Договор служебного найма жилого помещения — это форма отношений, имеющая ряд отличительных особенностей. Важно понимать, кто имеет право пользования служебным жильем, какие это влечет обязанности и в каких случаях договор может быть расторгнут.
Согласно статье 92 ЖК РФ служебные жилые помещения входят в список специализированного жилищного фонда и предназначаются для проживания граждан, связанных трудовыми отношениями со следующими структурами:
• органами государственной власти;
• государственными или муниципальными унитарными предприятиями;
• органами местного самоуправления;
• государственными или муниципальными учреждениями (статья 93 ЖК РФ).
Также служебное жилье предоставляется в связи с:
• прохождением службы;
• назначением на государственные должности Российской Федерации;
• назначением на государственные должности субъекта Российской Федерации;
• избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Служебным жилым помещением может быть только отдельная квартира или жилой дом (статья 104 ЖК РФ). Они предоставляются как временное место жительства сотрудникам, работникам и служащим, характер труда которых предполагает проживание поблизости от работы или службы.
Категории граждан, имеющие право на получение служебного жилья, устанавливаются:
• в жилищном фонде РФ — федеральным законодательством;
• в жилищном фонде субъектов РФ — законодательством субъектов РФ;
• в муниципальном жилищном фонде — решениями органов местного самоуправления.
Первоочередным правом пользуются лица, стоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или вовсе не имеющие жилья по месту их трудовой деятельности.
Передача служебного жилья квартиросъемщику проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ №42 и утвержденным в нем типовым договором о служебном найме жилья, образец которого несет рекомендательный характер. Стороны могут включать в этот документ дополнительные пункты, не противоречащие законодательству. Договор заключается в письменной форме.
Сторонами документа являются наймодатель (органы муниципалитета или государства) и наниматель (работник, сотрудник или служащий). Договор заключается на период трудовой деятельности, прохождения службы, нахождения на выборной должности. В документе в обязательном порядке отражается причина предоставления жилья и указывается вид трудовой деятельности сотрудника.
В соглашении прописывается характеристика предоставляемого в служебном порядке жилого помещения. Согласно статье 15 ЖК РФ оно должно быть пригодным к проживанию и отвечать всем санитарным и техническим нормам. Однако степень благоустроенности жилья регулируется особенностями региона. Если в населенном пункте нет водопровода или канализации, их наличие не является обязательным условием.
В служебном договоре указываются все лица, которые имеют право проживать с нанимателем. К ним относятся супруг (супруга), дети, родители супругов, нетрудоспособные иждивенцы и другие члены семьи, имеющие статус родственников по решению суда.
В документе прописываются права и обязанности обеих сторон, условия расторжения и прекращения жилищных отношений, а также порядок внесения оплаты за помещение.
Права и обязанности наймодателя:
1. Наймодатель передает нанимателю жилое помещение в соответствии с договором и предоставляет ему доступ ко всем возможным коммунальным услугам. Кроме того, недвижимость должна быть свободна от всех прав на нее других лиц.
2. В обязанности наймодателя вменяется проведение капремонта жилья, облагораживание и очищение близлежащей территории и ремонт общего имущества.
3. В случае ухудшения или разрушения строения, а также на время капремонта наймодатель должен предоставить нанимателю и его семье другое место жительства, отвечающее всем установленным стандартам.
4. Наймодатель имеет полное право требовать от квартиросъемщика своевременной оплаты аренды и предоставленных услуг, а также соблюдения правил общежития и всех обязательств.
Права и обязанности нанимателя:
1. Наниматель обязан своевременно оплачивать наем жилья и коммунальные услуги, сохранять имущество в надлежащем состоянии, а в случае неисправностей должен принять все меры к их устранению. Также он обязан соблюдать все установленные законом правила общежития.
2. Квартиросъемщик не имеет права производить обмен и приватизацию жилья или сдавать его в наем другому лицу.
3. В случае капремонта или прекращения договора наниматель обязан освободить помещение в указанные сроки. При отказе он выселяется в судебном порядке.
4. Члены семьи квартиросъемщика имеют право пользоваться помещением, пока глава семьи сохраняет трудовые отношения с наймодателем.
5. Наниматель имеет право на субсидии, неприкосновенность жилья и досрочное расторжение договора. Он сохраняет право пользования жилым имуществом в случае смены собственника помещения, если продолжает трудовую деятельность на прежнем предприятии.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Договор служебного найма жилого помещения с юридическим лицом и сроки его действия определяются продолжительностью трудовой деятельности или службы нанимателя. Прекращение трудовой деятельности, пребывания на должности или увольнение со службы прекращают действие договора (ч. 3 статья 104 ЖК РФ).
Договор найма служебного помещения может быть расторгнут досрочно по согласию обеих сторон или решению одной из них в следующих случаях:
1. По инициативе нанимателя, если он переезжает на другое место проживания в связи с настоящей работой или переменой трудовой деятельности.
2. По инициативе собственника, если квартиросъемщик не оплачивает наем и счета за коммунальные услуги в течение 6 месяцев, использует жилище не по назначению и не выполняет другие свои обязательства. Также наймодатель может прервать договор по причине непригодности жилища или полного его разрушения.
Договор по инициативе собственника расторгается в судебном порядке. После его прекращения квартиросъемщик обязан выехать из жилья в течение 3 дней. Он должен оставить жилое имущество в исправном состоянии и при необходимости сделать ремонт помещения за свой счет. При отказе освободить помещение бывший наниматель вместе с семьей выселяется принудительно без предоставления ему другого жилья (ч. 1 статья 96 ЖК РФ).
Законом РФ предусмотрен ряд случаев, при которых жильцы не утрачивают права на проживание в служебном помещении после прекращения трудовой деятельности у наймодателя (ч 2 статья 96 ЖК РФ).
При расторжении служебного договора найма собственник обязан предоставить другое жилье следующим лицам:
• пенсионерам по старости;
• семье военнослужащего, сотрудника правоохранительных органов или должностного лица, умершего (погибшего), а также пропавшего без вести при выполнении служебных обязанностей или исполнении военной службы;
• семье работника, умершего до прекращения договора;
• работникам получившим инвалидность I и II групп по вине работодателя или по причине профессионального заболевания;
• военнослужащим с инвалидностью I и II групп по причине контузии, ранения, увечья или заболевания, полученных на военной службе.
Договор найма служебного жилого помещения с военнослужащими
Предоставление служебного (ведомственного) жилья военнослужащим и их семьям является обязательным согласно статье 15 ФЗ «О статусе военнослужащих». Они обеспечиваются временной жилплощадью в течение 3 месяцев после прибытия на место службы.
При оформлении договора служебного найма второй стороной выступает Министерство обороны. Соглашение заключается на весь срок службы, с прописыванием прав и обязанностей обеих сторон.
В случае отсутствия служебных помещений с военнослужащим заключается жилищный договор согласно Постановлению Правительства РФ за № 487. Данный документ предполагает предоставление жилплощади из других фондов недвижимости, например, частного фонда с выплатой денежной компенсации за самостоятельный наем.
Особенности договора служебного найма жилого помещения:
1. Иногда при смене владельца помещения новый собственник служебного жилья отказывается заключать договор о найме. В этом случае, если работник продолжает осуществлять трудовую деятельность на том же предприятии, он может принудить наймодателя к подписанию документа через суд.
2. При составлении договора наниматель должен знать, что через какое-то время предоставляемая жилплощадь может утратить статус служебного помещения. В этом случае появляется возможность заключения социального найма, который предоставляет нанимателю больше прав, в частности приватизацию жилплощади. Решение об изменении статуса принимает только собственник жилья, руководствуясь заслугами работника в профессиональной деятельности, материальным положением жильцов и другими причинами.
3. В случае прекращения договора по причине расторжения трудовых отношений квартиросъемщик и его семья могут попробовать сохранить за собой служебную жилплощадь. Такая ситуация возможна, если семья относится к категории малообеспеченных или признана нуждающейся в получении квадратных метров.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
