Во все времена жилищная сфера обладала важным социальным значением. В современной социально-экономической политике России жилищным вопросам также уделяют большое внимание и активно ищут пути их решения. О том, что проблемы в данной отрасли являются острыми и общественно значимыми, можно с уверенностью судить, опираясь на ежегодные Послания Президента РФ Федеральному Собранию. Ключевая мысль Посланий заключается в том, что развитие жилищной сферы и обеспечение населения современным и качественным жильем – актуальная на сегодняшний день задача.
Жилищный фонд – это все жилые помещения на территории России. Жилищный фонд классифицируют по основному критерию – форме собственности. На основе положений ст. 8 Конституции РФ и п. 1 ст. 212 ГК РФ жилищный фонд бывает государственным, частным и муниципальным. При этом собственник может использовать недвижимость в жилищной сфере, владеть и распоряжаться ею. У него также есть право отчуждения своего имущества в собственность иным лицам. При желании собственник может передать право владения, использования и распоряжения недвижимостью другим гражданам или сдать объекты в залог, оставшись при этом владельцем (в соответствии с п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
Госучет жилищного фонда ведется по особой системе, единой для всех российских регионов. В процессе такого учета специалисты собирают сведения о расположении жилья, информацию, связанную с его количественным и качественным составом, узнают, насколько оно благоустроено, каково его техническое состояние. О проведении госучета сказано в Положении о государственном учете жилищного фонда в России, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 1301. Правовое регулирование в жилищной сфере осуществляется также в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 2921 «О государственном техническом учете и техинвентаризации в РФ объектов капстроительства», в которое внесены изменения и дополнения.
В основе госучета лежит технический учет. Его проводят вне зависимости от того, кому принадлежит жилищный фонд. При техучете выполняют техническую инвентаризацию, регистрируют документы, где прописаны обязанности собственников по содержанию жилья. В ходе технического учета также выполняется паспортизация жилищного фонда. Специалисты проверяют, в каком техническом состоянии находятся помещения жилищного фонда, оценивают и переоценивают их для различных целей, в том числе для налогообложения, и выполняют иные мероприятия по госучету.
Жилищная сфера является отраслью народного хозяйства, в которую входят возведение и реконструкция жилья, инженерных и социальных построек, а также управление в жилищно-коммунальной сфере, содержание и ремонт жилищного фонда.
Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимость, в отношении которой действуют установленные права владения, использования и распоряжения. Речь идет о земельных участках и связанных с ними жилых домах с помещениями жилого и нежилого типа, приусадебных хозяйственных постройках, зеленых насаждениях, имеющих многолетний цикл развития; жилых домах, квартирах, иных жилых помещениях в домах и строениях, где можно проживать временно или постоянно; сооружениях и элементах инженерной инфраструктуры, которые включает в себя жилищная сфера.
В жилищном законодательстве РФ собраны законы и иные нормативные правовые акты, на основе которых государство устанавливает, меняет или отменяет действующие нормы жилищно-правового характера.
Жилищная сфера имеет собственное законодательство. Это целая система с законами и нормативно-правовыми актами, на основе которых осуществляется регулирование жилищной сферы и отношений в ней.
Существуют 2 группы источников жилищного права. Это:
• жилищные законы, принятые на федеральном уровне, и разработанные по ним нормативно-правовые акты;
• законы и нормативно-правовые акты российских субъектов.
Конституция РФ гласит: каждый человек имеет право на собственное жилье. Жилищное законодательство разъясняет вопросы покупки, использования, распоряжения помещениями жилого и нежилого назначения, а также права и обязанности, появляющиеся при взаимодействии лиц в данной отрасли.
В соответствии с Конституцией РФ жилищная сфера включает в себя законы, принятые на федеральном уровне, а также законодательные и иные нормативно-правовые акты всех 85 российских субъектов. При этом у субъектов РФ есть право проводить самостоятельное правовое регулирование жилищной сферы за границами ведения РФ, ведения субъекта и Федерации. Жилищно-коммунальная сфера имеет свое законодательство, в которое входят правовые акты Правительства, Главы РФ, других исполнительных властных органов и органов местного самоуправления.
Рассмотрим подробнее каждый из актов.
Жилищный кодекс (ЖК РФ). Это законодательный акт, осуществляющий государственное регулирование жилищной сферы и обладающий наибольшей юридической силой. В кодифицированный закон входят 10 разделов, где сказано о правилах использования, покупки, владения и управления помещениями жилого и нежилого назначения, об их содержании, оплате, проведении ремонтных работ, обязанностях и правах лиц, полномочиях госорганов в вопросах, касающихся жилищного фонда, о том, как осуществляется государственное управление жилищной сферой.
Между Жилищным и Гражданским кодексом есть тесная связь, так как из Жилищного кодекса можно узнать и об отношениях в гражданско-правовой сфере. Из ЖК РФ становится ясно, как следует устанавливать и вести договорные отношения, решать вопросы, связанные с эксплуатацией жилья в МКД – собственности общего назначения.
Жилищный кодекс связан не только с Гражданским кодексом, но и с Конституцией РФ. На основе этих актов субъекты, соединенные между собой жилищными отношениями, имеют равные обязательства и права. Никто не может быть лишен или ущемлен в жилищном праве. Существует также связь между нормами Жилищного кодекса РФ и административными и финансовыми законами.
Разработка положений Жилищного кодекса велась на основе Российской Конституции, а потому нормы Кодекса ни в коей мере не противоречат ей.
Федеральные законы и законы субъектов РФ. Их принимают уполномоченные органы: Совет Федерации и Госдума, с соблюдением определенного порядка. Федеральное законодательство, Жилищный кодекс и Российская Конституция связаны между собой. Основная задача федерального законодательства – разъяснить юридические акты, которые включает в себя жилищная сфера, и точно исполнять интересы граждан. Если между законами и Жилищным кодексом есть расхождения, любые действия производятся в соответствии с Жилищным кодексом.
Уполномоченные органы разрабатывают законы в субъектах РФ на уровне регионов. При этом требуется их согласование с федеральным законодательством. Серьезных расхождений в сути положений быть не должно. Конституции субъектов РФ разъясняют процесс принятия, состав и содержание, порядок и область действий данных актов.
Гражданско-правовая сфера отношений, связанная с решением жилищных вопросов, регулируется Распоряжениями и Указами Президента. Акты жилищного законодательства, принятые Президентом, действуют на всей территории страны, во всех субъектах. Цель издания Указов и Распоряжений – поддержание положений, прописанных в Конституции и Жилищном кодексе РФ.
Постановления Правительства связаны по смыслу с главным жилищным законодательством РФ и актом Президента. Постановления уточняют и дополняют эти документы. В Жилищном кодексе РФ есть определенные вопросы, которые должно решать Правительство. К примеру, оно занимается изданием жилищных актов, которые утверждают договор соцнайма жилых помещений (ст. 63 ЖК РФ). У Правительства есть полномочия устанавливать стоимость найма жилья, индексировать и менять ее, опираясь на договоры найма жилого фонда (ст. 156 ЖК РФ).
У органов местного управления есть право издания актов законодательства, которые будет включать в себя жилищно-коммунальная сфера. При этом порядок разработки актов не должен идти вразрез с российским законодательством. Органы местного самоуправления выполняют свои обязанности, используя финансовые средства, выделяемые на региональном и федеральном уровнях.
Органы, осуществляющие самоуправление в жилищной сфере, также сообщают населению о нормах, в соответствии с которыми предоставляются жилые помещения, уточняют, какими правами нужно обладать для получения жилья, определяют сумму оплаты за наем и составляющие этой цены, разъясняют порядок содержания помещений и проведения в них ремонтных работ.
Есть и другие правовые акты исполнительных органов власти, являющиеся частью жилищного законодательства. Органы исполнительной власти имеют право издания правил, постановлений, инструкций, приказов, распоряжений и положений. В обязательном порядке государственная регистрация требуется нормативным актам, регламентирующим свободу, права и обязанности человека при жилищных правоотношениях.
Управление жилищным хозяйством – это административно-распорядительные функции, входящие в компетенцию определенных органов. Отметим, что органы госуправления представляют государственные интересы, и правовая документация, которую они издают, обязательна для исполнения всех, к кому она обращена. Органы управления должны работать в соответствии со своими законными полномочиями, а акты, разрабатываемые ими, – не идти вразрез с законодательством.
Государственное управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства осуществляют российское Правительство, органы исполнительной власти в субъектах РФ, государственные комитеты, министерства и ведомства. Из соответствующих положений можно узнать о конкретных задачах и основных направлениях работы министерств и комитетов.
Органы госвласти РФ на основании ст. 12 ЖК РФ осуществляют правовое регулирование в жилищной сфере и решают следующие вопросы:
• определяют порядок госучета жилищных фондов;
• устанавливают требования к жилым помещениям, их поддержанию в должном состоянии, содержанию общих имущественных ценностей владельцев помещений в МКД, указывают, как оценивается состояние жилищной сферы;
• определяют основания, по которым малоимущие граждане могут претендовать на жилые помещения, предоставляемые в соответствии с договорами соцнайма;
• определяют порядок, в соответствии с которым малоимущие граждане по договорам соцнайма могут получать помещения, относящиеся к муниципальному жилому фонду;
• определяют иные слои населения, которым может быть предоставлено жилье на территории РФ;
• определяют порядок предоставления жилья в России лицам, нуждающимся в нем, по закону РФ;
• определяют основания, по которым может быть предоставлено жилье в соответствии с договорами найма специализированных помещений, относящихся к муниципальному и государственному жилищному фонду;
• определяют порядок, по которому создаются и функционируют жилищные и жилищно-строительные кооперативы, правовое положение их участников, а также порядок, по которому им предоставляются помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;
• определяют порядок создания и работы ТСЖ, а также правовое положение участников данных товариществ;
• определяют условия и порядок, в соответствии с которыми реконструируются и переустраиваются жилые помещения;
• определяют порядок и основания, по которым жилье признается непригодным к проживанию;
• признают жилье непригодным к проживанию в установленном российским законодательством порядке;
• устанавливают правила пользования жильем;
• решают другие вопросы, которые Российская Конституция и Жилищный кодекс РФ отнесли к компетенции органов госвласти РФ в сфере жилищных правоотношений.
По ст. 13 ЖК РФ органы госвласти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений проводят регулирование жилищной сферы и выполняют следующие мероприятия:
• проводят госучет жилищного фонда субъектов России;
• определяют порядок, в соответствии с которым предоставляются жилые помещения, относящиеся к специализированному жилищному фонду;
• устанавливают порядок определения суммы дохода на каждого из членов семьи и стоимости имущества, которое принадлежит им и подлежит налогообложению; в соответствии с этим граждане могут быть признаны малоимущими, а значит, претендующими на получение жилья в российском субъекте;
• определяют иные категории лиц, которые могут рассчитывать на жилье в российском субъекте;
• определяют порядок предоставления жилья в субъекте РФ гражданам в соответствии с договорами соцнайма;
• в законодательном порядке признают жилые помещения жилого фонда в субъекте РФ непригодными для проживания;
• определяют, как органы местного самоуправления должны вести учет лиц, которые нуждаются в жилье, в соответствии с договорами соцнайма;
• контролируют использование и сохранность жилого фонда российского субъекта, проверяют, соответствует ли жилье техническим нормам и санитарным требованиям, а также требованиям российского законодательства;
• решают другие вопросы, которые Конституция РФ и федеральные законы отнесли к компетенции органов госвласти российских субъектов.
На основании постановления Правительства РФ № 286 утверждено положение «О Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ». Федеральное агентство по строительству и ЖКХ контролирует организации, за которыми осуществляет контроль Госкомитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Исключение составляют организации, которые проводят регулирование жилищной сферы и занимаются градостроительным кадастром, техническим учетом и инвентаризацией объектов капстроительства.
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству работает непосредственно и через организации, которые являются подведомственными, взаимодействуя с другими федеральными исполнительными органами власти, исполнительными органами власти российских субъектов, органами местного самоуправления, общественными организациями и организациями иного типа.
В обязанности федерального агентства по строительству и ЖКХ входят:
• проведение конкурсов в законодательном порядке, заключение госконтрактов на размещение заказов по поставке продукции, выполнению работ и оказанию услуг, ведение работ научно-исследовательского, технологического, опытно-конструкторского типа для нужд государства в установленной отрасли деятельности;
• организация госэкспертизы градостроительных, предпроектных и проектных документов; подготовки и переподготовки архитекторов, градостроителей, специалистов, связанных с данными сферами; формирования и ведения госфонда комплексных инженерных изысканий для строительных работ (сфера жилищного строительства);
• проведение экономического анализа работы подведомственных госунитарных организаций, утверждение экономических показателей их деятельности, проведение в подведомственных компаниях проверок деятельности финансово-хозяйственного характера и пользования имущественным комплексом;
• осуществление функций госзаказчика федеральных программ целевого, научно-технического и инновационного значения и проектов в своей отрасли;
• прием населения, обеспечение своевременного и полного рассмотрения обращений от граждан в устном и письменном виде, вынесение соответствующих решений, направление ответов заявителям в срок, установленный законом;
• осуществление других функций, связанных с управлением госимуществом и оказанием госуслуг в установленной отрасли деятельности, если о данных функциях сказано в нормативных правовых актах российского Правительства и Президента РФ, а также в федеральных законах.
Руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ назначается на должность и освобождается от нее Правительством РФ по представлению Министра регионального развития РФ. Руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ наделяют персональной ответственностью за реализацию функций, возложенных на данную организацию.
Муниципальный жилищный контроль – работа, которую проводят органы местного управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Органы, осуществляющие местное самоуправление в жилищной сфере, имеют полномочия, которыми их наделило российское законодательство. В соответствии с ними органы проводят на территории своего субъекта проверки с целью выявить, соблюдают ли ИП и юридические лица предъявляемые к ним требования (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).
У органов местного самоуправления, чья область – жилищно-коммунальная сфера, есть право проверять в плановом и во внеплановом режиме управляющие компании и выявлять, ведут они свою деятельность, основываясь на правилах, требованиях, нормах, которые установили муниципальные правовые акты, ФЗ и подзаконные акты, или нет (ст. 17.1 ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).
У органов госвласти российских субъектов есть возможность наделения органов местного самоуправления правами и полномочиями, позволяющими им проверять ИП и юридические лица, управляющие многоквартирными домами, в соответствии с лицензиями (ч. 1.1. ст. 20 ЖК РФ).
По ч. 2. ст. 20 ЖК РФ, уполномоченные исполнительные органы власти в регионах занимаются муниципальным жилищным контролем. Его проводят уполномоченные органы местного самоуправления, взаимодействуя при этом с ГЖН в регионе.
Функции муниципального жилищного контроля исполняет администрация города, округа или региона, а именно – муниципальные инспекторы.
Данные лица решают следующие задачи:
• проверяют, соблюдают ли юридические лица, ИП, граждане в данном субъекте РФ обязательные требования, связанные с жилищным фондом и установленные федеральным и региональным законодательством в отрасли жилищно-коммунального хозяйства;
• выдают предписания, если выявляют правонарушения в жилищной сфере;
• готовят материалы для последующей отправки в органы, осуществляющие надзор в жилищной сфере (ГЖИ).
Все функции, которые исполняют муниципальные инспекторы, регламентирует Жилищный кодекс РФ.
Часть 4.1 ст. 20 ЖК РФ гласит, что основание, по которому следует каждый год проводить плановые проверки, – это истечение года с момента, когда:
1. ИП или юридическое лицо начал(о) вести деятельность по управлению многоквартирными домами, оказывать услуги или выполнять работы, связанные с ремонтом и содержанием общего имущества в МКД на основании уведомления о начале ведения данной деятельности, переданного в орган ГЖН;
2. закончилась последняя плановая проверка ИП или юрлица, чья деятельность связана с управлением МКД в соответствии с лицензией.
Из ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ следует, что основания, в соответствии с которыми можно провести внеплановую проверку, – это ч. 2 ст. 10 ФЗ № 294 «О защите прав юрлиц и ИП при ведении госконтроля (надзора) и муниципального контроля».
Нередко в органы ГЖН, через ГИС ЖКХ или орган муниципального контроля ЖКХ население, ИП, юридические лица могут направлять жалобы и заявления. Информацию о нарушении требований предоставляют органы местного самоуправления и госвласти. Все это является основанием для внеплановых проверок.
Правонарушения в жилищной сфере, в частности, могут быть связаны с:
• выбором управляющей организации;
• решением о заключении с УК договора на управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);
• порядком утверждения условий ДУ и его заключением;
• порядком содержания общих имущественных ценностей, проведением капремонта и текущей реконструкции имущества в многоквартирном доме в соответствии со специальным договором;
• применением предельных индексов, по которым меняется сумма оплаты за коммунальные услуги, взимаемая с населения.
Все сведения, поступившие через электронную почту или ГИС ЖКХ в орган ЖКХ, официальны и требуют проверки. В связи с этим внеплановую проверку на основании нарушений, о которых сказано выше, проводят, не согласовывая с прокуратурой и не оповещая проверяемую управляющую организацию.
Общественный жилищный контроль нужен, чтобы обеспечивать права, свободу и законные интересы населения. Общественный жилищный контроль может проводиться в общественных объединениях, иных некоммерческих организациях, советах многоквартирных домов, а также касаться других заинтересованных лиц в соответствии с законодательством (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).
Российским Правительством с опорой на п. 17.1 ст. 12 ЖК РФ было принято постановление «О порядке осуществления общественного жилищного контроля» № 1491.
В документе раскрываются возможности, которые имеют как граждане, так и общественные организации в вопросе общественного контроля в отрасли ЖКХ. О способности населения и общественных организаций сказано в ч. 8 ст. 20 ЖК РФ. У граждан есть возможность проводить надзор в жилищной сфере. Население может быть общественными экспертами или инспекторами.
В Правилах объединены перечни субъектов общественного контроля, о которых сказано в ФЗ № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в РФ» и ЖК РФ.
Вопросы, связанные с общественным контролем в сфере ЖКХ, решены юридически тонко. В соответствии с Правилами общественный надзор в жилищной сфере требуется, чтобы органы госвласти, местного самоуправления, государственные и (или) муниципальные организации, другие организации и органы, которые наделены в соответствии с законом публичными полномочиями, работали более прозрачно, эффективно и открыто.
Данная формулировка позволяет осуществлять широкий общественный контроль в таких вопросах, как:
• разработка, оптимизация и реализация программ по капремонту в регионах;
• реализация адресных программ в регионах по переселению граждан из аварийного жилья (МКД);
• предоставление жилья в соответствии с договорами найма муниципального и государственного жилого фонда;
• выполнение публичными правовыми организациями своих обязательств, а владельцами жилья в МКД обязанностей по внесению платы за капремонт, установке и замене счетчиков в квартирах и т. д.
В законодательных актах РФ разных правовых отраслей говорится об ответственности за правонарушения в жилищной сфере. Для начала требуется определение норм, содержащихся непосредственно в ЖК РФ.
Итак, граждане признаются виновными, если:
• нарушают правила использования жилых помещений (содержат лифты, придомовые территории, лестничные пролеты и иные места в плохом санитарном состоянии);
• не соблюдают сроки заселения жилых домов и иных помещений для проживания;
• нарушают правила использования домов и иных помещений для проживания;
• нарушают порядок постановки лиц на учет, которым требуется улучшение условий проживания, а также порядок предоставления населению жилья;
• портят жилые и придомовые помещения, благоустройство и оборудование;
• самовольно меняют планировку помещений для проживания;
• используют жилые помещения не по предназначению.
В ЖК РФ сказано о еще нескольких позициях, тесно связанных с иными Кодексами РФ.
Лица, нарушающие правила жилищной сферы, могут быть привлечены к 3 видам ответственности:
1. Административная ответственность.
Жилищное законодательство определенным образом связано с административным, по большей части в установлении ответственности за правонарушения в жилищной сфере, которые не являются опасными деяниями. В соответствии с КоАП РФ к ответственности в сфере ЖКХ виновные граждане привлекаются по статьям 7.21–7.23.2 и 19.15.1–19.15.2.
Статьей 7.21 КоАП РФ должны руководствоваться пользователи помещений, предназначенных для проживания. Следует помнить, что за порчу жилья и оборудования в нем, реконструкцию или изменение планировки, а также использование помещения не в соответствии с прямым назначением виновному лицу предъявляются предупреждение либо штраф суммой до 1500 рублей; за самовольную перепланировку квартиры в МКД на лицо налагается штраф в размере до 2500 рублей.
Статья 7.22. В КоАП РФ есть положения о гражданах, обязанных содержать и ремонтировать жилые помещения, общее имущество собственников жилых площадей в МКД. В КоАП РФ также есть сведения о правилах содержания жилья и проведения в нем ремонтных работ, порядке и правилах признания такого жилья непригодным для постоянного проживания. Если лицо проводит перепланировку жилого помещения, переустраивает его без согласия нанимателя или собственника, на него налагается штраф в размере до 5000 рублей (если лицо должностное) или до 50 000 рублей (для юрлиц).
Статья 7.23. В соответствии с КоАП РФ устанавливается ответственность для лиц, нарушающих нормативы обеспечения граждан коммунальными услугами. В данном случае должностные лица караются штрафом в размере до 1000 рублей, юрлица – до 10 000 рублей.
Статьи 7.23.1-7.23.2. В КоАП РФ сказано об ответственности за нарушение законодательных норм о раскрытии сведений компаниями в отрасли управления МКД и передачу технических документов по данному жилью. В отношении виновных может применяться не только административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ физическое лицо могут уволить с занимаемой им руководящей должности на срок до 3 лет (ст. 3.11 КоАП). Проводит данное мероприятие исполнительный орган управления компанией.
Статья 19.15.1. В соответствии с КоАП РФ граждане, проживающие по месту пребывания или живущие без регистрации более 3 месяцев, являются ответственными за подобные действия. За данное правонарушение в жилищной сфере для пользователей действует штраф в размере 3000 рублей, а для собственников или нанимателей жилья (физических лиц), допустивших подобную ситуацию, – до 5000 рублей. Если речь идет о собственниках или нанимателях, которые являются юрлицами, сумма штрафа составляет до 750 000 рублей. За правонарушения в жилищной сфере по ч. 1 данной статьи, совершенные в городе, имеющем федеральное значение, сумма штрафа составляет до 500 рублей, до 7000 рублей, до 800 000 рублей соответственно.
Статья 19.15.2 говорит об ответственности, налагаемой на граждан России, нарушающих правила регистрации по месту жительства и нахождения:
• при отсутствии в действиях гражданина состава уголовного преступления за нарушение регистрационных правил на него налагается штраф в размере до 3000 рублей; наниматели и собственники (физические лица) при этом должны оплачивать штраф в размере 5000 рублей; если речь идет о должностных лицах, сумма составляет до 50 000 рублей, если о юридических – до 750 000 рублей;
• нарушения регистрационных правил, выявленные на территории Москвы или Санкт-Петербурга, грозят для граждан штрафом в размере до 5000 рублей, для собственников, являющихся физическими лицами, – до 7000 рублей, должностными лицами – 50 000 рублей, юридическими – до 800 000 рублей;
• если нарушаются сроки уведомления о проживании лиц на территории жилых помещений без регистрации или собственники/наниматели предоставляют заведомо ложные сведения, сумма штрафа для граждан составляет до 3000 рублей, для юрлиц – до 7000 рублей;
• если правонарушения в жилищной сфере, о которых сказано ранее, совершены на территории Санкт-Петербурга или Москвы, сумма штрафа для граждан составляет до 5000 рублей, для компаний – до 10 000 рублей;
• если нарушение допускает гражданин, ответственный за передачу или прием документации на регистрацию или снятие с учета лиц в регистрационные органы, но при этом в нарушении нет состава уголовного преступления, на человека налагают штраф, сумма которого составляет до 5000 рублей.
2. Гражданская ответственность.
Если лицо совершает противоправные сделки с фондом сферы ЖКХ или наносит ему вред, наступает ответственность гражданско-правового характера.
Противоправные действия, караемые по закону, – это ситуации, когда:
• наниматель жилья не вносит плату за него в соответствии с документами в течение полугода, если об ином не сказано в договоре о найме;
• портит или разрушает жилье;
• использует жилое помещение, будь то дом или квартира, не по назначению;
• систематически нарушает интересы и права соседей.
За отмеченные выше правонарушения в жилищной сфере гражданским законодательством предусмотрены наказания вплоть до выселения людей из занимаемого ими жилья. При этом согласно заключению суда может быть предоставлена отсрочка с целью ликвидации нарушений. При причинении ущерба жилью виновные должны его компенсировать. Следует выделить, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ субъект, права которого были нарушены, может предъявлять требования о компенсации как ущерба, так и полученной выгоды.
Заключение сделки, проведенное не в соответствии с законодательными требованиями, грозит ее участникам гражданско-правовой ответственностью. Такие операции нередко признаются недействительными (ничтожными). В результате появляется двусторонняя реституция. Следовательно, каждая сторона должна вернуть то, что получила благодаря сделке. Так, к примеру, у покупателя есть обязательство вернуть жилье продавцу, а у продавца – денежные средства.
3. Уголовная ответственность.
В ЖК РФ не сказано об уголовной ответственности за правонарушения в жилищной сфере. Однако такая ответственность наступает при незаконном проникновении в жилище, совершенном против воли проживающих в нем граждан. Нарушение неприкосновенности жилого помещения в соответствии со ст. 139 УК РФ влечет для виновных наказание в форме штрафа в размере до 40 000 рублей. Альтернатива штрафу – исправительные работы сроком до 1 года или арест на 3 месяца.
При совершении данного преступления с применением угроз или насильственных действий размер штрафа составляет до 200 000 рублей. Срок исправительных работ возрастает до 2 лет. Также может быть применено лишение свободы на этот же период. Если нарушение сопровождается использованием служебного положения, сумма штрафа составляет 300 000 рублей, срок принудительных работ или заключения – 3 года.
В России жилищная сфера развивается не так стремительно, как в других странах. Уровень отрасли ЖКХ в данный момент не соответствует общепринятым в мире стандартам. Ответственные лица недостаточно хорошо выполняют поставленные перед ними задачи. Как следствие – качество жизни граждан нельзя назвать высоким. В настоящее время сложности в отрасли ЖКХ – одна из самых актуальных проблем социально-экономического характера в России.
Государство стремится повысить уровень жизни населения – эта задача в данный момент является приоритетной. В связи с этим в стране особое внимание уделяется обеспечению семей разного достатка доступным жильем и коммунальными услугами.
Вот основные проблемы, которые имеет жилищно-коммунальная сфера в России:
• дома изнашиваются;
• инженерные коммуникации стареют, стремительно выбывает жилищный фонд;
• новое жилье строится в недостаточном объеме;
• инвестиционных ресурсов недостает, в связи с чем инвестиционная активность находится на низком уровне;
• муниципальные программы и реальные механизмы по обновлению построек и инженерных коммуникаций в городах отсутствуют;
• регулярно появляются организационные формы управления комплексом жилищно-коммунального хозяйства; при этом они не соответствуют современным методам на уровне муниципалитетов.
Проблем в отрасли ЖКХ сегодня достаточно много, и охватывают они сразу несколько уровней власти, экономические, психологические, технические аспекты. Критические ситуации способствуют углублению кризиса, сдерживают структурные изменения к лучшему и мешают экономическому росту. Чтобы справиться с негативными явлениями, необходимо четко знать, как следует осуществлять развитие жилищной сферы, иметь глубокие научные представления о том, как данная отрасль функционирует, какие нюансы и особенности имеет. Также нужно понимать, как производится регулирование жилищной сферы, в какой степени государство и бизнес участвуют в вопросах, связанных с решением насущных проблем, какую социально-экономическую эффективность имеет жилищный фонд.
Несомненно, за последние годы жилье во всех городах России стали возводить довольно высокими темпами, постоянно ведутся ремонтно-реконструктивные работы. Но с критическими ситуациями в отрасли ЖКХ страна пока все же не справляется. В проблеме ЖКХ есть много составляющих, для оптимизации которых требуются определенные условия.
Вот главные пути решения проблем в сфере ЖКХ:
• находить и привлекать разные источники финансирования возведения жилья, проведения реконструкционных работ и капремонта (необходимо подготавливать и реализовывать государственные и муниципальные жилищные проекты и программы, создавать городские фонды строительства, реконструкции и ремонта жилья, привлекать инвесторов, строительные фирмы и предприятия);
• обеспечивать жильем широкие слои граждан (оказывать реальную поддержку в покупке домов и квартир, создавать благоприятные условия для развития жилищного рынка и услуг по использованию фонда жилья, системы кредитования при покупке домов и квартир, в том числе ипотеки);
• модернизировать и развивать систему по обеспечению домами и квартирами лиц, являющихся социально незащищенными (готовить и реализовывать системы целевой поддержки социально незащищенных слоев населения, рассматривать вопросы по предоставлению бесплатных домов, квартир или жилья, оптимального по цене);
• улучшать строительные и архитектурно-планировочные подходы к созданию хорошей жилой среды (то есть развивать комплексную и качественную застройку, включающую в себя благоустройство земель, реализацию индивидуальных, а не типовых проектов);
• совершенствовать качество эксплуатации жилья (значительно улучшать качество реконструкционных и ремонтных работ, экономить энергоресурсы, повышать качество услуг в сфере ЖКХ).
Чтобы жилищный фонд эффективно развивался, необходимо решать следующие ключевые задачи:
• улучшать качество функционирования жилищно-коммунального комплекса в России (жилищно-коммунальная сфера);
• улучшать финансовые рыночные механизмы жилья, обеспечивающие населению всех категорий доступное жилье, развивать систему по поддержке малообеспеченных слоев (сфера обеспечения доступности жилья);
• обеспечивать жилыми помещениями отдельных представителей населения, которых определило российское законодательство, за счет бюджетных средств, в соответствии с объемом гособязательств (выполнение государством обязательств по предоставлению жилья населению);
• повышать качество и эффективность строительства жилья, приводить основные технические и структурные характеристики жилья в соответствие с требованиями граждан (сфера жилищного строительства).
В России принцип финансирования сферы ЖКХ – остаточный, а потому не стоит ждать, что данная область станет «незаметной».
Основные задачи, которые необходимо решать, – это:
• снижение недопонимания и напряженности между гражданами и структурами власти, борьба с коррупцией, в том числе ужесточение ответственности за нарушения в отрасли ЖКХ;
• продолжение развития конкуренции между управляющими компаниями;
• оперативное внедрение оценки знаний сотрудников отрасли ЖКХ на соответствие существующим стандартам; благодаря такому подходу низкоквалифицированные работники будут отсеяны. Необходимо, чтобы специалисты обладали достаточным уровнем теоретических знаний и определенными практическими навыками, работая с недвижимостью в жилищной сфере.
Важен также вопрос повышения уровня зарплаты рабочих. На сегодняшний день размер их оклада практически самый низкий в России. При этом важно, чтобы заработная плата руководителей не превышала оклады рабочих в несколько раз. Для этого необходимо вести надзор в жилищной сфере и применять законодательные меры.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
