Если внимательно изучить большинство информационных порталов и СМИ, то можно заметить, что касательно самих ипотечных кредитов написано довольно много. Желающие взять ипотеку знают, какой пакет документов нужен и сумму необходимого ежемесячного дохода. Вот только мало кто уделяет внимание такой важной детали, как оценка недвижимости для ипотеки.
Оценка недвижимости проводится перед тем как банк выдаст заемщику кредит и является одним из того, что нужно для получения ипотеки. Чаще всего эта процедура осуществляется оценочными фирмами, либо частными специалистами, которые в последствие и выдают документ с итоговой стоимостью объекта, который впоследствии станет залогом. В ходе подобной процедуры, учитывается специфика и особенность цели, для которой и производится сама оценка жилья.
Специфика в данном случае заключается в том, что банк-кредитор рассматривает приобретаемую жилье как имущество, которое возможно будет продать в случае невыплаты долга заемщиком. Таким образом, банк сможет вернуть себе деньги, выданные в соответствии с кредитным договором. На основании документа, в котором указывается оценка недвижимости для ипотеки, кредитор определяет - достаточно ли этой суммы для выдачи запрашиваемого кредита.
Для того чтобы осуществить оценку требуется предоставить представителю компании, который будет ее проводить, следующие документы:
• Любой правоустанавливающий документ: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
• Кадастровый паспорт из территориального БТИ.
• В случае покупки квартиры в строящемся доме, необходимо предоставить любой договор с застройщиком. В такой ситуации оценки будет подлежать право требования по данному договору, а документы из БТИ, предоставлять не нужно.
Все предоставляемые документы необходимо заверить подписью человека заказавшего оценку.
Прежде чем обратиться в компанию, осуществляющую подобные услуги, кандидатуру специалиста следует согласовать с банком-кредитором. Некоторые из банков предпочитают, чтобы вы проводили данную процедуру, прибегая к услугам аккредитованных ими оценщиков, но в последнее время многие банки отказались от аккредитации.
В данном случае предполагаемый оценщик должен соответствовать некоторым требованиям:
• Являться членом одной из зарегистрированных организаций оценщиков.
• Иметь полис страхования на сумму не меньше 300 тысяч рублей. Данный полис страхования гражданской ответственности необходим, для тех случаев, когда оценщиком были допущены ошибки в процессе оценки. Подобные ошибки могут быть следствием непрофессионализма самого оценщика, либо в результате преследования корыстных целей. В том или ином случае оценщик обязан покрыть материальный ущерб причиненный заказчику, то есть вам.
Обычно сама процедура подготовки документов для банка занимает срок от одного до трех дней. Оценка квартиры для ипотеки, стоимость которой находится на уровне от 3000 до 10000 рублей, не значительно влияет на стоимость ипотеки. В случае, когда приобретаемое жилье относится к «элитным», стоимость услуги может быть разной, в зависимости от сложности ее проведения.
Сама по себе процедура не является сложным моментом. После утверждения кандидатуры оценщика банком, вам необходимо договориться с оценщиком и соответственно заключить с ним договор на совершение оценки жилья. Далее назначается день и время, в который данный специалист должен прибыть на место, где находится сам объект оценки. В процессе осмотра недвижимости, эксперт должен сфотографировать все жилые помещения, а так же прилегающие к ним.
Для оценки жилья при ипотеке специалист обязан рассмотреть все факторы, которые могут оказать на нее влияние, например:
• состояние и возраст постройки;
• доступность общественного транспорта;
• наличие аптек, школ, больниц и других инфраструктур.
По окончанию осмотра эксперту потребуется несколько дней, что отследить уровень подобных предложений, а так же просмотреть существующую базу оценок. При правильном составлении оценки квартиры, специалист так же должен учесть такой момент, как план по застройке района. И только после этого составить итоговый отчет.
Обычно итоговый отчет составляет не менее 28-30 страниц. К нему прилагаются документы оценщика, требуемые банком, документы на саму недвижимость и фотографии, сделанные в процессе осмотра. В случае оценки для ипотеки, в отчете должны быть указаны две цены: первая – рыночная стоимость ипотечной недвижимости, вторая – ликвидная цена. Как правило банк интересует именно вторая цена, по причине того что именно за эту сумму банк сможет продать недвижимость, если заемщик не сможет погасить долг.
Бывают моменты, когда стоимость жилья, оказанная в отчете об оценке недвижимости, оказывается ниже стоимости на рынке недвижимости, либо цены оговоренной с продавцом. В этом случае банк будет определять сумму кредита исходя из стоимости, указанной в соответствующем отчете, и вы рискуете получить не всю сумму, на которую рассчитывали.
Это может произойти в том случае, если оценщик не учел состояние ипотечного объекта, либо не правильно подобрал аналогичные типы недвижимости. Единственный выход в подобной ситуации, это попытаться убедить оценочную компанию сделать более внимательный отчет, приведя им свои доводы. Либо воспользоваться услугами другой более компетентной компании или оценщика, а лучше всего уже проверенного на деле вашими знакомыми.
Приходит отец домой, а его ребенок плачет. Отец спрашивает ребенка: - Почему ты плачешь? Отвечает ему ребенок: - Почему ты мне папа, а я не сын тебе? Кто же это плакал?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
