Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Сделка — действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.
Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.
Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно:
— заключения ее дееспособными гражданами;
— совершения на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;
— осуществления в соответствии с целями, отвечающими уставной деятельности (для юридических лиц).
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов:
1. По законности содержания — действительные (как юридический факт) и недействительные (не соответствующие требованиям закона). Недействительные сделки подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна изначально независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия, (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение определенных юридических последствий, но не тех, которые формально вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т.д.), а других, зачастую нарушающих закон или чьи-то интересы. Притворная сделка заключается с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.
Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.
Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает/другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не имела противоправного умысла; и одностороннюю — когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства.
2. По числу сторон — односторонние, двух и многосторонние.
3. По форме совершения — письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.
С введением в действие ГК РФ и Федерального закона № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в 1общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ).
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ), и не создает никаких правовых последствий.
4. По моменту возникновения — реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме).
5. По обязанности сторон — возмездные и безвозмездные.
6. По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки — коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, о котором заранее неизвестно, произойдет оно или нет).
7. По месту совершения — на организованном рынке (аукцион, конкурс й т.д.) и на неорганизованном рынке.
8. По способу заключения — лично или представителем по доверенности.
Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство наличия прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
На рынке недвижимости могут осуществляться операции со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.
Аренда — это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, а также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.
Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не определен.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, то есть должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.
Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений. Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения в случае нарушения законодательства, например, о банкротстве.
В качестве специального вида дарения выступают пожертвования в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.
Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное . управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.
Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и заключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).
Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.
Безвозмездное пользование имуществом. Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом. Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Страхование. Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).
Обязательным условием имущественного страхования является Наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.
Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.
Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.
Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещений: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собственность имущества в обмена периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью для ренты в ГК РФ установлена нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.
Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества в обеспечение договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более — до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).
Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.
Классификация объектов недвижимости
Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары.
В настоящее время в России это:
— квартиры и комнаты;
— помещения и здания под офисы или магазины;
— пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
— свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
— складские и производственные объекты.
Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Такая группировка — многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).
Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья — на назначение, четвертая — на масштаб и характеристику объекта).
Происхождение:
1. Естественные (природные) объекты;
2. Искусственные объекты (постройки).
Назначение:
1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.
Постройки:
1. Для жилья.
2. Для офисов.
3. Для торговли и сферы платных услуг.
4. Для промышленности.
5. Прочие.
Масштаб:
1. Земельные массивы.
2. Отдельные земельные участки.
1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).
2. Жилой дом многоквартирный.
3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
4. Секция (подъезд).
5. Этаж в секции.
6. Квартира.
7. Комната.
8. Летняя дача.
1. Комплекс административных зданий.
2. Здание.
3. Помещения или части зданий (секции, этажи).
Готовность к использованию:
1. Готовое объекты.
2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3. Требующие завершения строительства (незавершённая).
Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп.
Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.
Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса:
Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения.
Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории:
— недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятельности предприятия;
— инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала;
— недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
— недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;
— недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.
По своему функциональному назначению для ведения конкретного (бизнеса недвижимость делится на темы:
Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объекты недвижимости делятся на следующие виды:
— жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);
— административные здания;
— промышленные здания;
— части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий);
— особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;
— сооружения;
— комплексы зданий и сооружений.
Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.
Для земельных участков, как особых объектов оценки, существует своя классификация. Земельным законодательством России установлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) наследующие категории в соответствии с иным назначением и правовым режимом использования и охраны:
— земли населенных пунктов (поселений);
— земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
— земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса.
Земли населенных пунктов — земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и городские населенные пункты.
При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим территориальным зонам:
— земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;
— земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.);
— земли сельскохозяйственного использования;
— земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
— земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
— земли водоемов и акваторий;
— земли военных объектов и режимные зоны;
— резервные земли — не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
