Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В течение последних лет шла интенсивная разработка регламентов и нормативов ведения экспертной деятельности в сфере оценки, формирование процедур и методов экспертизы саморегулируемых организаций (СРО), обязанных вести контроль за качеством проведения оценочных работ их членами в соответствии с Федеральным законом № 315ФЗ «О саморегулируемых организациях».
Кроме элиты профессионалов-оценщиков в этой работе принимали участие и ряд госструктур (в частности. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом), а также представители крупнейших потребителей оценочных услуг на рынках России.
Также одним из направлений повышения качества работы оценщиков является интенсивно проходящая на уровне Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России (далее — ЭКСОД) работа по созданию национальных российских стандартов оценки, позволяющих получить нормативно-методическую основу деятельности оценщика в дополнение (именно в дополнение, а не вместо) к постоянно развивающейся теории оценки. Федеральные стандарты оценки, базовый блок которых (ФСО-1, 2, 3) должны служить инструментом повышения качества предоставляемых профессиональных услуг в сфере оценки.
Первым российским законом, регулирующим оценочную деятельность, стал Федеральный закон № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Принят Федеральный закон № 157ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 157ФЗ). Этот Закон был принят в связи с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью от государства к профессиональным саморегулируемым организациям оценщиков (СРО) и обязательной при этом (по условиям вступления России в ВТО) отменой лицензирования.
В законе об оценочной деятельности после его редактирования даны новые формулировки определений базовых понятий оттенки. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Рыночная стоимость в Законе об оценочной деятельности понимается как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценкой может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимо информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.
То есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Даже если в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Закона (далее — оценщики). При этом оценщик может осуществлять оценочно деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
В Законе об оценочной деятельности перечислены объекты оценки, к которым относятся:
— отдельные материальные объекты (вещи);
— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
— права требования, обязательства (долги);
— работы, услуги, информация;
— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Статья 8 этого Закона устанавливает, что оценка объектов является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.
В том числе:
— при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
— при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
— при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
— при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
— при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
— при национализации имущества;
— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
— при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
— при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
— при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества.
Оценка производится в соответствии с договором на проведение оценки.
При этом к договору предъявляются следующие требования:
— он должен быть составлен в простой письменной форме и содержать;
— описание объекта оценки;
— вид стоимости имущества (способ оценки);
— размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
— сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
— наименование саморегулируемой организаций оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
— указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
— указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
— сведения об оценщике или оценщиках.
Оценщик должен быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и соблюдать не только требования Закона № 157ФЗ, но и правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков. Если оценщик является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом, работником юридического лица — заказчика или лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, он не может проводить оценку.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки.
Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через 60 рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.
Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки. В случае их несоответствия требованиям Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации и Закону об оценочной деятельности.
Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством РФ, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в Интернете.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Стандартизацию следует рассматривать как атрибут современного развития рыночной экономики с присущей ей конкуренцией, борьбой за доверие потребителей. Проблема качества актуальна для всех стран независимо от зрелости их рыночной экономики. Кроме того, международное сотрудничество в любой сфере требует гармонизации существующих национальных норм и правил с международными.
Для того чтобы разобраться в особенностях происходящего провеса стандартизации в сфере оценки, необходимо ознакомиться с общим понятием «стандартизация», ее видами, объектами, особенностями этого процесса как в мировом масштабе, так и в России.
Основные определения
В статье 2 Федерального закона № 184ФЗ «О техническом регулировании» (далее — Закон о техническом регулировании) дается определение понятия «стандартизация» — это «деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышения конкурентоспособности продукции, работ, услуг». Основными результатами деятельности по стандартизации должны быть: повышение степени соответствия продукта/услуг/ процессов их функциональному назначению, устранение технических барьеров в международном товарообмене, содействие научно-техническому прогрессу и сотрудничество в различных областях.
Стандартизация осуществляется на разных уровнях: международном, региональном (в международном аспекте, например в Европе среди стран — участниц ЕС), национальном и административно-территориальном (в конкретном государстве).
Объектом стандартизации могут быть продукция, услуги и процессы, имеющие перспективу многократного воспроизведения и (или) использования. Аспект стандартизации — это направление стандартизации выбранного объекта стандартизации, характеризующее определенное свойство (или группу свойств) объекта. Аспектами стандартизации конкретной продукции являются термины и определения, условные обозначения и сокращения, классификация, требования к главным параметрам и (или) размерам, требования к основным показателям уровня качества и т.п.
Стандарт — это нормативный документ, разработанный на основе соглашения большинства заинтересованных сторон и утвержденный признанным органом, в котором устанавливаются общие принципы, характеристики, требования и методы, касающиеся определенных объектов стандартизации, направленных на упорядочение и оптимизацию работы в определенной области.
Виды стандартов определяются в соответствии с уровнем проводимой стандартизации. Выделяют стандарты международные (и международные региональные), государственные (и государственные региональные), отраслевые стандарты и стандарты общественных объединений (научно-технических обществ), корпоративные стандарты и стандарты предприятий. Существуют также стандарты на новые виды продукции й услуг.
Международная стандартизация
Три международные организации занимаются проблемами стандартизации — Международная организация по стандартизации — ИСО (180), Международная электротехническая комиссия — МЭК (1ЕС), Международный союз электросвязи — МСЭ (1Т17). Продукты их деятельности — международные стандарты, рекомендации, технические отчеты и другая научно-техническая документация. 150 — самая крупная и авторитетная организация из названных основная гель которой сформулирована в ее Уставе: «...Содействие развитию стандартизации в мировом масштабе для обеспечения международного товарообмена и взаимопомощи, а также для 180 и МЭК совместно разрабатывает руководства 150/1Е8, в которых рассматриваются различные аспекты деятельности по оценке соответствия, что содействует развитию международной торговли. Деятельность МСЭ дополняет совместную работу этих организаций и способствует осуществлению эффективных программ стандартизации в области информационных технологий и телекоммуникаций, расширения сотрудничества в областях интеллектуальной, научной, технической и экономической деятельности».
Основное назначение международных стандартов — это создание на международном уровне единой методической основы для разработки новых (и совершенствование действующих) систем качества и их сертификации.
Стандарты 180, аккумулирующие передовой научно-технический опыт многих стран, нацелены на обеспечение единства требований к продукции, являющейся предметом международного товарообмена (включая вопросы взаимозаменяемости комплектующих изделий, единых методов испытаний и оценки качества изделий). Пользователи международных стандартов 180 — промышленные и деловые круги, правительственные и неправительственные организации, потребители и общество в целом.
Международные стандарты 180 не имеют статуса обязательных для всех стран участниц. Любая страна мира вправе применять или не применять их. Решение вопроса о применении международного стандарта 180 связано в основном со степенью участия страны в международном разделении труда и состоянием ее внешней торговли. Однако, хотя международные стандарты разрабатываются на основе консенсуса и добровольного признания заложенных в них требований, на практике соответствие им продукции, по существу, обязательно, так как является критерием конкурентоспособности и допуска на международный рынок.
При этом в отличие от продукции пока остаются не проработанными даже на международном уровне (в рамках деятельности 180) стандарты как нормативно-технические документы и их показатели для таких видов объектов стандартизации, как процессы (работы) и услуги, к которым может быть отнесена и оценочная деятельность.
Стандартизация в сфере оценки
Несмотря на описанные выше проблемы, вопрос о необходимости стандартизации оценки в России не подвергается сомнению. Об этом говорится в Концепции развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу (далее — Концепция), принятой ЭКСОД.
В этой Концепции были указаны причины, по которым необходима стандартизация оценки как вида профессиональной деятельности:
1) оценочная деятельность должна регулироваться едиными (стандартными) правилами;
2) расчеты оценщиков должны опираться на единую методологию оценочной деятельности;
3) необходим единый понятийный аппарат оценки и единое толкование применяемых терминов;
4) необходимо соответствие базовых терминов МСО и российского законодательства в сфере оценочной деятельности.
В Концепции справедливо подчеркивается, что «сложность объектов, а также целей оценки, множество методов и моделей, которые используются в оценочной практике, объективно не позволяют создать единый шаблон, по которому можно было бы проводить оценку различных объектов имущества». Поэтому «при разработке федеральных стандартов оценки акценты должны быть сделаны на регламентацию профессиональной деятельности оценщика, а не на жесткое установление методов и процедур, которым должен следовать оценщиков». В этом Концепция расходится с МСО, которые решают иную задачу и регламентируют именно методы и процедуры оценки.
Разработка проектов первых федеральных стандартов оценки с привлечением широкого круга экспертов происходила в соответствии со следующими требованиями:
1) разработка стандартов должна обеспечивать соответствие международным стандартам оценки;
2) стандарты должны стать нормативным правовым актом, готовым для интеграции в законодательное поле России;
3) стандарты должны учитывать интересы российских и международных потребителей услуг по оценке, а также лучший опыт профессиональной деятельности российских оценщиков;
4) содержание федеральных стандартов оценки должно быть достаточным с точки зрения требований к качеству работ по оценке и соответствия результатов оценки требованиям потребителей услуг по оценке.
Нетрудно видеть, что требования п. 1 и п. 2 противоречат одно другому уже хотя бы потому, что существует группа правовых понятий в оценке, для которых следует ставить не вопрос соответствия, а вопрос замены в контексте общей адаптации материалов МСО к правовому полю России. Кроме того, формулировка п. 4 явно двусмысленна, поскольку требование «соответствия результатов оценки требованиям потребителей услуг по оценке» навевает мысли о так называемых заказных оценках, с которыми как раз и призвана бороться стандартизация, преследующая важнейшую цель — повышение качества оценочных услуг.
Международные стандарты оценки
Профессиональный оценщик должен выстраивать анализ и сообщать свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для его понимания и не вводящей в заблуждение форме. Международные стандартные оценки (МСО) призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в его профессиональной деятельности.
Со времени своего формирования МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 50 стран мира. Впервые опубликованные и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, охватывающем многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования.
Комитет ставил своими основными задачами:
— дать более четкие формулировки различных баз оценки;
— подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах;
— прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
— привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.
Международные стандарты оценки описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, при проверке результатов оценки или при осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки.
Первый перевод МСО на русский язык был выполнен Российским обществом оценщиков под редакцией бывшего президента РОО ИЛ. Артеменкова. По нашему мнению, это был лучший (профессиональный) вариант перевода МСО.
Каждый из Международных стандартов оценки соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки. В МСО 1 рассматривается понятие рыночной стоимости как базы оценки. В МСО 2 приводятся базы оценки, отличные от рыночной стоимости. При этом каждый из МСО, несмотря на то, что он может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.
Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого МСО.
Для решения поставленных задач каждый МСО содержит в своей структуре следующие разделы:
1. Введение.
2. Область применения.
3. Определения.
4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.
5. Формулировка МСО.
6. Замечания.
7. Требования к изложению фактического материала.
8. Условия отступления от МСО.
9. Дата вступления в силу.
МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.
В России формирование системы федеральных стандартов оценки планируется осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности.
В России, как и в международной практике, принят следующий порядок внедрения международных стандартов:
— прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований;
— использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.
Международная стандартизация позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов, и, таким образом, развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, этого нельзя сказать о международных стандартах оценки, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией 180 и не соответствуют уровню стандартов 130. Это вовсе не безупречный документ, поскольку уровень качества аутентичного перевода МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки, выводят эти стандарты за рамки их приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
