Бесплатная приватизация жилья вновь стала бессрочной. Это было одной из самых успешных и популярных реформ 90-х годов. Смена позиции правительства от «продолжать невозможно до продолжения навсегда» заняла менее 3 недель. При этом никаких аргументов за изменение курса не последовало. Кому стоит и кому не стоит приватизировать свою квартиру. Можно ли потом деприватизировать ее и зачем.
Бесплатная приватизация жилья прекращается в России 1 марта 2017 года, гласил принятый 12 лет назад закон. Однако 8 февраля депутаты единодушно сделали бесплатную приватизацию бессрочной, исключив некогда введенное ограничение по сроку.
Так что теперь российские граждане точно должны записать 4 июля в свои праздники. Не потому, что это День независимости США. Ведь именно в этот день еще в другом государстве, был принят российский закон, давший им то, чего нет, никогда не было и никогда не будет у жителей западных государств. Россиянам передавались в собственность, совершенно бесплатно, квартиры, в которых они жили.
Это была настоящая революция, оставшаяся – вот парадокс! – почти незамеченной. Потому что занимаемое ими жилье граждане и так считали своим…
Сегодня, спустя четверть века, 77,2% жилых помещений, подлежащих приватизации, перешли в собственность граждан. На самом деле это не так много, как можно было бы ожидать. Из 83 регионов страны только в 7 уровень приватизации жилья превысил 90%. Рекордсмен тут – Республика Тыва (99,7%). Но в 11 регионах этот уровень составил 70% и ниже. Минимум – на Чукотке (58%) и в Чечне (59%). Ситуацию в Чечне можно объяснить войной, которая шла много лет и привела к разрушению большой части жилого фонда, массовой миграции людей из региона.
Что касается Чукотки, то очевидно, что многие не намерены селиться там навеки, а потому рассчитывают воспользоваться своим однократным правом на приватизацию жилья в каких-то других регионах страны. Удивительно, что крупнейшие центральные регионы оказались в списке аутсайдеров – например, Московская область (70%). Москва показала результат, равный среднероссийскому (77%), а Санкт-Петербург – чуть лучше (79%).
Основой любой демократии является средний класс. Это не просто уровень доходов, это обязательно владение собственностью. В каждой стране он определяется по-своему. Начиная с 1992 года в определение российского среднего класса можно включать обладание собственным жильем. Ваучерная приватизация не привела к заявляемой ею цели: формированию в стране широкого класса собственников. Тут она потерпела полный провал. Однако именно к этому привел закон о бесплатной приватизации жилья. Между прочим, абсолютно популистская идея – в последнее время так принято ругать популизм…
На сегодняшний день именно жители бывшего СССР являются рекордсменами по владению своим жильем. В России 87,1% жилья принадлежит гражданам, всего в частной собственности более 92% жилья. Нас опережают по этому показателю партнеры по Таможенному союзу и ЕАЭС. Рекордсменом является Армения, в которой 99,3% жилья – частное.
Сравните с США (68%), Японией (61%) или Францией (56%). Теперь вы понимаете, какое на самом деле богатство получили граждане бывшего СССР с бесплатной приватизацией жилья? Насколько они смогли сэкономить свои расходы на аренду и приобретение жилья? Какое преимущество они имеют перед жителями стран с традиционной рыночной экономикой? Естественным путем такая структура собственности на жилье возникнуть не может, несмотря на великолепно развитые механизмы ипотеки и кредитования. Это наследство социализма и СССР, удивительным образом реально доставшееся людям.
19 января 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявил: «… продлевать эти сроки (приватизации жилья. – «Профиль») бесконечно невозможно, потому что все-таки институт приватизации является следствием того, что абсолютное большинство квартир, которые были созданы к 1991 году, принадлежали гражданам по договору найма социального порядка, то есть договору найма по социальным правилам. Естественно, что основная волна приватизации прошла…». В терминологии наш премьер явно «плывет»… А аргументация слабовата: волна прошла, ну и что? Для некоторых граждан право на бесплатную приватизацию жилья по-прежнему актуально – почти полмиллиона жилых помещений было приватизировано, это даже больше, чем в 2014 м.
Бесплатная приватизация стала проблемой для властей. Предоставляешь жилье по социальному найму, а эти подлые граждане приватизируют его. Ну и что, что приватизировать можно только раз в жизни – ведь все время новые граждане подрастают… Это так мешает развитию рынка арендного жилья и некоммерческого найма, говорит кабмин. А еще правительство и регионы втайне, может быть, мечтают начать продавать жилье гражданам и зарабатывать на этом в свои такие дефицитные бюджеты?
Закон о приватизации жилья 1991 года не предусматривал никаких сроков на осуществление гражданином своего права на однократную бесплатную приватизацию. Право было бессрочным. Впервые ограничение этого права по времени было внесено в закон в 2004 году с принятием нового Жилищного кодекса. Срок был установлен на 1 января 2007 г. в форме признания утратившей силу ст. 2 закона о приватизации жилья (где идет речь как раз об этом праве). С тех пор этот срок переносился 5 раз, и каждый раз правительство говорило, что этот раз – последний. Поправками 2016 г. он был установлен на 1 марта 2017 г. Вот Медведев и заявил в очередной раз, что продлевать его «бесконечно невозможно». Инициатором и «мотором» этого вопроса в правительстве традиционно выступал Минстрой (министр – Михаил Мень).
27 января 2017 г. Госдума приняла при полной поддержке правительства в первом чтении закон депутата-единоросса Александра Сидякина (и других депутатов), по которому срок ограничения бесплатной приватизации не менялся, а лишь предоставлялся дополнительный срок до 1 января 2020 года для детей-сирот, жителей Крыма и Севастополя (не успели они за почти 3 года, видимо) и очередников, чьи дома были признаны аварийными до 1 января 2012 года.
И вдруг – гром среди ясного неба: 7 февраля Медведев пишет в своем Фейсбуке: «Предложил коллегам по партии «Единая Россия» и членам правительства, ответственным за соответствующие вопросы, отказаться от ограничения сроков бесплатной приватизации жилья гражданами. Они идею поддерживают…».
8 февраля в Госдуме на втором чтении законопроекта Сидякина поправка о бессрочном продлении бесплатной приватизации (отмене исключения из закона ст. 2) была принята 422 депутатами, против и воздержавшихся не было. Трогательное единодушие. И такое неожиданное…
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
«Учитывая, что политические решения вырабатываются иногда длительное время, то сейчас ясно, что фракции парламента и правительство вышли на то решение, которое мы сейчас принимаем», – сказал спикер Госдумы (Вячеслав Володин. – «Профиль»), подчеркнув, что подобные ситуации повышают не просто политическую дипломатию, а политическую культуру», – пишет официальное издание ФС РФ «Парламентская газета». Вот как, оказывается, неожиданные и никак не объясняемые публично резкие развороты в решениях на 180 градусов – признак роста политической культуры…
Самое интересное – Медведев так и не сказал ни слова о причинах своего решения. Менее трех недель понадобилось на путь от «невозможно» и 12 летней последовательной позиции власти до «предложил отказаться». А почему сразу и без лишних обсуждений изменили свою позицию и правительство, и «Единая Россия»?
Ясно, что чуть больше года осталось до выборов президента РФ, а отмена бесплатной приватизации квартир – не самое популярное решение. Возможно, в Кремле подумали, что такое решение не добавит очков на выборах нынешнему президенту. И просто дали возможность Медведеву «сохранить лицо», самому отказавшись от очередного ограничения прав граждан.
Владимир Путин всегда был сторонником идеи всеобщей бесплатной и бессрочной приватизации жилья, сообщил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков. И добавил, что глава государства не только придерживался такой точки зрения, но и доводил ее до руководства кабинета министров. Это очень смешной комментарий. Как будто не Путин подписывал закон о введении ограничения по сроку на эту приватизацию в 2004 году. И будто не он был премьер-министром страны 4 года. Да и последние 5 лет, видимо, правительство слушалось его во всем, но только не в этом вопросе… А теперь почему-то раз – и послушалось.
Что ж, хоть какая-то польза от предстоящих выборов… Впрочем, если наша версия причин принятия такого решения верна, то логично ждать нового изменения позиции после выборов 2018 года. Может, тогда у нас будет и другой премьер. Ведь право граждан на бесплатную приватизацию по-прежнему мешает правительству и регионам «развивать рынок аренды жилья».
Деприватизация
Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни законом о приватизации жилья, ни Гражданским кодексом РФ, но постепенно начало приходить понимание, что обратный процесс тоже возможен. В 2001 году уполномоченный по правам человека в РФ Олег Миронов в своем докладе написал, что эта проблема есть, и она особенно актуальна «для слабозащищенных слоев населения – одиноких пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних граждан. Эти лица не всегда могут нести расходы по содержанию своего жилища. Помимо прочего, за их приватизированным жильем иногда разворачивается настоящая охота со стороны криминальных элементов».
И в 2002 году в законе о приватизации жилья появилась статья 9.1, дающая право гражданам передавать (а государственным и муниципальным органам – обязанность принимать) приватизированное жилье обратно.
До 2002 года речь могла идти только о признании судом недействительным договора приватизации по основаниям оспоримости (под влиянием заблуждения) или ничтожности (нарушение закона, например, поддельные бумаги или нарушение прав несовершеннолетних). Или о договорной деприватизации, когда на нее согласны обе стороны и договор о приватизации не расторгается, а заключается новый договор социального найма жилья. После 2002 го госорганы уже оказались обязаны деприватизировать жилье при наличии заявления гражданина. Кстати, в Москве, например, сразу же был принят закон, описывающий процедуру деприватизации.
Но до последних лет возврат жилья государству был исключением, а не правилом – в основном из-за того, что существенной разницы в оплате между частным жильем и социальным наймом не было. Термин «деприватизация» до сих пор остается сленговым, не зафиксированным в законе. И применяется исключительно к жилью, не к каким другим объектам.
Но в последние годы ситуация изменилась и будет меняться дальше. Спрос на деприватизацию может резко вырасти. Новый налог на недвижимость (от кадастровой стоимости) и отчисления на капремонт платят собственники жилья, и эти суммы стали весьма заметными для семейного бюджета. В случае социального найма эти расходы будет нести муниципалитет или государство, а не бывший частный собственник. После волны возмущений граждан уровнем нового налога на недвижимость в некоторых регионах в активизации деприватизации не стоит сомневаться.
Впервые уровень приватизации в России начал сокращаться – с 78,8% жилья, подлежащего приватизации, в 2014 году до 77,2% (за 2016 год данных пока нет). В этот год было приватизировано 449 тыс. жилых помещений (5% от числа подлежащих приватизации) на 21 млн. кв. м. Но снижение уровня приватизации означает одно из двух: либо существенное расширение числа жилых помещений, подлежащих приватизации (что-то не приходилось слышать об этом, строительство в упадке), либо о росте деприватизации жилья. В темп около 6,5% деприватизации верится мало (это каждое 15 е жилое помещение), но что еще остается думать? Впрочем, возможно, арифметика Росстата хромает. Или все-таки процесс деприватизации уже набирает силу?
Еще в 2004 году решено было отменить право граждан на деприватизацию (ст. 9.1). В самом деле, зачем муниципалитетам брать на себя лишние расходы? Пусть граждане платят. Отмена этого права шла в одном пункте с отменой права на бесплатную приватизацию жилья и переносилась 5 раз вместе с ним.
С 1 марта право на деприватизацию формально отменяется. Никто не запрещает муниципалитетам заключать договора социального найма на приватизированное ранее жилье. Но теперь и никто не обязывает. До 1 марта это право граждан, а после допускается только договорная деприватизация, с согласия обеих сторон. Поэтому и возникла идея ввести какую-то регламентацию взамен статьи 9.1.
В Госдуме появились сразу два законопроекта о деприватизации жилья – Галины Хованской («Справедливая Россия») и Елены Николаевой («Единая Россия»). Второй был внесен партией власти, похоже, чтобы не отдавать перед выборами в Госдуму ставшую вдруг популярной тему своим оппонентам. Деприватизация по этим законам должна быть бесплатной, но позволяться только малоимущим гражданам путем заключения договора о социальном найме. При всей кажущейся привлекательности эти законы на самом деле резко ограничивают действие статьи 9.1 закона о приватизации жилья.
Потом было внесено еще 2 законопроекта на эту тему. В январе все 4 проекта были отклонены голосованием в Думе одновременно с принятием упоминавшегося проекта Сидякина – вместе с отменой статьи 9.1. Никакой пощады малоимущим – пусть платят.
Но – о чудо! – спустя 12 дней, во втором чтении этого проекта, статья 9.1 закона о приватизации жилья была восстановлена в правах и теперь станет бессрочной вместе с правом на бесплатную приватизацию.
Кому стоит и кому не стоит приватизировать жилье
Приватизацией жилья стоит заняться, если вы собираетесь вводить его в гражданский оборот – продавать, менять, сдавать в аренду, передавать по наследству, делить при разводе. С жильем в социальном найме всего этого делать нельзя – просто потеряете квартиру. В не- или деприватизации жилья заинтересованы те граждане, которые собираются жить в нем до конца жизни. А также те, кто боится мошенничества и криминалитета на рынке жилья. Кроме того, люди экономят на расходах: налог на имущество и отчисления на капремонт за них в соответствии с законом будет платить собственник жилья – государство или муниципалитет. А они – только ставку социального найма, которая сегодня очень низка (назначается муниципалитетом в пределах, установленных властями регионов). Например, в Москве ставка социального найма в благоустроенном доме внутри Третьего транспортного кольца за квартиру площадью 50 кв. м составляет менее 200 руб./мес. А только отчисления на капремонт с такой квартиры превышают 700 руб./мес. А еще налог на недвижимость…
Бесплатная приватизация жилья – одна из немногих действительно популярных и успешных реформ 90 х годов. Она активно продолжалась все нулевые годы и практически остановилась только в десятых. Но ее наследством стал класс не ответственных собственников, а скорее выраженных индивидуалистов. Люди могут следить за своей квартирой, но вот объединиться и следить за своим многоквартирным домом – нет. На это способна в лучшем случае десятая часть домовладений. Люди не берутся даже управлять значительными суммами отчислений на капремонт, потому что это требует коллективной работы, от которой четверть века реформ их отучали, а не приучали.
Некоторые эксперты говорят, что было бы лучше пойти по пути дешевого социального найма и платной приватизации – тогда состояние жилищного фонда страны было бы лучше. Но, во первых, постоянно стояла бы проблема ставки социального найма, государство задирало бы ее (как, например, задирало плату за коммунальные услуги). А во вторых, вот хороший пример: коммуникациями (вода, тепло) процентов на 90 владеют именно органы власти, никакой приватизации тут не было, и своего чубайса на них не нашлось. И что? Их изношенность и аварийное состояние известны. Нет, госсобственность – точно не тот путь.
Начав массовую бесплатную приватизацию, остается только продолжать. Она умрет сама – как только исчезнет госсобственность, а ее осталось уже совсем мало. Но что-то менять надо, чтобы приучать людей к коллективной работе. Возможно, надо было приватизировать не только квартиру, а еще и долю в доме и в придомовой территории, чтобы люди тоже ею владели. Выделять домовладениям часть налогов, чтобы они сами содержали дворников, заказывали работы по текущему ремонту и т.п. Может, еще не поздно вернуться к подобным идеям?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
