Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.
Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.
Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ.
Можно выделить особенности данного вида соглашений:
• наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
• нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
• целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.
Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.
Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.
Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:
1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).
Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.
Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки.
В их состав будут входить:
• предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
• срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
• размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
• состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
• состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
• иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).
Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.
Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
• правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
• договор коммерческого найма и акт приема передачи.
При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.
Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:
• использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
• обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
• своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.
Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.
Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС. Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность. Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.
Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.
Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.
Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:
• просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
• порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.
Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.
Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:
1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).
Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства. Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора. В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.
В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения. Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).
Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.
Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:
• возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
• аварийное состояние жилья;
• иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.
Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя. Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.). В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.
При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:
1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).
Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.
В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).
Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения (квартиры и пр.) — документ подтверждающий предоставление собственником помещения (наймодателем) другой стороне (нанимателю) помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора найма не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.
Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.
Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.
Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.
Перед заключениями подобных договоров рекомендуем ознакомиться с содержанием данных статей ГК.
Договор найма жилого помещения (Согласно статье 671 ГК РФ):
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.
В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.
Объект договора найма жилого помещения (согласно статье 673 ГК РФ):
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Форма договора найма жилого помещения (согласно статье 674 ГК РФ):
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).
Договор, как правило, содержит следующее:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре найма жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
3. Стоимость найма жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.
4. Срок найма он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.
5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.
6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели и\или бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.
7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) - это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.
Также совместно с договором найма стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.
Также есть ряд особенностей при найме комнаты: указание на конкретную комнату в жилом помещении и требование изолированности комнаты (подробнее лучше проконсультироваться с юристом).
Обязанности наймодателя жилого помещения освещаются в статье 676:
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане (статья 677):
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Обязанности нанимателя жилого помещения освещаются в статье 678.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем определяется в статье 679.
О временных жильцах и условиях их проживания можно знакомиться в статье 680.
О ремонте сданного внаем жилого помещения можно знакомиться в статье 681.
Плата за жилое помещение освещается в статье 682:
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Срок в договоре найма жилого помещения освещается в статье 683:
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок освещается в статье 684.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Понятие социального найма освещается в статье 672 ГК РФ: Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.
Поднаем жилого помещения освещается в статье 685.
Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения освещается в статье 686.
Расторжение договора найма жилого помещения освещается в статье 687.
Последствия расторжения договора найма жилого помещения освещаются в статье 688.
Договор найма жилого помещения между физическими
Правильно составленный договор найма жилого помещения поможет сторонам мирно урегулировать вопросы, возникающие в период его эксплуатации и разрешить возможные конфликтные ситуации без обращения в судебные органы. Наём жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ.
Все отношения сторон по договору найма жилого помещения изложены в главе 35 ГК РФ. Статья 671 ГК РФ даёт определение понятию этого вида сделок, согласно которому по договору найма одна сторона предоставляет другой стороне жильё во временное владение и пользование, за определённую плату.
Договор обязательно должен содержать следующие пункты:
• Предмет – жилое помещение. Сдавать внаём какое-либо жильё может только его собственник, либо лицо, уполномоченное на это. Поэтому до заключения договора необходимо проверить у наймодателя документы, подтверждающие его права собственника либо проверить правомочность его доверенности.
• Оплата, согласно ст. 682 ГК РФ устанавливается по обоюдному соглашению сторон. В договоре должен быть чётко указан размер оплаты и сроки её внесения. Изменения оплаты может быть произведено, только если стороны предусмотрели это в договоре, либо по обоюдному соглашению.
• Срок заключения договора не является обязательным пунктом его содержания и устанавливается по соглашению сторон. Но согласно ст. 683 ГК РФ не может превышать 5 лет. Исключение составляют договора социального найма. Если в договоре срок не указан, то максимальный срок его действия составляет 5 лет, после чего заключается новый договор, при этом наниматель имеет преимущественное право на его заключение.
Если договор аренды заключается на срок не более 1 года, то он не подлежит обязательной государственной регистрации.
Договор найма заключается только с физическими лицами, если стороной сделки выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды помещения, в отношении которого действуют правила главы 34 ГК РФ.
Статья 673 ГК РФ чётко даёт определение жилого помещения, как объекта договора найма, согласно которого оно должно отвечать следующим требованиям:
• Предоставляемое жильё должно быть изолированным (дом, квартира, комната).
• Жильё должно быть пригодно для постоянного длительного проживания.
Согласно ст. 638 ГК РФ для такого рода договоров обязательна письменная форма его заключения и государственная регистрация.
Статья 677 ГК РФ предусматривает, что нанимателем жилья может быть только гражданин и условия договора распространяются на всех членов его семьи, проживающих совместно с ним.
Ответственность за действия членов семьи проживающих совместно с нанимателем жилья несёт человек подписавший договор. Однако, в договоре можно указать лиц, несущих солидарную ответственность за соблюдение условий договора найма жилья, в таком случае эти лица будут признаны сонанимателями.
Жильё, сдаваемое в наём должно быть чётко идентифицировано, то есть, указан не только его юридический адрес, но при необходимости этаж, расположение в квартире или доме, а также общая площадь помещения и состояние жилья.
Вселение жильцов
Согласно ст. 679 ГК РФ вселение посторонних лиц нанимателем жилья может быть произведено только с разрешения наймодателя, и разрешается только при соблюдении норм жилого помещения, исключение составляют несовершеннолетние дети.
На подселение в сдаваемое жильё несовершеннолетних детей не требуется разрешение собственника квартиры. Более того, прописка несовершеннолетних детей может осложнить в дальнейшем продажу этого жилья.
Нормы жилого помещения установлены ст. 38 ЖК РФ и составляют:
• 33 кв.м. для одного жильца;
• 42 кв.м. для двух жильцов;
• 18 кв.м. на каждого, если семья составляет 3 и более человек.
Во избежание разногласий и урегулирования возможных споров мирным путём в договор необходимо внести следующие пункты:
• Опись имущества, передаваемого вместе с жильём нанимателю во временное владение и пользование, его состояние и примерная рыночную стоимость с учётом износа, если оно не новое.
• Условия возмещения ущерба в случае порчи имущества, то есть замена имущества в натуре или возмещение его стоимости в денежном эквиваленте.
• Условия оплаты коммунальных услуг. Они могут быть включены в общую стоимость найма, либо быть переменной величиной и оплачиваться в определённые сроки, которые устанавливаются до определённого числе каждого месяца.
Необходимость проведения ремонтных работ определяется ст. 681 ГК РФ, согласно которой за наймодателем закрепляется обязанность проведения только капитального ремонта жилья, текущий ремонт входит в обязанности нанимателя.
Существенное изменение или перепланировка жилья сдаваемого в наём, возможна только с согласия наймодателя.
Поднаём жилья
Согласно ст. 685 ГК РФ поднаём жилья, то есть передача права пользования жилым помещением, либо его частью поднанимателю, возможно только с разрешения наймодателя.
Ответственность за сохранность жилья сданного в поднаём перед наймодателем несёт сам наниматель.
К договору поднайма жилья применяются следующие требования:
• Соблюдение норм жилой площади на человека.
• Возмездность договора.
• Срок, на который сдаётся жилое помещение, не может превышать сроков заключённых по договору найма.
• Если договор найма расторгается досрочно, то и договор поднайма прекращает своё действие.
• Преимущественное право перезаключения договора на новый срок не распространяется на этот вид договора.
В случае несоответствия каких-либо пунктов договора действующему законодательству и несогласия одной из сторон с ним, при решении спора в суде применяются нормы установленные законодательством на момент заключения договора.
Коммерческий найм жилого помещения
Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.
Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.
Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.
В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Наймодатель обязан:
• передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан:
• использовать жилое помещение только для проживания;
• обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
• осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.
Наниматель вправе:
• с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
• разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
• передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;
• с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.
Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.
Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.
По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Предоставления жилого помещения по договору найма
Статья 57 ЖК РФ ввела новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Как и ранее, жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57). Таким образом, был сохранён принцип, установленный ст. 33 ЖК РСФСР о том, что граждане обеспечиваются жилыми помещениями в порядке очередности исходя из времени принятия их на учёт для улучшения жилищных условий.
Из указанного выше общего правила предусмотрены исключения - вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. Подобные основания внеочередного предоставления жилья содержались и в ЖК РСФСР (ст. 36, 37). Кроме того, ранее предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК РСФСР.
Новые принципы предоставления социального жилья не в лучшую сторону отличают Жилищный кодекс РФ от ЖК РСФСР, который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины, инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих, матерям-героиням, многодетным семьям, семьям при рождении близнецов, спасателям и многим другим категориям граждан, указанным в ст. 36 ЖК РСФСР Жилищным кодексом РФ такая возможность не предусмотрена.
При этом уместно отметить, что Президентом РФ был подписан ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований». Указанным Федеральным законом установлено, в частности, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и некоторые другие категории граждан, «обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации» (ст. 2). Аналогичное правило установлено также в отношении инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (ст. 5).
Итак, в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приёмных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооружённых Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказания в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
Гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
В свою очередь, договор социального найма теперь фактически служит основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Это является новеллой, поскольку по ранее действовавшим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (см. ст. 47 ЖК РСФСР, ст. 13, 21 Основ).
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населённого пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т.е. если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение в такой квартире в порядке очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по правилам ст. 52 Жилищного кодекса РФ.
При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленным законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет.
Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов РФ.
Законом № 363-ЗС «Об учёте граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях предоставляемых по договору социального найма» установлено, что норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма категориям граждан, определенным федеральным или областным законодательством, составляет:
- 33 квадратных метра общей площади жилого помещения - для одиноко проживающих граждан;
- 42 квадратных метра общей площади жилого помещения - на семью из 2 человек;
- 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.
В исключительных случаях общая площадь предоставляемого жилого помещения может отличаться от установленной нормы предоставления не более чем на 10 процентов, при условии отсутствия подходящего по метражу жилья в связи с проектным решением, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру.
Отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная общая площадь жилого помещения в размере не более 10 метров общей площади жилого помещения.
При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). По сравнению со ст. 41 ЖК РСФСР данное положение претерпело изменения: ЖК РСФСР вообще запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
Статья 59 ЖК РФ статья определяет своеобразную очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены лицами, проживающими в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат). При этом ч. 1 и 2 ст. 59 ЖК РФ исходят из необходимости предоставления такого освободившегося жилого помещения, прежде всего, наименее социально защищенным гражданам.
В первую очередь подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (об этом см. ст. 49, 51 ЖК РФ). Обратим внимание, что в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими. В соответствии с ч. 2 ст. 49 ЖК РФ малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.
Во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) соответствующее жилое помещение предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими по основаниям и в порядке, установленным законодательством, при обязательном условии, что на одного члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности. Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим заявлением, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма.
В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую и во вторую очереди) указанное жилое помещение может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности норма предоставления. Для этого случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.
Если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение в такой квартире в порядке очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по правилам ст. 52 ЖК РФ.
Право найма жилого помещения
Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения определены в ст. 65 ЖК. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Помимо указанных, наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, не исполняющий своих обязанностей, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении им обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя (ст. 66 ЖК).
Статья 67 ЖК устанавливает круг прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Наниматель имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Кроме перечисленных, наниматель может иметь иные права, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.
Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
5) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.
Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК).
В жилищном законодательстве раскрывается понятие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК к ним относятся проживающие совместно с нанимателем его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны иные лица в судебном порядке. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК).
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК).
Одним из основных прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма является право вселять в это помещение иных лиц. Согласно ст. 70 ЖК наниматель с согласия, данного в письменной форме, членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, или с данного в той же форме согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя – других граждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Как указано в ч. 2 ст. 70 ЖК, вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК).
Порядок найма жилого помещения
Виды договора найма жилого помещения:
• Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.
• Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Договор найма жилого помещения Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.
Существенные условия договора:
• предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма);
• плата за жилое помещение;
• перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст.673 Гражданского кодекса РФ).
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Обязанности наймодателя:
1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
3. предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении,
5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.
Обязанности нанимателя:
1. использовать жилое помещение только для проживания,
2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,
3. не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя,
4. своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи,
5. осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Права нанимателя включают в себя право заключить договор поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
В договоре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 Гражданского кодекса РФ).
Расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ. По требования нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года);
• в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2. в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.
Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу, этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально - юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.
Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.
По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем к двум указанным в Кодексе видам договора найма жилых помещений относится целый ряд положений данной главы.
Во-первых, в ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится Наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).
В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК РФ, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: 1) регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; 2) положение о том, что, если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 3 ст. 681 ГК РФ).
В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом Кодекс ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед Наймодателем несет наниматель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).
В-шестых, ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед Наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК РФ (п. п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда
Федеральным законом N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах. В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).
До принятия вышеназванного Закона под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Теперь к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах.
Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Наймодателем по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ):
а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям (ст. 91.3 ЖК РФ):
- гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
- доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;
- гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ). В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.
Договор заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.
Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет утвержден Правительством Российской Федерации.
Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения.
Еще одно отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.
Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:
1) плату за наем жилого помещения, включающую:
- возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
- расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;
- расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;
- иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;
2) плату за коммунальные услуги.
Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:
а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
в) плату за коммунальные услуги.
Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет.
Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.
Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.
Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.
Расторжение договора найма жилого помещения
В условиях экономического кризиса все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений. Для расторжения подобных соглашений в законе предусмотрены определенные основания.
Основания для досрочного расторжения договоров
Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.
Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:
1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
3) по взаимному соглашению сторон в любое время.
Аренда и найм
Данные основания являются практически общими для всех договоров аренды (арендатором, как правило, выступает юридическое лицо) или найма (нанимателем может быть только физическое лицо). Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.
Аренда. Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).
Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.
Найм. Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя.
В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.
Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).
Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.
При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.
На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.
Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.
Наниматель по договору найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
Данный договор регулируется как жилищным законодательством (гл. 8 разд. 111 Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами ГК РФ (гл. 35). К этому договору применяются правила ст. 674 ГК РФ (форма договора), 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение), 678 (обязанности нанимателя), 680 (временные жильцы) и п. 1-3 ст. 685 ГК РФ (поднаем).
Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным. Его можно также считать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.
Закон запрещает заключение договора социального найма без наличия жилищного фонда социального использования, т.е. совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Жилищным кодексом определяются такие понятия, как норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м. общей площади жилья на гражданина.
Заключение договора социального найма завершается путем выдачи (на основе соответствующего решения) местной администрацией тому или иному лицу документа, который подтверждает право указанных в нем лиц на заключение договора найма.
Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ) устанавливает несколько оснований недействительности ордера: предоставление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении указанного помещения; иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилья.
Признание ордера недействительным ведет к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако, если незаконный ордер выдан из-за неправомерных действий получивших ордер лиц, то они подлежат выселению без предоставления другого жилья, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилье, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР).
Предмет данного договора может предоставлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная). Договор не может заключаться в отношении нежилых помещений.
Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель (или наниматели, семья) — сторона, нанимающая помещение для проживания, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение. В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации.
У нанимателя обычно имеется семья, члены семьи, и к ним закон относит совместно проживающих с нанимателем и связанных человеческой общностью родственников и близких. Статья 53 ЖК РФ признает членами семьи нанимателя и его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства.
Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 53 ЖК РСФСР).
Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю житья в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии — немедленно. Обязанность проведения указанного ремонта порождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмотренную ст. 82 ЖК РФ, — предоставить жилье на время ремонта.
Наниматель по закону обязан: пользоваться предоставленным жильем и его оборудованием по назначению, содержать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования; содержать в чистоте и порядке занимаемое жилье; соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила; не производить в помещении перепланировок без соответствующего письменного разрешения; при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений; возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования; при выезде из квартиры на другое постоянное место жительства сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.
Согласно ст. 46 ЖК РФ наниматель имеет право на заселение освободившихся в квартире жилых помещений. Если в квартире освободилось не изолированное жилое помещение, то данное освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, которые относятся к названной категории, освободившееся жилое помещение передается гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы. Наниматель может в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Прекращение договора социального найма производится по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.
Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.
Наймодатель может расторгнуть договор только при наличии установленных законом оснований. В зависимости от оснований выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения либо без предоставления такового. Выселение без предоставления жилья применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору. Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает следующие основания выселения в судебном порядке без предоставления жилья: систематическое разрушение или порча помещения либо использование его не по назначению; систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квартире или доме.
Договор коммерческого найма
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения требуется лишь соглашение сторон, и никакие административные решения здесь не нужны.
Объектом данного договора является жилое помещение, которое соответствует требованиям строительных правил, противопожарным, санитарным и иным нормам. Оно должно быть признано жилым бюро технической инвентаризации, а также изолированным и пригодным для проживания.
Стороны договора — наймодатель (любой субъект гражданского права, собственник жилья) и наниматель (только гражданин). Юридическому лицу жилье может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.
Договор найма жилого помещения является срочным. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Закон устанавливает, что кроме нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Но эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жильем, однако они не несут обязанностей. Согласно ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, имеют право выступать и как сонаниматели. В такой ситуации возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина — сонаниматели и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель может требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.
По закону в договоре коммерческого найма размер оплаты за пользование жильем устанавливается по соглашению сторон. Однако допускается возможность соглашения сторон, в котором может быть установлен максимальный размер оплаты за жилое помещение. Одностороннее изменение размера оплаты за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В договоре обычно указывается срок внесения платы за пользование жилыми помещениями. Если срок не указан, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата производится ежемесячно.
Участниками рассматриваемых жилищных правоотношений помимо наймодателя и нанимателя могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жильем не имеют. Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется.
Временные жильцы могут вселяться на заранее определенный срок или на неопределенный срок; наниматель или любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее 7 дней после предъявления требований о выселении.
Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, должны оплачивать пользование предоставленным им жильем. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.
Поднаниматель, в отличие от временных жильцов, получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. При этом он обладает полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование жильем.
Согласно п. 2 ст. 685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК РФ). В силу этого, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем невозможна.
Кроме того, на договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. ГК РФ устанавливается преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Поэтому для соблюдения этого права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилья предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних или новых условий договора наниматель не может требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если же наймодатель по определенным причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.
В случае отказа наймодателя от продления договора, и если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем он заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ). Статья 687 ГК РФ определяет условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения: наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие на другое место жительства.
Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если техническое, санитарное и иное состояние жилья делают его непригодным для проживания. Такая непригодность устанавливается бюро технической инвентаризации, органами санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. В случае игнорирования данного предупреждения суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Одновременно суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор, и все проживающие с нанимателем лица выселяются из занимаемого жилья.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
На основании решения суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших причиной расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении указанного договора. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок не более одного года.
Плата за найм жилого помещения
Размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее в настоящей статье - плата за наем жилого помещения) устанавливается с учётом требования, определённого в соответствии с частью 3 настоящей статьи, указанными в пунктах 1 - 3 части 5 статьи 91.14настоящего Кодекса органом государственной власти, органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Плата за наем жилого помещения включает в себя возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, и иные расходы, предусмотренные установленным в соответствии с частью 5 настоящей статьи порядком.
Размер платы за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.
Размер платы за наем жилого помещения может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи.
Порядок установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом на основании ч. 2 этой же статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма с момента заключения такого договора.
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предлагается в зависимости от формы использования жилого помещения.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, и включает в себя плату за:
- пользование жилым помещением (плата за наем);
- содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- коммунальные услуги.
Необходимо обратить внимание на то, что для всех нанимателей плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании ст. 155 ЖК РФ осуществляется ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. При этом такая плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Наниматели жилых помещений по договорам социального найма и коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
Наниматели, проживающие в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Важно отметить, что неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.
Следует обратить внимание на то, что наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в другом размере, если иной срок не установлен договором управления.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой или общей площади (в отдельных комнатах - исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
На практике возникает вопрос о применении Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 392. В частности, Верховный Суд РФ рассмотрел гражданское дело по заявлению Щ. о признании недействующим абз. 3 подп. "а" п. 3 разд. II Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг в части возложения платы за техническое содержание лифтов на нанимателей жилых помещений, проживающих на первом этаже дома (далее - Правила), и установил следующее.
Щ. обратилась в Верховный Суд РФ с указанным выше заявлением, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части пункт Правил неправомерно возлагает на нее обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, пользователем которого она не является.
В заявлении она также указывала, что данные Правила были приняты Правительством РФ в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который в связи с введением в действие ЖК РФ признан утратившим силу.
ЖК РФ, по ее мнению, не содержит нормы, прямо относящей плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, ЖК РФ (ст. 156) предусмотрено, что размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), и Правительство РФ в настоящее время не вправе решать вопросы о размерах указанных платежей.
Щ. проживает в квартире на первом этаже дома и общим имуществом в виде лифта никогда не пользуется, а поэтому она не должна нести расходы по его содержанию и ремонту.
В судебном заседании представитель заявительницы М. заявленное требование поддержала.
Представитель Правительства РФ Д. с предъявленным требованием не согласился и просил об оставлении его без удовлетворения, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части п. 3 Правил действующему законодательству Российской Федерации, в том числе и нормам ЖК РФ, не противоречит.
Выслушав объяснения представителя заявительницы, представителя Правительства РФ, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ В., полагавшей в удовлетворении заявления отказать, Верховный Суд РФ нашел заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принял решение об отказе в удовлетворении заявления.
Как установлено судом, Постановлением Правительства РФ N 392 были утверждены Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, абз. 3 подп. "а" п. 3 которых предусмотрено, что оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения включает в себя плату за содержание общего имущества жилого дома, в том числе технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома.
По утверждению представителя Правительства РФ, оспариваемый абз. 3 подп. "а" п. 3 Правил действующему законодательству не противоречит и не предусмотренных законом обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома на заявительницу не возлагает.
Согласно ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Из этого, по мнению представителя Правительства РФ, следует, что оспариваемая норма Правил полностью соответствует положениям приведенной нормы ЖК РФ.
С учетом объяснений представителя заинтересованного лица, анализа положений ЖК РФ, регулирующих вопросы содержания общего имущества жилого дома, суд пришел к выводу о том, что предусмотренных законом оснований для признания оспариваемого в указанной части п. 3 Правил недействующим не имеется.
Довод заявительницы о том, что ЖК РФ не содержит нормы, относящей плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения, не может быть признан обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Из содержания п. 2 ч. 1 ст. 154 названного Кодекса следует, что для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, из приведенных норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.
Такое же требование предусмотрено и оспариваемой нормой Правил, что соответствует положениям ЖК РФ.
Не противоречит оспариваемый пункт Правил и ст. 156 названного Кодекса, поскольку в последней содержатся положения, регулирующие, в частности, порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, в состав которой, как указывалось выше, входит и плата за содержание и ремонт лифтов. Ссылка заявительницы при этом на то, что Правительство РФ в соответствии с ЖК РФ не вправе устанавливать размеры платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, не может быть принята во внимание, поскольку данным пунктом Правил размер платы не устанавливается.
Не мог суд согласиться и с утверждением заявительницы о том, что оспариваемый пункт Правил противоречит ст. 7 Конституции РФ, так как указанная норма Основного Закона не регулирует вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и не устанавливает каких-либо исключений для нанимателей жилых помещений по несению расходов, связанных с его содержанием.
Не противоречит данный пункт Правил и требованиям ст. 235 ГК РФ, поскольку выполнение предусмотренной законом обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не может расцениваться как принудительное изъятие имущества у собственника.
Ссылка заявительницы на ст. 1 ГК РФ в обоснование заявленного требования также не может быть признана состоятельной, так как данная норма закона не имеет отношения к рассматриваемому вопросу.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, от места расположения дома.
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников. При этом размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, либо уставом жилищного кооператива, либо уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Обращаем внимание на то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления. При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном специальным федеральным законом.
Изменение сторон договора не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
Вместе с тем предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, должно влечь изменение размера платы за коммунальные услуги.
В ст. 159 ЖК РФ содержится норма, которая в общем виде устанавливает предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное.
На основании ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Важная переходная норма (до принятия соответствующих актов) содержится в ст. 8 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно названной норме до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.
Акт найма жилого помещения
Акт приёма - передачи жилья не является обязательным условием договора найма жилья, но определяет момент передачи жилья нанимателю и фиксирует состояние жилья и вещей, передаваемых наймодателем во временное пользование и владение.
Акт приёма-передачи может быть включён в договора найма по желанию сторон.
Акт составляется в произвольной форме, но для того чтобы он имел юридическую силу в нём должны быть отражены следующие пункты:
• Место и время составления документа.
• Номер и дата регистрации договора найма.
• Данные сторон договора. Для физических лиц – ФИО и паспортные данные. Для юридических – полное наименование организации и ИИН.
• Состояние жилья. Наличие ремонта, с уточнение его вида – капитальный, частичный, чистовая отделка и т.д. Могут быть указаны произведённые наймодателем улучшения, которые стали неотъемлемой частью жилья.
• Если при осмотре нанимателем были обнаружены какие-либо дефекты, сдаваемого в наём жилья это обязательно отражается в акте. Если недостатков не обнаружено, то это желательно зафиксировать в акте.
• Подписи сторон. Если одной из сторон является юридическое лицо, то ставиться печать предприятия.
При подписании акта нанимателю передаются ключи от жилого помещения и страховой депозит, если он был предусмотрен договором найма.
Понятие страхового депозита не отражено в действующем законодательстве РФ, это понятие было выработано практикой и, по сути, отражает залоговые отношения, предусмотренные ст. 329, 334 ГК РФ.
Основное его отличие в том, что страховой депозит, фактически предоставляется не для обеспечения обязательств, как это делается в случае залога, а для обеспечения гарантийных обязательство по сохранению жилья в надлежащем виде на время его пользования и распоряжения.
Статья 1064 ГК РФ предусматривает возмещение вреда нанимателем, если при эксплуатации квартиры им был нанесён ущерб, например, испорчено имущество или бытовая техника предоставленные ему наймодателем во временное владение и пользование.
В таком случае страховой депозит послужит гарантией возмещения причинённого ущерба. Кроме того, он может обеспечить оплату последнего срока проживания нанимателя и оплату им коммунальных платежей в полном объёме.
Как правило, суммой страхового депозита оплачивается последний месяц проживания нанимателя в жилом помещении, нарушения договора в таком случае не происходит.
В договоре можно разделить эти понятия и по договорённости обязать нанимателя производиться оплату самостоятельно, в таком случае сумма страхового депозита, при отсутствии имущественного ущерба полностью возвращается нанимателю, и может быть передана по акту приёма-передачи.
Если акт является неотъемлемым условием договора найма жилого помещения, то его составление должно быть в обязательном порядке содержаться в условиях заключаемого соглашения, а в самом акте должно быть указано, в силу исполнения какого договора он составляется.
Если составление акта не отражено в договоре, то в самом акте указываются договорные отношения, которые стали основанием для составления этого акта.
Если время составления и подписания акта по каким-либо причинам не совпадает с самим фактом передачи нанимателю ключей от квартиры, то это также должно быть отражено в
До подписания акта приёма-передачи, необходимо внимательно осмотреть квартиру, включая находящуюся в ней мебель, бытовую технику и сантехнические приборы. Проверить их работоспособность. В противном случае вам придётся возмещать ущерб за причинённый вред, если обнаруженные дефекты не будут отражены в акте.
Для полноты составления можно указать не только состояние жилья в целом, но и отдельных его составляющих – дверей, окон, стен, балкона и т.д.
Специализированный найм жилого помещения
В соответствии со ст. 100 Жилищного кодекса РФ, договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда.
В Законе установлен особый порядок формирования этого фонда как условия его функционирования.
Так, использование жилого помещения в качестве специализированного возможно только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.
Согласно ст. 99 ЖК РФ жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Правовой режим всех специализированных жилых помещений имеет ряд существенных отличий, связанных с их назначением.
Как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с иными видами найма.
В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма.
Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма:
- жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- жилого помещения маневренного фонда;
- служебного жилого помещения;
- жилого помещения в общежитии.
Решению задачи надлежащего использования специализированного жилищного фонда способствует закрепление правил об ограниченном круге прав нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. В отличие от договора социального найма наниматели по договору найма специализированного жилого помещения не имеют права на обмен, на заключение договора поднайма.
В остальном же круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя совпадает с объемом прав и обязанностей сторон по договору социального найма.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем в данном договоре выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено жилое помещение. Предметом договора найма специализированного жилого помещения является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры).
В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.
Так, ст. 100 ЖК РФ предусматривает, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, регулирующие договор социального найма, за исключением договора найма служебных жилых помещений.
Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.
К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. В соответствии со статей 69 Жилищного кодекса РФ, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Также вводятся ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда. Наниматель не вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также передать его в поднаем. Это обусловлено особенностью использования специализированных жилых помещений.
Срок найма жилого помещения
На какой срок заключать договор, стороны решают сами.
Но в законодательстве предусмотрены ограничения по срокам для отдельных видов договоров, и особенности прав и обязанностей сторон в зависимости от срока договора.
Поэтому мы решили подготовить для вас отдельную статью, посвященную именно срокам договоров найма жилья.
В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Если же срок в договоре не прописывать, то он будет считаться заключенным на максимальный срок, то есть на пять лет.
Отдельно выделяется краткосрочный наем — договор, заключенный на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Особенность краткосрочного найма в том, что по такому договору нанимателя можно ограничить в некоторых правах, а именно:
1. У нанимателя не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
2. Наниматель не сможет поселить в квартире постоянно проживающих с ним граждан, а также временных жильцов.
3. Наниматель не будет иметь право сдать квартиру в поднаем.
4. У нанимателя не будет права потребовать с согласия наймодателя заменить в договоре нанимателя на одного из граждан, постоянно проживающих с ним.
5. В случае обращения наймодателя в суд с требованием расторгнуть договор по одному из оснований, перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора, а также отсрочить решение суда о расторжении договора.
Но все эти ограничения могут быть отменены соответствующими условиями самого договора, если стороны сочтут это нужным.
Отличие краткосрочного и долгосрочного договоров аренды жилья
Наряду с возможностью ограничения прав нанимателя имеется еще одно отличие между краткосрочным и долгосрочным договором найма. Ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наем жилого помещения по договору, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Максимальный срок заключения договора найма - пять лет. Полагаем, что такой срок установлен в связи с тем, что жилое помещение используется только для проживания, поэтому может иметь место необходимость продолжительного обеспечения гражданину возможности проживания в жилом помещении.
В договоре найма, в свою очередь, может быть установлен иной срок, но не более пяти лет. Также в договоре найма срок может вообще не устанавливаться, но в этом случае такой будет считаться договором, заключенным на срок пять лет. Отсюда следует, что срок в договоре найма не является его существенным условием.
Из материалов судебной практики следует, что именно срок является критерием для разграничения договоров коммерческого найма и договоров социального найма (см. Определение ВС РФ N 18-КГ12-59).
В случае если заключается договор социального найма, согласно ст. 60 ЖК РФ такой договор заключается без установления срока его действия.
В зависимости от срока договоры найма подразделяются на:
- краткосрочные - договоры, заключаемые сроком до одного года;
- долгосрочные - договоры, заключаемые на срок от одного года до пяти лет.
К краткосрочным договорам, поскольку это договоры, действующие в течение непродолжительного периода, положения об указании в них граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, временных жильцах, преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма, замены нанимателя, не применяются.
Служебный найм жилого помещения
Договор служебного найма жилого помещения — это форма отношений, имеющая ряд отличительных особенностей. Важно понимать, кто имеет право пользования служебным жильем, какие это влечет обязанности и в каких случаях договор может быть расторгнут.
Согласно статье 92 ЖК РФ служебные жилые помещения входят в список специализированного жилищного фонда и предназначаются для проживания граждан, связанных трудовыми отношениями со следующими структурами:
• органами государственной власти;
• государственными или муниципальными унитарными предприятиями;
• органами местного самоуправления;
• государственными или муниципальными учреждениями (статья 93 ЖК РФ).
Также служебное жилье предоставляется в связи с:
• прохождением службы;
• назначением на государственные должности Российской Федерации;
• назначением на государственные должности субъекта Российской Федерации;
• избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Служебным жилым помещением может быть только отдельная квартира или жилой дом (статья 104 ЖК РФ). Они предоставляются как временное место жительства сотрудникам, работникам и служащим, характер труда которых предполагает проживание поблизости от работы или службы.
Категории граждан, имеющие право на получение служебного жилья, устанавливаются:
• в жилищном фонде РФ — федеральным законодательством;
• в жилищном фонде субъектов РФ — законодательством субъектов РФ;
• в муниципальном жилищном фонде — решениями органов местного самоуправления.
Первоочередным правом пользуются лица, стоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или вовсе не имеющие жилья по месту их трудовой деятельности.
Передача служебного жилья квартиросъемщику проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ №42 и утвержденным в нем типовым договором о служебном найме жилья, образец которого несет рекомендательный характер. Стороны могут включать в этот документ дополнительные пункты, не противоречащие законодательству. Договор заключается в письменной форме.
Сторонами документа являются наймодатель (органы муниципалитета или государства) и наниматель (работник, сотрудник или служащий). Договор заключается на период трудовой деятельности, прохождения службы, нахождения на выборной должности. В документе в обязательном порядке отражается причина предоставления жилья и указывается вид трудовой деятельности сотрудника.
В соглашении прописывается характеристика предоставляемого в служебном порядке жилого помещения. Согласно статье 15 ЖК РФ оно должно быть пригодным к проживанию и отвечать всем санитарным и техническим нормам. Однако степень благоустроенности жилья регулируется особенностями региона. Если в населенном пункте нет водопровода или канализации, их наличие не является обязательным условием.
В служебном договоре указываются все лица, которые имеют право проживать с нанимателем. К ним относятся супруг (супруга), дети, родители супругов, нетрудоспособные иждивенцы и другие члены семьи, имеющие статус родственников по решению суда.
В документе прописываются права и обязанности обеих сторон, условия расторжения и прекращения жилищных отношений, а также порядок внесения оплаты за помещение.
Права и обязанности наймодателя:
1. Наймодатель передает нанимателю жилое помещение в соответствии с договором и предоставляет ему доступ ко всем возможным коммунальным услугам. Кроме того, недвижимость должна быть свободна от всех прав на нее других лиц.
2. В обязанности наймодателя вменяется проведение капремонта жилья, облагораживание и очищение близлежащей территории и ремонт общего имущества.
3. В случае ухудшения или разрушения строения, а также на время капремонта наймодатель должен предоставить нанимателю и его семье другое место жительства, отвечающее всем установленным стандартам.
4. Наймодатель имеет полное право требовать от квартиросъемщика своевременной оплаты аренды и предоставленных услуг, а также соблюдения правил общежития и всех обязательств.
Права и обязанности нанимателя:
1. Наниматель обязан своевременно оплачивать наем жилья и коммунальные услуги, сохранять имущество в надлежащем состоянии, а в случае неисправностей должен принять все меры к их устранению. Также он обязан соблюдать все установленные законом правила общежития.
2. Квартиросъемщик не имеет права производить обмен и приватизацию жилья или сдавать его в наем другому лицу.
3. В случае капремонта или прекращения договора наниматель обязан освободить помещение в указанные сроки. При отказе он выселяется в судебном порядке.
4. Члены семьи квартиросъемщика имеют право пользоваться помещением, пока глава семьи сохраняет трудовые отношения с наймодателем.
5. Наниматель имеет право на субсидии, неприкосновенность жилья и досрочное расторжение договора. Он сохраняет право пользования жилым имуществом в случае смены собственника помещения, если продолжает трудовую деятельность на прежнем предприятии.
Прекращение и расторжение договора
Договор служебного найма жилого помещения с юридическим лицом и сроки его действия определяются продолжительностью трудовой деятельности или службы нанимателя. Прекращение трудовой деятельности, пребывания на должности или увольнение со службы прекращают действие договора (ч. 3 статья 104 ЖК РФ).
Договор найма служебного помещения может быть расторгнут досрочно по согласию обеих сторон или решению одной из них в следующих случаях:
1. По инициативе нанимателя, если он переезжает на другое место проживания в связи с настоящей работой или переменой трудовой деятельности.
2. По инициативе собственника, если квартиросъемщик не оплачивает наем и счета за коммунальные услуги в течение 6 месяцев, использует жилище не по назначению и не выполняет другие свои обязательства. Также наймодатель может прервать договор по причине непригодности жилища или полного его разрушения.
Договор по инициативе собственника расторгается в судебном порядке. После его прекращения квартиросъемщик обязан выехать из жилья в течение 3 дней. Он должен оставить жилое имущество в исправном состоянии и при необходимости сделать ремонт помещения за свой счет. При отказе освободить помещение бывший наниматель вместе с семьей выселяется принудительно без предоставления ему другого жилья (ч. 1 статья 96 ЖК РФ).
Законом РФ предусмотрен ряд случаев, при которых жильцы не утрачивают права на проживание в служебном помещении после прекращения трудовой деятельности у наймодателя (ч 2 статья 96 ЖК РФ).
При расторжении служебного договора найма собственник обязан предоставить другое жилье следующим лицам:
• пенсионерам по старости;
• семье военнослужащего, сотрудника правоохранительных органов или должностного лица, умершего (погибшего), а также пропавшего без вести при выполнении служебных обязанностей или исполнении военной службы;
• семье работника, умершего до прекращения договора;
• работникам получившим инвалидность I и II групп по вине работодателя или по причине профессионального заболевания;
• военнослужащим с инвалидностью I и II групп по причине контузии, ранения, увечья или заболевания, полученных на военной службе.
Договор найма служебного жилого помещения с военнослужащими
Предоставление служебного (ведомственного) жилья военнослужащим и их семьям является обязательным согласно статье 15 ФЗ «О статусе военнослужащих». Они обеспечиваются временной жилплощадью в течение 3 месяцев после прибытия на место службы.
При оформлении договора служебного найма второй стороной выступает Министерство обороны. Соглашение заключается на весь срок службы, с прописыванием прав и обязанностей обеих сторон.
В случае отсутствия служебных помещений с военнослужащим заключается жилищный договор согласно Постановлению Правительства РФ за № 487. Данный документ предполагает предоставление жилплощади из других фондов недвижимости, например, частного фонда с выплатой денежной компенсации за самостоятельный наем.
Особенности договора служебного найма жилого помещения:
1. Иногда при смене владельца помещения новый собственник служебного жилья отказывается заключать договор о найме. В этом случае, если работник продолжает осуществлять трудовую деятельность на том же предприятии, он может принудить наймодателя к подписанию документа через суд.
2. При составлении договора наниматель должен знать, что через какое-то время предоставляемая жилплощадь может утратить статус служебного помещения. В этом случае появляется возможность заключения социального найма, который предоставляет нанимателю больше прав, в частности приватизацию жилплощади. Решение об изменении статуса принимает только собственник жилья, руководствуясь заслугами работника в профессиональной деятельности, материальным положением жильцов и другими причинами.
3. В случае прекращения договора по причине расторжения трудовых отношений квартиросъемщик и его семья могут попробовать сохранить за собой служебную жилплощадь. Такая ситуация возможна, если семья относится к категории малообеспеченных или признана нуждающейся в получении квадратных метров.
Регистрация найма жилого помещения
В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения, обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Статья 674 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правило, в соответствии с которым договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В развитие приведенных положений Федеральным законом № 217-ФЗ в Закон РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) была введена статья 26.1, устанавливающая порядок государственной регистрации найма жилого помещения.
По общему правилу, государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора. Государственная регистрация найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда может осуществляться на основании заявления нанимателя по соответствующему договору.
Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
На государственную регистрацию найма жилого помещения необходимо представить документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.
Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.
Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Соглашение найма жилого помещения
Договор любого рода является обязательным для подписавших его сторон. И срок его действия может исчисляться годами.
Жизнь же часто вносит коррективы в сложившиеся правоотношения, что вынуждает людей изменять условия соглашения. Для чего нужно оформлять дополнительное соглашение?
Договор найма служит для формального закрепления устных договорённостей между владельцем квартиры и арендатором. Если стороны желают изменить хоть малейшую деталь, записанную в договоре, то им необходимо подписать дополнительное соглашение.
По закону стороны должны выполнять только те обязанности, которые были установлены в письменном виде. Все остальные случаи регулируются нормами морали и нравственности, но не нормами права.
Рассмотрим наиболее частые причины для внесения изменений в договор:
1. Увеличение или уменьшение величины оплаты за наем жилья.
2. Стороны желают продлить отношения аренды, но не хотят подписывать новый договор.
3. Меняются жизненные обстоятельства арендатора, и он хочет зарегистрировать своих родственников, то есть, возрастёт количество проживающих.
4. Досрочное прекращение найма жилья (расторжение договора найма жилого помещения).
Оформление дополнительного соглашения начинается с выражения намерений. Одна сторона извещает другую о том, что какие-то положения договора требуют корректировки.
После чего ведутся переговоры, затем арендатор и владелец жилья приходят к консенсусу и оформляют результат на бумаге.
Дополнительное соглашение должно иметь определённые реквизиты:
• дата составления. Номер писать не обязательно, но желательно;
• указание на номер и дату договора, к которому оно относится;
• информация о сторонах, которые подписывают документ (Ф.И.О, серия и номер паспорта). Таковыми могут являться только те лица, кто выступает участниками отношений найма данного жилья.
Арендатор и наниматель могут оформить доверенность, чтобы дополнительное соглашение за них подписал другой человек.
Основная часть рассматриваемого документа состоит из пунктов, где будут перечислены изменения или дополнения, подлежащие внесению в договор.
Обычно используют следующие речевые обороты:
1. «Исключить пункт № »
2. «Ввести пункт № »
3. «Пункт № изложить в следующей редакции…».
Не стоит копировать стиль деловых документов, заимствовать из нормативных актов какие-либо слова, значение которых не до конца понятно жильцу или владельцу квартиры.
Описывать изменения следует кратко и чётко, чтобы не возникло разночтений в будущем.
После этого рекомендуется указать, что все прочие положения остаются без изменения.
Также в документе следует закрепить, с какого момента изменения вступают в силу. Это может быть конкретная дата в будущем, либо день подписания.
Государственные органы не контролируют дату оформления дополнительных соглашений. Поэтому стороны могут подписать этот документ «задним числом», то есть, указать более раннюю дату, чем та, когда соглашение было фактически подписано.
В самом конце стороны или их представители ставят даты и подписи, с указанием фамилий и инициалов.
Регистрации в Росреестре подлежит обременение недвижимости.
В ситуации, когда квартира сдаётся в наем, следует уведомить государственный орган при изменении сроков аренды. В других случаях дополнительные соглашения регистрации не подлежат.
В договоре будут изменены только те пункты, о которых шла речь в подписанных соглашениях. Остальные положения останутся прежними.
Поэтому стоит заранее изучить текст договора в новой редакции и убедиться, что дополнения не сделают его нечитаемым.
Количество дополнительных соглашений нигде не фиксируется.
Если аренда длиться несколько лет, то их может накопиться с десяток.
Потому очень важно для каждой из сторон аккуратно сохранять свои экземпляры этих документов.
Условия найма жилого помещения
Условия договора найма делятся на существенные, дополнительные и случайные. В разделе подробно описаны все существенные, дополнительные и случайные условия договора найма жилого помещения согласно действующему законодательству.
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.
Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).
В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.
Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.
К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:
• Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
• Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
• В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
• Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
• Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
• Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
• Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).
Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.
Краткосрочный найм жилого помещения
Договор краткосрочного найма жилого помещения, как показывает практика, заключается чаще всего, поэтому вопрос, как составить подобный документ, не теряет своей актуальности. Из статьи вы узнаете не только то, как составить договор найма на короткий период времени, но и на какие нюансы нужно обратить внимание, чтобы не попасть при этом впросак.
В ст. 683 ГК РФ раскрывается само понятие краткосрочного договора найма жилья, таковым признается документ, который заключается менее чем на 1 год, в том числе 364 дня или 11 месяцев.
В связи с небольшим периодом действия договора, законодатель несколько изменил положения, которые затрагивают права и обязанности сторон. Так, например, за нанимателем такой договор, после окончания срока его действия, не закрепляет преимущество, позволяющее надеяться на дальнейшее продолжение арендных отношений.
Это означает, что наймодатель не обязан предлагать нанимателю возможности пролонгации (продления) договора (ст. 683 ГК РФ).
Следующим важнейшим отличием этого документа следует назвать имеющиеся ограничения с вселением жильцов на временное проживание. Общее правило, которому нужно следовать при заключении краткосрочного договора гласит о том, что в жилое помещение не предусмотрено вселение временных жильцов даже на ограниченный период времени и с уведомлением собственника жилого помещения.
Нужно вспомнить и о важном моменте, относительно замены стороны договора. Если наниматель решает съехать, как и при его смерти, близкие, которые проживали с ним, не имеют право заменить бывшего квартиросъемщика, все эти люди должны освободить помещение вместе с ним или уже без него.
Есть и еще немаловажный нюанс этого вида договора, который нужно учесть, и заключается он в том, что если наймодатель заметил причины, которые позволяют ставить вопрос о расторжении договора, то ему не придется предоставлять квартиросъемщику время для устранения нарушений. Обратившись в суд, он сможет выселить жильцов в минимальные сроки.
Из вышесказанного напрашивается вывод относительно того, что краткосрочный договор более выгоден для собственника жилья, так как он существенно уменьшает объем прав квартиросъемщика и облегчает порядок выселения последнего. По этой причине квартирантам, наоборот, лучше заключать договор на длительный срок.
Начинаем, как всегда, с указания имен и правового статуса (наниматель и наймодатель соответственно).
Далее указываем квартиру или комнату, на которую заключаем данное соглашение. То есть указываем размер жилища, количество комнат и точный адрес строения.
Дальше определяем объем прав и обязанностей участников договора. Тут следует прописать все действия, которые участники сделки объявили обязательными для исполнения. Так, на собственника может быть возложена обязанность по проведению капитального ремонта помещения жилого назначения, по передаче его квартиросъемщику в оговоренный срок, как и по осуществлению контроля за состоянием помещения, но только в дни, предварительно согласованные с жильцом.
Для квартиранта может быть предусмотрена обязанность по своевременной оплате коммунальных услуг, расхода электроэнергии, внесению арендной платы, осуществлению текущего ремонта и пр.
Что касается объема прав, то и здесь присутствуют отличия.
Для квартирантов – это проживание, использование помещения по его прямому назначению, предъявление требований собственнику по поводу проведения капитального ремонта, проживание с членами семьи, расторжение договора в любой период времени.
А собственник наделен правом получения арендной платы, он может требовать оплату коммунальных услуг, как и расторгнуть договор в упомянутых в нем случаях и др.
Теперь нужно определить размер и порядок внесения аренды за пользование жилищем и обязанности по оплате коммунальных услуг. Затраты на оплату коммунальных услуг могут сразу включаться в размер аренды, а могут выплачиваться отдельно. По согласованию сторон, денежные средства могут передаваться лично владельцу, а могут перечисляться на его банковский счет. Не забудьте установить дату, до которой должны быть внесены деньги (обычно она совпадает с датой заключения договора). В этом пункте также нужно рассмотреть порядок изменения арендной платы (например, не чаще 1 раза в полгода).
Ответственность участников сделки
Этот пункт может включать в себя общую информацию («несут ответственность в соответствии с законодательством РФ») или содержать размер санкций. Примером может служить установление пени за нарушение сроков оплаты. Размер пени обычно составляет 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Могут предусматриваться и другие санкции, вплоть до расторжения договора. Может предусматриваться штраф за неисполнение условий соглашения, например, в размере части арендной платы.
Переход прав и рисков
Это условие необходимо включать для того, чтобы разделить ответственность за сохранность имущества между сторонами. По общему правилу право на пользование, ответственность за сохранность имущества и риск его случайной гибели переходит к арендатору с момента фактической передачи объекта (то есть со дня, когда квартирант получил реальную возможность начать использование жилой площади). Здесь может предусматриваться и форс-мажор. То есть чрезвычайные ситуации (природного и техногенного характера), которые освобождают стороны от ответственности за неисполнение договора и могут стать причиной его досрочного расторжения.
Условия прекращения действия договора
Договор прекращает свое действие в нескольких случаях: после окончания его срока, по основаниям, предусмотренным ГК РФ и по основаниям, которые определили для себя стороны. С окончанием срока договора все понятно – срок наступил, обязательства кончились.
Относительно оснований, предусмотренных законом: собственник жилья имеет право расторгнуть договор, обратившись в судебные органы в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):
• при невнесении платы за жилище более 2 раз;
• при нарушении целостности жилища или использовании его не для проживания;
• при поступлении жалоб от соседей;
• при разрушении здания.
Основания, определенные сторонами могут быть любыми. Например, при несоблюдении условий договора либо по желанию сторон, при условии, что желающий уведомит об этом другого участника не менее чем за установленный срок.
Дальше устанавливается срок действия соглашения. При краткосрочном договоре он не может быть больше, чем 364 календарных дня. Однако обычным сроком такого документа является 11 месяцев.
Порядок разрешения споров
Нужно установить порядок, как участники сделки будут решать возникшие конфликты. Если следовать порядку, который предписывается гражданским процессуальным законодательством, рассмотрение дел судами происходит по месту жительства ответчика. Но этот порядок может быть изменен при внесении соответствующего положения в договор. Например, участники могут решить рассматривать споры по месту жительства наймодателя или по месту нахождения объекта недвижимости, сдаваемого в наем.
Заканчивает составленный договор указание лиц, которые имеют право жить совместно с квартиросъемщиком и личные данные жильцов. В завершении сделка скрепляется личными подписями. Внимание: подписи должны соответствовать образцу личной подписи в паспорте.
Положения ст. 674 ГК указывают на обязательную форму договора – простую письменную. Это означает, что для того, чтобы заключить такой договор, вам потребуется письменно составить документ и все. Законодатель не предусматривает ни необходимость совершать сделку в присутствии нотариуса, ни регистрировать такие отношения в Росреестре.
Договор нужно составить в 2 одинаковых экземплярах – по одному для каждого участника. Дополнительно к документу может прилагаться акт приема-передачи помещения, в котором отражается фактическое состояние объекта в момент заселения квартирантов. Акт будет составляться и после их выезда, для того чтобы оценить состояние жилища после окончания договора.
Приложением к договору может являться и график арендных платежей или форма расписки. В первом случае, внесение каждого платежа будет фиксироваться в графике, и закрепляться подписями сторон. Ну а расписка будет выдаваться владельцем помещения на сумму внесенную нанимателем.
Если ваш договор предусматривает автоматическое продление после завершения срока, то есть имеется указание на то, что в случае отсутствия разногласий, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, то это не делает его долгосрочным.
Таким образом, если краткосрочный договор продлится, это не значит, что правовое положение нанимателя или владельца жилья каким-то образом изменится. Об этом свидетельствует имеющаяся по этому вопросу судебная практика.
Законодатель не утвердил типового бланка, который можно использовать для заключения договора краткосрочного найма жилого помещения. Стороны вправе самостоятельно разработать образец документа, включив в него все необходимые положения, о которых было сказано выше.
Второй вариант — обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу, у которых, как правило, имеются образцы договора. Заплатив по определенному тарифу, стороны получат на руки бланк, который необходимо заполнить в соответствии с условиями сделки.
Безвозмездный найм жилого помещения
Данный вид договора часто ошибочно называют «договор безвозмездного найма» или «договор безвозмездной аренды», понимая под этим что-то вроде бесплатной аренды жилого помещения.
Правильное название данной формы договора — договор безвозмездного пользования. Как следует из названия, предоставляя свою квартиру в безвозмездное пользование, официально вы не получаете за это никакой оплаты.
Отношения, возникающие между сторонами по такому договору, урегулированы гл. 36 ГК РФ. Сами же стороны называются ссудодатель (тот, кто «сдает» квартиру) и ссудополучатель (тот, кто «снимает») (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Заметим, что «бесплатность» касается только самого проживания в квартире. В договор безвозмездного пользования могут быть включены обязательства ссудополучателя оплачивать коммунальные платежи и нести иные расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии. Из-за этих условий договор безвозмездного пользования не может быть переквалифицирован в договор аренды или найма.
Случаи применения договора безвозмездного пользования
На практике такой договор может быть использован для проживания в квартире родственников или знакомых. То есть в случаях, когда плата за проживание не взимается, но есть необходимость документально оформить отношения, например, для регистрации проживающих. Также заключение такого договора снимает вопросы о том, что квартира нелегально сдается в аренду.
Мы крайне не рекомендуем использовать договор безвозмездного пользования, когда в действительности имеет место аренда или наем, то есть наймодатель получает оплату за предоставляемую квартиру. Это несет существенные риски для самого наймодателя. По «договору аренды квартиры бесплатно «законных оснований требовать оплаты за предоставление помещения у него нет!
Договор «аренды квартиры бесплатно»
Можно сказать, во всем, что не касается оплаты, договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные нормы договора аренды:
1. Срок договора. Договор заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2. ст. 610 ГК РФ).
2. Пользование имуществом. Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если ссудополучатель использует имущество не по назначению, ссудодатель в праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).
3. Преимущественное право ссудополучателя при заключении договора на новый срок. Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
4. Улучшение безвозмездно предоставленной квартиры. Если иное не предусмотрено договором, то все отделимые улучшения квартиры, произведенные ссудополучателем, являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если же ссудополучатель произвел неотделимые улучшения без согласования с ссудодателем, то стоимость этих улучшений ему возмещена не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Другие права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жильем
Как уже было сказано выше, по содержанию статьи гл. 36 ГК РФ похожи на статьи, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ (Аренда).
Как и по договору аренды, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора. (п. 1 ст. 691 ГК РФ). В случае же непредоставления квартиры ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба (ст. 691 ГК РФ).
Также ссудодатель несет ответственность за недостатки квартиры, которые не были оговорены при заключении договора (п. 1 ст. 693 ГК РФ). Поэтому составление акта приема — передачи квартиры будет не лишним и при заключении договора безвозмездного пользования. В этом документе стоит описать и состояния самой квартиры, и все имущество, находящееся в ней. За оговоренные недостатки имущества ссудодатель ответственности не несет (п. 3. ст. 693 ГК РФ).
Обязанностью ссудополучателя является поддержание квартиры в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта и оплата всех расходов по эксплуатации квартиры. Заметим, что в договоре может быть прописан и иной порядок распределения расходов по содержанию квартиры (ст. 695 ГК РФ).
Досрочное расторжение и отказ от договора безвозмездного пользования
Случаи, в которых стороны могут потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.
Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):
• пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества;
• не выполняет своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии;
• существенно ухудшает состояние имущество;
• передал имущество третьему лицу без согласия ссудодателя.
Для ссудополучателя же предусмотрены следующие случаи, когда он может потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 699 ГК РФ):
• при обнаружении недостатков имущества, препятствующих нормальному использованию имущества (при условии, что ссудополучатель не знал об этих недостатках в момент заключения договора);
• если имущество окажется в непригодном для использования состоянии;
• если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о наличии прав третьих лиц на квартиру;
• при неисполнении ссудодателем обязанности предоставить имущество.
В соответствии со ст. 699 ГК РФ вправе отказаться от договора (заключенного без указания срока), известив об этом другую сторону за месяц. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок извещения. Для договора, заключенного с указанием срока, такое право отказа есть только у ссудополучателя.
Как видно, договор безвозмездного пользования жилым помещением в чем-то похож на договор аренды, но не подразумевает оплату за предоставление этого самого помещения.
Но в отличие от договора аренды, регистрировать договор безвозмездного пользования нет необходимости, вне зависимости от срока, на который он заключен. Заверение договора у нотариуса также не требуется — достаточно простой письменной формы.
Важно: единственный правомерный способ использования такого договора — предоставление квартиры без взимания оплаты.
Использование же этого договора для сокрытия своих доходов и уклонения от налогов несет весьма значительные риски для обеих сторон — «наймодатель» может остаться без оплаты, а «наниматель» лишается значительной части своих прав, гарантированных ему по договору найма в соответствии гл. 35 ГК РФ.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
