Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Прежде всего, следует ознакомиться с понятием затратного подхода, его местом в оценочной деятельности, с областью его применения и ограничениями в использовании.
Затратный подход (ЗП) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.
В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в ЗП используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).
В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют затратный подход.
В Российской Федерации затратный подход использовался при переоценке основных фондов (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, так как часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация. Из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступна (ввиду непрозрачности информационного поля) необходимая информация.
Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:
— для определения стоимости нового строительства;
— для оценки объектов, не завершенных строительством;
— в инвестиционных проектах — для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;
— для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);
— при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;
— для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);
— для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;
— в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.);
— при оценке объекта доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;
— в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);
— для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);
— В оценке для целей налогообложения (по правилам, установленным государственными органами);
— в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);
— в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);
— в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;
— для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.
Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Однако он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительного подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода (некоммерческие объекты спецназначения).
Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний (когда отсутствует надежная информация для расчета износа).
Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:
— приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);
— с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);
— имеющих историческую ценность (здания-памятники);
— при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка (квартиры, помещения и пр.).
Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны.
Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку в отличие от строительного проектирования срок строительства считается пренебрежительно малым. Чтобы его учесть, привлекается также и доходный подход.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, ограничения прав, а также па дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации и анализа представленной заказчиком документации оценщик выполняет последовательность следующих процедур (алгоритм) оценки рыночной стоимости затратным подходом:
1. Оценку рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ).
2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания (в общем виде — улучшений) на дату оценки.
3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Оценку общего накопленного износа здания как суммы Оцененного физического износа, функционального и внешнего устареваний.
6. Расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений улучшений.
8. Корректировку рыночной стоимости объекта недвижимости:
— на стоимость элементов фикстуры (изначально бывших движимым имуществом, но жестко прикрепленных к оцениваемым строениям — оборудования, встроенной мебели, аппаратуры управления и др.);
— стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права на недвижимость.
Для определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом важным этапом является оценка затрат на строительство улучшений объекта. Однако следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и часто бывают больше или меньше ее, поскольку затраты не всегда создают стоимость, а созданная стоимость не всегда адекватна затратам. Например, шикарная гостиница на окраине провинциального городка, автозаправочная станция, трехкомнатная типовая квартира в Москве и аналогичное жилье в Кинешме и др. Применение только затратного подхода приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей относительно рыночной стоимости этих объектов.
Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Стоимость недвижимости в соответствии состоимостью восстановления или замещения улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного участка (как свободного).
Прежде всего, необходимо решить, применение какого вида стоимости более обоснованно: стоимости восстановления или стоимости замещения.
Стоимость восстановления представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т.д.
При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.
Стоимость замещения— это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр. (Речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилами).
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения — издержками на создание нового объекта — функционального аналога для оцениваемого, как если бы он был новым.
С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обоснованно определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при замещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. Кроме того, восстановительная стоимость более удобна для последующего определения (выделения) и оценки всех видов износа, присущих реальному оцениваемому объекту.
Структура сметной стоимости нового строительства
Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогична стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и моделируется стоимостью нового строительства. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специальных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от структуры стоимости строительства в традиционном строительном проектировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей сметной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости.
Во-первых, затраты на строительство, даже учитывающие прибыль подрядчика, — это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя).
Прибыль предпринимателя (предпринимательская прибыль) — это установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает без рисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией подобного вида недвижимости на рынке) и зависит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложившейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивают как процент от различных составных частей стоимости строительства. Эту прибыль можно также установить исходя из анализа доходности альтернативных проектов.
На величину прибыли предпринимателя необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства.
Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений в современных рыночных условиях.
Во-вторых, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме — затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:
— получение разрешения на строительство;
— проценты по кредитам;
— затраты на рекламу в течение строительства; — инвестиции в арендуемые помещения или арендная плата и др.
Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости.
В-третьих, в случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.
Кроме того, следует внимательно отнестись к сметной стоимости объекта оценки: она уже содержит стоимость технологического оборудования, мебели и инвентаря, а также стоимость монтажных работ и прочих затрат, относящихся к этому оборудованию, которые должен учесть оценщик недвижимости в составе восстановительной стоимости, если это (встроенное) оборудование им идентифицировано как структуры.
Необходимо также различать структуру сметной стоимости зданий (сооружений), построенных до и после поскольку в стоимость зданий, запроектированных были заложены нормативы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных и прочих затрат, отличающиеся от принятых в настоящее время.
Полные затраты застройщика на строительство нового объекта делятся:
— на прямые — расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте, с самим зданием (сооружением);
— косвенные — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства, возникающие в ходе строительства, но которые нельзя выявить непосредственно в самом сооружении.
Таким образом, восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
В России стоимость строительства определялась и продолжает определяться как сметная стоимость строительства в соответствии со «Сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции» — часть IV «Строительных норм и правил» (СНиП).
Для целей оценки рассмотрим структуру укрупненно:
1. Строительно-монтажные работы (СМР) включают в себя:
1.1. Основную заработную плату строительных рабочих.
1.2. Стоимость материалов, изделий, конструкций и деталей.
1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, включающие в себя заработную плату рабочих, обслуживающих машины и механизмы.
Итого прямые затраты.
1.4. Накладные расходы.
Итого себестоимость строительной продукции (затраты подрядчика):
1.5. Плановые накопления (прибыль подрядчика).
Итого стоимость строительно-монтажных работ (цена подрядчика):
2. Затраты на приобретение и монтаж оборудования.
3. Косвенные затраты застройщика, связанные со строительством:
— затраты, связанные с землеотводом;
— лимитированные затраты (зимнее удорожание, временные здания и сооружения);
— затраты по функциям заказчика;
— оплата юристов и других консультантов;
— страховые платежи;
— налоги (налог на автодороги, НДС и др.);
— расходы по продаже (реклама, посредничество, маркетинг и пр.);
— эксплуатационные расходы за время после ввода в эксплуатацию и до его продажи;
— прочие затраты.
Итого косвенные затраты застройщика.
Всего сметная стоимость строительства объекта (полные затраты инвестора/застройщика):
4. Прибыль предпринимателя (предпринимательский доход инвестора)
Итого восстановительная стоимость объекта.
В строительном проектировании (в отличие от оценочных расчетов) все вычисления проводятся в типовых формах локальных, объектных и сводных смет, регламентированных строительными нормами и правилами (СНиП).
Сметные нормативы как база проведения расчетов затрат
В соответствии с действующими нормами различают два этапа планирования строительства:
1. Технико-экономическое обоснование нового строительства (ТЭО).
2. Строительное проектирование (составление рабочего проекта и (или) рабочей документации).
На различных этапах и стадиях определяется путем составления смет или выполнения сметных расчетов, при этом повышение точности расчетов сопровождается существенным увеличением трудоемкости их выполнения. Каждому этапу и стадии соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учета затрат и соответственно затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности расчета стоимости строительства может составлять от 5 до 20%.
На этапе ТЭО стоимость строительства определяют по известным укрупненным расценкам на строительство единицы общей площади или единицы строительного объема зданий различного назначения и конструктивного решения. Точность таких расчетов составляет около 15%. При этом требуется минимальное время для получения результата.
На этапах строительного проектирования, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Основой для них являются укрупненные нормативы и показатели стоимости на комплексы строительных работ по основным конструктивным элементам зданий и сооружений (точность до 10%) или единичные расценки (точность — до 5%).
Важнейшим моментом при выборе метода определения стоимости строительства для оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых сравнительным и доходным подходами. Как показывает практика оценки, точность в 15—20% является достаточной. Это означает, что при оценке рыночной стоимости недвижимости достаточную точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования строительства и ТЭО.
Повышение точности определения стоимости, как правило, связано с существенным увеличением трудоемкости расчетов и сроков работ по оценке при неадекватном повышении качества результатов.
Для успешной реализации затратного подхода в оценке недвижимости необходимо четко представлять всю доступную для применения систему сметных нормативов, на базе которой возможно определять стоимость строительства.
В настоящее время действуют одновременно системы ценообразования. Первая носит название «Сметные нормы и правила» (СНиП, часть IV), вторая называется «Сметные нормы и расценки» (СНиР-91). Кроме того, на основе Свода правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94) разрабатывается новая система сметной документации.
Сметно-нормативная база содержит сметные нормы, которые определяют совокупность ресурсов (затрат труда строителей, потребностей в материалах, изделиях, конструкциях, машинах и механизмах), установленную на принятый измеритель СМР, а также денежное выражение норм расхода этих ресурсов — сметные расценки.
По степени детализации сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.
К элементным сметным нормативам относятся:
а) элементные сметные нормы базисного уровня на виды ресурсов:
— сметные нормы затрат и цены эксплуатации строительных машин (СНиП IV-3-84),
— районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции (СНиП IV-4-82),
— сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03.91),
— сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04.91),
— сборник средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ССЦ-99),
— тарифные сетки по заработной плате;
б) элементные сметные нормы и расценки на виды работ:
— сметные нормы на строительные работы (ЭСН-84),
— единые районные единичные расценки (ЕРЕР-84),
— сметные нормы и расценки на строительные работы (СНиР-91),
— показатели ресурсов на строительные работы (ПРС-98),
— показатели ресурсов на пусконаладочные работы (ПРП-98),
— показатели ресурсов на ремонтно-строительные работы (ПРР-98),
— территориальные единичные расценки на строительные работы (ЕРС-99).
К укрупненным сметным нормативам относятся:
а) укрупненные сметные нормативы на здания и сооружения в целом:
— укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). Содержат показатели стоимости на единичный измеритель промышленных зданий;
— укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС ЗС);
— укрупненные сметные нормы на здания и сооружения (УСН ЗС). Содержат показатели стоимости строительных и монтажных работ по возведению типовых зданий и сооружений;
— прейскуранты на здания и сооружения (ПРЗС). Содержат показатели стоимости СМР на единичный измеритель и имеют региональное применение;
б) укрупненные сметные нормативы и показатели т виды работ:
— укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). Содержат показатели стоимости СМР, объединяющих несколько элементных работ.
В систему сметных нормативов входят также свободные (рыночные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стоимость оборудования, конструктивных элементов и изделий может определяться по соответствующим ценникам и прейскурантам.
Таким образом, базами для проведения расчетов затрат являются:
— единые районные единичные расценки (ЕРЕР-69, ЕРЕР-84, ЕРЕР-91, ЕРС-99);
— укрупненные расценки (УР-84, УР-91);
— укрупненные сметные нормы (УСН);
— укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС-84, УПСС-91) точность расчетов + 10-20% в сравнении с ЕРЕР;
— укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР-91) — для разработки инвесторских расчетов с разницей в 10-30% по сравнению с ЕРЕР;
— укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС-69) — для расчетов в первую очередь инвентаризационной стоимости (для зданий и сооружений постройки 1930—1980 гг.).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
