Сложная экономическая ситуация, которая прогрессирует в России вынуждает Правительство усиливать налоговый прессинг на все категории бизнеса. В меньшей степени это касается крупного бизнеса, так как в нем существует огромное количество «интересов» тех, кто определяет налоговую политику, в большей степени постоянно рождающиеся налоговые новеллы касаются лиц, чей бизнес относится к категориям «среднего» и «малого».
Одной из таких законодательных новелл, стало введение патентной системы налогообложения (ПСН) в отношении коммерческой недвижимости, сдаваемой внаем (аренду) собственниками, которые инвестировали средства в приобретение земельных участков и помещений (строений) не относящихся к категории жилых.
Введение патентной ПСН частной недвижимости задумывалось как способ решения проблемы налогообложения лиц, владеющих крупными или средними объектами, основной источник доходов которых составляет рента от сдачи принадлежащей им собственности внаем. Патентной системе налогообложения посвящена гл. 26.5 Налогового кодекса РФ, принятая в соответствии с ФЗ № 94-ФЗ.
Суть системы патентного налогообложения заключается в следующем:
• Сдавая коммерческую недвижимость, пребывая при этом в статусе физического лица, владелец вынужден оплачивать 13% от суммы полученных доходов. Это, неизбежно ведет к занижению стоимости договора аренды, использованию «серых» и мошеннических схем декларации дохода. Они не лежат на поверхности. Доказать, что собственник офисного здания или коммерческого центра не альтруист, и не сдает помещения арендаторам за символическую плату очень сложно. Подобные факты всплывают не часто, только при возникновении острых конфликтных ситуаций, когда арендатор, оказывается неплатежеспособным. Он вынужден доказывать в суде, что сумма предъявленного арендодателем иска — не соответствует условиям договора;
• При предоставлении в аренду недвижимости используя статус ИП. Вполне легальная схема, позволяющая минимизировать налогообложение до 6% от суммы полученной прибыли. При этом законодатель пошел на снижение для арендодателя стоимости оплаты страховых взносов, в качестве стимулирующего фактора отражения действительной стоимости аренды;
• Приобретение патента. С подачи налоговиков — оптимальный вариант решения проблемы налогообложения. Оплачивая авансом налоги, ИП предоставляется право не заботиться о ведении бухгалтерии, в части налогообложения дохода, получаемого от сдачи в аренду принадлежащих ему помещений. При этом, существует возможность несколько завышать ставку арендной платы, которая рассчитывается исходя из усредненных значений, вычисленных для данной местности или категории нежилой недвижимости.
Для лица, зарегистрированного в качестве ИП, приобретение патента не представляет сложностей. Для физического лица, желающего минимизировать налогообложение на доходы от сдачи в аренду принадлежащей ему нежилой собственности, обязательно придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Приобретение патента не является обязательным. ИП предоставляется право выбора. В первую очередь, это касается ИП, выбравших УСН с использованием патента. Предприниматель должен учитывать, что размер доходы не должны превышать размер, установленный п. 4 статьи 346.13 НК РФ.
В 2021 году эта сумма равняется 60 миллионам рублей. При превышении дохода сверх установленного лимита ИП лишается права на ведение бухгалтерского учета по УСН.
Помимо этого ограничения, ИП, получающие доход в размере, не превышающем лимит не освобождаются от:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• выплаты ежемесячных страховых взносов в ПФР (они снижаются на 50%);
• заполнения книги учета доходов;
• оплаты налогов при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатор.
Патент получается в ФНС (отделении) по месту регистрации ИП. Существуют способы подачи заявления и сопутствующей документации:
• лично, представителю ИФНС;
• Почтой России. Заказным письмом (с уведомлением), с вложением описи отправленных документов;
• с использованием электронной почты (при наличии у ИП ЭЦП).
Для того, чтобы не допустить ошибок в оформлении заявки на получение патента, следует изучить Приказ ФНС № ММВ-7-3/599, в котором подробно изложен алгоритм действий заявителя. В Письме ФНС № ГД-4-3/11 496 изложен порядок заполнения заявления.
Срок рассмотрения заявления составляет 5 рабочих дней. Результатом обращения является: либо выдача патента, либо — отказ.
Расчет стоимости патента един для всех регионов России. Формула расчета предельно проста
Однако, Москва — это особенность на теле России, в которой действуют тарифы на недвижимость (и её аренду), совершенно не сопоставимые с необъятной провинцией. Чтобы учесть неуемные аппетиты собственников коммерческой недвижимости в Москве, Правительство города инициировало, а городская Дума приняла Закон № 164/2012-ОЗ, который регламентирует стоимость патента для владельцев «золотых» московских квадратных метров недвижимости.
Расчет дан с учетом установленной законом расчетной прибыли в 1 000 000 рублей.
Патентная система дает одно неоспоримое преимущество: свободу ИП в выборе срока, на который приобретается патент. Он может составлять от 1 месяца, до 1 года Продление срока означает покупку нового патента.
Подводя итог обзору ПСН нежилых помещений, следует отметить, что система «сырая», не пользующаяся популярностью у владельцев недвижимости и не имеющая реальных механизмов контроля исполнения действия купленных патентов.
Договор аренды, не смотря на некоторое увеличение налогообложения, в реальной деловой практике оказывается более выгодным и позволяет минимизировать налогообложение гораздо эффективнее, нежели покупка патента.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
