Когда будущий наниматель находится в поиске квартиры для проживания (особенно в небольшом, чужом городе), по большому счету он думает лишь о том, чтобы арендовать квартиру – отыскать подходящий вариант по приемлемой стоимости и, чтоб в арендованном жилище имелось все необходимое для нормального проживания.
Немаловажным фактом является заключение договора найма либо аренды между нанимателем и наймодателем.
В числе «важных мыслей» о найме находится и мысль о том, чтобы хозяева жилья были приличными, честными людьми. И практически никто не думает о возможных неприятностях, которые могут возникнуть в связи с арендой.
И пусть владельцами арендованных жилых помещений чаще встречаются «вполне приличные люди» - данный факт не может застраховать нанимателя от пожара, затопления, взрыва газовой плиты и прочих форс-мажорных обстоятельств.
О каких приличиях, чести, этике и этикете может идти речь, когда наймодатель (арендодатель, владелец дома) несет убытки в размере нескольких сотен тысяч рублей? По причине пожара, например. В девяноста восьми случаев из ста, он всеми правдами и неправдами попытается взыскать эти деньги с нанимателя (арендатора, квартиросъемщика, жильца).
При этом неважно, является ли аренда квартир (сдача внаем) его непосредственной (возможно, даже зарегистрированной официально) предпринимательской деятельностью. Потому что убытки от пожара весьма велики всегда и одинаково существенны, как для простого владельца, неофициально «пустившего пожить знакомого», так и для зарегистрированного в налоговых органах арендодателя. А вот закон по-разному «относится» к одним и другим, а также договор найма жилого помещения отличается от договора аренды, в обоих случаях сроки действия устанавливаются по согласованию нанимателя и наймодателя.
Кроме этого, в данном «квартирном вопросе» имеется еще множество всевозможных нюансов, которые непременно будут использованы в суде, куда предоставивший жилое помещение человек в данном случае обязательно обратится.
Прежде чем снять жилье следует учесть все, что может быть связано с наймом. В том числе и сами формулировки, которые будут указаны в договоре. Неплохо бы обратиться в агентство недвижимости (являющееся настоящим агентством, а не какой-нибудь информационной конторой), получив тем самым юридическую поддержку «в случае чего».
Или же самому (если обращение к агентствам по каким-то причинам невозможно) стать на время юристом. А это означает – посетить не только доски объявлений или другие сайты в Интернет, способствующие найму жилплощади, но и другие, при помощи которых сделку с недвижимостью можно провести безопасно.
Возгорание в результате неосторожного курения, обращения с огнем или по причине старой проводки (именно такая проводка в основном и находится в старых квартирах, сдающихся в аренду). И виновниками перечисленных причин возникновения пожара тоже являются разные люди – арендаторы (наниматели) и арендодатели (наймодатели).
Когда-то давно, в советское время, достаточно было показать специальный ордер, и квартира твоя, живи в ней до смерти. Кстати, и особых-то документов не нужно было забирать – всё до безобразия было просто. Но всё изменилось: теперь чтобы получить бесплатно квартиру, необходимо заключить договор социального найма.
С социальным наймом не всё так просто, как могло бы показаться на первый взгляд. Так, заключить договор может человек, который проживает в муниципальной квартире, или, говоря проще, в квартире, которая принадлежит государству (городу).
Причём человек должен быть физическим лицом, зарегистрированным и проживающим на территории нашей Родины. Наймодатель – город или собственник жилья - и наниматель – человек, признанный нуждающимся в жилье – заключают договор социального найма на неопределённый срок в письменной форме.
Количество предоставляемых квадратов не может быть меньше 18 на одного человека, но не более чем в два раза.
Признать, нуждается ли человек в жилье или нет, могут по следующим критериям:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• если он вообще не имеет жилое помещение, либо это помещение меньше 18 квадратных метров, которые является учётной нормой на сегодняшний день;
• если жилое помещение не отвечает всем необходимым требованиям;
• если в семье есть человек, страдающий тяжёлой хронической формой заболевания.
Когда справка о признании человека нуждающимся в жилье получена, необходимо прийти в орган местного самоуправления с заявлением, написанном в произвольной форме о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, копией своего паспорта, свидетельствами о рождений, если есть дети, заключением брака или его расторжении. И останется лишь ожидать решение властей, которое они должны дать не позднее 30 дней после его подачи.
Отказать могут только если пакет документов не полный, если жильё не принадлежит органу местного самоуправления и если есть какие-либо ошибки в предоставленных документах. Но, как правило, отказы бывают редко, а вот отсутствие жилья для предоставления его в социальный найм – часто.
После того, как согласились принять на учёт, человек должен получить бумажку (иначе не назовёшь) о постановке на учёт, с указанием даты подачи заявления и штампом организации за подписью выдавшего её. С этого момента остаётся лишь ожидать, когда пригласят переселиться в новое жильё.
Кстати говоря, можно получить жильё вне очереди, но для этого человек либо должен страдать тяжёлой формой хронического заболевания, либо иметь жильё, совершенно не пригодное для реконструкции и проживания или ремонта, либо дети-сироты.
Зная о том, что русский человек склонен к изощрениям, проверяются и данные о том, а не сделал ли намеренно человек что-либо для того, чтобы получить документ о признании его нуждающимся в жилье? Если такие данные подтвердятся, то человек в течение ближайших пяти лет может вообще забыть о социальном найме.
Итак, получил квартиру и живи в ней до самой смерти. Но что, если вдруг за всю жизнь так и не удалось купить нормальное и своё жильё? Всех людей, проживающих в квартире, выгонят на улицу после смерти нанимателя? Нет.
Любой член семьи, с письменного соглашения всех остальных проживающих, может "занять место" нанимателя. А расторгается договор очень просто – по обоюдному решению обеих сторон. Но он может быть расторгнут раньше по решению суда, если наниматель не оплачивал необходимые коммунальные услуги полгода, а также в случае использования жилья не по прямому назначению или причиняя значительный ущерб.
Если обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации, можно обнаружить, что гражданин имеет право вселить в своё помещение жильцов как по договору найма, так и по договору безвозмездного пользования жилым помещением.
Разница между этими документами в одном: в случае найма хозяин получает доход от жильцов, в случае безвозмездного пользования жилым помещением — нет. В остальном права и обязанности сторон практически идентичны.
Очевидно, что в случае найма возникает база для налогообложения, в случае безвозмездного пользования — нет. Проще говоря, если хозяин предоставляет квартиру по договору найма, он должен регистрировать договор и платить налоги, если по договору безвозмездного пользования жилым помещением (который необязательно где бы то ни было регистрировать) — он ничего не должен государству. Здесь важно упомянуть следующий момент.
При безвозмездном пользовании жилым помещением хозяин не должен ни в каком виде получать дохода от того, что в его квартире проживает другой человек. То есть если жилец оплачивает коммунальные услуги, ни о каком безвозмездном пользовании не может быть и речи: это доход и, соответственно, база для налогообложения.
И договор найма, и договор безвозмездного пользования являются основаниями для регистрации гражданина (прописки).
Во все времена люди стремились уйти от налогов. Ушлые арендодатели придумали следующую схему. В квартиру вселяются жильцы и тут же отдают деньги, например, за три месяца вперёд. На этот срок заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением. Если всё в порядке, через три месяца ситуация повторяется.
Когда в квартиру приходит участковый и интересуется, на каком основании там находятся жильцы, они показывают договор безвозмездного найма. На вопрос, платят ли они хоть каким-то образом хозяевам, они отвечают категорическим «нет» и рассказывают заранее придуманную легенду о том, отчего это собственник жилья такой добрый и не берёт с них никакой платы.
Чем же рискует арендатор, согласившись на такое предложение? Во-первых, заплатив за достаточно продолжительный срок, он рискует не дожить это время в квартире. Хозяин попросит его освободить жильё раньше срока, расторгая договор в одностороннем порядке (по предусмотренной в нём схеме), и по закону будет прав. Обычно в таких ситуациях в суд не подают: под договором безвозмездного пользования стоит подпись жильца, никаких доказательств передачи денег нет (хитрый арендодатель ни за что их не оставит). Так что в конечном итоге можно остаться и без денег, и без крыши над головой.
Во-вторых, согласно закону, человек, который проживает не по месту прописки, в течение 90 дней должен временно зарегистрироваться по месту фактического нахождения. Если хозяин не согласен регистрировать жильца в своей квартире, тому грозит штраф от 1500 до 2500 рублей.
Чем рискует владелец жилья, выбирая подобную схему? Самый главный риск — проблемы с налоговыми органами. Если жилец попадётся непорядочный, он может начать шантажировать арендодателя заявлением в соответствующие инстанции.
Но доказать факт найма при наличии подписанного договора безвозмездного пользования и устных показаний жильца довольно проблематично. Зато если хозяин имел неосторожность дать арендатору расписку в получении денег, то владелец квартиры однозначно будет иметь проблемы с налоговой.
Если в распоряжение жильца, который решил поведать о ситуации налоговым органам, попали несколько оригиналов квитанций об оплате коммунальных услуг, то жизнь хозяину он, конечно, подпортить может, но тот всегда может ответить, что квитанции были взяты в квартире, в которой жилец находился в соответствии с договором безвозмездного пользования.
Поэтому хитрые владельцы жилья не дают никаких расписок в получении оплаты и никогда не позволяют жильцам платить за коммунальные услуги и получать квитанции.
В договоре должен быть максимально чётко прописан порядок его одностороннего расторжения. В типовой форме может содержаться формулировка, что при фактическом пользовании жильцом помещением после срока договора и согласии на это владельца срочный договор становится бессрочным. Стандартное условие одностороннего расторжения — за месяц до прекращения действия договора предупредить об этом другую сторону.
В итоге квартирант просит встретиться на день-два позже окончания срока пользования, чтобы договор стал бессрочным. И тогда ставит хозяина перед фактом: договор теперь бессрочный, а я платить не буду. Владелец просит того выселиться, но это — расторжение договора в одностороннем порядке, и у жильца есть месяц бесплатной жизни в квартире (в полном соответствии с документом), И опять-таки на судебные разбирательства хозяин пойти не может.
Как видим, «скрытый найм» чреват проблемными ситуациями. Поэтому лучше оформлять отношения с жильцами или хозяевами так, как они есть: если плата за жилье взимается, подписывать договор найма (и честно платить налоги), если нет — договор безвозмездного пользования жилым помещением (и не получать с этого никакого дохода).
Договор найма жилого помещения образец 2017 года
В подобном соглашении принимают участие две стороны. К ним относится Наймодатель (владелец жилого помещения) и Наниматель (гражданин, решивший снять недвижимость).
Подписав данный договор, собственник имущества, дает свое согласие на пользование и проживание в помещении нанимателя на определенный срок и за оговоренную плату.
Подлежит подробному описанию и сам объект недвижимости:
• месторасположение;
• полезная и общая площадь;
• инвентаризационная стоимость;
• технические характеристики.
Также в договоре найма помещения, предназначенного для проживания отдельных граждан, они четко указаны. Это касается, их количества, паспортных данных и периода проживания. С течением времени, может изменяться состав проживающих в доме или квартире, но только при условии соблюдения отдельных пунктов, указанных в договоре.
Поднаем жилого имущества
В этой части договора предусматривается такая услуга, как заключение соглашения поднайма. Он прописывается отдельным пунктом, и предусматривает нюансы действующего законодательства.
Кроме того расторгать договор могут обе стороны по своему желанию, но также при этом следует соблюдать условия сделки и сделать это соответствующим образом, прописанном в договоре. Завершается документ подписями обеих сторон.
Договор аренды жилого помещения – это один из видов арендных отношений. Объектом такого договора является жилое помещение.
В зависимости от формы собственности, договора аренды жилья делятся на:
• договор аренды жилого помещения, которое находится в частной собственности;
• договор социального найма жилья, находящейся в государственном муниципальном жилом фонде.
Правовые аспекты, которые возникают при заключении договора аренды жилых помещений, регулируются ГК РФ (глава 35). Договор социального найма подписывается наймодателем (собственник муниципального или государственного жилищного фонда) и нанимателем (вместе с совершеннолетними членами его семьи). Договор социального найма, как правило, заключается на неопределенный срок. Размер платы за жилье устанавливается органами власти РФ. В ГК РФ указана лишь общая характеристика такого договора, Правила его заключения регулируются ЖК РФ.
При заключении договора коммерческой аренды жилья наймодатель передает нанимателю за плату жилое помещение в пользование на определенный срок. Правоотношения такого вида детально регламентированы в Гражданском кодексе РФ. Размер платы за пользование жильем, которые находится в собственности у нанимателя, устанавливается по соглашению сторон.
Закон о найме жилых помещений 2017 года
Бесплатная приватизация жилья вновь стала бессрочной. Это было одной из самых успешных и популярных реформ 90-х годов. Смена позиции правительства от «продолжать невозможно до продолжения навсегда» заняла менее 3 недель. При этом никаких аргументов за изменение курса не последовало. Кому стоит и кому не стоит приватизировать свою квартиру. Можно ли потом деприватизировать ее и зачем.
Бесплатная приватизация жилья прекращается в России 1 марта 2017 года, гласил принятый 12 лет назад закон. Однако 8 февраля депутаты единодушно сделали бесплатную приватизацию бессрочной, исключив некогда введенное ограничение по сроку.
Так что теперь российские граждане точно должны записать 4 июля в свои праздники. Не потому, что это День независимости США. Ведь именно в этот день еще в другом государстве, был принят российский закон, давший им то, чего нет, никогда не было и никогда не будет у жителей западных государств. Россиянам передавались в собственность, совершенно бесплатно, квартиры, в которых они жили.
Это была настоящая революция, оставшаяся – вот парадокс! – почти незамеченной. Потому что занимаемое ими жилье граждане и так считали своим…
Сегодня, спустя четверть века, 77,2% жилых помещений, подлежащих приватизации, перешли в собственность граждан. На самом деле это не так много, как можно было бы ожидать. Из 83 регионов страны только в 7 уровень приватизации жилья превысил 90%. Рекордсмен тут – Республика Тыва (99,7%). Но в 11 регионах этот уровень составил 70% и ниже. Минимум – на Чукотке (58%) и в Чечне (59%). Ситуацию в Чечне можно объяснить войной, которая шла много лет и привела к разрушению большой части жилого фонда, массовой миграции людей из региона.
Что касается Чукотки, то очевидно, что многие не намерены селиться там навеки, а потому рассчитывают воспользоваться своим однократным правом на приватизацию жилья в каких-то других регионах страны. Удивительно, что крупнейшие центральные регионы оказались в списке аутсайдеров – например, Московская область (70%). Москва показала результат, равный среднероссийскому (77%), а Санкт-Петербург – чуть лучше (79%).
Основой любой демократии является средний класс. Это не просто уровень доходов, это обязательно владение собственностью. В каждой стране он определяется по-своему. Начиная с 1992 года в определение российского среднего класса можно включать обладание собственным жильем. Ваучерная приватизация не привела к заявляемой ею цели: формированию в стране широкого класса собственников. Тут она потерпела полный провал. Однако именно к этому привел закон о бесплатной приватизации жилья. Между прочим, абсолютно популистская идея – в последнее время так принято ругать популизм…
На сегодняшний день именно жители бывшего СССР являются рекордсменами по владению своим жильем. В России 87,1% жилья принадлежит гражданам, всего в частной собственности более 92% жилья. Нас опережают по этому показателю партнеры по Таможенному союзу и ЕАЭС. Рекордсменом является Армения, в которой 99,3% жилья – частное.
Сравните с США (68%), Японией (61%) или Францией (56%). Теперь вы понимаете, какое на самом деле богатство получили граждане бывшего СССР с бесплатной приватизацией жилья? Насколько они смогли сэкономить свои расходы на аренду и приобретение жилья? Какое преимущество они имеют перед жителями стран с традиционной рыночной экономикой? Естественным путем такая структура собственности на жилье возникнуть не может, несмотря на великолепно развитые механизмы ипотеки и кредитования. Это наследство социализма и СССР, удивительным образом реально доставшееся людям.
19 января 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявил: «… продлевать эти сроки (приватизации жилья. – «Профиль») бесконечно невозможно, потому что все-таки институт приватизации является следствием того, что абсолютное большинство квартир, которые были созданы к 1991 году, принадлежали гражданам по договору найма социального порядка, то есть договору найма по социальным правилам. Естественно, что основная волна приватизации прошла…». В терминологии наш премьер явно «плывет»… А аргументация слабовата: волна прошла, ну и что? Для некоторых граждан право на бесплатную приватизацию жилья по-прежнему актуально – почти полмиллиона жилых помещений было приватизировано, это даже больше, чем в 2014 м.
Бесплатная приватизация стала проблемой для властей. Предоставляешь жилье по социальному найму, а эти подлые граждане приватизируют его. Ну и что, что приватизировать можно только раз в жизни – ведь все время новые граждане подрастают… Это так мешает развитию рынка арендного жилья и некоммерческого найма, говорит кабмин. А еще правительство и регионы втайне, может быть, мечтают начать продавать жилье гражданам и зарабатывать на этом в свои такие дефицитные бюджеты?
Закон о приватизации жилья 1991 года не предусматривал никаких сроков на осуществление гражданином своего права на однократную бесплатную приватизацию. Право было бессрочным. Впервые ограничение этого права по времени было внесено в закон в 2004 году с принятием нового Жилищного кодекса. Срок был установлен на 1 января 2007 г. в форме признания утратившей силу ст. 2 закона о приватизации жилья (где идет речь как раз об этом праве). С тех пор этот срок переносился 5 раз, и каждый раз правительство говорило, что этот раз – последний. Поправками 2016 г. он был установлен на 1 марта 2017 г. Вот Медведев и заявил в очередной раз, что продлевать его «бесконечно невозможно». Инициатором и «мотором» этого вопроса в правительстве традиционно выступал Минстрой (министр – Михаил Мень).
27 января 2017 г. Госдума приняла при полной поддержке правительства в первом чтении закон депутата-единоросса Александра Сидякина (и других депутатов), по которому срок ограничения бесплатной приватизации не менялся, а лишь предоставлялся дополнительный срок до 1 января 2020 года для детей-сирот, жителей Крыма и Севастополя (не успели они за почти 3 года, видимо) и очередников, чьи дома были признаны аварийными до 1 января 2012 года.
И вдруг – гром среди ясного неба: 7 февраля Медведев пишет в своем Фейсбуке: «Предложил коллегам по партии «Единая Россия» и членам правительства, ответственным за соответствующие вопросы, отказаться от ограничения сроков бесплатной приватизации жилья гражданами. Они идею поддерживают…».
8 февраля в Госдуме на втором чтении законопроекта Сидякина поправка о бессрочном продлении бесплатной приватизации (отмене исключения из закона ст. 2) была принята 422 депутатами, против и воздержавшихся не было. Трогательное единодушие. И такое неожиданное…
«Учитывая, что политические решения вырабатываются иногда длительное время, то сейчас ясно, что фракции парламента и правительство вышли на то решение, которое мы сейчас принимаем», – сказал спикер Госдумы (Вячеслав Володин. – «Профиль»), подчеркнув, что подобные ситуации повышают не просто политическую дипломатию, а политическую культуру», – пишет официальное издание ФС РФ «Парламентская газета». Вот как, оказывается, неожиданные и никак не объясняемые публично резкие развороты в решениях на 180 градусов – признак роста политической культуры…
Самое интересное – Медведев так и не сказал ни слова о причинах своего решения. Менее трех недель понадобилось на путь от «невозможно» и 12 летней последовательной позиции власти до «предложил отказаться». А почему сразу и без лишних обсуждений изменили свою позицию и правительство, и «Единая Россия»?
Ясно, что чуть больше года осталось до выборов президента РФ, а отмена бесплатной приватизации квартир – не самое популярное решение. Возможно, в Кремле подумали, что такое решение не добавит очков на выборах нынешнему президенту. И просто дали возможность Медведеву «сохранить лицо», самому отказавшись от очередного ограничения прав граждан.
Владимир Путин всегда был сторонником идеи всеобщей бесплатной и бессрочной приватизации жилья, сообщил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков. И добавил, что глава государства не только придерживался такой точки зрения, но и доводил ее до руководства кабинета министров. Это очень смешной комментарий. Как будто не Путин подписывал закон о введении ограничения по сроку на эту приватизацию в 2004 году. И будто не он был премьер-министром страны 4 года. Да и последние 5 лет, видимо, правительство слушалось его во всем, но только не в этом вопросе… А теперь почему-то раз – и послушалось.
Что ж, хоть какая-то польза от предстоящих выборов… Впрочем, если наша версия причин принятия такого решения верна, то логично ждать нового изменения позиции после выборов 2018 года. Может, тогда у нас будет и другой премьер. Ведь право граждан на бесплатную приватизацию по-прежнему мешает правительству и регионам «развивать рынок аренды жилья».
Деприватизация
Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни законом о приватизации жилья, ни Гражданским кодексом РФ, но постепенно начало приходить понимание, что обратный процесс тоже возможен. В 2001 году уполномоченный по правам человека в РФ Олег Миронов в своем докладе написал, что эта проблема есть, и она особенно актуальна «для слабозащищенных слоев населения – одиноких пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних граждан. Эти лица не всегда могут нести расходы по содержанию своего жилища. Помимо прочего, за их приватизированным жильем иногда разворачивается настоящая охота со стороны криминальных элементов».
И в 2002 году в законе о приватизации жилья появилась статья 9.1, дающая право гражданам передавать (а государственным и муниципальным органам – обязанность принимать) приватизированное жилье обратно.
До 2002 года речь могла идти только о признании судом недействительным договора приватизации по основаниям оспоримости (под влиянием заблуждения) или ничтожности (нарушение закона, например, поддельные бумаги или нарушение прав несовершеннолетних). Или о договорной деприватизации, когда на нее согласны обе стороны и договор о приватизации не расторгается, а заключается новый договор социального найма жилья. После 2002 го госорганы уже оказались обязаны деприватизировать жилье при наличии заявления гражданина. Кстати, в Москве, например, сразу же был принят закон, описывающий процедуру деприватизации.
Но до последних лет возврат жилья государству был исключением, а не правилом – в основном из-за того, что существенной разницы в оплате между частным жильем и социальным наймом не было. Термин «деприватизация» до сих пор остается сленговым, не зафиксированным в законе. И применяется исключительно к жилью, не к каким другим объектам.
Но в последние годы ситуация изменилась и будет меняться дальше. Спрос на деприватизацию может резко вырасти. Новый налог на недвижимость (от кадастровой стоимости) и отчисления на капремонт платят собственники жилья, и эти суммы стали весьма заметными для семейного бюджета. В случае социального найма эти расходы будет нести муниципалитет или государство, а не бывший частный собственник. После волны возмущений граждан уровнем нового налога на недвижимость в некоторых регионах в активизации деприватизации не стоит сомневаться.
Впервые уровень приватизации в России начал сокращаться – с 78,8% жилья, подлежащего приватизации, в 2014 году до 77,2% (за 2016 год данных пока нет). В этот год было приватизировано 449 тыс. жилых помещений (5% от числа подлежащих приватизации) на 21 млн. кв. м. Но снижение уровня приватизации означает одно из двух: либо существенное расширение числа жилых помещений, подлежащих приватизации (что-то не приходилось слышать об этом, строительство в упадке), либо о росте деприватизации жилья. В темп около 6,5% деприватизации верится мало (это каждое 15 е жилое помещение), но что еще остается думать? Впрочем, возможно, арифметика Росстата хромает. Или все-таки процесс деприватизации уже набирает силу?
Еще в 2004 году решено было отменить право граждан на деприватизацию (ст. 9.1). В самом деле, зачем муниципалитетам брать на себя лишние расходы? Пусть граждане платят. Отмена этого права шла в одном пункте с отменой права на бесплатную приватизацию жилья и переносилась 5 раз вместе с ним.
С 1 марта право на деприватизацию формально отменяется. Никто не запрещает муниципалитетам заключать договора социального найма на приватизированное ранее жилье. Но теперь и никто не обязывает. До 1 марта это право граждан, а после допускается только договорная деприватизация, с согласия обеих сторон. Поэтому и возникла идея ввести какую-то регламентацию взамен статьи 9.1.
В Госдуме появились сразу два законопроекта о деприватизации жилья – Галины Хованской («Справедливая Россия») и Елены Николаевой («Единая Россия»). Второй был внесен партией власти, похоже, чтобы не отдавать перед выборами в Госдуму ставшую вдруг популярной тему своим оппонентам. Деприватизация по этим законам должна быть бесплатной, но позволяться только малоимущим гражданам путем заключения договора о социальном найме. При всей кажущейся привлекательности эти законы на самом деле резко ограничивают действие статьи 9.1 закона о приватизации жилья.
Потом было внесено еще 2 законопроекта на эту тему. В январе все 4 проекта были отклонены голосованием в Думе одновременно с принятием упоминавшегося проекта Сидякина – вместе с отменой статьи 9.1. Никакой пощады малоимущим – пусть платят.
Но – о чудо! – спустя 12 дней, во втором чтении этого проекта, статья 9.1 закона о приватизации жилья была восстановлена в правах и теперь станет бессрочной вместе с правом на бесплатную приватизацию.
Кому стоит и кому не стоит приватизировать жилье
Приватизацией жилья стоит заняться, если вы собираетесь вводить его в гражданский оборот – продавать, менять, сдавать в аренду, передавать по наследству, делить при разводе. С жильем в социальном найме всего этого делать нельзя – просто потеряете квартиру. В не- или деприватизации жилья заинтересованы те граждане, которые собираются жить в нем до конца жизни. А также те, кто боится мошенничества и криминалитета на рынке жилья. Кроме того, люди экономят на расходах: налог на имущество и отчисления на капремонт за них в соответствии с законом будет платить собственник жилья – государство или муниципалитет. А они – только ставку социального найма, которая сегодня очень низка (назначается муниципалитетом в пределах, установленных властями регионов). Например, в Москве ставка социального найма в благоустроенном доме внутри Третьего транспортного кольца за квартиру площадью 50 кв. м составляет менее 200 руб./мес. А только отчисления на капремонт с такой квартиры превышают 700 руб./мес. А еще налог на недвижимость…
Бесплатная приватизация жилья – одна из немногих действительно популярных и успешных реформ 90 х годов. Она активно продолжалась все нулевые годы и практически остановилась только в десятых. Но ее наследством стал класс не ответственных собственников, а скорее выраженных индивидуалистов. Люди могут следить за своей квартирой, но вот объединиться и следить за своим многоквартирным домом – нет. На это способна в лучшем случае десятая часть домовладений. Люди не берутся даже управлять значительными суммами отчислений на капремонт, потому что это требует коллективной работы, от которой четверть века реформ их отучали, а не приучали.
Некоторые эксперты говорят, что было бы лучше пойти по пути дешевого социального найма и платной приватизации – тогда состояние жилищного фонда страны было бы лучше. Но, во первых, постоянно стояла бы проблема ставки социального найма, государство задирало бы ее (как, например, задирало плату за коммунальные услуги). А во вторых, вот хороший пример: коммуникациями (вода, тепло) процентов на 90 владеют именно органы власти, никакой приватизации тут не было, и своего чубайса на них не нашлось. И что? Их изношенность и аварийное состояние известны. Нет, госсобственность – точно не тот путь.
Начав массовую бесплатную приватизацию, остается только продолжать. Она умрет сама – как только исчезнет госсобственность, а ее осталось уже совсем мало. Но что-то менять надо, чтобы приучать людей к коллективной работе. Возможно, надо было приватизировать не только квартиру, а еще и долю в доме и в придомовой территории, чтобы люди тоже ею владели. Выделять домовладениям часть налогов, чтобы они сами содержали дворников, заказывали работы по текущему ремонту и т.п. Может, еще не поздно вернуться к подобным идеям?
Договор коммерческого найма жилого помещения образец 2017 года
Под наймом помещения подразумевается договор, по которому собственник площади предоставляет его во временное пользование для проживания. Рассмотрим, как правильно оформить аренду, какие есть условия и нюансы сделки.
Понятия коммерческого найма нет в законодательстве, есть общее – аренда жилья. По договору собственник предоставляет помещение для проживания. Объектом бывает квартира или жилой дом. Отличием коммерческой аренды является то, что нанимателем бывает частное лицо и компания снимающая квартиру своему сотруднику.
Правилом при заключении соглашения считается, чтобы жилье было в хорошем состоянии для комфортного проживания. Необходимо его соответствие всем условиям санитарных норм. В домах с множеством квартир, предметом договора считается некоторая часть коллективного помещения, например подъезд, холл, лестница, лифт.
Договор найма составляется в простой форме, нотариальное подтверждение не требуется. Но невыполнение соглашения не указывает на его недействительность, а лишит участников права ссылаться на свидетельские показания. Письменная форма составляется владельцем, она подробно разъясняет права обеих сторон и обязанности.
К договору прилагается акт приема-передачи, который подтверждает, что арендатор принял жилье. Экземпляры подписываются всеми участниками аренды. Срок указывается 1 год и более, документ регистрируется в Росреестре, расходы обычно делятся поровну. Сдать соглашение на регистрацию сможет любая сторона.
Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде. Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования.
Заключается соглашение с указанием условий аренды:
• место и дата документа;
• ФИО сторон;
• предмет соглашения;
• адрес, площадь помещения, количество комнат;
• подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
• срок действия;
• обязанности каждой стороны;
• подписи.
Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.
В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта. Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования. v
Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества. Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности.
Сторонами соглашения выступают собственник и арендатор. Гражданский кодекс устанавливает людей имеющих право пользоваться жильем одновременно с арендатором. Ими являются члены семьи или граждане не входящие в перечень родственников.
Арендатор отвечает перед собственником за поведение лиц, для которых было снято жилье и оплачивает их проживание. Стоит указать всех, кто будет проживать на площади при подписании аренды. Обычно бывают ограничения по содержанию животных или нахождения маленьких детей.
Вселять граждан, не отмеченных по соглашению, разрешается с согласия собственника или лиц, живущих на снимаемой площади. Разрешения хозяина не нужно получать, когда вселяются несовершеннолетние дети. Арендаторам с юридическим статусом, договор оформляется на обычном типовом бланке или по желанию на специальном, фирменном их компании. Наймодатель обязан сообщить арендатору об отсутствии обременений по квартире.
Типовой договор составляют на срок не больше 5 лет. По завершению делают пролонгацию, и наниматель обладает преимуществом заключить аренду на следующий период. Арендатор может подписать соглашение на таком же условии или сообщить о своем отказе продления. Если стороны не отказываются продлить сотрудничество, договор автоматически пролонгируется с таким же сроком.
Заранее оговаривается и записывается денежная сумма за проживание, дата внесения оплаты и включает ли она коммунальные услуги. Изменение стоимости аренды собственником не разрешается, если это не прописано в соглашении. Расторжение происходит по инициативе владельца, если арендатор не согласен, то проводится в судебном порядке. Причиной бывают нарушения условий договора или невозможность дальнейшей сдачи жилья. Однако если помещение оплачивается вовремя и срок аренды не закончен, расторгнуть его будет сложно.
Важно! При подписании договора, следует ввести пункт о праве расторжения по инициативе любой стороны без сообщения причины.
Текст договора составляется в простой форме без нотариальной регистрации. Но когда жилье сдается юридическому лицу, многие из них требуют официального оформления документа на бланке с реквизитами их компании. Собственник может пойти навстречу требованиям.
Количество прописанных прав и обязанностей, может дополняться и содержать любые положения, относительно сроков, условий найма помещения. Это касается передачи, возврата жилья, использования, ремонта. Заранее оговаривается количество проживающих в квартире и возможность подселения новых людей.
В тексте необходим пункт о возможности внесения изменений в договор арендатором или собственником. Так же оговаривается возможность хранения вещей принадлежащих хозяину. Это бывает, когда площадь сдается не полностью, например одна из комнат.
Соглашение составляется в двух экземплярах, третий нужен, если регистрируют сделку у нотариуса.
Есть перечень условий и нюансов при заключении аренды, которые необходимо знать:
1. Срок использования жилья ограничивается пятью годами. Когда даты не прописаны, договор подписывается на пять лет по умолчанию.
2. Если по окончанию срока соглашения, нет письменного оповещения о его расторжении, то оно автоматически продлевается на этот же срок.
3. Иногда собственник отказывается продлить аренду с нанимателем, но оформляет соглашение с новым человеком, предыдущий арендатор может потребовать возместить убытки или настоять на праве продления с ним договора.
4. Сумма оплаты устанавливается собственником жилья. Он может включить в ее стоимость коммунальные платежи. Эта оплата может меняться, но при условии, что это прописано в соглашении.
5. Если право собственности жилья перешло к другому хозяину, он не может изменить соглашение. Новый арендодатель оставляет все условия договора заключенного ранее.
6. Следует предусмотреть вероятность реконструкции жилья, на это дает согласие собственник и фиксирует в одном из пунктов договора.
7. Для предоставления в аренду помещения купленного собственником во время брака на совместные деньги, лучше получить письменное согласие второго хозяина.
8. Если сдается помещение, в котором один из собственников несовершеннолетний ребенок, на оформление соглашения аренды получают разрешение органа опеки.
Заполняйте документы грамотно, подробно опишите объект. При описании стоимости аренды суммы пишутся цифрами и прописью. Если договор составляет несколько листов, то каждый нужно пронумеровать и подписать. Прикладывается передаточный акт с описанием имущества находящегося на жилплощади.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
