости. Воспользоваться льготой предприниматели на патенте не могут даже при владении объектом свыше 5 лет (ч.4 п.2 ст. 220 НК РФ). Режим явно проигрывает упрощенной системе.
Напомним, что переходя на УСН, предприниматель делает отчисления в бюджет с фактической выручки или чистой прибыли. При этом сумму единого налога разрешают уменьшать на взносы во внебюджетные фонды. Декларацию же плательщикам надлежит сдавать всего 1 раз в год.
Проигрывает ПСН и по уровню риска. Жесткие ограничения по численности персонала и размеру дохода создают немало проблем. Ситуации, при которых предприниматели теряют право применения патента, встречаются часто. В этом случае обязательства перед бюджетом приходится пересчитывать с начала налогового периода.
Таким образом, переход на ПСН становится выгодным решением лишь при внушительной арендной плате. Если недвижимость приносит небольшой доход, имеет смысл проанализировать альтернативные схемы обложения.
Налог с продажи нежилого помещения в 2019 году
Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.
В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.
Соответствующий период:
• Составляет 3 года для:
• объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
• помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
• помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
• Составляет 3 года для всех объектов недвижимости.
• Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).
Законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости.
Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам. Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.
2. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
В случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Продажа доли нежилого помещения в 2019 году
Закон требует обязательное соблюдение письменной формы. Например, продавец может:
• написать письмо в адрес остальных собственников;
• направить телеграмму;
• обратиться к нотариусу и через него направить уведомление о предстоящей сделке по продаже доли в коммерческой недвижимости;
• разместить объявление о продаже в интернете на сайте Росреестра, если количество остальных собственников больше 20.
Наиболее предпочтительным и «безопасным» является уведомление через нотариуса.
Как указано в Письме ФНП № 1033/03-16-3 безусловным доказательством того, что уведомление о продаже было направлено, являются:
• нотариальное свидетельство о том, извещение передано или направлено сособственникам;
• копия телеграммы, которая была выдана на почте.
Опись вложения в письмо не может быть безусловным доказательством направления уведомления сособственникам о предстоящей продаже доли, так как в тексте описи не будет отражено содержание самого уведомления. А при направлении письма потенциальным покупателям важно не только соблюсти форму, но и правильно оформить, изложить все необходимые данные в уведомлении. Тем не менее, закон не исключает возможности направления извещения простым письмом. Если продавец выберет такую форму уведомления, то извещение обязательно нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи необходимо достаточно подробно описать тот документ, который направляется в адрес долевого собственника.
В законе отмечен только один обязательный пункт, который должен быть указан в уведомлении – цена, за которую продавец хочет продать свою долю (статья 250 ГК РФ). Также в указанной норме обозначено, что в извещении должны быть отражены другие условия, на которых будет составлен договор продажи доли нежилого помещения. Но не уточнено, какие именно другие условия необходимо отразить.
Между тем, в указанном выше письме ФНП РФ перечислена информация, которую нужно включить в извещение:
• описание объекта продажи, то есть доли в праве на нежилую недвижимость;
• стоимость доли;
• порядок расчетов между продавцом и покупателем;
• будет ли оформлен залог в случае рассрочки платежа или нет;
• сроки передачи имущества;
• другие существенные условия.
Чтобы избежать рисков оспаривания договора отчуждения доли, необходимо добиться получения уведомления о предстоящей сделке остальными сособственниками.
Для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей извещение можно отправить по следующим адресам:
• адрес из ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
• адрес, который сама компания или ИП сообщили (например, в тексте договора или в иных письменных документах).
Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.
Для граждан извещение нужно направить по следующим адресам:
• по прописке или по временной регистрации;
• по адресу, который сам собственник указал (например, в тексте договора или в иных письменных документах);
• по фактическому адресу проживания, если он известен.
Если вам известны сразу несколько адресов другого собственника доли, то лучше направить извещение по всем известным адресам, например, по прописке и по фактическому месту жительства.
Нотариус не будет проверять данные о другом долевом участнике и его адресе, который указал продавец доли, так как исходит из добросовестного поведения продавца.
Долевые собственники наделены преимущественным правом покупки предлагаемой к отчуждению доли в объекте недвижимости. Поэтому их обязательно нужно извещать о предстоящей сделке.
Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.
При этом провести сделку с долевым собственником нужно в течение месяца с момента получения уведомления о предстоящей сделке. Следует обратить внимание на то, что в течение указанного срока сособственник должен не просто выразить свое согласие на покупку, но и подписать соглашение, а также подать его вместе с продавцом на регистрацию.
Если участник долевой собственности приобретает долю, воспользовавшись своим преимущественным правом, то удостоверять договор купли-продажи доли у нотариуса не нужно (Определение Верховного Суда РФ № 310-КГ17-18496).
Сособственник будет считаться отказавшимся от покупки доли коммерческой недвижимости в следующих случаях:
• отказ оформлен у нотариуса;
• отказ в простой письменной форме;
• отсутствие ответа на извещение в течение 1 месяца со дня его получения;
• договор по отчуждению доли не заключен в течение 1 месяца со дня получения извещения.
Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц. Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки. Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу №А43-17117).
В ситуации, когда другим собственником доли является несовершеннолетний гражданин, необходимо учитывать следующие особенности получения отказа от сделки. Оформление отказа от имени несовершеннолетнего должно быть произведено его родителем или другим законным представителем только при наличии соответствующего разрешения органов опеки.
У сособственника есть один месяц, чтобы найти деньги (если оплата требуется сразу) и заключить договор купли-продажи доли в коммерческой недвижимости. При этом срок отсчитывается не с даты, когда продавец отправил извещение о сделке, а с даты, когда такое извещение было получено сособственником.
Когда долевой собственник выражает согласие на покупку или получил извещение, но оформил письменный отказ, то сложностей не возникает. Но как быть, если извещение не было получено адресатом и письмо вернулось продавцу?
В силу гражданского законодательства извещение можно считать доставленным в следующих случаях:
• сособственнику не было вручено извещение по причинам, которые зависят от него;
• участник долевой собственности не явился на почту, чтобы получить письмо, и оно было возвращено, так как срок его хранения истек.
Если гражданин не смог получить уведомление о продаже по адресу своей прописки (временной регистрации), а компания/ИП по адресу из единого государственного реестра, то они сами несут риск последствий такого неполучения, а извещение будет считаться доставленным.
Поскольку сделка по продаже доли в нежилом помещении совершается через нотариуса, то в большинстве случаев сам текст договора составляет нотариус.
Временная регистрация в нежилом помещении в 2019 году
Статус апартаментов в России все еще остается неопределенным, хотя они уже давно появились на рынке недвижимости. По внешним признакам апартаменты похожи на жилые квартиры. Многие используют их для постоянного проживания. При этом они сталкиваются с одним из самых существенных недостатков апартаментов. В обычной квартире можно без проблем зарегистрироваться (прописаться) – чтобы отправить детей в школы и детские сады, получать субсидии и так далее. Однако и в случае же с апартаментами проблему с отсутствием регистрации все-таки можно решить. Разберемся, как это сделать.
Юридический статус апартаментов — нежилое помещение, расположенное в многофункциональном доме. С правовой точки зрения постоянно проживать в них постоянно нельзя.
К жилым помещениям при их строительстве предъявляются более суровые требования, которые призваны обеспечить высокое качество жизни в них – инсоляция (освещенность естественным светом), обеспечение парковками, социальной инфраструктурой (школами, поликлиниками и т.п.). Для нежилых помещений нормы значительно мягче.
Но это не значит, что в апартаментах вообще нельзя прописаться и проживать. Жилищный кодекс РФ в статье 15 предусматривает возможность временного проживания в нежилых помещениях – например, в отелях, хостелах, санаториях и домах отдыха.
Понятие «апартаменты» и «апартотель» упоминается в нормативных документах, регулирующих вопросы туризма – наряду с гостиницами, которые также признаются нежилыми помещениями. Приказом Министерства культуры России № 1215, определившим список туристических объектов, установлено, что апартаменты – это одна из категорий номеров для размещения постояльцев гостиницы.
К многочисленным апартаментам в новостройках туристические нормы применимы весьма условно. Но все же, они дают хотя бы некоторую определенность статуса апартаментов. И в любом случае, эти нежилые помещения можно использовать в коммерческой деятельности (например, для сдачи в аренду).
Постоянная регистрация (так называемая «прописка») оформляется по месту жительства (постоянного проживания). Закон № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения…», а также и Гражданский кодекс РФ предусматривают, что местом жительства гражданина является то помещение, где он или она постоянно или временно проживает.
Законодательством не предусмотрена возможность постоянного проживания в нежилых помещениях. В них можно только временно находиться (пребывать). Например, местом временного пребывания будет считаться гостиница.
Поэтому оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета».
Несколько лет назад был подготовлен законопроект о внесении изменений в Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В соответствии с этим законопроектом, предполагается определить статус апартаментов и позволить постоянную регистрацию граждан в них.
Новый закон о прописке в апартаментах все еще не принят, хотя время от времени обсуждается в новостях.
Постоянная регистрация в апартаментах пока еще остается невозможной. Но законодательство допускает, что можно в них прописаться на временной основе (то есть, оформить временную регистрацию по месту пребывания).
Она оформляется следующим образом:
• на регистрацию у гражданина есть 90 дней с момента приезда. Если этот срок пропущен, придется уплатить штраф от 2 до 3 тысяч рублей;
• временная регистрация может быть оформлена на срок до 5 лет. За это время у собственника апартаментов может появится другое жилье, и проблема прописки перестанет быть актуальной.
Для временной регистрации потребуются следующие документы:
• заявление;
• российский паспорт. Если человек постоянно проживает за границей и вернулся в страну ненадолго, то его может заменить загранпаспорт;
• военный билет – для военнослужащих;
• справка об освобождении из мест лишения свободы, если в ней есть необходимость;
• свидетельства о рождении прописываемых детей, которым меньше 14 лет. Если же 14 лет уже исполнилось – необходим паспорт и личное заявление;
• оригинал или нотариальная копия документа, подтверждающего право собственности на апартаменты. С 2017 года таким документом является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, но можно предоставить и ранее выданное свидетельство о собственности.
• если регистрация оформляется на кого либо, кроме на собственника, то необходимо его согласие;
• адресный листок прибытия (будет заполнен при подаче заявления).
Заявление и документы можно подать в органах МВД, либо через многофункциональный центр.
Регистрация по месту пребывания в апартаментах осуществляется бесплатно согласно статье 3 Закона № 5241-1. «О праве граждан РФ на свободу передвижения…».
Отказ во временной регистрации в апартаментах только по причине их статуса будет незаконным: ведь такая возможность предусмотрена Постановлением Правительства РФ № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета».
За последние годы в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России было построено огромное количество апартаментов, в которых постоянно проживают многие семьи. Учитывая это, проблему с постоянной регистрацией могут все-таки решить, а апартаменты – приравнять к жилью. Но, пока этого не случилось, гражданам приходится решать свои проблемы через временную регистрацию.
Минимальная арендная плата за нежилое помещение в 2019 году
Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:
• Месторасположение арендуемого объекта.
• Удаленность от инфраструктуры.
• Площадь и количество комнат в помещении.
• Наличие техники, интернета, мебели.
• Степень изношенности объекта недвижимости.
• Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
• Материалы, используемые при строительстве здания.
• Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
• Этажность помещения.
• Наличие обременений на недвижимость.
Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:
1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
2. В соглашении может быть указан иной порядок.
В итоге возможны два варианта:
• Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
• Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.
Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.
Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.
Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.
Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2019 году не только в России, но и в зарубежных странах.
Аналог. Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.
Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.
Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов.
Метод предполагает прохождение нескольких этапов:
1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
2. Создание информационной базы.
3. Внесение данных по определенной системе критериев.
4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
6. Определение новой цены исследуемых объектов.
7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.
Затратный способ. По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.
В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.
Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.
Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.
Доходный. Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.
Данный способ взаимосвязан с методом оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли и дисконтирования.
Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.
В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.
Проблема решается несколькими способами:
• Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
• Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.
Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.
Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение.
Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:
1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
3. Документы на владение имуществом.
4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
7. Кадастровую документацию на землю.
8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.
Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:
• Передаваемый вид права.
• Период действия арендного соглашения.
• Условия платежа, его период и способы проведения.
• Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
• На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
• Причины расторжения договора до окончания его действия.
• Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
• Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.
Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.
Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.
На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
