Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Жилищно-строительный кооператив создается для строительства дома и его последующей эксплуатации. Жилищный кооператив создается также для приобретения дома и его последующей эксплуатации. Жилищные кооперативы относятся к специализированным кооперативам.
Правовое положение жилищных кооперативов определяется нормами ГК РФ о потребительских кооперативах, Жилищным кодексом РФ, а также уставом кооператива. В настоящее время принят Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах», в соответствии с которым жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Члены жилищного кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Жилищный кооператив может заниматься предпринимательской деятельностью в соответствии с законом и уставом.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом №129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Указом Президента РФ №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Министерство Российской Федерации по налогам и сборам, осуществлявшее государственную регистрацию юридических лиц, в том числе жилищных кооперативов, преобразовано в Федеральную налоговую службу.
Согласно ст. 12 Федерального закона № 129ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при государственной регистрации создаваемого жилищного кооператива в регистрирующий орган предоставляются:
1) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ. В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы;
2) решение о создании жилищного кооператива в виде протокола;
3) устав жилищного кооператива в подлиннике или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия;
4) документ об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация жилищного кооператива в соответствии со ст. 13 Федеральным законом № 129ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при его создании осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления кооператива).
Документы предоставляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, в качестве которого могут выступать: председатель жилищного кооператива; учредители кооператива при его создании.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня предоставления документов в регистрирующий орган.
В соответствии со ст. 23 Закона отказ в государственной регистрации допускается в случае:
— непредставления определенных федеральным законом необходимых документов для государственной регистрации;
— представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган;
— регистрации юридического лица, учредителем которого выступает юридическое лицо, находящееся в процессе ликвидации.
Решение об отказе в регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Согласно ч. 1 ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.
В том случае если гражданин приобрел полную дееспособность до достижения возраста шестнадцати лет в результате вступления в брак или эмансипации (ст. 21 и 27 ГК РФ), он может стать членом кооператива.
Членами потребительского кооператива могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица, в том числе унитарные предприятия и учреждения (с учетом статей 295, 297, 298 ГК РФ). Жилищный кодекс РФ не определяет особенностей участия юридических лиц в кооперативах, в связи с чем нормы о физических лицах распространяются и на юридических лиц в той части, в которой не противоречат их правовому положению.
К гражданам, имеющим преимущественное право на вступление в жилищный кооператив, организованный при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления, относятся:
1) малоимущие граждане, признанные по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях;
2) иные определенные в соответствии с федеральными законами или законами субъектов РФ категорий граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Органы управления жилищным кооперативом
Законодатель ограничивает количество членов кооператива количеством квартир в строящемся доме. После организации кооператива в случае смерти члена кооператива его пай переходит по наследству. Наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. В том случае, если наследников несколько, то принятие наследников в члены кооператива, порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре, определяются учредительными документами соответствующего кооператива.
При организации жилищного накопительного кооператива в соответствии со ст. 12 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» количество учредителей, по инициативе которых создается кооператив, не может быть менее чем пятьдесят человек и не более чем пять тысяч человек.
При принятии решения об организации жилищного кооператива должен быть принят устав кооператива. Протокол, содержащий решение об организации жилищного кооператива, и устав должны быть представлены для регистрации кооператива в регистрирующий орган.
Решение об организации жилищного кооператива должно быть единогласным.
Устав является учредительным документом жилищного кооператива и должен содержать сведения, указанные в Жилищном кодексе РФ, именно:
— порядок созыва общего собрания членов кооператива (ст. 116 ЖКРФ);
— срок, на который избираются Члены правления кооператива, порядок деятельности правления жилищного кооператива (ст. 118 ЖКРФ);
— количество членов ревизионной комиссии (ч. 1 ст. 120 ЖКРФ);
— порядок работы ревизионной комиссии (ч. 5 ст. 120 ЖКРФ) и др.
В наименовании кооператива должно содержаться слово «кооператив», что предусмотрено п. 3 ст. 116 ГК РФ. Жилищный кооператив может иметь как полное, так и сокращенное наименование на русском языке. В случае если в уставе кооператива его наименование указано на одном из языков народов Российской Федерации и (или) на иностранном языке, в едином государственном реестре юридических лиц указывается также наименование юридического лица на этих языках.
Место нахождения жилищного кооператива определяет место государственной регистрации юридического лица. Местом нахождения кооператива является место нахождения правления кооператива как постоянно действующего исполнительного органа.
Предмет и цели деятельности кооператива указываются в соответствии с его видом (жилищный или жилищно-строительный кооператив).
Изменения в устав вносятся общим собранием членов кооператива и подлежат регистрации регистрирующим органом.
В любом жилищном кооперативе высшим органом управления является общее собрание членов жилищного кооператива. Кроме того, в жилищном кооперативе должно быть избрано правлений кооператива, которое в свою очередь избирает председателя правления жилищного кооператива.
Конференция жилищного кооператива является органом управления при наличии двух условий:
1) если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти;
2) если это предусмотрено уставом жилищного кооператива.
Конференция жилищного кооператива избирается общим собранием членов кооператива. Компетенция конференции определяется уставом кооператива. Полномочия общего собрания могут быть переданы конференции.
Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» предусматривает структуру органов кооператива, к которым относятся:
1) общее собрание членов кооператива;
2) правление кооператива;
3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;
4) исполнительные органы кооператива.
В кооперативе могут быть созданы дополнительно и другие органы в соответствии с уставом кооператива.
Полномочия общего собрания жилищного кооператива
Полномочия общего собрания членов жилищного кооператива и конференции не определены ЖК РФ, за исключением отдельных полномочий, и должны быть установлены уставом кооператива в соответствии со ст. 113 ЖК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 34 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:
1) утверждение устава кооператива, внесение изменений и дополнений в устав кооператива или утверждение устава кооператива в новой редакции;
2) утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов кооператива;
3) утверждение положения (регламента) о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом;
4) принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива, а также о назначении ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационного балансов;
5) избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;
6) избрание или назначение Исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива;
7) утверждение форм участия в деятельности кооператива;
8) определение максимальной стоимости жилого помещения, которое может быть приобретено или построено кооперативом;
9) утверждение предельных размеров расходования средств на обеспечение деятельности кооператива;
10) утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;
11) утверждение аудиторского заключения о достоверности ходовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива по итогам финансового года;
12) определение порядка формирования фондов кооператива, за исключением паевого фонда кооператива, и их использования, утверждение отчетов об использовании фондов кооператива;
13) утверждение приходно-расходных смет, сметы расходов на содержание кооператива и отчетов об их исполнении.
Общему собранию подотчетно правление кооператива.
Порядок созыва общего собрания определяется уставом жилищного кооператива. Уставом может быть закреплен созыв очередного (например, раз в полгода), а также внеочередного собрания, а также лица, по инициативе которых может быть созвано общее собрание, например, по инициативе правления, председателя правления, ревизионной комиссии, определенного количества членов кооператива.
Кооператив проводит годовое общее собрание членов кооператива ежегодно в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, как правило, после окончания очередного финансового года.
Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос. Член кооператива вправе участвовать на собрании как лично, так и через своего представителя. Представители должны предъявлять документы, подтверждающие их надлежащие полномочия. Доверенность, выданная представителю члена кооператива, должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя, местожительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих их личность) и должна быть нотариально удостоверена.
Созыв и проведение годового общего собрания членов кооператива и внеочередного общего собрания членов кооператива осуществляются, как правило, правлением кооператива.
В случае, если принятое решения общего собрания кооператива противоречит законодательству, оно может быть обжаловано членом кооператива в суд.
В соответствии с ч. 3 ст. 117 ЖК РФ общее собрание членов кооператива избирает правление (ст. 118 ЖК РФ) и ревизионную комиссию (ст. 120 ЖК РФ), которые подотчетны общему собранию.
Протокол общего собрания членов кооператива подписывается председательствующим собрания, а также секретарем.
Полномочия правления жилищного кооператива
Как правило, к полномочиям правления кооператива относятся:
1) прием в члены кооператива и прекращение членства в кооперативе;
2) созыв и проведение годового общего собрания членов кооператива и внеочередного общего собрания членов кооператива;
3) избрание или назначение исполнительных органов кооператива, досрочное прекращение их полномочий;
4) контроль над деятельностью исполнительных органов кооператива;
5) утверждение порядка передачи жилого помещения в пользование члену кооператива после внесения им в течение установленного периода части паевого взноса в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива;
6) предварительное утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;
7) предварительное утверждение аудиторского заключения;
8) утверждение аудитора кооператива и условий договора с ним, а также принятие решения о расторжении такого договора;
9) утверждение оценщика и условий договора с ним, а также принятие решения о расторжении такого договора;
10) принятие решений о создании филиалов и об открытии представительств кооператива и другие вопросы.
Решения, принятые правлением, оформляются в виде протоколов заседаний правления кооператива. Протоколы заседаний правления кооператива подписываются председательствующим на собрании, а также секретарем.
К органам управления жилищным кооперативом относится председатель кооператива. Избрание председателя кооператива осуществляется правлением кооператива из своего состава, избранного общим собранием (конференцией) кооператива. Срок полномочий председателя определяется уставом кооператива. Кроме того, в уставе должны быть определены полномочия председателя. Порядок осуществления им своих функций, ограничения на осуществление определенных действий, может быть определен порядок досрочного прекращения полномочий.
Председатель кооператива может осуществлять свои функции на общественных началах либо за определенную плату путем заключения трудового договора в соответствии с Трудовым кодексом РФ.
В функции председателя кооператива входит:
— руководство проведением собраний правления кооператива;
— подписание протокола собрания;
— подписание документов кооператива, в том числе справок и иных документов, выдаваемых членам кооператива;
— решение оперативных вопросов деятельности кооператива.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены требования к членам ревизионной комиссии кооператива.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 45 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» членом ревизионной комиссии кооператива не может быть:
1) лицо, которое являлось членом правления кооператива, единоличным исполнительным органом кооператива, членом коллегиального исполнительного органа кооператива, членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива на день принятия судом решения о ликвидации этого кооператива или о применении процедур банкротства к этому кооперативу, если со дня завершения ликвидации кооператива или процедур банкротства прошло менее трех лет;
2) лицо, имеющее судимость за преступления в сфере экономию.
Полномочия членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива могут быть прекращены досрочно решением общего собрания членов кооператива.
Решения ревизионной комиссии оформляются решениями, с которым вправе знакомиться члены кооператива.
Прием в члены жилищного кооператива
Заявление о приеме в члены кооператива может быть подано как на стадии строительства, приобретения, реконструкции многоквартирного жилого дома, так и после того, когда осуществляется содержание и управление многоквартирным домом.
Особенности наследования прав, связанных с участием в потребительном кооперативе, регулируются ст. 1177 ГК РФ, в соответствии с которой в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены кооператива.
Гражданин или юридическое лицо не могут быть принуждены к вступлению в кооператив. Например, приобретение квартиры не является основанием для принуждения нового собственника к вступлению в кооператив вместо прежнего владельца.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать пайщиками, подают в правление жилищного кооператива заявление в письменной форме о приеме в кооператив. В заявлении гражданина должны быть указаны его фамилия, имя, отчество и место жительства. В заявлении юридического лица должны быть указаны его наименование, место нахождения и банковские реквизиты.
В случае нарушения сроков рассмотрения заявления, законодательством не устанавливается никакой ответственности правления и общего собрания (конференции) членов кооператива.
Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива
Реорганизация юридического лица означает его прекращение с правопреемством, т. е. права и обязанности одного юридического лица (одних юридических лиц) переходят к другому (другим). Реорганизация может быть осуществлена путем слияния, присоединения, разделения, выселения и преобразования.
Ст. 122 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность преобразования как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья.
Решение о реорганизации может быть принято только общим собранием кооператива в соответствии со ст. 117 ЖК РФ.
Жилищный кооператив считается преобразованным в товарищество собственников жилья с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. Регистрация реорганизации производится в соответствии с разделом V Федерального закона № 129ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
В соответствии со ст. 14 этого закона в регистрирующий орган представляются следующие документы:
1) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации товарищества собственников жилья, создаваемое путем реорганизации, по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) учредительные документы товарищества собственников жилья, создаваемого путем преобразования (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) решение о создании товарищества собственников жилья;
4) передаточный акт;
5) документ об уплате государственной пошлины.
Регистрация осуществляется в течение пяти дней со дня пре доставления всех необходимых документов.
Ликвидация жилищного кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Решение о ликвидации должно приниматься общим собранием кооператива.
Жилищный кооператив может быть ликвидирован:
1) по решению его участников, в том числе в связи с истечением срока, на который создан жилищный кооператив;
2) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ;
3) жилищный кооператив может быть ликвидирован в связи со сносом дома.
Кроме того, жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации (ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Основанием для ликвидации жилищного кооператива может быть также признание его несостоятельным (банкротом) в соответствии со ст. 65 ГК РФ.
Основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются Федеральным законом №127ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
