Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:
• Месторасположение арендуемого объекта.
• Удаленность от инфраструктуры.
• Площадь и количество комнат в помещении.
• Наличие техники, интернета, мебели.
• Степень изношенности объекта недвижимости.
• Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
• Материалы, используемые при строительстве здания.
• Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
• Этажность помещения.
• Наличие обременений на недвижимость.
Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:
1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
2. В соглашении может быть указан иной порядок.
В итоге возможны два варианта:
• Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
• Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.
Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.
Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.
Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.
Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2019 году не только в России, но и в зарубежных странах.
Аналог. Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.
Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.
Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов.
Метод предполагает прохождение нескольких этапов:
1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
2. Создание информационной базы.
3. Внесение данных по определенной системе критериев.
4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
6. Определение новой цены исследуемых объектов.
7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.
Затратный способ. По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.
В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.
Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.
Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.
Доходный. Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.
Данный способ взаимосвязан с методом оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли и дисконтирования.
Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.
В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
• Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.
Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.
Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение.
Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:
1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
3. Документы на владение имуществом.
4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
7. Кадастровую документацию на землю.
8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.
Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:
• Передаваемый вид права.
• Период действия арендного соглашения.
• Условия платежа, его период и способы проведения.
• Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
• На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей. v
• Причины расторжения договора до окончания его действия.
• Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости. v
• Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.
Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.
Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.
На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
